Как найти помещение в аренду под магазин

Для начинающих свой малый бизнес в сфере продаже физических товаров (как правило, это продукты питания или одежда — ниши с низким порогом входа) всегда был актуален вопрос поиска торговых площадей. Но коммерческая недвижимость для неподготовленного человека — это темный лес. Ставки и так высокие, а тут еще реэлтору платить сумасшедшую комиссию за поиск помещения.

Эта статья поможет вам не переплачивать. Сэкономленные на риелторах деньги лучше вложите в ассортимент. Особенностями самостоятельного поиска торговой площади с журналом Reconomica поделилась бизнес-вумен, прошедшая через эту проблему.

Ее личный опыт и советы будут полезны всем начинающим предпринимателям. Учитесь на чужих ошибках, это гораздо дешевле! Кстати, речь в примере пойдет про торговую площадь, но все описанные методики применимы и при аренде офиса.

Почему о площадях в торговых центрах можно сразу забыть

Салют! Меня зовут Светлана, я торгую джинсами. Начинала на рынке, сейчас взяла в аренду магазин. Арендовать торговую площадь оказалось делом непростым.

Искала место два месяца, нарывалась на неадекватных собственников и наглых риэлторов . Хочу поделиться опытом поиска, выбора места и заключения договора аренды самостоятельно. Я сэкономила 50% от месячной аренды — это средняя цена по городу — которые благополучно вложила в вывеску, перепланировку и косметический ремонт.

Для справки, раскрученные торговые центры мелкий бизнес не пускают в аренду. Им подавай бренды . Ставка аренды в них от 2000 до 7000 рублей в месяц за метр.

Поэтому я стала искать магазин типа стрит-ритейл. С отдельным входом с улицы. Ставки аренды маленьких магазинов от 1200 до 1700 рублей за метр в месяц.

Сначала я искала дешевое помещение в хорошем месте. Выдвигала требования, которые несовместимы.

Измучившись с сайтами и осточертев агентам по недвижимости, я поняла истину рынка: помещения бывают или недорогие, или в отличном месте. Я твердо усвоила формулу: чем выше трафик пешеходов, тем дороже аренда. Если объект в хорошем месте и по низкой цене, ищи подвох.

Как правильно искать торговую площадь. Чек-лист для бизнесмена

Я потратила много своего и чужого времени, пока не поняла, ЧТО надо выяснять до просмотра магазина, и как вести себя на встрече.
Когда до меня дошло, о чем нужно спрашивать при первом звонке, я составила список, которым поделюсь.

Для торговли повседневными товарами лучше всего подойдет стрит-ретейл на первой линии

Подбор помешения. Разбираем проблему по пунктам

1. Кто музыку заказывает, а кто деньги платит. Кто оплачивает риэлторскую работу? Вас устроит, если звонок будет стоить половину месячной аренды?
2. Географическое положение: нахождение на «первой линии», район, пешеходный и автотрафик (если ваш покупатель на колесах). Про «первую линию» надо спрашивать. Высокая ставка в объявлении – не показатель. Нарвалась на помещение по высокой ставке во дворе жилых домов. Кому там джинсы продавать? Бабушкам у подъезда? Японцы, чтобы оценить перспективу торговой точки, изучают мусорные баки в районе, в котором планируют открывать магазины. Так выясняют,что покупают жители. Я в баках не копалась. Но магазин выбрала на «первой линии» и возле Университета.
3. Соседей не купишь.
   Серьезное внимание надо уделить соседям. Если есть «точки притяжения» покупателей, плюсик помещению. Если рядом аптека, почта, продуктовый, остановка, то пешеходный трафик будет отличный.
4. Далеко не всегда конкуренты портят жизнь, иногда они раскручивают точку. Рядом с моим магазином раньше был большой брендовый магазин джинсовой одежды. Он переехал в ТЦ, а покупатели помнят, что на углу Ленина и Гагарина можно купить джинсы. Сначала меня насторожил переезд этого магазина, вдруг место не то? Я набралась наглости и позвонила им. Объяснила свою ситуацию, и мне ответили, что переезд связан с решением руководства в Москве перевезти все магазины сети в ТЦ, и что торговали они в старом помещении неплохо.
5. Уточняйте по телефону то, что написано в объявлении. Человеческий фактор никто не отменял. Спрашивайте про метры, этаж, вывеску, вход. Например: трафик хороший, вход отдельный, вывеска, а помещение на втором этаже. Пришлось отказаться, ведь я торгую и детскими джинсами. К нам в магазин на и колясочках приезжают.
6. Обратите внимание на геометрию торгового зала. Часто встречается нестандартная планировка. Это не повод для отказа от хорошей точки. Я выбрала помещение, в котором торговый зал не был виден при входе. Запросила технический план, стенка оказалась из гипса, заручилась согласием собственника и снесла стену. Местоположение меня устраивало, поэтому я сделала перепланировку.
7. Встречала несколько торговых залов в одном магазине. Тогда встает вопрос «живой» охраны, это увеличивает фонд зарплаты. Если вы арендуете часть помещения, то уточните режим работы остальных арендаторов.
8. При первом звонке уточните ставку. Входят ли в ставку коммунальные платежи? Кто охраняет, кто убирается, сколько это стоит и кто за это платит?
9. Выясните все про состояние помещения. Готовы вкладывать деньги в чужую собственность? На каких условиях?
10. Права.
    Какими правами на магазин обладает арендодатель? Если собственность — спите спокойно, если налоги уплачены;
    если аренда, а магазин сдают в субаренду, то имейте в виду, если оканчивается основной договор, то за ним и субаренда. Плюс потребуется согласие собственника на субаренду и пр.
11. Ипотека – друг человека?
    Обременения? Они несколько усложняют оформление договора , поскольку потребуется согласие того, в чью пользу обременение наложено.
12. Расставьте приоритеты. Если предложений на рынке аренды мало, то просто определите, что имеет бОльшую значимость для вашего успеха. Интернет в помощь!

