Что можно переделать в квартире без согласования

Дома из старого жилфонда чаще всего не отличаются комфортностью расположения комнат и коммуникаций, поэтому перед их владельцами возникает вопрос капремонта в квартирах. При серьезных изменениях схемы помещения обязательно нужно учитывать, какая перепланировка не требует согласования, а какие строительно-ремонтные работы обязательно необходимо узаконивать.

Работы, которые можно делать без разрешения

Серьезная перепланировка, изменяющая план помещения в столице, обязательно требует согласования с представителями Мосжилинспекции. Любой снос или возведение стен и элементов зонирования, проемы в конструкциях несущего типа, перемещение газовых плит или сантехники должны проводиться только после получения соответствующего разрешения. Но не все коррективы в помещении требуют обращения в Мосжилинспекцию.

Существуют отдельные виды перепланировки, не нуждающиеся в узаконивании. Согласно жилищному законодательству Российской Федерации все ремонтные изменения, не влияющие на техническую схему жилого помещения, не нужно согласовывать с Мосжилинспекцией.

Критерии, по которым можно понять, что согласование с Мосжилинспекцией не требуется

• внутриквартирные перегородки не затрагиваются;
• конструкция проемов окон и дверей не изменяется;
• двери не переносятся в другое место и располагаются согласно плану БТИ;
• напольное покрытие не изменяется.

Примеры работ, которые не нужно согласовывать

• замена электропроводки, не требующая штробления;
• монтаж трубопровода для ванной или туалета;
• выравнивание стен под поклейку обоев или нанесение краски;
• монтаж новых оконных рам или дверей;
• демонтаж старой ванны, раковины или унитаза;
• любая косметическая отделка комнаты.

Работы, которые на практике можно не согласовывать

• монтаж или снятие шкафов встроенного типа;
• демонтаж остекления на лоджии или балконе;
• установка остекления на лоджии или балконе.

Работы, которые можно сделать по эскизу

• Абсолютно бесплатно
• Отвечаем в течении часа*
• Ни к чему не обязывает

Ремонтные работы могут быть согласованны как по проектным документам, так и по эскизам. Данный способ значительно бюджетнее, но он используется только для определенных разновидностей планировочных работ. Проектную документацию разрабатывают специальные организации, состоящие в СРО и владеющие допусками.

Это обширный пакет документации, к которому прикрепляется технический вывод о безопасности несущих элементов строения. Стоимость пакета – от 23 000 рублей. Эскиз ремонтных работ выглядит значительно скромнее.

При наличии определенных навыков владелец жилого помещения может начертить его самостоятельно. Если нет желания выполнить эскиз самостоятельно, то его также можно оформить в проектных учреждениях. Он обойдется в 5000 рублей.

Критерии, по которым можно понять, что можно согласовать перепланировку по эскизу

• сантехника, кухонная мойка и газовая плита размещаются на первоначальных местах;
• несущая конструкция не затрагивается;
• напольное покрытие не заменяется другим.

Памятка по согласованию

Владельцам квартир следует помнить, что все перепланировки, которые затрагивают несущие стены, трубы, вентиляционные каналы и влияют на план помещения, выданный БТИ, проводятся только по согласованию проекта. Обычные, незначительные ремонтные изменения можно проводить самостоятельно, без обращения в государственные органы. Если вы сомневаетесь, можно ли самостоятельно изменять планировку квартиры, лучше всего предварительно проконсультироваться в проектном учреждении.

Специалисты подскажут, какие работы требуют законодательного разрешения и какой пакет документов для этого нужно оформить. Такие консультации абсолютно бесплатны.

Порядок согласования наиболее распространенных ремонтных работ

Перепланировка квартир может проводиться как по проектной документации, так и без нее. Перед выполнением ремонтных работ желательно проконсультироваться в проектном учреждении и уточнить, какую документацию необходимо подготовить для согласования изменений с Московской жилинспекцией и какие работы можно осуществлять без предварительного узаконивания.

Переустройство и перепланировка: что можно, а что нельзя

Зачастую управляющие домами организации сталкиваются с ситуациями, когда собственники меняют конфигурацию принадлежащих им помещений, одновременно перепрокладывая инженерные сети. В новых домах такие действия (переустройство и перепланировка) осуществляет примерно 10-15% собственников.

