Формула расчета неустойки по дду 2022

Выставить неустойку застройщику по ДДУ (договору долевого участия) при нарушении сроков передачи квартиры — ваше законное право. Однако на практике не все так просто. Нередко договоры содержат размытую дату передачи недвижимости.

Еще и застройщики то и дело переносят срок сдачи дома. Что делать в этом случае? Обо всем подробно расскажем ниже. Кроме того, поделимся лайфхаками, как увеличить сумму штрафа и добиться его выплаты в сжатые сроки.

Если застройщик затягивает сроки сдачи квартиры или есть вероятность его банкротства, значит, необходимо обращаться в суд. Для защиты ваших интересов желательно нанять команду профессиональных юристов. Квалифицированная помощь в суде не только спасет вложенные в недвижимость деньги, но и даст возможность получить приличную компенсацию.

Расчет неустойки

Неустойку по ДДУ рассчитывают исходя из 1/300 ставки рефинансирования, которая может меняться. Еще в январе 2016 года она составляла 11%, в июне 2017 — 9%, а в феврале 2018 — 7,5%. В 2019 году показатель снизился до 7,25%.

При расчете неустойки применяют ставку, которая действует на момент подписания акта приема-передачи недвижимости либо, если объект не принят, на день подачи претензии застройщику. Если вы участвовали в ДДУ как физическое лицо, то вам положены пени в двойном размере.

Период просрочки отсчитывают от даты нарушения срока сдачи недвижимости до момента подписания сторонами акта приема-передачи. Если последний документ так и не подписали, то вычисляйте размер штрафа на дату подачи претензии.

Вычисление размера неустойки можно произвести по формуле:

Пени = стоимость ДДУ * количество дней просрочки * (ставка рефинансирования * 1/300) * 2

Рассмотрим на примере:

• цена квартиры — 2 млн. рублей;
• количество дней просрочки с 01 февраля 2019 года по 31 августа 2019 года — 212;
• ставка — 7,25%.

Расчет: 2 000 000 * 212 * 2 * 1/300 * 7,25% = 204 933,33 рубля. Эта сумма будет возрастать по мере увеличения просрочки.

Срок передачи недвижимости

Застройщики часто нарушают сроки передачи недвижимости по договорам долевого участия, а неустойка может негативно сказаться на их деятельности. Поэтому они ищут лазейки в законодательстве, чтобы избежать штрафных санкций. К сожалению, российские правовые акты не обязывает застройщиков указывать в ДДУ календарную дату передачи объекта, поэтому в договоре этот срок может быть привязан к какому-либо событию.

Чаще всего, это дата ввода в эксплуатацию. При этом она указана как ориентировочная. Это может запутать дольщика, и он не будет знать, с какой даты считать просрочку.

Например, в договоре ДУ может быть написано так: «квартира передается участнику долевого строительства не позднее 60 календарных дней после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. При этом ориентировочный срок ввода в эксплуатацию — не позднее 3 квартала 2019 года».

Обращать внимание на слово «ориентировочный» в договоре долевого участия не стоит. Это и подобные ему слова застройщики используют специально, чтобы ввести в заблуждение дольщика и избежать ответственности. Такие оговорки незаконны, и судом при рассмотрении дела они не принимаются во внимание.

Третий квартал заканчивается 30.09.2019. Соответственно, застройщик должен передать недвижимость не позднее 29 ноября 2019 года. Этот срок может быть увеличен, если дата приходится на выходной или праздничный день.

В нашем примере день Х выпадает на пятницу, поэтому с 30 числа этого же месяца будет начисляться неустойка по ДДУ. Если бы последний день выпал на субботу или воскресенье, то обязанность по передаче квартиры продлилась бы до понедельника. А уже со вторника вы были бы вправе считать пеню.

Также в договоре застройщик может указать две даты. Первая — ввод в эксплуатацию, вторая — передача квартиры по акту. Чтобы рассчитать пени, необходимо ориентироваться на вторую дату.