Переговоры. У вас товар, у нас купец

Я и предположить не могла, что надо было подготовиться к встрече с собственником. Надо было подумать, как похвалить себя, посчитать, насколько увеличился оборот точки на рынке за последний год. Мои сбивчивые ответы арендодатель воспринял как ложь и внес меня в лист ожидания. Мягко послал… искать другое помещение.

К переговорам готовятся, это я поняла после того, как мне прислали проект договора, в котором у меня-арендатора не было прав, а были только обязанности! Хорошо бы узнать, кто до вас арендовал и почему съехал.

Как правильно вести переговоры с собственником помещения

Надо проговорить все условия. Вдруг они изменились?

Итак, опять же, я составла себе чек-лист к следующим переговорам:

1. Адрес. У собственника может быть много магазинов, надо напомнить, про какую точку идет речь.
2. Этаж.
3. Площадь общая и площадь торговая, особенно если у вас ЕНВД .
4. Ставка. Что понимать под коммунальными и эксплуатационными расходами? Что включено в аренду, что платить отдельно?
5. Торг. Если нужны арендные каникулы, например, на ремонт, просите! По своему магазину я сторговала не арендные каникулы, а снижение ставки на полгода.
6. Повышение аренды: когда и на сколько?
7. Сроки въезда и выезда.
8. Режим работы магазина.
9. Уступки. На меня пробовала навесить сотрудница арендодателя согласование перепланировки, которую сделал мой предшественник, ладно, собственник порядочный. Но может попасться и непорядочный. Такое условие было прописано в договоре. Стоит сверить план помещения с реальным состоянием, или исключить обязанность согласовывать перепланировку.
10. Кто, что и когда ремонтирует.
11. Срок договора и условия расторжения.
    Дорогие арендаторы, отстаивайте свои требования в договоре, обосновывайте их. Если арендодатель вменяемый, он согласится, ели нет, то зачем вам будущие проблемы?
    Настаивайте на письменных соглашениях , тем более, если они в ваших интересах.

Доверяй, да проверяй! Как проводится проверка документов

Следующий этап — проверка информации, которую вам предоставил собственик помещения. А может он и не собсвтенник вовсе, может, реальный собственник в лесу отдыхает уже полгода?

Заходите на сайт Росреестра и заказываете Выписку из реестра прав по помещению. Чтобы выписка была именно на ваше помещение, нужно указать кадастровый номер в запросе или точные номера помещений из Свидетельства о госрегистрации права собственности. Оплатить ее можно через интернет, получить можно на электронную почту или письмом.

При заключении договора ознакомьтесь с документами, подтверждающими право подписи договора аренды. Если собственник (арендодатель) ИП, то он расписывается сам за себя или выдает для этого нотариально удостоверенную доверенность. Если арендодатель — юридическое лицо, то полномочия директора должны быть подтверждены уставом и приказом.

В моем случае, директор ООО, собственника помещения, был в отъезде, договор подписал его зам, у него была нотариальная доверенность от компании на ведение дел.

Если договор заключается на срок до года, то госрегистрации он не подлежит. Поэтому большинство договоров заключаются по стандарту на 11 месяцев.

С одной стороны, это как будто влияет на стабильность аренды, но если подумать, то любая из сторон может разорвать отношения, как арендодатель, так и арендатор. Если ваша деятельность не требует лицензирования, то договор регистрировать не надо. Зачем лишние хлопоты и затраты?

Зачем нужны риелторы, если можно сделать все самому?