Переустройство и перепланировка: понятия

Действующее законодательство разделяет понятия переустройства и перепланировки.
1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования (п. 1 ст.

25 ЖК РФ).
2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации (п. 1 ст.

25 ЖК РФ).
И переустройство, и перепланировка – требуют внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170) называют переустройство и перепланировку одним общим словом – переоборудование, которое можно производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке (п. 1.6 и 1.7 Правил № 170). Такие разрешения выдает орган местного самоуправления.

Состав работ в части переустройства включает в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Закрытый перечень того, что можно переустроить, в законе отсутствует, т.е. список является открытым. Одновременно всегда есть необходимость посмотреть на судебную практику, трактует отдельные работы тем или иным образом.

Например, согласно правоприменительной практике работы, связанные с установкой индивидуальных кондиционеров на фасадах жилых домов могут быть произведены с ограничениями лишь в отношении объектов культурного наследия или выявленных объектов культурного наследия; установка кондиционеров не является переустройством либо перепланировкой помещения, на проведение которых необходимо соответствующее разрешение компетентных органов. Такой вывод сделан в решении Арбитражного суда города Москвы от 10.04.2020 г. по делу № А40-90785/2019.

Система кондиционирования фактически устанавливается внутри помещений, поскольку имеет внутренний блок, функционирующий в целях охлаждения. Демонтаж спорного имущества в результате отделения внешних блоков кондиционеров приведет к тому, что система перестанет существовать как единая сложная вещь, пригодная к последующей эксплуатации и установленная в помещениях отдельного собственника (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15.10.2019 г. по делу № А19-18807/2018).

Рассмотрим другой пример. Сама по себе установка бойлера, согласно судебной практике, не является переустройством. Но если установка бойлера сопровождается существенными изменениями на инженерных коммуникациях, это квалифицируется как переустройство.

одном из случаев при установке бойлера была переоборудована система горячего водоснабжения путем соединения трубопроводом кухонного стояка и стояка в ванной. Суд посчитал это переустройством (Решение Советского районного суда г. Нижний Новгород № 2-732/2019 от 05.08.2019 г.).
В другом случае для улучшения комфортности проживания на кухне, на месте оконного проема устроен дверной проем, разобрана отопительная печь и установлен отопительный котелок, установлен бойлер для горячей воды.

Суд также посчитал это переустройством (Решение Гусевского городского суда Калининградской области по делу № 2-282/2019 от 09.09.2019 г.).

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (п. 1.7 Правил № 170).

Довольно часто мы сталкиваемся с ситуацией, когда распространенным примером перепланировки является вынос стены на балконе с одновременной установкой радиаторов на балконе. Часто это требует одновременно и проведения переустройства, и проведения перепланировки в установленном порядке.

Что можно, а что нельзя?

Прежде всего, любые действия по переустройству и перепланировке требуют согласования (внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме). Кроме того, переоборудование и перепланировка не должны приводить к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств (п. 1.7.2 Правил № 170).

Также не допускается перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры (п. 1.7.3 Правил № 170). Например, нельзя из спальни сделать кухню, потому что в кухне есть определенные требования строительных регламентов и кухня в спальне может нарушить права соседей запахами.

Распространёнными нарушениями, с которыми мы сталкиваемся в работе, часто является:
— вынос радиатора на балкон (без надлежащего утепления балкона по проекту);
— подключение отдельного инженерного оборудования в обход прибора учета;
— организация теплых полов внутри помещения, запитанных от стояка горячего водоснабжения (так, что остывшая горячая вода уходит в обратку; поэтому рекомендуется проводить проверку санузлов жителей босиком).

Все данные примеры в законе поименованы как «несанкционированное подключение» (напрямую или в обход приборов учёта), которое не допускается и влечет штрафные санкции. В случае его выявления виновное лицо будет обязано провести работы по восстановлению предыдущей схемы подключения.

