Можно ли взять две ипотеки

Ситуации бывают разными и иногда семьи стремятся оформить не один ипотечный кредит, а сразу два. Например, есть идея одну квартиру сдавать для погашения займа, а во второй жить. Зачастую на такие сделки идут очень богатые люди или частные инвесторы.

Банки и до кризиса относились к подобным инициативам с осторожностью, а после начала спецоперации получить одобрение двух крупных ипотек становится ещё более проблематичным.

Ипотека в кризис

После 24 февраля 2022 года Банк России поднял учётную ставку до 20%, а в апреле снизил её до 17%. Это спровоцировало массовое повышение ставок по всем кредитам. Теперь ипотечный займ (не льготный) потребует оплаты от 21-25% годовых.

Только некоторые единичные банки оставили ставки на уровне 18,4-19% годовых. В связи с этим ипотека для обычного заёмщика стала фактически нереальной. Для богатого – дорогой и не выгодной.

Пример: Вы решили взять два ипотечных кредита на срок 20 лет. Один на покупку квартиры в 3 млн. руб., а второй на покупку дачи за городом – 1 млн.

руб. В нынешних условиях ставка по одному будет в среднем 21% годовых, а по второму – 23% годовых. По квартирному кредиту придётся платить 53 тыс.

руб. ежемесячно. По дачному – 19,3 тыс.

руб. Итого в месяц на оплату обоих займов нужно будет отдавать почти 77 тыс. руб.

Как можно увидеть из примера суммы ежемесячных платежей по обеим ипотекам получаются просто гигантские. Но ещё больше будет размер переплаты банку, если выплачивать кредит в течение всего срока (20 лет). По вышеописанным в примере кредитам придётся переплатить 9,8 млн.

руб. и 3,6 млн. руб.

Это совершенно невыгодно. Решаться на такую ипотеку могут только очень уверенные в своих доходах люди, которые рассчитывают быстро закрыть задолженность перед банком с минимальной переплатой.

Требование кредитора

Банки не ограничивают возможности заёмщика в оформлении двух-трёх и даже более кредитов. Если вы уже взяли ипотеку и выплачиваете банку платежи, ничто не мешает вам взять ещё один кредит. Правда, учтите, что оценивать вашу долговую нагрузку кредитор уже будет с учётом этих выплат.

По закону только половину семейного дохода можно отдавать на погашение кредитных платежей. При более высокой нагрузке последует отказ в кредитовании.

• оформлять две ипотеки одновременно на разные квартиры;
• брать кредит на покупку земли и на ИЖС на этом участке;
• одновременно оформлять кредитки, ипотеку и разные виды кредитов;
• объединять и рефинансировать разные ипотеки;
• получать разные кредиты на жену и других членов семьи по отдельности.

Это не особо афишируется, но обычно банк готов выдать второй ипотечный кредит, если вы закрыли больше половины прошлого (а лучше 70-90%). На вторую ипотеку должен быть ликвидный и хороший залог. Причём ликвидность будет оцениваться именно на период кризиса, а не на период до него.

Особенность ипотечных кредитов в том, что они оформляются на длительный срок (до 20-30 лет). Двойные платежи по ипотеке в течение многих лет требуется очень высоких доходов. Иногда банки не соглашаются на выдачу второго кредита, если нет поручителя или созаёмщика с хорошей зарплатой.

Льготная и обычная ипотека

Существует ипотека по рыночным ставкам (на начало апреля 2022 года это не менее 21-25% годовых) и льготные кредиты с господдержкой (ставки максимум 12% годовых). В первом случае претендовать на участие в кредитной программе могут все желающие и кредитоспособные. Во втором – только подходящие под условия.

Льготная ипотека предоставляется только один раз молодым семьям, у которых родился второй и последующие дети в период с января 2018 года до конца 2022 года. Ничто не мешает, если вы вправе претендовать на льготную ипотеку, то ничто не мешает оформить её и плюс обычный ипотечный кредит. Разрешено также один раз использовать материнский капитал (от 524,5 тыс.