Некоторые предприниматели нанимают риэлторов на поиск площадей в аренду, а для оформления сделки приглашают юристов. Да, это ускоряет процесс и снижает риски. Роберт Кийосаки называет риэлторов «мои глаза и уши на рынке».

Но если есть небольшие знания в гражданском праве, опыт арендных отношений, или хотя бы моя памятка, то вполне можно справиться самостоятельно. Я считаю дикостью, если арендатор, сам позвонивший и самостоятельно отстаивавший свои интересы в договоре аренды, еще и риэлтору платит. Ведь риэлтор , который подал объявление, представляет интересы собственника.

Другое дело, когда вам риэлтор помещение сам ищет, ездит с вами смотреть и в договоре отстаивает ваши хотелки. Тогда нужно заплатить.

Как найти помещение в аренду под магазин или офис

Меня просили поделиться знаниями в области поиска недвижимости — выполняю обещание.

Как искать помещение в аренду без риелтора?

Очевидно, для этого надо пользоваться методами, которыми сами риелторы ищут помещения. При этом не особо важно, офис, склад или магазин вы хотите открыть, методика всегда одна. Она называется “ножками”, и вы уже поняли, к чему я клоню.

Никому не нравится слышать этот ответ, все думают, что есть волшебная риэлторская база, в которой все можно найти нажатием одной кнопки.

Такие базы действительно есть. Но для продажи жилья. Самые авторитетные базы жилой недвижимости, выставленной на продажу, называются Виннер и Навигатор, они платные, что-то в районе 5 тысяч в месяц.

При поиске вторичного жилья можно купить доступ и сэкономить себе сотню-другую тысяч рублей на подборе. Для поиска жилья в аренду есть база циан.ру — она бесплатная, ее все знают, в общем-то, там все уже с комиссией. Но меня просили рассказать про коммерческую недвижимость.

Одно дело, когда вы хотите купить коммерческую недвижимость, когда у вас столько денег, глупо скупиться на консультанта, не просмотрев досаточно предложений и не имея большого выбора, вы рискуете попасть на гораздо большие деньги, чем заплатите риэлтору.

Другое дело, когда вы ищете помещение под аренду под магазин или маленький офис и экономите каждую копейку.

Тут стоит определиться, что стоит больше — ваше время или работа по подбору. К вопросу, нужны ли риэлторы.

Ищем помещение самостоятельно

Итак, метод “ножками” подразумевает, что вы определяетесь, какого типа площадь вам нужна и ищете нее на местности самостоятельно. Ходите и смотрите баннеры и объявления “Аренда”.

Хотите маленький офис подешевле — велкам в спальные районы, полно пустующих нежилых помещений на первых этажах, торговаться можно до упаду, жадные владельцы ломят по тысяче и выше за квадратный метр (в Москве), но никто не снимает у них месяцами, главное найти человека, который уже настолько устал терять бабки от простоя, что согласен на любую цену.

Хотите помещение в ТЦ у метро под магазин — нужно обойти все ТЦ у метро, спросить у охранника, где сидит дирекция и задать вопрос, что свободно и сколько стоит. Они этим живут, охотно идут на контакт, я как-то искала для знакомых. Я к тому, что никто выставлять вас не будет, если вы не придете сразу в дорогой одежде с предложением кучи денег.

Вы пришли поинтересоваться и спросить цены, это нормально. Есть, конечно, ТЦ, которые с порога заявляют, что с несетевыми компаниями разговаривать не будут, но мир на них не заканчивается. Интересно, что никаких объявлений может не быть, но помещения свободные находятся в 90% случаев, здесь только вопрос цены.

Торговаться с ТЦ сложнее, но никто не запрещает.

Хотите склад — нет ничего лучше, чем сделать кружок по МКАДу и посмотреть объявления на обочине.

Кстати, палю лайфхак: удобнее всего искать недвижимость самостоятельно, если у вас есть мотоцикл.

На метро вы ограничены несколькими станциями и скоростью ориентирования на местности.

Ходить пешком в буквальном смысле “ножками” вообще малоэффективно, кроме случаев, когда нужно детально исследовать предложения аренды в микрорайоне.

На машине сложно припарковаться где надо, часто приходится нарезать лишние круги.

Мотоцикл идеален для поисков недвижки в аренду. Едите, смотрите по сторонам, останавливаетесь у каждого объявления об аренде – заходите или прозваниваете. Покрыть можно гораздо больше помещений, чем другими способами за то же время.

Еще один метод поиска

Развесьте самостоятельно (или наймите таджиков) объявления “Сниму помещение“. Не могу точно сказать, насколько это эффективно для коммерческих помещений, но я была в шоке, узнав, сколько людей читают эти объявления на столбах и действительно звонят по ним, когда речь идет о жилой недвижимости. Стоит копейки, звонки можно получить по-любому.