В своем решении по делу № АКПИ20-105 от 20.05.2020 г. Верховный суд РФ указал, что несанкционированное подключение влечёт не только фактические потери ресурсоснабжающей организации в виде неоплаченного потреблённого объёма коммунального ресурса, но и иные негативные последствия, в том числе для потребителей, проживающих в многоквартирном доме, а также абонентов, подключённых к централизованной системе ресурсоснабжения. Позиция суда довольно однобока, поскольку потери несут не только поставщики ресурса, но прежде всего, управляющие организации, в виде чрезмерного общедомового потребления коммунального ресурса.

Ответственность за переустройство и перепланировку

В части ответственности за переустройство и перепланировку можно выделить несколько составляющих.

1. Административная ответственность определена в п. 2 ст.

7.12 КоАП РФ («Нарушение правил пользования жилыми помещениями. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме») и влечет наложение штрафа на граждан в размере от 2000 до 3500 р., на юридических лиц — от 40000 до 50000 р. (если собственником помещения является юридическое лицо).

2. Требование об устранении вреда в натуре. Лицо, допустившее самовольное переустройство и переоборудование – обязано привести это помещение в прежнее состояние (1.7.4 Правил № 170).

При обнаружении несанкционированного подключения управляющая организация обязана составить акт о выявлении такого подключения направить потребителю уведомление о необходимости устранить несанкционированное подключение (п. 62 Правил № 354). Одновременно такое предписание может выдать жилищная инспекция, если факт переустройства или перепланировки был выявлен ей.

3. Штрафные санкции от управляющей организации (или поставщика ресурса) касаются только переустройства в части несанкционированного подключения.

На основании акта о выявлении несанкционированного подключения исполнитель коммунальной услуги (либо управляющая организация, либо поставщик ресурса) производит доначисление платы за коммунальную услугу для потребителя, в интересах которого совершено такое подключение, за потребленные без надлежащего учета коммунальные услуги.

Доначисление размера платы в этом случае должно быть произведено исходя из объемов коммунального ресурса, рассчитанных как произведение мощности несанкционированно подключенного оборудования (для водоснабжения и водоотведения — по пропускной способности трубы) и его круглосуточной работы. При расчете применяется норматив с повышающим коэффициентом 10 (по числу собственников или проживающих) за период не более чем за 3 месяца, предшествующие месяцу, в котором выявлено такое подключение (п. 62 Правил № 354).

При любом расчете это очень существенная сумма.

Законодательство в части несанкционированного переустройства и перепланировки идет по пути постепенного ужесточения. Однако судебная практика допускает разные варианты трактовки действий, которые могут быть отнесены к переустройству. Кроме того, суды как правила согласовывают переустройство и перепланировку постфактум (при соблюдении прочих требований).

Для управляющей организации важно, что любые действия по переустройству и перепланировке не нарушали архитектурный облик дома, поддерживали надлежащий энергетический баланс и не нарушали права остальных потребителей.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru

Как сделать перепланировку в квартире по закону

Желая сделать квартиру просторнее и комфортнее, собственники выполняют перепланировку и переустройство помещения, даже не подозревая, что некоторые изменения запрещены. Чем перепланировка отличается от переустройства, какие виды работ нужно согласовывать с надзорными органами и как это сделать?

Что такое перепланировка?

Перепланировкой считаются любые работы, в результате которых меняется конфигурация квартиры. Такие работы могут повлиять не только на квартиру, но и изменить технические характеристики дома, поэтому требуют согласования.

Какие работы считаются перепланировкой?

Перепланировкой считаются любые работы, которые предполагают:

перенос или разрушение внутренних стен;

перенос или создание новых дверных проемов;

перестройку одного помещения в несколько квартир;

расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и наоборот;

объединение нескольких квартир в одну;

устройство или ликвидацию дополнительных кухонь и санузлов;

ликвидация темных кухонь (без окон) и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;

устройство новых или изменение планировки существующих тамбуров.

Перепланировка и переустройство помещений — это одно и то же?

Нет, это разные понятия. Переустройство квартиры не вносит изменений в план квартиры. При переустройстве производится установка или замена инженерных сетей, электрического или сантехнического оборудования.