руб.). При оформлении двух ипотек в одной из них могут быть средства маткапитала, которые разрешено отправлять на частичное погашение кредита.

Военная ипотека для военнослужащих и силовиков берётся тоже только один раз. Но может быть взята повторно при досрочном погашении займа или продаже недвижимости. Обычно повторно кредит оформляется в случае перевода военного в другое место, при разводе и других обстоятельствах.

Для новой сделки снимается обременение и вновь подаётся пакет документов в банк для получения нового кредита. Накопления в Накопительно-Ипотечной Системе (НИС) формируются весь период службы заёмщика. Участие в НИС прерывается только в связи со смертью его участника.

Риски заёмщика

При оформлении двух ипотек риски заёмщика очевидны. В случае потери работы или своего бизнеса можно не справиться с погашением крупных ежемесячных платежей. При наличии просрочки испортится кредитная история. Если невыплата затянется – с молотка уйдёт не одна квартира, а и вторая. Всё это ограничивает число желающих оформить два кредита.

Специфика оформления двух кредитов

Мы уже сказали, что сейчас в кризис есть сложности с получением даже одного кредита, не говоря уже о двух или трёх. Большие шансы одобрения заявки имеют люди среднего возраста (30-35 лет) с очень высокой зарплатой (чаще всего от 100 тыс. руб.) и прибыльным и стабильным бизнесом.

Желательно обращаться за кредитом в банке, где вы уже обслуживаетесь, а лучше ещё и получаете зарплату на карту. В этом случае можно получить небольшую скидку при выплате процентов. У заёмщика должны быть ликвидные залоги, которые в случае проблем с кредитом можно было бы быстро продать.

Два кредита можно оформить в двух разных банках. Например, в одном ипотеку на квартиру, а в другом – на дом. Так шансы получить кредит будут гораздо выше. До совершения сделки и регистрации обременения, а также оплаты первых кредитных платежей другой банк не будет знать о том, что вы уже подписали кредитный договор в другом месте.

О чём нужно рассказать менеджеру?

Если вы твёрдо намерены взять две ипотеки, то в ваших интересах запастись документы подтверждающие доходы. Это может быть справка 2-НДФЛ или по шаблону банка или документы о прибыли вашего предприятия или компании. Банки с осторожностью относятся к ИП, но к владельцам и совладельцам компаний, которые давно и успешно работают, относятся нормально.

• о том, какими активами вы владеете (недвижимость и пр.);
• где и как успешно работаете;
• есть ли у вас вклады и сдаёте ли вы жильё или коммерческие площади в аренду.

Если в прошлом был успешный опыт погашения кредитов, обязательно расскажите об этом. Банк и сам проверит кредитную историю, но ваш рассказ тоже важен.

Менеджера будет интересовать, есть ли у вас дополнительный залог или платежеспособный поручитель. В процессе беседы банк должен убедиться в том, что вы платежеспособны и твёрдо стоите на ногах. Идеально, если в прошлом вы уже брали крупные кредиты и вовремя или досрочно их возвращали.

Оформление залогов и снятие обременений

При оформлении ипотеки расходы возрастают и на оформление. Придётся оплатить услуги нотариуса, регистрации недвижимости и обременений, услуги оценщика (в некоторых случаях), страховки квартиры или дома.

До погашения кредита обе купленные в кредит будут находиться в залоге. Регистрация в Росреестре происходит за один день. Информацию о залоге обычно передаёт сам банк-кредитор, но услуги оплачивает сам заёмщик. Без разрешения банка клиент не сможет продать своё жильё раньше полного расчёта по долгам.

Сделка просто не состоится, поскольку недвижимость будет находиться в реестре обременений. После закрытия кредита придётся брать справку из банка о том, что никаких долгов у вас уже нет. Далее снять обременение можно и дистанционно (при наличии квалифицированной электронной подписи) либо очно, посетив Росреестр.

Снять обременение разрешают и через МФЦ («Мои документы»). После того как квартира выходит из залога, её можно продавать, закладывать и обменивать. Проверить снят ли залог можно заказав выписку из реестра (ЕГРН) либо на сайте Росреестра.