Часто люди срывают объявления и дают знакомым, которым это может быть интересно, например. они ищут арендатора. Риелторы живут за счет этих объявлений – вешают “Сниму” и рядом “Сдам”, количество желающих позвонить никогда не уменьшается.

П.С.

Ну что можно посмотреть объявления на авито или из рук в руки, я думаю, все знают, писать даже не буду.

Как снять помещение под магазин, или опыт аренды торговых площадей

Давно хотел написать статью о том, как снять помещение под магазин. Когда у меня была небольшая розничная сеть (6 магазинов), то я как раз снимал торговые площади в аренду. Расскажу о нюансах, которые прочувствовал на себе за пять лет аренды.

Уверен — вам будет интересно, если вы только собираетесь арендовать помещение под непродовольственный магазин.

Типы торговых площадей:

1. Отдельно стоящие помещения

Как правило, характеризуются низкой проходимостью и, соответственно, низкой арендной платой. Если вы не открываете франшизу известной марки, то придется довольно долго нарабатывать клиентов. Поэтому быстрых результатов здесь не будет.

Про франчайзинг, кстати, у нас есть отдельная статья «Что важно учесть, если вы собрались купить франшизу». Советую почитать.

На мой взгляд, отдельно стоящие площади подходят только для продуктовых магазинов шаговой доступности, специализированных магазинов (инструменты, сантехника и пр.), салонов красоты, кафе, платных детских садов и т.д. Для обычных промтоварных магазинов эти площади «мертвые». Слишком уж тяжело им конкурировать с торговыми центрами.

Возможно, еще один плюс, помимо арендной платы, это — более лояльный арендодатель, т.к. потеря надежного арендатора для него существенна. Хотя арендодатели бывают разные, но об этом чуть позже…

2. Помещения в торговых центрах

Тут стоимость за квадратный метр существенно дороже, но и проходимость выше. Выручка здесь идет с первого дня. Но есть и минусы, конечно. Куда же без них?

К местам в торговых центрах как нельзя лучше подходит поговорка «Свято место пусто не бывает». Если что-то путнее и освобождается, то об этом, как правило, первыми узнают соседи-арендаторы. Кто-то из них может открыть на освобождающемся месте что-то еще, или расширить уже имеющийся магазин.

Разумеется, ему отдадут площадь более охотно, чем вам, потому что его платежеспособность знают, а вашу — нет.

Одним словом, долго хорошие площади, на которых можно что-то заработать, не простаивают. Если какое-то объявление об аренде регулярно «всплывает» в местных газетах и на Авито, то, значит, это место убыточное. Да и вообще, скажу по секрету: объявления размещают на те площади, которые, как говорится, не жалко предложить.

С хорошими площадями до объявлений дело не доходит. Они либо уже заняты, либо скоро будут.

Как же тогда найти нормальные площади? Ответ простой: нужно ходить по торговым центрам и разговаривать с администрацией, рассказывать про то, какой у вас будет красивый магазин, как он понравится покупателям и т.д. Работает только личный контакт. Навыки самопрезентации вам в помощь.

Маловероятно, что вы сразу наткнетесь на что-то стоящее. Поэтому оставляйте заявки: сколько метров вам нужно, какой у вас сегмент товаров и как с вами связаться. Могут перезвонить, когда что-то освободится. Но на это уйдет время. Возможно, несколько месяцев.

Теперь хотелось бы сказать несколько слов и о самих арендодателях, поскольку условия аренды зависят не только от типа помещения…

Какие бывают арендодатели торговых помещений в России?

За мелким исключением, всех рантье в нашей стране можно условно разделить на две категории:

1. Лихие предприниматели из 90-х

Это люди (очень часто с полукриминальным прошлым), которые сумели двадцать лет назад взять в муниципальную аренду на 50 лет за бесценок нежилые помещения, которые являются наследием советского союза. А теперь сдают их вам в десятки раз дороже. Например, арендуют у государства по 100 рублей за квадратный метр, а вам пересдают уже по 2000 рублей.

Неплохая рентабельность, что и говорить!

Такие арендодатели имеют всевозможные цокольные помещения, превращенные в торговые центры, а также бывшие советские универмаги, отдельно стоящие магазины и т.д. За прошедшие годы они эти помещения «подмарафетили», а, может быть, даже еще что-то достроили/пристроили. Так что теперь они стали почтенными предпринимателями, занимающие высокое положение в обществе.

