Ипотека на выкуп доли в квартире

Главный редактор сайта Dolg-FAQ.ru. Окончил РЭУ им. Г.В. Плеханова по специальности Юриспруденция (Факультет экономики и права). 12 лет работает юристом в сфере банкротства физических и юридических лиц.

Согласно Гражданскому Кодексу человек может обладать объектом недвижимости не только в полной мере, но и его частью. Именно поэтому нередки ситуации, когда для приобретения недвижимости требуется оформление ипотеки на долю в квартире.

Что нужно знать

Можно ли взять долю квартиры в ипотеку?

Как показывает практика, деятельность большинства кредитных организаций направлена на выдачу ипотечных кредитов для приобретения целых объектов имущества. Однако некоторые учреждения предоставляют жилищные займы на приобретение доли.

Для принятия решения о выдаче ипотеки на покупку доли банки принимают во внимание отдельные особенности будущей сделки.

Наиболее вероятным является одобрение в случае приобретения последней доли в квартире, вследствие чего заемщик после выкупа доли становится полноправным владельцем всего объекта. В такой ситуации банк может оформить в качестве залогового имущества всю квартиру и таким образом застраховать себя от риска невозврата заемных средств.

При этом существует определенный ряд ситуаций, в которых наиболее вероятным является получение отказа:

• приобретение доли у ближайшего родственника (банк заподозрит фиктивность сделки и попытку обналичить средства);
• выкуп доли у бывшего супруга после развода (в данной ситуации значение имеет промежуток времени, прошедший после развода и наличие новых браков у каждой из сторон, так как банк должен быть уверен в том, что бывшие супруги действительно хотят урегулировать имущественные взаимоотношения, а не пытаются провести аферу).

Кому не дадут

Как показывает практика, получить одобрение по ипотеке на приобретение доли в квартире или дома практически невозможно, когда заемщик хочет приобрести жилье:

• на которое он ранее не имел каких-либо прав;
• где он уже владеет долей, но после совершения сделки объект не перейдет в его полное владение.

Высокий процент отказов в таких ситуациях обусловлен низкой ликвидностью жилья: в случае неплатежеспособности заемщика банку будет сложно реализовать такое жилье и возместить собственные убытки.

В таких случаях эксперты рекомендуют попробовать оформить потребительский кредит (при этом процентные ставки будут существенно выше) или предложить банку в качестве залогового имущества другой объект недвижимости, если таковой есть в собственности.

Последняя доля

Выкуп последней доли в квартире с помощью ипотеки является наиболее вероятным вариантом получения одобрения от банка. Обусловлено это тем, что чем меньше собственников у объекта, тем выше его ликвидность, и в случае наступления финансовых трудностей у заемщика, банк сможет с легкостью реализовать такое жилье и возместить собственные убытки.

Ипотека на выкуп комнаты в коммунальной квартире

Охотнее всего банки выдают жилищные займы на приобретение последней комнаты в коммунальной квартире, так как наличие только одного собственника существенно повышает ликвидность имущества.

При этом приобретаемая комната должна соответствовать определенным требованиям банка и жилищным условиям, таким как:

• надлежащее состояние и пригодность для проживания;
• наличие удобств (канализации, санузла и других коммуникаций);
• наличие электропроводки и отопления;
• размер площади не менее 12 метров квадратных;
• отсутствие деревянных соединений;
• дата постройки дома позже 1970 года.

Какие банки выдают: обзор предложений

Рассмотрим предложения пяти самых популярных российских банков, выдающих ипотечные кредиты на покупку доли в квартире.

«Сбербанк»:

• выдается кредит только на приобретение последней долги в квартире;
• под залог оформляется вся квартира;
• сумма: от 300 тысяч до 15 миллионов рублей (но не более 80 процентов от стоимости объекта);
• ставка: 12 процентов годовых;
• срок кредитования: до 30 лет;
• возможно привлечение созаемщиков.

«Газпромбанк»:

• выдается кредит только на приобретение последней долги в квартире;
• сумма кредита: до 45 миллионов рублей;
• ставка: от 12 процентов годовых;
• срок кредитования: до 30 лет;
• первоначальный взнос: не менее 15 процентов;
• обязательно страхование от риска повреждений или утраты;
• банк не одобряет кредиты в случае, если:
  • объект находится в аварийном состоянии;
  • объект подлежит капитальному ремонту;
  • комната находится в коммунальной квартире или малосемейке;
  • объект имеет деревянные внешние стены.