Верное определение начала периода просрочки является залогом правильно составленной претензии и искового заявления. Ошибка в расчетах повлияет на количество взысканных с застройщика денег.

Лайфхаки по взысканию неустойки

Не подписывайте дополнительные соглашения к ДДУ о продлении срока сдачи недвижимости. В одностороннем порядке застройщик не имеет право его изменять. Если к вам поступила такая бумага, пишите в ответ претензию о недобросовестности строителя.

Если на этот период просрочка уже допущена, прикладывайте к ней расчет неустойки по договору долевого участия и требуйте ее выплаты.

Не игнорируйте приглашение застройщика принять квартиру. Если вы в течение 2-х месяцев не явитесь, то строитель оформит акт приема-передачи в одностороннем порядке на законных основаниях. Оспорить его очень сложно — соответственно, взыскать неустойку по ДДУ будет почти нереально.

Застройщик может избежать штрафной санкции, прописав в акте приема-передачи недвижимости: «дольщик претензии не имеет, от неустойки отказывается». В этом случае вы не сможете взыскать пеню, так как добровольно от нее отказались. Поэтому внимательно читайте все документы, которые дает вам на подпись застройщик.

Если вам что-то не понятно, лучше обратитесь к юристу. Люди нередко расписываются в документах, не читая их, поскольку думают, что известный строитель не обманет. Обманет, и еще как.

На подписание акта приема-передачи квартиры обязательно берите с собой специалиста, который проверит качество жилья. Очень часто застройщики нарушают технологию строительства. Например, могут быть плохо установлены оконные и балконные рамы (криво, неплотно прилегать и т.д.), неровно выложены перегородки, может отсутствовать звукоизоляция стен или протекать кровля.

Если квартиру сдают с ремонтом, то проблем бывает еще больше.

В случае выявления недостатков не подписывайте акт приема-передачи. В этой ситуации необходимо составить отказ от приема жилья с указанием всех недочетов и с требованием их устранить. Неустойка по ДДУ будет «капать», пока строитель не устранит все дефекты.

Не копите неустойку и не ждите, когда вам передадут ключи от квартиры. Чем раньше вы обратитесь в суд, тем больше шансов получить деньги. По истечении месяца или двух после начала просрочки рассчитайте неустойку и подавайте претензию застройщику.

Через десять дней, если строитель оставит ваше письмо без внимания, обращайтесь в суд. Если в договоре долевого участия указан другой срок рассмотрения претензии, то придерживайтесь его.

Не требуйте только текущую штрафную санкцию. Пишите в претензии, а после и в исковом заявлении, что требуете начислить пени вплоть до момента передачи вам жилья. Суд рассчитает неустойку по ДДУ на момент вынесения решения, а также укажет, что она начисляется до подписания акта приема-передачи квартиры.

Таким образом, вам не нужно будет многократно обращаться в суд с иском о штрафной санкции.

Помимо пеней, требуйте в суде взыскать с застройщика 50% штрафа от присужденной суммы, а также компенсацию морального ущерба. Не думайте о том, что строитель обанкротится. Обычно причина банкротства — долги банкам, подрядчикам, поставщикам, или недобросовестность учредителей и директорского состава.

Также не переживайте, что строитель не даст вам ключи от жилья. Это, наоборот, будет стимулом быстрее передать вам квартиру, чтобы снизить сумму неустойки и других взысканий.

После получения исполнительного листа подавайте его в банк застройщика. Если у него на счетах есть денежные средства, то кредитная организация переведет вам их в течение трех дней. Через судебных приставов взыскание происходит намного дольше.

Введен мораторий об «отмене неустойки» до 31 декабря 2022 года включительно.

Постановление Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 № 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве»

Комментарий см. ниже

Рассчитать сумму взыскания с застройщика довольно просто, воспользовавшись нашим
онлайн калькулятором

Юридическая компания МДДУ оказывает услуги по защите прав дольщиков.
Гибкая система оплаты и долголетняя практика.