Но внутри-то они остались такими же. Поэтому и методы работы у них соответствующие…

Лично вы их никогда не увидите, т.к. они не любят «светиться». Все общение происходит только через администраторов, похожих на советских директоров магазинов. Они, мягко говоря, в вас, как в клиенте, не заинтересованы. Работает простой принцип — «у нас таких, как вы, целая очередь стоит».

Инфраструктура таких помещений оставляет желать лучшего: освещение, санузлы, уборка и пр. Арендодатель в это не вкладывается. Могут протечь трубы, отключиться электричество. Убытки вам никто не возместит. К этому надо быть готовым и закладывать это, как риски.

Но есть и плюсы. Аренда пониже. Договор не такой жесткий: оплата на месяц вперед (максимум), без каких-либо дополнительных сборов. Не нужно вкладываться в отделку, если не хочешь. Встал — и работай.

В заключение добавлю, что этих арендодателей мало интересует, чем вы занимаетесь, и как у вас идут дела. Главное, чтобы вовремя платили аренду. А с конкурентами-соседями разбирайтесь сами.

2. Девелоперские компании

Это арендодатели, которые строят торговые центры или большие моллы с целью последующей сдачи в аренду площадей. Здесь самая большая проходимость, отличная инфраструктура, но и минусов хватает…

Арендная плата иной раз доходит просто до космических размеров: по 5000 — 8000 рублей за квадратный метр. И это при том, что надо еще заплатить за два-три месяца вперед. Если съезжаешь, то предоплата не возвращается.

Плюс всякие маркетинговые сборы, контроль со стороны администрации, регламент привоза товара и прочие «прелести». Вообще, договор с такими компаниями крайне жесткий. Я бы даже сказал, кабальный.

Он размером как томик «Война и мир», и там все в одни ворота.

Если вы арендуете торговую площадь на этапе открытия торгового центра, то вам еще нужно будет сделать отделку помещения за свой счет. Вам дадут только голые бетонные стены. И все это, конечно, не в счет аренды.

Такая практика позволяет держать вас на коротком поводке. Если вы вложили в отделку, допустим, миллион рублей, то вы сделаете все возможное, чтобы не съезжать, пока не «отобьете» их. Объясняется все это очень красиво: «У каждой торговой марки свой фирменный стиль.

Поэтому и оформление вы делаете такое, какое хотите». Да, ничего не скажешь. Нужно очень хорошо подумать, прежде чем брать кредит на такое рискованное предприятие.

В некоторых торговых центрах доходит и до того, что надо сдавать чеки с выручкой, чтобы администрация знала, сколько вы примерно зарабатываете. Если, не дай Бог, им покажется, что у вас хорошая прибыль, то вам быстренько поднимут аренду. Не нравится — съезжайте. Другие желающие найдутся.

Отношения арендатора и арендодателя

Важно понимать, что психология любого арендодателя проста — сделать арендную плату максимально высокой, чтобы арендатор платил и не съезжал. Съедете вы только в одном случае — если будете в убытке. Если же будете работать в ноль или в небольшой плюс, едва сводя концы с концами, то, скорее всего, все равно будете стоять и стараться увеличить прибыль.

Ведь выйти из розничного бизнеса не так-то легко. Вы же вложились в товар, торговое оборудование, наняли персонал и т.д. Все это время вы, естественно, будете платить аренду.

Казалось бы, арендодатель и арендатор должны зарабатывать примерно одинаково. Но об этом лучше забыть. В России это не работает. Арендодатель интересуется вашим положением дел только чтобы понять, когда можно «закрутить вам гайки» и поднять аренду. Такое «взаимовыгодное» сотрудничество трудно назвать симбиозом.

Скрытые платежи

Стоимость аренды зависит от площади. Арифметика, вроде бы, простая: вам говорят, сколько метров помещение, и цену за метр. Вы перемножаете и получаете арендную плату.

Но так почти никогда не бывает. По факту оказывается, что вы еще должны платить за проходы, туалеты и т.д. Это, так называемые, общие расходы, которые делятся на всех арендаторов пропорционально занимаемой площади.

Также нередко приходится дополнительно оплачивать коммунальные платежи.

Кроме того, очень часто фактическая площадь не соответствует номинальной. Арендодатель вам говорит: «Согласно генплану здесь 32 квадратных метра». Вы меряете рулеткой. Получается 29 метров. Спорить бесполезно — вы все равно заплатите как за 32 метра.

Поэтому лучше спрашивать сразу: какая конечная стоимость аренды с учетом всех расходов и платежей?

Как узнать: стоит место своих денег или нет?

Это самый важный вопрос. Будем исходить из того, что идея аренды помещения под магазин заключается в следующем: вы на время покупаете место, мимо которого ходят ваши потенциальные покупатели.