  «Русский ипотечный банк»:

  • возможно приобретение доли, когда после заключения сделки объект не переходит в полную собственность заемщика;
  • сумма кредита: не менее 1 миллиона рублей;
  • первоначальный взнос: от 25 процентов;
  • допускается использование материнского капитала со снижением суммы первоначального взноса;
  • ставка: от 14,5 процентов годовых (при приобретении последней доли – от 14 процентов);
  • срок кредитования: до 25 лет;
  • обязательно заключение договора страхования объекта, жизни и здоровья заемщика и титульного риска (от последних двух можно отказаться, но банк повысит ставку).

  «Зенит»:

  • сумма кредита: от 800 тысяч рублей до 14 миллионов рублей для столицы и от 270 тысяч рублей до 10,5 миллионов рублей для регионов;
  • ставка: от 15 процентов годовых;
  • первоначальный взнос: от 20 процентов;
  • срок кредитования: до 25 лет;
  • при отказе заемщика от страховки процентная ставка повышается на 3 пункта.

  «Транскапиталбанк»:

  • сумма кредита: от 500 тысяч рублей;
  • первоначальный взнос: от 20 процентов;
  • срок кредитования: до 25 лет;
  • допускается привлечение созаемщиков;
  • обязательно страхование недвижимости;
  • для заемщиков старше 65 лет обязательно страхование жизни и здоровья.

  Таким образом, несмотря на определенные нюансы приобретения доли в квартире или доме, получить ипотечный кредит для покупки комнаты возможно. Главное в этом вопросе – ответственно подойти к ситуации и в случае необходимости довериться специалистам.

  Какие банки дают возможность выкупить долю квартиры в ипотеку?

  Приобрести в кредит можно не только квартиру, но и долю в ней (например, одну комнату).

  Больше всего шансов оформить ипотеку у тех покупателей, которые выкупают последнюю из не принадлежащих долей в недвижимости, после чего жилье полностью переходит в их собственность.

  В статье рассмотрим условия, на которых можно взять кредит, а также какие есть требования к жилью, и какие при этом нужно собрать документы.

  Условия, на которых можно взять кредит, чтобы купить часть жилья

  Большинство банков готовы кредитовать покупку последней комнаты в квартире. Выкуп последней доли возможен по ставкам от 8,25-11% годовых на срок до 30 лет. Первоначальный взнос по таким займам составляет минимум 10-15% стоимости объекта кредитования.

  После оформления кредита доля в недвижимости переходит в залог банка на весь срок выплаты кредита. Минимальная сумма кредита – 300-500 тыс. рублей.

  Если выкуп последней доли у родственников, то условия те же. Например, сделки возможны между братьями, сестрами и другими членами семьи. А вот сделки между супругами, родителями и детьми – банки не приветствуют.

  Если же речь идет об отдельной комнате, которую покупает кто-то из членов семьи, то на таких условиях банк может и вовсе отказать в кредитовании. С особой строгостью относятся к таким сделкам, если при оплате кредита используется сумма материнского (семейного) капитала либо другие государственные средства.

  При отказе можно оформить кредит под залог имеющейся недвижимости. В этом случае можно будет купить любую долю в квартире, ведь под залог она передаваться не будет. Ставки по таким кредитам от 10-14% годовых в рублях на срок до 20 лет.

  Подробнее об условиях получения ипотеки на долю в квартиры, можно узнать здесь.

  Требования к недвижимости

  Купить в кредит можно далеко не любую комнату. Во-первых, она уже должна быть выделена, то есть являться отдельным объектом недвижимости (изолированным жилым помещением). При этом квартира, в которой приобретается доля и дом, где она расположена, должны соответствовать требованиям банка.

  Требования к доле недвижимости:

  • площадь не менее 12 ка. м (то есть минимум одна комната);
  • нотариально заверенный отказ соседей от покупки;
  • отсутствие неузаконенных перепланировок;
  • наличие всех коммуникаций (отопления, водоснабжения, света и пр.);
  • отсутствие обременений, например, залога, ареста.

  Возраст доме, где располагается квартира, в которой покупается комнат должен быть не более 48-50 лет, а его износ – не более 60-70%. Комната должна иметь двери и окна, нормальное жилое состояние.