Как получить сразу две ипотеки

Некоторые жизненные обстоятельства приводят к тому, что придется взять несколько ипотечных кредитов одновременно. Сделать это можно двумя способами: скрыть от банка наличие первой ипотеки при подаче заявления на второй кредит или полностью соответствовать всем требованиям кредитной организации и иметь высокий уровень дохода. Обе ситуации рассмотрим более подробно.

Если достаточный уровень дохода.

Ваши ежемесячные выплаты по ипотеке должны составлять не более 40% от совокупного дохода семьи, такова политика большинства банков в России. В случае, если при оформлении второго ипотечного кредита нагрузка будет больше, то, скорее всего, взять займ не получится. Кредитная организация откажет в выдаче ссуды, потому что такой заемщик несет для нее повышенный риск.

Платежеспособным клиентом будет считаться тот, кто сможет погашать все обязательства по двум кредитам, и сумма ежемесячных платежей составит не больше, чем 40% от совокупного дохода семьи. В большинстве случаев предоставление подтверждающих официальных документов и справок для определения вашего дохода будет обязательным условием.

Банк обратит внимание на общий профессиональный стаж и стабильность вашей рабочей организации. Даже если вы имеете достаточный доход, но при этом у вас недостаточный стаж профессиональной деятельности, то взять ипотеку не получится, скорее всего кредитор даст рекомендацию подать заявку позднее.

Все предоставленные клиентом данные тщательно рассматриваются кредитными специалистами. Будут учтены обязательства по текущим и новым займам, уровень совокупного дохода семьи, количество иждивенцев. Проведя полный анализ на основе предоставленных официальных документов и данных в анкете, банк определяет возможность заемщика ежемесячно погашать все обязательства по кредитам.

Два способа взять ипотечный кредит:

1. Оформить две ипотеки, т.е. на каждый объект недвижимости. Можно подать два заявления одновременно. Если вы пробуете взять займ в Сбербанке, то нужно закончить с оформлением первого ипотечного кредита и только потом попытаться оформить вторую ипотеку.
2. Оформить один кредит сразу на два предмета залога. В договоре указывается покупка двух объектов недвижимости, которые будут в залоге.

Если недостаточный уровень дохода для двух ипотек.

Когда совокупный доход семьи не может покрыть все кредитные обязательства, то взять ипотеку не получится. Банк не будет идти на высокие потенциальные риски и откажет в выдаче кредита.

Можно ли взять две ипотеки одновременно в такой ситуации? Рассмотрите следующий алгоритм действий. Подавайте заявки сразу в несколько банковских организаций. Как только получите одобрение на первую ипотеку, необходимо оперативно оформить заявление на второй займ в другом банке.

Данная схема сработает при условии, что данные из бюро кредитных историй не успеют обновиться.

Одни кредиторы автоматически выгружают данные заемщика в бюро кредитных историй, в то время как в других банковских организациях этим занимаются лично банковские сотрудники.

Во втором случае данные в БКИ будут подаваться несколько дольше по времени, и только в этом банке вам может повезти и получится взять две ипотеки сразу.

Стоит отметить, что сведения в БКИ передаются только тогда, когда одобрен непосредственно займ, а не объект недвижимости. Только поступление денежных средств на счет является основанием для подачи данных в бюро кредитных историй.

Если вы пробуете взять ипотеку в Сбербанке, то имейте в виду, что после одобрения объекта имущества дополнительной проверки кредитной истории не будет, за исключением изменений в заявке разных параметров, например, смена квартиры. Можете пробовать получить одобрение займа в другом банке, пока Сбербанк не перечислил денежные средства на ваш счет.

Схема подачи заявления на ипотеку:

• Оформить заявку на необходимые суммы сразу в нескольких банках.
• Дождаться получения одобрения.
• Подготовить необходимый пакет документов по залогу.
• Подать один пакет документов в кредитную организацию.
• После получения одобрения подать документы на второй объект недвижимости.
• Как только получено одобрение, нужно зарегистрировать сделку.
• После регистрации переводим денежные средства продавцу и производим выдачу ипотеки.