Заказать бесплатную консультацию:

Правительством РФ 26 марта 2022 года принято Постановление № 479
о введении моратория на взыскание неустойки и предоставление отсрочки ее исполнения.

Так, с 29.03.2022 и до 31.12.2022 приостанавливается начисление неустоек за нарушение срока передачи квартир.

Неустойка, за период до 29.03.2022 г. подлежит взысканию с застройщика, но выплаты будут произведены после 01.01.2023.

25.03.2022: Идет обсуждение:

мораторий на штрафы и пени для застройщика за то, что он не смог вовремя сдать объект в эксплуатацию. В таких случаях дольщики не смогут получить выплаты за просроченную сдачу дома. «В настоящий момент эта мера находится на стадии обсуждения, планируется отмена штрафов при незначительных нарушениях сроков.

Однако могут принять мораторий на взыскание неустойки, как это было в период пандемии, когда с апреля 2020 года по январь 2021 года неустойка за просрочку передачи объектов не начислялась и не подлежала взысканию»

17.03.2022: Скорее да чем нет!

На данный момент принят, одобрен и подписан федеральный закон от 04 марта 2022 года.

Итак нас интересует статья 18 которая как раз и наделяет Правительство РФ правом на установление:

особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве;

особенностей включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве;
особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
особенностей и основания перечисления застройщику денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, внесенных на счета.

В статье 18 нас интересует пункт 4:

На момент написания статьи (17.03.2022) — закон принят и подписан, но постановления правительства РФ о «списании» неустойки на период N пока не было.

PS: Подытожим эту статью русской народной пословицей — «Нет дыма без огня» и будем надеется на лучшее!

Определение

Расчёт неустойки по ДДУ — это формула произведения цены договора долевого участия х количество дней просрочки х (ставка ЦБ РФ/100) х (1/150). Переменных в формуле две: размер ставки Банка России и количество дней просрочки. Основное внимание уделяется правильному определению даты начала периода и ставкам Центрального Банка РФ.

Ставка рефинансирования

Законодатель в законе о долевом строительстве привязывает порядок исчисления компенсации к ставке рефинансирования. С 01.01.2016г. ЦБ РФ Указанием №3894-У от 11.12.2015г. приравнял ставку рефинансирования к ключевой ставке.

На указанные акты Банка России нужно ссылаться в досудебной претензии.

С 01.01.2016 самостоятельное значение ставки рефинансирования не применяется. Вычисления производятся по ключевой ставке, которая является плавающей и устанавливается соответствующими решениями Совета директоров Банка России.

Поскольку ставка рефинансирования потеряла актуальность, а ключевые ставки Банка России постоянно меняются, важно знать не только их размер, но и периоды действия.

Мораторий COVID

Смысл постановления правительства Мишустина 423 по мораторию от 02 апреля 2020 года состоял в поддержке застройщиков на фоне финансовых проблем в связи с последствиями «карантина». Поддержка выразилась в моратории, действовашего с 03.04.2020 года по 31.12.2020 года.

С 01.01.2021 года пени продолжают начисляться. Однако это при условии, что государство снова не введёт мораторий из-за штамма омикрон. Если просрочка захватывает периоды до и после моратория, то вычисления можно делать по периодам действия ставок ЦБ РФ.

Определение временного интервала

Определение начала просрочки

Просрочка начинается со следующего дня за датой, когда квартира должна быть передана по условиям договора долевого участия. Иногда день явно не указывается, что приводит истцов к затруднениям в определении начала периода.

В силу части 4 статьи 4 Закона 214-ФЗ срок исполнения обязательства по передаче дольщику объекта является существенным условием договора. Однако застройщик не обязан его указывать в виде календарной даты и поэтому его иногда «привязывают» к какому-либо событию. Чаще всего это день ввода в дома эксплуатацию, которую указывают в качестве ориентировочной, что ещё более запутывает дольщиков.