  Документы

  Для оформления кредита нужно будет также собрать пакет документов. Это прежде всего заявление-анкета на получение ипотеки и дополнительный комплект бумаг о самом залоге (доле недвижимости).

  От заемщика потребуется:

  • заявление на выдачу кредита;
  • копия паспорта;
  • нотариально заверенное согласие супруги на сделку;
  • копия трудовой книжки;
  • справка с работы о доходах или 2-НДФЛ;
  • СНИЛС или ИНН.

  Дополнительные документы, которые берутся у продавца доли:

  • копия паспорта;
  • копии правоустанавливающих документов на долю в квартире;
  • расширенная справка ЕГРН;
  • выписка из домовой книги;
  • техплан БТИ с экспликацией;
  • свидетельство о рождении детей, разрешение органов опеки на продажу (если есть);
  • письменный отказ соседей от приоритетной покупки доли;
  • нотариально заверенное согласие супруги на сделку;
  • отчет об оценке стоимости доли в квартире.

  Заключение об оценке рыночной стоимости комнаты чаще всего оплачивает будущий заемщик (от 3-6 тыс. рублей). Остальные документы должны быть на руках у продавца и передача их копий в банк не должно быть проблемой, если, конечно, собственник комнаты не против сделки с использованием кредитных средств.

  В какой банк следует обращаться?

  Среди банков, дающих кредит на покупку комнат, есть ДельтаКредит, Открытие, Газпромбанк, Тинькофф банк, Образование и многие другие. С нюансами оформления ипотеки на долю квартиры в Сбербанке можно ознакомиться тут.

  Все они кредитуют покупку:

  • отдельной комнаты в многокомнатной квартире или доме;
  • последней комнаты в квартире (в том числе у родственников);
  • комнаты в коммуналке.

  Выкуп части квартиры у родственников банки не практикуют. Не предоставляются кредиты также на покупку отдельных комнат в общежитии. Причина: слишком большие риски для банка. Сделка может оказаться фиктивной либо могут начаться судебные тяжбы между родственниками, которые затруднят продажу залога, если возникнет такая необходимость.

  Покупка в кредит возможна только в том случае, если залог ликвидный. Если покупается комната в старом доме, в состоянии капремонта или даже идущим под снос, то шансы на получение ипотечного займа – минимальны. Банк должен быть уверен в том, что недвижимость не упадет в цене в ближайшие годы, иначе сделка для него просто невыгодна.

  На что обращать внимание при выборе учреждения?

  Выбирая банк, стоит обратить внимание на величину кредитной ставки, срок кредитования и размер первоначального взноса, который требуется. Заемщику важно, чтобы кредитный платеж, который придется оплачивать в течение длительного периода времени, был по возможности низкий. Это влияет и на размер итоговой переплаты, и на возможность оплаты кредита с опережением графика.

  Должно быть, также удобно оплачивать кредит. Например, через свой личный кабинет на сайте или другие удобные системы оплаты.

  Процедура получения

  Как выкупить часть жилья? Сначала нужно оценить его и предоставить в банк полный пакет документов о будущем залоге. Если у банка не будет вопросов, и он сможет предоставить письменное согласие на выдачу кредита, то можно передавать продавцу задаток и подписывать предварительный договор.

  1. Заполнить анкету-заявку на получение займа, а также предоставить в банке все нужные документы.
  2. Получить одобрение и оценить жилье.
  3. Подписать кредитный договор, а затем и договор купли-продажи с продавцом доли.

  На весь процесс у вас может уйти от одной-двух недель и до пару месяцев. Самое сложное в этой процедуре это проверка юридической чистоты сделки и получение согласия банка на выдачу кредита. Кредиторы с большой осторожностью относятся к кредитам на доли в недвижимости.

  Это не самый ликвидный залог, и в случае, если придется продавать его при проблемном кредите, могут возникнуть большие трудности с поиском покупателя.

  Согласно разъяснениям Росреестра при ипотеке на последнюю комнату в общей собственности можно зарегистрировать обременение на всю квартиру. Долю в недвижимости страхуют также как и все остальные залоговые помещения. Это придется делать каждый год, просто продлевая договор со страховщиком.