К таким работам относятся:

установка бытовых электроплит взамен газовых плит или плит на твердом топливе;

перенос электрических сетей, нагревательных, сантехнических и газовых приборов;

устройство новых и переоснащение существующих туалетов и ванных комнат;

устройство новых вентиляционных каналов;

прокладка новых или замена существующих трубопроводов и устройств для установки душевых кабин, гидромассажных ванн, стиральных машин и других сантехнических и бытовых приборов.

Тем не менее, переустройство квартиры должно проводиться при уведомлении надзорных органов.

Что не относится к перепланировке и переустройству помещения?

Некоторые работы могут ошибочно восприниматься как перепланировка, хотя ею не являются, а значит, уведомлять о них надзорные органы не нужно.

К таким работам относится замена окон и дверей без изменения проемов, остекление балкона, демонтаж встроенных шкафов. Косметический ремонт, покраска стен и оклеивание обоями, замена электрической плиты, установка кондиционеров, антенн и телевизионных тарелок также не нуждаются в уведомлении.

Не относится к перепланировке и переустройству помещений смена отопительных приборов, в том числе газовых, при условии, что для них не потребуется прокладывать новые подводящие сети.

Какие работы по перепланировке не требуют согласования?

Некоторые работы по перепланировке и переустройству помещений никак не влияют на безопасность дома, а также не представляют угрозы для здоровья и имущества жильцов других квартир.

Например, если вы решили объединить ванную и туалет, не увеличивая их общую площадь, установить или снести ненесущие перегородки или сделать в них дверные проемы (или, наоборот, заделать). Тем не менее такие работы требуют уведомления надзорных органов, причем уже после завершения переделок. Для этого необходимо вызвать в квартиру специалиста из Бюро технической инвентаризации, который оформит акт о завершении ремонта и новый технический паспорт.

Какие работы нужно согласовывать?

Перепланировки, а также переустройства помещений, которые могут повлиять на конструкцию и инженерные сети дома, требуют согласования. При этом важно убедиться, что планируемые работы не входят в список запрещенных.

Какие виды перепланировки запрещены?

Запрещены перепланировки, которые нарушают стабильность несущих стен, противопожарную безопасность или ухудшают условия жизни в многоквартирном доме.

В частности, запрещено:

• Сносить или менять размер вентиляционного короба;
• Увеличивать санузел за счет жилых комнат;
• Демонтировать стены, разделяющие соседние квартиры;
• Размешать кухню над жилыми комнатами соседей;
• Перекрывать источник естественного света;
• Закрывать доступ к сантехнике, стоякам или счетчикам;
• Подключать теплые полы к системе центрального отопления;
  надстраивать мансарды или переустраивать чердачные помещения;
• Объединять жилые комнаты с кухней, где установлено газоснабжение.

Как согласовать перепланировку или переустройство?

Чтобы осуществить перепланировку на законных основаниях нужно сделать несколько шагов:

Шаг 1. Убедитесь, что планируемые работы не относятся к списку запрещенных;

Шаг 2. Составьте эскиз или проект перепланировки (или переустройства)

Самостоятельно подготовленного эскиза будет достаточно, если вы планируете незначительные изменения, например, снос и возведение гипсокартонных перегородок, перенос радиаторов (без увеличения их количества и технических параметров), перенос раковины в пределах санузла.

Проект с привлечением профессиональной организации (бюро проектов) придется подготовить, если речь идет о сложных изменениях, которые влияют на прочность дома, его архитектурный облик. Перед обращением в бюро убедитесь, что оно состоит в государственном реестре СРО.

Если ремонт затрагивает несущие конструкции дома, то проект должен выполнить сам архитектор или уполномоченная проектная организация. Например, в Москве эту функцию выполняет ГУП «МосжилНИИпроект»;

Шаг 3. Соберите необходимые документы:

• заявление (скачать можно здесь);
• паспорт;
• письменное согласие всех собственников или жильцов на перепланировку;
• свидетельство о собственности на квартиру или выписка из ЕГРН;
• технический паспорт на квартиру (можно получить в Бюро технической инвентаризации);
• эскиз или проект перепланировки.