Если вы уже где-то арендовали торговую площадь, то у вас должна остаться статистика продаж: средний чек и конверсия покупки. На нее и нужно полагаться. Вам нужно ответить на вопрос: сколько мне нужно посетителей в день, чтобы окупить все расходы?

Сначала прикидываете, какая должна быть ежемесячная выручка, чтобы выйти в ноль с такой арендой. Далее делите общую выручку на 30 дней. Получаете ежедневную выручку.

Затем делите ее на ваш средний чек. Это будет количество покупок в день. Теперь делим это число на коэффициент конверсии продаж.

Получим количество посетителей, необходимых для достижения точки безубыточности.

Далее необходимо визуально оценить: проходят ли мимо этого торгового помещения люди. Можно ли потенциально достичь нужно потока клиентов? Постойте 20-30 минут и просто понаблюдайте. Иногда так можно многое понять.

Не доверяйте статистике, которую вам предоставляет администрация. Они вам расскажут, что их торговый центр ежедневно посещает 10000 человек. И что это вам дает? — Ничего.

Нужно посмотреть, сколько людей ходят именно возле вашего места. А по-хорошему желательно проверить как в будни, так и в выходной день.

Если вы раньше нигде не стояли и арендуете торговую площадь впервые, то попробуйте примерно оценить показатели среднего чека и конверсии по вашему товару. А потом разделите их на два и посчитайте.

Конечно, такой метод оценки является приблизительным, но это лучше, чем ничего. У меня он прекрасно работал.

Как снизить аренду?

Снизить арендную плату довольно тяжело. Арендный бизнес — это стабильный вид заработка. Поэтому никто не хочет понижаться. Зачастую им проще позвать кого-то другого. При этом еще и поднять аренду. Это очень распространенная практика, когда для нового арендатора цена выше.

Так что снижение арендной платы — это непростой переговорный процесс. Но попробовать стоит, если дела действительно плохи. Все равно вы ничего не теряете. Тут ваш единственный аргумент: «Иначе мне придется съехать».

Рекомендации — как снять помещение под магазин

В заключение дам несколько советов, как арендовать торговое помещение:

1. Никогда не торопитесь

Это как при покупке подержанной иномарки: кажется, что хорошее место вот-вот уйдет, и начинается паника. Не торопитесь. Подумайте хорошенько. Взвесьте все. Оцените проходимость, наличие конкурентов и примите правильное решение.

2. Поговорите с предыдущим арендатором

Если есть такая возможность, то это будет очень полезно. Сможете узнать много интересного. При этом фильтруйте негатив неудачливого предпринимателя, вычленяйте суть.

4. Не вкладывайтесь в чужую инфраструктуру

Избегайте делать ремонт или отделку арендуемых помещений не в счет аренды. Это называется «неотделимое улучшение», и деньги вам за это никто не вернет.

5. Никаких страховых депозитов

Вы должны иметь возможность съехать в любой момент с наименьшими финансовыми потерями, если вдруг бизнес не пошел, или продажи по какой-то причине упали. Все бывает.

6. Подписывайте акт приема-передачи, когда съезжаете

Нередки случаи, когда арендатор съехал и забыл подписать акт-приема передачи с арендатором о том, что возвращает помещение в надлежащем виде. Спустя несколько месяцев или даже лет можно получить «письмо счастья» с требованием оплатить аренду за весь этот период. Будьте внимательны.

Как выбрать помещение под магазин? Зависит от стратегии бизнеса

Каким бы бизнесом вы ни занимались, до выбора помещения вы должны определить свою бизнес-модель — какому стандарту вы хотите соответствовать и для кого работать.

Максимально широкая аудитория и тысячи позиций товаров? Речь о гипермаркете — вам нужен кусок земли и здание около 6 500 кв.м. Магазинчик «Все по одной цене» влезет в 30 квадратных метров — в однушку, переведенную в нежилой фонд, на первом этаже «дома-корабля». Помещение для бутика модной одежды ищите в торговом центре.

Сначала определитесь, какой вы, а потом выбирайте подходящее помещение.

Если вы ориентируетесь на аудиторию, которая гоняется за низкими ценами, то вы — дискаунтер. Вам не нужна проходимость, у вас может быть грязный пол и вообще палатка. Ваша задача- сэкономить на аренде помещения, уборке, хранении и себестоимости товара. Если же вы хотите продавать товары подороже, придется выбирать помещение более придирчиво.