Например — «квартира подлежит передаче участнику долевого строительства не позднее 90 календарных дней после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. При этом ориентировочная дата ввода в эксплуатацию — не позднее 3 квартала 2021 года». Третий квартал заканчивается 30.09.2020.

Девяносто календарных дней начинают исчисляться с 01.10.2020 включительно и падают на 29.12.2021. Со следующего дня начисляются пени за просрочку. Именно таким образом суд определяет начало периода.

Начало периода в запутанных ситуациях

Пример расчета неустойки по ДДУ согласно формуле закона 214-ФЗ на хитром договоре долевого участия, условия которого направлены на введение дольщика в заблуждение с целью избежать ответственности за просрочку.

• п. 5.1.8. Срок сдачи в эксплуатацию дома не позднее 31.12.2018 года.
• п. 5.1.9. Не позднее двух месяцев со дня ввода в эксплуатацию передать квартиру по акту.
• п. 5.1.10 Не позднее двух месяцев до истечения срока передачи объекта уведомить участника об изменении срока передачи.
• п. 5.1.12 При наступлении события, предусмотренного в п. 5.1.10, стороны согласовали шестимесячный срок исчисляемой от даты, указанной в п.5.1.8 договора, в качестве дополнительного срока, необходимого застройщику для передачи.

Такой нехитрой манипуляцией застройщик выманил у дольщика несколько месяцев. Апелляционные жалобы истцов успеха не принесли. Все судебные коллегии были на стороне ответчика. Ссылки на ст. 190 ГК РФ не сработали, что по нашему мнению незаконно.

Шестимесячный срок сторонами не согласован. Срок по ГК РФ определяется указанием на событие, которое неизбежно должно наступить. Уведомление таким событием не является. Его могут как направить, так и не направить. Посмотрим, что скажет кассационная инстанция.

Верное определение начала периода просрочки при расчёте неустойки по ДДУ, является залогом правильно составленной претензии и искового заявления. Ошибка повлияет в суде на количество взысканных с застройщика денег.

Юридический центр RegPractic (Москва)

Исковое заявление — до или после?

Ждать подписания передаточного акта дольщику невыгодно. Между подачей иска и его рассмотрением проходит три-четыре месяца. В течение этого срока пени продолжают начисляться. Юрист уточняет сумму компенсации на дату рассмотрения иска либо на дату подписания акта, в зависимости от того, какое событие наступит ранее.

Проиллюстрируем на следующем примере. Допустим 30.06.2021 застройщик должен был передать квартиру. 30.07.2021 дольщик направляет досудебную претензию, а 09.08.2021 подаёт иск. 15.09.2021 суд назначит предварительное заседание. 11.11.2021 слушается дело по существу. На нём юрист уточняет исковые требования в сторону увеличения.

Такая схема предоставляет истцу возможность на несколько месяцев раньше получить деньги. Если сначала подписать акт, а потом подавать в суд, то получение денег сдвигается по времени на срок судебного дела. К тому времени застройщик может выести деньги со всех счетов и судебное решение останется неисполненным.

Затягивание с подачей иска в ожидании подписания передаточного акта, является форой застройщику в виде дополнительного времени на вывод денежных средств со счетов. Это ведёт к увеличению риска неоплаты исполнительного листа.

Юридический центр RegPractic

Eсли цена изменилась в результате обмеров?

Если истец произвёл доплату, то цена договора выросла на эту сумму. Следовательно, нужно указать цену с учетом её увеличения. Если доплата произошла после подачи иска, нужно уточнить расчет исковых требований по ДДУ до рассмотрения иска по существу.

Если за превышение по метражу не доплачивали, то цена договора не меняется и вычисления производятся учета изменения площади.

Не имеет значения цена, указанная в договоре уступки, даже если квартира приобреталась намного дороже, чем предыдущий участник уплатил на начальном этапе строительства.