Пакет документов может отличаться в разных регионах, поэтому следует уточнить в районной администрации по месту проживания или в МФЦ;

Шаг 4. Подайте документы в многофункциональный центр госуслуг или через региональный портал госуслуг (если регион предоставляет такую возможность). Например, в Москве этими вопросами занимается Мосжилинспекция. После получения разрешения можно приступать к ремонтным работам;

Шаг 5. Ожидайте принятия решения. О принятом решении вас уведомят в течение 45 дней с момента подачи документов

Отказ в согласовании перепланировки (переустройства) можно обжаловать в суд в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно об отказе;

Шаг 6. В случае если вы получили положительное решение, можете приступать к перепланировке. Вместе с положительным решением выдается журнал производства работ, который необходимо будет заполнять в ходе ремонта.

Что делать после окончания перепланировки?

После окончания ремонта нужно пригласить представителя бюро технической инвентаризации, который зафиксирует проведенные работы и проверит, соответствуют ли они изменениям, указанным в эскизе или проекте.

Заключение техника подается в комиссию при архитектурном отделе, которая через 45 дней выдает акт о законности работ. Его нужно принести в БТИ, которое оформляет новый техпаспорт помещения.

Если во время ремонтных работ менялась площадь помещений внутри квартиры, необходимо подать заявление об уточнении сведений в Росреестр (через само ведомство или МФЦ). Уточнение вносится в ЕГРН в течение 15 дней.

Как согласовать уже сделанную перепланировку?

Согласование самовольной перепланировки возможно, если проведенные работы не наносят существенного ущерба дому и соседям. Для этого нужно получить технический паспорт в БТИ (на нем красными линиями наносятся изменения, сделанные в процессе самовольной перепланировки). Также потребуется техническое заключение от проектной организации (проектного бюро) — этот документ подтвердит, что внесенные изменения не скажутся на конструкции дома.

После этого следует обратиться с орган местного самоуправления с полным пакетом документов.

В ряде регионов (например, в Московской области) согласовать уже проведенные работы можно только через суд, поскольку в этих регионах отсутствует регламент по согласованию самовольной перепланировки.

Чем грозит незаконная перепланировка?

Если обнаружатся изменения, которые противоречат закону (например, вы расширили площадь ванной или снесли несущую стену), вам грозит штраф в размере от 2000 до 2500 рублей, а также вас обяжут восстановить изначальный облик квартиры за свой счет.

Если собственник не выполнит это требование, органы местного самоуправления могут подать на него в суд — и если выиграют дело, то владельца могут выселить, а квартиру продать с публичных торгов. Судебные издержки и сумма, которая нужна для восстановления квартиры, вычитаются из суммы сделки, а бывший собственник получит остаток денег от продажи. Правда, на практике такие случаи крайне редки, особенно если ответчику больше негде жить, кроме как в этой квартире.

Тем не менее стоит иметь в виду, что незаконные изменения в квартире могут привести к долгим судебным тяжбам.

Можно ли делать перепланировку, если квартира находится в ипотеке?

Здесь все зависит от договора с банком или организацией, выдавшей ипотеку. Как правило, в договоре об ипотечном кредите содержится информация о недопущении или разрешении проведения ряда ремонтных работ. Если запретов нет, то можно применить правила перепланировок для обычных квартир.

Как правило, в договорах об ипотеке содержится пункт о необходимости согласовывать подобные работы с банком.

Изменения в законе о перепланировке в 2022 году

Значительные изменения пространства квартиры считаются капитальным ремонтом. В быту чаще всего используется термин «перепланировка». Для жильцов/собственников ее проведение во все времена являлось проблемой – требуется провести немало согласований, чтобы впоследствии избежать возможных неприятностей.

Между тем новые правила перепланировки появляются буквально ежегодно. Как правило, они носят не кардинальный, а «бюрократический» характер – меняются виды работ, требующих согласования и инстанции, в которые следует обращаться.

Давайте разберемся, что принес нам наступивший год. Какие правила переустройства и перепланировки претерпели изменения, много ли среди них существенных. И о чем необходимо помнить в этом году тем, кто запланировал застеклить балкон, разделить/объединить комнаты, переставить сантехнику и прочее.