Для торговых помещений (кроме дискаунтеров) обычно характерны и желательны следующие условия:

1. Высокие потолки — от 3 м
2. Витринные окна
3. Хорошая электрическая мощность — от 10 кВТ
4. Если помещение на 1-м этаже многоэтажного здания — отдельный вход с улицы
5. Большая часть помещения должна быть залом для торговли
6. Наличие складского и/или подсобного помещения
7. Санузел для работников
8. Если общая площадь помещения более 100 кв.м, обязателен запасный выход — требование норм пожарной безопасности

Вывод: определите, кто вы, какая у вас бизнес-модель — отсюда станут ясны ключевые параметры торгового помещения

Целевая аудитория — еще один ориентир при выборе торгового помещения

Кроме бизнес-модели, на выбор помещения и его местоположения влияет целевая аудитория вашего бизнеса. Подумайте, кто и в каких условиях интересуется вашими товарами. А кому из них вы хотите продавать чаще и больше всего? Приведу пример из аптечного бизнеса.

Вывод: составьте портрет вашей целевой аудитории и определитесь, кому вы хотите продавать больше всего. Под этих покупателей и выбирайте помещение.

Какие помещения лучше: в зданиях (первые этажи жилых домов и зданий) или в торговых центрах?

Коммерческое помещение на первом этаже здания или жилого дома. Хороший вариант, если дом удачно расположен и помещение находится на первом этаже, при этом имеет отдельный вход с улицы.

У вас есть право установить вывеску над входом и на окнах, а для размещения наружной рекламы понадобится разрешение управляющей компании либо ТСЖ и Комитета по печати и взаимодейстивю со средствами массовой информации.

Хорошие коммерческие помещения — в новых домах. Но и стоят они дороже.

Все помещения обладают некоторой репутацией. Например, если вы въехали в помещение, где до вас был подобный магазин — вам достанется «шлейф» его репутации. К вам по привычке будут ходить те, кто ходил к бывшему арендатору.

Если помещение сдается впервые, то на его «раскрутку» уйдет время. Нормальный срок, чтобы запомниться людям – полгода-год. Вероятно, придется делать ремонт.

Как искать помещение?

Заниматься поиском торгового помещения можно самостоятельно, либо обратиться к агенту по коммерческой недвижимости.

Искать торговое помещение самому

Самостоятельный поиск помещения займет немало времени: понадобится просмотреть сотни объявлений, всех обзвонить, приехать на просмотр. Приготовьтесь: аренда — хлопотное дело.

Поисковики. Вбейте в поисковик запрос и начните просматривать сайты — это будут сайты о недвижимости и доски бесплатных объявлений.

Порталы о недвижимости и доски бесплатных объявлений

Популярные среди обычных людей сайты, на которых можно найти объявления о сдаче в аренду помещений:

https://www.avito.ru — самая популярная доска бесплатных объявлений

https://spb.cian.ru — специализированный портал о недвижимости

http://spb.arendator.ru — портал о коммерческой недвижимости

Существуют закрытые базы коммерческой недвижимости, в которых агенты обмениваются информацией о сдаваемых объектах. Доступ в них платный, частные лица туда не допускаются.

Зайти в понравившееся помещение и спросить, не собираются ли его сдавать

Иногда везет. Вдруг вы счастливчик?

Если текущий арендатор съезжать не собирается, поинтересуйтесь, как удалось снять такую красоту. Попросите телефон агента-посредника.

Почему стоит нанять агента по коммерческой недвижимости

Если нанять агента по коммерческой недвижимости, то объявления, звонки, переговоры, торг, просмотры и проверка документов лягут на его плечи, а не на ваши. Но за его работу нужно заплатить комиссию в размере 50% или 100% (зависит от агента и объекта) от суммы одного ежемесячного платежа за аренду помещения. То есть, если агент нашел помещение за 50 000 в месяц, то вы должны заплатить:

1. 50 000 рублей за первый месяц аренды
2. 25 000 или 50 000 рублей — комиссия агенту (как договоритесь)
3. Регистрация договора аренды — 2000 рублей, если регистрируете как физическое лицо. Если как юридическое — 22 000 рублей

Если у вас есть специалист, агент по коммерческой недвижимости, которому можно доверять, делегируйте эту задачу ему. Зачем? Агенты нарабатывают свой опыт ногами и знают такие тонкости, о которых дилетанты просто не догадываются.

История. Нужно было открыть сетевую аптеку, рядом с метро «Московская». Место очень популярное, площади плотно заняты. В итоге было выбрано помещение без парковки, вблизи жилых домов, с низкой проходимостью. Между тем, недостатка в покупателях нет. Как так?

Дело в том, что вывеску аптеки прекрасно видно, как только поднимаешься из подземного перехода метро. Конкретно эта аптека была рассчитана на женскую аудиторию, которая перемещается пешком.

Хорошие агенты знают народные тропы, учитывают обзор, считают трафик (проходимость), а не только проверяют юридическую чистоту сделки. Чтобы агент нашел хорошее помещение для вашего бизнеса, ему понадобится описание вашей бизнес-модели и целевой аудитории.