Юридический центр RegPractic

Зачет в счет доплаты за лишние метры

После вступления решения в законную силу, застройщику направляется уведомление о зачете встречных однородных денежных требований. Если дольщик должен за дополнительные метры, а у застройщика (к моменту получения решения) нет денег на счетах, то это вариант хотя бы получить метры без оплаты.

Словарь

Ключевая ставка — это размер процентов, под который ЦБ РФ дает кредиты коммерческим банкам на неделю, и по которой он принимает деньги на депозит. С 01.01.2016 года этот показатель используется для определения компенсации дольщику за просрочку.

Ставка рефинансирования – размер процентов, подлежащих уплате ЦБ по выданным кредитам. В настоящее время потеряла актуальность для целей настоящей статьи.

Судебный юрист бесплатно произведёт расчёт неустойки по ДДУ, а также поможет с выбором суда. Проконсультирует по вопросу получения денежной компенсации убытков за строительные недостатки и дефекты квартиры.

Юридический центр RegPractic (Москва)

Как пользоваться калькулятором + примеры

• Цена договора. Сюда вписываем стоимость квартиры по договору долевого участия, даже когда она куплена по уступке прав.
• Период просрочки. Чтобы правильно определить период, прочитайте мою статью — как правильно определить даты, с которых нужно считать просрочку по ДДУ.

В блоке «Начало периода» указываем день начала просрочки — это следующий день с обещанной даты передачи квартиры. Обещанная дата указана в ДДУ или в дополнительном соглашении о переносе срока, если дольщик его подписал. Не путайте ее с датой ввода дома в эксплуатацию.

Если обещанная дата в ДДУ приходится на нерабочий день, смотрим следующий за ним рабочий день — ст. 193 ГК РФ. А просрочка начинает идти со следующего дня от него. Я смотрю в этом производственном календаре.

Например, застройщик обязался передать квартиру не позднее 31 декабря 2021 года. Это нерабочий день и далее идут новогодние праздники. Следующий рабочий день — 10 января 2022 года (понедельник). Просрочка начинается с 11 января 2022 года. В блоке «Начало периода» выбираем этот день — 11.01.2022.

Теперь о блоке «Конец периода». Если дольщик подписал акт приема-передачи, указываем дату подписания. Если квартира до сих пор не передана, тогда следует сначала узнать как происходит взыскание неустойки. Затем можно определиться с датой окончания просрочки.

Взыскание неустойки проходит в несколько этапов. На каждом этапе уточняется конечная дата просрочки, следовательно пересчитывается сумма неустойки. Этапы: 1) Сначала отправляем застройщику досудебную претензию.

В претензии считаем неустойку на день ее отправки. 2) Через 10 — 14 дней можно обращаться в суд. В исковом заявлении пересчитываем неустойку уже на дату подачи этого заявления.

Читайте также мою инструкцию как правильно составить исковое заявление по взысканию неустойки. 3) Примерно через две-три недели пройдет предварительное заседание суда. В нем подаем заявление об уточнении исковых требований, в которой пересчитываем неустойку на дату этого заседания.

4) Еще через две-три недели будет основное заседание суда. В нем также подаем заявление об уточнении требований, в которой снова пересчитываем неустойку на дату уже этого заседания. И так каждое заседание, пока судье не объявит о своем решении.

Еще раз напоминаю — неустойка не выплачивается за период с 29 марта по 31 декабря 2022 года. Если застройщик обещал передать квартиру в этом промежутке, но еще этого не сделал, началом просрочки считается 1 января 2024 года. Без разницы что это нерабочий день.

Если обещал передать квартиру до 29 марта 2022 года, но еще этого не сделал, тогда считаем неустойку с обещанной даты передачи по ДДУ до 29 марта 2022 года.

Если акт приема-передачи подписан между 29 марта и 31 декабря 2022 года, тогда конечным днем просрочки является 28 марта 2022 года.