Перепланировка квартиры: правила нормы

Для начала вспомним законодательную базу. Основным правовым актом в данной области был и остается Жилищный кодекс РФ. Статей, регламентирующих масштабные ремонтно-строительные работы в многоквартирных дома, в нем несколько. В основном они содержатся в статьях от № 25 до № 29.

Недавно (в конце 2018) вышедший закон ФЗ № 558, вносящий изменения в некоторые статьи ЖК РФ, более «специализирован».

Он регулирует именно новые правила перепланировки. То есть изменения в конфигурации помещения, либо расположении инженерных сетей, которые требуют внесения в техпаспорт. То есть предварительного согласования с районной (городской) Жилищной инспекцией.

А также работы, которые можно производить вообще без согласования, или без предварительного согласования с БТИ, постфактум поставив бюро в известность, что они были произведены. И, разумеется, существует четкий список «перестроек», которые производить нельзя в принципе.

Основные правила перепланировки в 2022 году

Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.

Вначале следует заказать технический паспорт (в БТИ, либо в МФЦ). Затем — разработку проекта (в любой сертифицированной проектной организации). Когда все это будет готово, отнесите в Жилинспекцию следующие документы:

• Заявление
• Техпаспорт на квартиру
• Эскиз проекта (2 экземпляра)
• Паспорт собственника
• Согласие всех, прописанных в квартире

Через 35 дней будет готово разрешение. До его получения начинать работу нельзя. Таковы актуальные ныне правила перепланировки квартиры. Нарушителя ждут штрафные санкции. После того, как все работы завершены, собственник приглашает комиссию Жилинспекции, которые подписывают документы о том, что капитальный ремонт произведен без нарушений.

Если у вас остались вопросы на данную тему, или вы хотите уточнить законодательные требования к ремонтным работам внутри квартир, спрашивайте у юристов. Сайт prav.io предоставляет любые юридические консультации.

Что запрещено

Запрещено то, что ведет к ухудшению условий проживания людей. Также не разрешат работы, ведущие к разрушению здания. Нельзя ограничивать доступ к общедомовым коммуникациям.

Например, в Москве запреты описаны в п. 10 Постановления Правительства Москвы № 1335-ПП от 19 августа 2020 года (пришло на смену ПП № 508). Для регионов действуют регламенты местных органов власти.

Рассмотрим, что категорически нельзя делать в квартире.

Сносить несущие стены

Несущие стены – это опорные конструкции, на которых держится многоквартирный дом. Воздействие на несущие стены должно быть крайне осторожным.

• Полностью сносить несущие стены в угоду планировке.
• Выдалбливать проемы в несущих стенах без разрешения автора дома.
• Оставлять проемы без усиления металлоконструкциями.

Если снести несущую стену – часть дома может обвалиться. Поэтому 100% демонтаж опорных конструкций недопустим!

Переносить кухню или санузел в жилую комнату

Об этом сообщает пункт 24 Постановления Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 года. Недопустимо размещать кухню и санузел над жилыми комнатами соседей.

Кухню с газовой плитой нельзя перенести в жилую комнату. Даже если у вас электроплита, перенос возможен не во всех случаях.

Санузел – это туалет и ванная. Там располагаются «мокрые» зоны, то есть проходят системы водоснабжения. Если перенести санузел в комнату, он окажется под жилой комнатой соседей. И в случае прорыва трубы вода зальёт жильцов снизу.

На заметку! Есть вариант перенести санузел или кухню в жилую комнату. Для этого ваша квартира должна находиться на 1 этаже многоквартирного дома. То есть внизу нет соседей, следовательно – риски их залива сводятся к нулю.

Расширять комнату за счет балкона

Нельзя объединять лоджию или балкон с комнатой, где проживают люди. И этому есть ряд объяснений:

1. Во-первых, температура в комнате понизится – за счет того, что балкон считается «холодной зоной».
2. Во-вторых, запрещается устанавливать на балконе отопительные батареи.
3. В-третьих, это нарушение и вас заставят переделывать ремонт.

Оптимальный вариант – убрать подоконный блок и соорудить нечто вроде прозрачной перегородки из стеклопакета. Или, как его называют – «французское» окно.