  Особенности договора купли-продажи

  Подписывается договор купли-продажи уже после оформления кредитного договора. Поэтому документ обязательно содержит информацию о том, что часть квартиры оплачивается за счет кредитных средств конкретного банка. Это залог того, что к покупателю потом не будут предъявляться претензии в случае срыва сделки из-за проблем с кредитом.

  В договоре должны быть указаны:

  • номер кредитного договора и дата оформления;
  • название, реквизиты банка;
  • порядок действий в случае отказа банка в кредитовании;
  • сроки перечисления кредитных средств;
  • порядок расчетов за квартиру (описание схемы передачи денег, сроков, регистрации сделки и подписания акта приема-передачи).

  В договоре обязательно также указывается ответственность банка в случае, если по его вине сделка сорвется. Причиной может стать досрочное расторжение кредитного договора либо изменение суммы кредита. Все это может привести к невозможности покупателя совершить покупку квартиры.

  Указывается и сумма кредита, а также та часть средств, которые вносятся лично покупателем. Если передавался задаток, то эта информация также должна быть отражена в договоре.

  При желании все же можно найти банк, который согласиться выдать ипотечный кредит на покупку доли недвижимости. В приоритете – последние комнаты в квартирах или коммуналках в престижных районах, которые всегда пользуются спросом. Ставки по таким займам от 8,25-9% годовых на срок до 30 лет.

  Покупка доли квартиры в ипотеку: условия и особенности сделки

  Бывают ситуации, когда человек хочет приобрести жилье в конкретном городе или районе, но не находит подходящих вариантов из-за слишком высоких цен на недвижимость. Есть решение — ипотека на часть квартиры. Как оформить кредит и какие банки дают подобную ссуду? Разберемся детально.

  Какие банки выдают ипотеку на долю недвижимости?

  Для банков ипотека на часть квартиры сопряжена с рисками, поэтому не все финансовые организации оказывают подобную услугу. Кредит дадут в Сбербанке, Альфа-банке, ВТБ, но процент будет достаточно высоким (в среднем, 9-11%). Обязательное условие — первоначальный взнос в размере 15-20% от полной суммы кредита.

  Он нужен, чтобы подтвердить платежеспособность клиента. Жилищную ссуду дают на срок от 10 до 30 лет.

  Пошаговая инструкция, как взять долю в ипотеку :

  1. Обратитесь в банк, напишите заявление, заполните анкету.
  2. Дождитесь ответа в течение 5 рабочих дней.
  3. При положительном решении соберите полный пакет документов и отправьте на проверку в финансовую организацию.
  4. Выберите подходящий объект недвижимости, получите письменное согласие на сделку от всех собственников жилья.
  5. Пригласите оценщика для определения стоимости доли.
  6. Внесите первоначальный взнос, оформите страховку и получите кредит.
  7. Зарегистрируйте право собственности в Росреестре.

  Какие документы нужны:

  • Паспорт.
  • Копия трудовой книжки или свидетельство о регистрации ИП.
  • СНИЛС.
  • Справка о доходах.
  • Документ о семейном положении.
  • Свидетельство о рождении детей (при наличии).

  Рекомендуем заранее позвонить в банк и уточнить полный список бумаг.

  Причины отказа в выдаче долевой ипотеки

  Заявитель получит отрицательное решение по ссуде в следующих случаях:

  • маленький доход;
  • плохая кредитная история;
  • недвижимость не соответствует требованиям банка;
  • возраст заемщика превышает допустимую границу (с учетом срока ссуды);
  • нет первоначального взноса;
  • гражданин официально не трудоустроен.

  Финансовая организация не обязана объяснять причины отказа.

  Покупатель вправе привлечь созаемщика, его доходы тоже будут учтены. Недвижимость поделят на части, собственники сами определят величину долей.

  Плюсы и минусы сделки

  Основным преимуществом называют цену: доля стоит намного дешевле, чем отдельная квартира. Свои квадратные метры впоследствии можно продать и расширить жилплощадь.

  • выбор недвижимости ограничен;
  • нужно получить согласие всех владельцев;
  • жить придется на одной территории с посторонними людьми;
  • имущество находится в обременении до полного погашения долга.

  Покупая долю в квартире, человек должен понимать: вопросы по жилью решают с другими собственниками. Главное, чтобы попались адекватные соседи, тогда совместное проживание будет мирным и комфортным.