Также неустойка не считается за период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года. Если застройщик обещал передать квартиру в этом промежутке, но еще этого не сделал, началом просрочки считается 1 января 2021 года. Если обещал передать квартиру до 3 апреля 2020 года, но еще этого не сделал, тогда используем калькулятор два раза: 1) Считаем неустойку с обещанной даты передачи по ДДУ до 2 апреля 2020 года.

2) Затем с 1 января 2021 года по 28 марта 2022 года.

Если акт приема-передачи подписан между 3 апреля и 31 декабря 2020 года, тогда конечным днем просрочки является 2 апреля 2020 года.

Пример №1 : Застройщик обещал передать квартиру до 31 марта 2022 года, но до сих пор этого не сделал. К сожалению, неустойка не начисляется за период с 29 марта по 31 декабря 2022 года. Если застройщик не передаст квартиру до 31 декабря 2022 года, то неустойка будет капать с 1 января 2024 года и далее.

Пример №2 : Застройщик обещал передать квартиру не позднее 31 декабря 2021 года (нерабочий день), но до сих пор этого не сделал. Просрочку начинаем считать с 1 января по 28 марта 2022 года. Затем с 1 января 2024 года и далее, если до сих пор не передаст.

Пример №3 : Застройщик обещал передать квартиру не позднее 30 апреля 2021 года (рабочий день), но передал только 15 февраля 2022 года. В этот день дольщик подписал акт приема-передачи. Просрочку считаем с 1 мая 2021 года по 15 февраля 2022 года включительно.

Пример №4 : Застройщик обещал передать квартиру до 30 июня 2021 года (рабочий день), но акт приема передачи дольщик подписал только 20 марта 2022 года. Период просрочки — с 1 июля 2021 года по 20 марта 2022 года включительно.

Пример №1 : Стоимость квартиры по ДДУ — 3 млн. руб. Дольщик — физлицо.

Застройщик обещал передать квартиру не позднее 30 сентября 2021 года, но до сих пор этого не сделал. Просрочка не учитывается за период с 29 марта по 31 декабря 2022 года. Просрочка будет с 1 октября 2021 года по 28 марта 2022 года включительно.

Эти даты указываем в калькуляторе. Сумма неустойки будет 241 650 рублей.

Пример №2 : Стоимость квартиры по ДДУ — 3 млн. руб. Дольщик — физлицо.

Застройщик обещал передать квартиру 31 декабря 2019 года (рабочий день), но акт дольщик подписал только 1 февраля 2022 года. Не берем в расчет период с 3 апреля по 31 декабря 2020 года. Получается два расчета: с 1 января по 2 апреля 2020 года с суммой в 111 600 рублей.

Затем с 1 января 2021 года по 1 февраля 2022 года с суммой в 690 200 рублей. Итоговая сумма — 801 800 рублей.

Пример №3 : Стоимость квартиры по ДДУ — 4 млн. руб. Дольщик — физлицо.

Застройщик обещал передать квартиру не позднее 31 октября 2020 года, но до сих пор этого не сделал. Не берем в расчет периоды с 29 марта по 31 декабря 2022 года и с 3 апреля по 31 декабря 2020 года. Поэтому считаем с 1 января 2021 года по 2 апреля 2022 года.

Сумма выходит 2 437 333 рублей.

Полную инструкцию как взыскать неустойку, читайте по этой ссылке. Некоторые этапы я написал в отдельных статьях. Например, как составить исковое заявление — здесь, в какой суд подавать заявление — тут.

Как делится неустойка, если несколько дольщиков

Между дольщиками сумма неустойки делится пропорционально их доли, которая указана в ДДУ/уступке. Например, «Застройщик обязуется передать Объект долевого строительства в общую совместную собственность Участников долевого строительства…». Только супруги могут купить недвижимость в совместную собственность.

При совместной собственности доли не определены, она является равной. Значит каждый супруг-дольщик может рассчитывать на половину из общей суммы неустойки.