Объединять комнату и кухню с газовой плитой

Газовое оборудование – это система повышенной опасности. Кухня должна быть изолирована. Для этого её оборудуют распашной дверью. Если вы хотите сделать проём в стене между комнатой и кухней – вам не дадут на это разрешения. А вот если на месте проёма будет распашная дверь – согласовать можно.

Захватывать тамбур, чердак и другое имущество дома

Общедомовое имущество – это не собственность отдельно взятых жильцов подъезда. «Захватывать» такое имущество недопустимо.

Если вы присоедините к квартире тамбур, часть лестничной клетки, чердак или подвал – вас заставят возвращать всё как было.

Другие работы

Также закон запрещает:

• подрезать вентиляционные короба, создавать в них ниши;
• убирать порожки в ванной и туалете;
• подключать тёплые полы к отопительной батарее;
• закрывать доступ к счетчикам, стоякам водоснабжения, вентиляции и другим инженерным системам;
• заделывать единственное окно на кухне;
• демонтировать батареи в жилых комнатах.

Еще нельзя делать перепланировку в квартире, если дом в аварийном состоянии. Там допускается только реконструкция, а вообще такие здания идут под снос.

Особенности и порядок согласования перепланировки квартиры в панельном доме

Жалоба на незаконную перепланировку квартиры соседей

Чем отличаются перепланировка, переустройство или реконструкция? Подробный разбор

Перенести или снести перегородку

Но это касается только не несущих перегородок. На техплане они обозначаются обычными линиями (несущие стены – жирными).

1. Чаще всего сносят разделитель между ванной и туалетом – получается объединенный санузел.
2. Можно превратить квартиру в студию – за счет сноса не несущей стены между комнатой и кухней. При этом кухня не должна быть газифицированной. Вентиль подачи газа обязательно перекрывается.
3. Возведение новых перегородок позволит сделать из одной комнаты – две. Например, создав рабочий кабинет или гардеробную для хранения вещей.

Желательно возводить перегородки из облегченных материалов, по типу гипсокартона. Тяжелые стены могут давить на перекрытия. И далеко не каждую перегородку вам разрешат создать.

Расширить санузел за счет коридора

Коридор – это вспомогательное нежилое помещение. За счет него вполне реально увеличить площадь ванной и туалета. К слову, это одно из наиболее популярных решений перепланировки квартиры.

• Расширение санузла за счет коридорного пространства потребует укладки гидроизоляционного слоя.
• Для подобных работ требуется проект перепланировки, с оформлением актов скрытых работ – они подписываются составителем проекта, а затем проверяются межведомственной комиссией при сдаче ремонта.
• Выход из санузла должен вести в коридор, а не в жилую комнату или на кухню.

В целом, на 99% увеличение санузла за счет коридора допустимо.

Перенести кухню в коридор

Также не противоречит закону.

Вместо комнаты, где раньше была кухня, можно сделать другое помещение, например – рабочий кабинет. Новообразованная в коридоре кухня должна быть не менее 5 м² – если у вас однушка, и не менее 8 м² – если количество комнат в квартире свыше двух.

На первом этаже кухня переносится куда угодно – хоть в коридор, хоть в спальню. На среднем этаже кухню можно перенести в коридор, при условии, что над ней нет соседского санузла. Снизу не должно быть жилых помещений. Если соседи расширили комнату за счет коридора раньше вас – перенести кухню не получится.

Объединить комнату и кухню с электроплитой

Кухни-гостиные пользуются популярностью. Визуально пространство становится больше, появляется возможность комбинировать с элементами интерьера. А нужно всего-то убрать стенку между жилой комнатой и кухней (при наличии электрической плиты).

Снести подоконный блок

Интересный вариант объединить балкон/лоджию с жилой комнатой в квартире. Напрямую это сделать нельзя – в силу законодательного запрета. Зато можно сделать перегородку между балконом и внутренней комнатой. Обычно создают «французское окно» – стеклянные распашные двери.

Для реализации задумки придется полностью демонтировать подоконный блок. Например, в кирпичном и монолитном доме с этим сложностей не возникнет. А вот в панельном здании – демонтаж подоконного блока крайне трудно согласовать.

Из других разрешенных работ перепланировки можно выделить заделку дверного проема, замену газовой плиты на электрическую, создание антресолей, их демонтаж, объединение смежных квартир и т.д.