  Условия приобретения доли

  «Росбанк Дом» разработал сразу две кредитные программы, по которым можно приобрести именно часть недвижимости:

  на покупку доли. Актуальна в том случае, если после оформления кредита вся квартира станет собственностью заемщика, то есть это последняя доля;

  на приобретение комнаты. Речь идет о выделенной части в виде комнаты в коммунальной квартире. При этом важно, чтобы недвижимость соответствовала критериям банка.

  Чтобы оформить ипотечный кредит на долю квартиры, заемщик должен предоставить пакет документов, в который входит справка о доходах. «Росбанк Дом» рассматривает в качестве клиентов граждан любых государств возраста 21-65 лет. Первоначальный взнос — от 15% для последней доли, от 25% для комнаты.

  Причины отказа в выдаче долевой ипотеки

  Заявитель получит отрицательное решение по ссуде в следующих случаях:

  • маленький доход;
  • плохая кредитная история;
  • недвижимость не соответствует требованиям банка;
  • возраст заемщика превышает допустимую границу (с учетом срока ссуды);
  • нет первоначального взноса;
  • гражданин официально не трудоустроен.

  Финансовая организация не обязана объяснять причины отказа.

  Покупатель вправе привлечь созаемщика, его доходы тоже будут учтены. Недвижимость поделят на части, собственники сами определят величину долей.

  Почему банк с осторожностью относится к подобным заявкам?

  По статистике ипотека на выкуп доли в квартире составляет четверть от общего числа кредитования на покупку недвижимости. Однако, такого рода сделка относится к наиболее рискованной. Объясняется это следующим:

  • Большинство сделок осуществляется между близкими родственниками либо бывшими супругами. После получения денежных средств, они передаются обратно клиенту и при помощи них начинается погашение ипотечного кредита. Цель действия – решение финансовых проблем родственников (задолженность или просрочка кредитных обязательств). Ипотечный кредит гасится, однако, возможны разногласия между договорившимися, что влечет за собой проблемы по исполнению договорных обязательств. Данная схема относится к мошенничеству.
  • После оформления сделки не устанавливается единоличное владение, а приобретается только часть владения. В этом случае, при невозможности возвращения средств банку, залоговое имущество будет достаточно трудно реализовать. После изъятия банк остается с бесполезным активом, который невозможно обратить в финансы, так как спрос на такие квадратные метры довольно низок.
  • Выкуп доли недвижимости, на которую имеет право другое физическое лицо. Например, осуществляется покупка доли в квартире, которая была оставлена по завещанию совершенно другому человеку. В этом случае договор купли-продажи может быть успешно аннулирован через суд, а кредит останется без залогового обеспечения. В случае отсутствия оплаты, банк не сможет возместить потери.

  Исходя из вышеперечисленных возможных ситуаций, приоритет имеют заявки на покупку последней доли, после чего клиент становится полноправным и единственным собственником объекта недвижимости. Это дает возможность снизить риски невозврата средств, а также обеспечивает кредит залоговым имуществом, имеющим реальный вес на рынке.

  Условия предоставления ипотечного кредита

  Заявления на получение ипотечного займа данной категории подвергаются тщательной проверке. Поэтому потребуется приложить максимум усилий и документальных подтверждений платежеспособности. Заявление-анкету рекомендуется заполнять с особым вниманием, информация в ней должна быть представлена точно и честно.

  Условия предоставления заемных средств идентичны, как и для приобретения целого объекта недвижимости. К ним относятся:

  • Валютой является только российский рубль.
  • Срок погашения от одного года до 30 лет.
  • Размер первоначального взноса – от 20% общей стоимости приобретаемого имущества.
  • Минимальная предоставляема сумма – 300 тысяч рублей.
  • Ставка вознаграждения от 9,5%.

  Данный перечень является стандартным, используется при предоставлении ипотечного займа на общих основаниях. Дополнительно банк выдвигает еще два условия, являющихся обязательными:

  • В результате сделки клиент становится единственным полноправным владельцем имущества.
  • Остальные доли в квартире принадлежат супругу или супруге.

  Второй пункт предусматривает ситуацию, когда семейная пара владеет только частью недвижимости, а остаток принадлежит третьему лицу. В этом случае после приобретения право собственности может быть закреплено за любым из супругов, так как они автоматически являются созаемщиками, если иное не предусмотрено брачным контрактом.