Другой пример — «Застройщик обязуется передать Объект долевого строительства в общую долевую собственность Участников строительства (ФИО первого дольщика – 2/3 доли в праве собственности, ФИО второго дольщика – 1/3 доли в праве собственности)». Значит у первого дольщика 2/3 от суммы неустойки, у второго 1/3.

Подробные примеры расчета найдете ниже.

Помимо неустойки, физлица имеют право требовать штраф

У юридических лиц такого права нет, только у физических. Размер штрафа — 50% от суммы неустойки. Например, неустойка составила 500 000 рублей. Тогда штраф будет в размере 250 000 рублей. Об этом написано в п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 и в Определении Верховного суда от 01.12.2015 N 18-КГ15-177.

В 99% случаях застройщик добровольно не будет платить неустойку. Максимум он предложит гораздо меньшую сумму, чем положено по закону. Дольщику ничего не остается, как идти в суд.

В суде ему нужно доказать, что он пытался урегулировать вопрос мирно, но застройщик отказался платить законную сумму компенсации. Поэтому сначала следует отправить застройщику досудебную претензию и подождать пару недель. После этого подаем иск в суд и прикладываем к нему копию отправленной претензии.

Тогда появится право требовать от застройщика еще и штраф.

Помимо штрафа можно взыскать с застройщика и другие расходы. Подробности читайте по этой ссылке.

Понравилась статья? Вы знаете, что надо сделать

Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться у онлайн-консультанта или по телефону:

Обманутые дольщики: как рассчитать и взыскать неустойку по ДДУ

Когда застройщик срывает сроки сдачи дома, дольщики продолжают тратиться на аренду жилья, а иногда еще и на ипотеку. Мы уже рассказывали, откуда берется неустойка по договору долевого участия, — здесь Mafin Media разбирает, как извлечь выгоду из задержки: рассчитать и взыскать компенсацию.

26 марта 2022 года вышло постановление правительства, согласно которому с 29 марта по 31 декабря 2022 года неустойка за срыв сроков ДДУ начисляться и взыскиваться не будет.

Закон о долевом участии в строительстве

Согласно закону, застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства в сроки, указанные в ДДУ. Если он не выполняет договоренности — выплатить пострадавшей стороне неустойку.

Неустойка — финансовое наказание за невыполнение условий договора или нарушение закона.

Застройщик может избежать массовых исков, если уведомит о задержке за два месяца и предложит участникам долевого строительства подписать дополнительное соглашение об изменении сроков договора. Когда соглашение вступает в силу, прежние сроки теряют актуальность.

Источник: Pexels

Расчет неустойки по договору долевого участия

Для расчета неустойки важно правильно определить начало просрочки — следующий день после даты передачи квартиры по договору.

Застройщик указывает в ДДУ несколько дат, чаще всего три:

1) срок сдачи дома в эксплуатацию;
2) начало периода передачи объекта;
3) окончание периода передачи объекта.

Дольщику важна вторая дата — начало периода передачи объекта. Застройщик оставляет за собой право завершить строительство раньше срока, но никак не позже.

Например, если процесс передачи должен начаться 15 июня 2024 года, то уже на следующий день — 16 июня — дольщик может подать в суд на взыскание неустойки по ДДУ, если застройщик не начал уведомлять о завершении строительства.

Компенсация вычисляется:

• по цене квартиры в ДДУ (если объект куплен через договор уступки права требования, нужно узнать цену из ДДУ предыдущего владельца);
• количеству дней просрочки;
• коэффициенту (если дольщик — физическое лицо; у юридических лиц его нет); Банка России (она часто меняется, так что нужно учитывать и ее размер, и период действия).

• цена — 8 000 000 руб.;
• период просрочки: с 1 апреля по 24 мая 2021 года — 54 дня;
• коэффициент дольщика как физического лица — 2;
• размер ключевой ставки в этот период — 5%.