Поэтому когда вас посетит идея поискать торговое помещение самостоятельно, хорошенько подумайте. Снять какое-нибудь помещение вы, конечно, сможете, даже если никогда этим не занимались. Другой вопрос: не нарветесь ли вы на неприятности? В порядке ли будут документы, не попросят ли вас освободить помещение через неделю, не будете ли вы обязаны оплачивать невменяемо дорогие услуги? И самый главный вопрос — будет ли ваше помещение зарабатывать деньги?

Вывод: с агентом по коммерческой недвижимости поиск помещения пройдет быстрее и легче. Но главное — так у вас больше шансов снять помещение, которое будет приносить доход, а не убытки.

Фиксируйте результаты просмотра каждого торгового помещения

Каким бы способом вы ни искали недвижимость, результаты поисков полезно фиксировать. Во время просмотра помещения делайте фотографии, а после раскладывайте их по папкам для каждого объекта.

Вывод: фиксируйте результаты каждого просмотра, делайте фотографии и раскладывайте их по папкам. Это поможет не забыть, что вы смотрели, и сравнивать объекты между собой будет легче.

Какие документы проверять при аренде торгового помещения?

Неважно, сами ли вы занимались поисками или наняли агента, до подписания договора аренды торгового помещения попросите у арендодателя следующие документы и внимательно прочтите, что в них написано:

Документ, удостоверяющий владение и распоряжение помещением. Это может быть договор аренды, договор купли-продажи, распоряжение государственного или муниципального органа, свидетельство о регистрации права собственности.

Какие документы потребуются со стороны арендатора

1. Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП не старше 4 месяцев.
2. Копии свидетельств о регистрации юридического лица и его постановки на учет ФНС.
3. Банковские реквизиты.
4. Почтовые реквизиты (в том числе юридический адрес).
5. Копии ИНН, ОГРН, КПП.
6. Копия паспорта руководителя и копия документа, который подтверждает его полномочия.

Заключительные документы сделки

Перед тем как подписывать договор аренды, разумно написать письмо о намерениях или оставить залог под расписку. В этом документе опишите объект аренды, площадь, стоимость, сроки, условия аренды.

Договор аренды. Прочитать. Понять. Показать юристу. И только потом — подписывать.

Вывод: внимательно читайте и проверяйте документы, прежде чем ставить подпись и отдавать деньги.

Информацией поделились специалисты по коммерческой недвижимости Руслан Хидоятов и Николай Демьянов.

© 1995–2022, ПАО БАНК «СИАБ». Базовая лицензия №3245 от 10.12.2019.
196 084, г. Санкт-Петербург, Черниговская ул.,
д.8, лит. А, пом. 1-Н

Правила составления рекламного объявления

Для ускорения поиска магазина в аренду лучше всего задействовать все возможные каналы и разместить объявление на всех доступных ресурсах: интернет-сервисы, социальные сети, тематические форумы и т.д.

1. Объявление должно содержать все значимые и принципиальные моменты, тип помещений, примерный диапазон площадей, желаемую стоимость и т.д.
2. В объявлении следует указать характер продаваемых товаров, это упрощает подбор конкретного помещения и ускоряет работу менеджера, который увидит заявку.
3. Также стоит указать, допустимо ли заключение договора субаренды.

Публикация исходящих запросов часто малоэффективна, в таких случаях менеджеры будут предлагать аренду торговых площадей в неходовых местах, либо имеющих другие подводные камни.

Особенности аренды продуктового магазина

Аренда магазина продуктов имеет некоторые нюансы, которые необходимо учитывать еще до начала поиска помещения в аренду.

1. Торговую площадь необходимо подбирать в зависимости от типа продуктового магазина – розничный магазин торговой сети, «Продукты» формата у дома или торговая точка на рынке. В любом случае магазин должен находиться на первом (или цокольном) этаже и иметь простой подход с улицы.
2. Крупные продуктовые магазины часто являются «якорями» в торговых центрах и собирают поток покупателей, потому помещения рядом с ними арендуются по повышенной ставке. Зато собственник торговой точки с продуктами получает преференции и возможность выбрать «соседей».
3. Продуктовый магазин имеет смысл открывать в местах естественного скопления людей – в жилых кварталах возле метро, офисов и т.п., потому лучше заранее изучить инфраструктуру района.
4. При аренде торгового места на рынке также следует обращать внимание на ассортимент соседних модулей и выбирать наиболее проходное место.

Договор аренды

При изучении договора аренды обратите внимание на все пункты, касающиеся внесения оплаты за торговое помещение, возможной отсрочки платежа и пункты, касающиеся расторжения договора, в том числе, и расторжение договора аренды в одностороннем порядке, а также пункты, касающиеся непредвиденных обстоятельств.