Сделать проем в несущей стене

Полностью сносить несущую стену – нельзя, а вот делать проём в ней можно.

Сложнее всего согласовать проем в несущей стене на нижних этажах. Например, на 1 этаже нагрузка на конструкции достигает 80-90%. Любой проем ослабит сечение несущей стены, а значит возрастет риск обрушения дома.

Для создания проема нужно заказывать проект перепланировки и техническое заключение. ТЗ готовит автор дома. В Москве – это АО МНИИТЭП. В ходе осмотра специалист попросит техпланы соседских квартир – снизу и сверху. Если их собственники уже согласовали проемы в своих несущих стенах, вам не выдадут разрешение.

Какие перепланировки можно выполнять без проекта

Проект нужен в большинстве случаев. Но иногда можно обойтись и без него, – а именно:

1. Не перепланировка, а косметический ремонт, например – у вас поклейка обоев, установка кондиционера, окон, замена розеток или сантехнического оборудования в туалете.
2. Составляется эскиз – согласование по такой схеме считается упрощенным вариантом. Достаточно заказать техплан в БТИ и нанести на него планируемые изменения. Например, заложение дверного блока или снос гипсокартонных перегородок в хрущевке.
3. Выбор одного из типовых проектов в каталоге от автора дома (АО МНИИТЭП). Вместо проекта достаточно дать ссылку на понравившийся вариант перепланировки, а в администрации его утвердят. Но и отступать от типового проекта нельзя – иначе комиссия не примет работу.

Прежде чем согласовывать перепланировку без проекта лучше проконсультироваться со специалистами или юристом.

Чем грозит неузаконенная перепланировка квартиры

Несогласованная перепланировка приравнивается к самовольной. Если о ней станет известно надзорным органам, они накажут хозяина жилплощади. Сигнал о неузаконенной перепланировке может поступить от сантехника, проверяющих счётчики, бдительных соседей или иных лиц.

Какими могут быть последствия:

• Административный штраф – от 2 000 до 2 500 рублей по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ.
• Переделывать ремонт и возвращать жилье в исходное состояние – на основании предписания жилищного инспектора или по решению суда. Разумеется, ремонт придется делать за свой счёт. А если вы пробили проем в несущей стене, затраты могут достигать 500 000 рублей.
• Запрет выезда из страны – если суд обяжет вас устранить нарушения, а вы этого еще не сделали.
• Проблемы с продажей квартиры – продать жилье можно, но цена окажется ниже, чем у квартир без проблем. Покупатели наверняка запросят существенную скидку. Ведь узаконивать перепланировку квартиры предстоит им самостоятельно.
• Риск остаться без жилья – если суд решит, что квартиру следует выставить на аукцион (пп. 1 п. 5 ст. 29 ЖК РФ). Это крайняя мера, но примеры в практике есть.
• Уголовная ответственность – когда от самовольной перепланировки пострадало имущество или нанесён ущерб здоровью людей. Не исключено, что нарушитель не отделается штрафом. За тяжкие увечья грозит тюремный срок.

Доводить до крайностей не следует. Тем более, что согласовать перепланировку вполне реально.

Ответы юриста на частные вопросы

Закон прямо не запрещает. Но перед началом работ нужно получить письменное разрешение от Департамента жилищной политики – собственника муниципальной квартиры. Если разрешат перепланировку, можно ее производить. В случае отказа, увы, ремонтные работы делать запрещено.

Да. Для этого можно перенести не несущую стену в квартире между комнатой и коридором. За счет этого часть нежилого пространства станет жилым. Главное не забыть о выходе из совмещенного санузла – дверь должна быть в коридоре, а не в жилой комнате. Также есть вариант расширить гостиную за счет демонтажа встроенных шкафов.

Зависит от назначения стены. Если она несущая – любые проемы нужно согласовывать с автором дома. И укреплять проем металлоконструкциями по всему периметру.

Если стена не несущая, то 10 см проема – слишком незначительные изменения. Их можно согласовать по эскизу, а не по проекту. Часто у проверяющих не возникает вопросов по незначительным отклонениям от техплана.