Будьте внимательны, если в вашем банке действует аккредитивная форма расчетов и деньги поступают на счет до проведения регистрации ипотечной сделки, то у этого кредитора нужно оформлять второй объект недвижимости. Так как сведения в бюро кредитных историй будут отправлены как только денежные средства будут переведены на счет.

Как взять вторую ипотеку, не погасив первую

Только если заемщик соответствует всем необходимым требованиям и готов предоставить полный пакет документов, то банк может одобрить вторую ипотеку. Обязательное условие – на ежемесячные платежи не должно уходить более 40% совокупного семейного дохода, в противном случае кандидат получит отказ.

Важно! Если первая ипотека была оформлена с государственной поддержкой и клиент повторно обращается за лояльными условиями для льготного ипотечного кредита, то получит отказ. Законом прописано ограничение, что один человек может участвовать в подобном социальном проекте не чаще одного раза за свою жизнь.

Это значит, что использование материнского капитала, получение субсидий, оформление военной или семейной ипотеки есть возможность получить только один раз.

Вы должны понимать, что каждая ипотека – это большая ответственность, которая заключается в крупных выплатах на протяжении достаточно долгого периода времени.

Чаще всего ипотечные кредиты оформляются на срок более 10 лет, за это время в жизни клиента могут произойти разные события, которые повлияют на возможность погашать кредитные обязательства в полном объеме (рождение ребенка, расторжение брака, ухудшение состояния здоровья, смена/потеря постоянного места работы и др.).

Перед тем как вы решитесь взять вторую ипотеку, подготовьте сумму денег, которая послужит подушкой безопасности на случай непредвиденных обстоятельств. Воспользуйтесь ипотечным калькулятором для оценки расходов на ежемесячные платежи.

Потенциальные риски при оформлении второго ипотечного кредита:

• Потеря объекта залога в случае регулярных просроченных платежей или невозможности проводить выплаты по ипотеке.
• Непредвиденные ситуации, которые скажутся на платежеспособности клиента.
• Уровень жизни семьи ухудшится благодаря чрезмерной финансовой нагрузке на семейный бюджет.

Какие могут быть причины отказа в выдаче ипотеки?

• Недостаточный размер первого взноса. Если банк выдвинул требование в обязательном первом взносе, который составляет 30-40% от общей стоимости недвижимости, но клиент не имеет возможности внести столько денег, то велика вероятность отказа.
• Предмет залога не соответствует требованиям, не имеет достаточной ликвидности. Банк не будет рассматривать для предмета залога аварийное или ветхое жилье, расположенное на окраине города. Недвижимость должна отвечать требованиям, которые озвучиваются кредитной организацией (год постройки, престижность района, наличие инфраструктуры, коммуникаций и др.)
• Недостаточный уровень дохода. Если автоматическая система проверки заявления рассчитала недостаточный уровень платежеспособности клиента, то вероятность одобрения снижается к нулю. Уровень дохода – это главный фактор, который показывает способность заемщика погашать кредит вовремя и в полном объеме.
• Иждивенцы. Здесь вопрос решается в индивидуальном порядке. Если отец многодетной семьи, где супруга находится в декретном отпуске пытается взять вторую ссуду, то скорее всего не получит одобрения своей заявки. Для банка здесь очень высокий потенциальный риск невозврата займа.
• Отрицательная кредитная история. Если данные в БКИ содержат информацию о частых просроченных платежах и невозвратах, то это может быть серьезной причиной для отказа.

Это важно! По закону банк не может назвать официальную причину отказа, которая будет звучать «из-за наличия первого действующего ипотечного кредита», но пытаться оспорить этот вердикт не имеет смысла.

Вы можете увеличить вероятность одобрения второй заявки на ипотечный займ, если рассмотрите следующие рекомендации:

Сколько раз можно брать ипотеку

Нередко после оформления ипотеки возникает необходимость в приобретении дополнительной недвижимости. В этом случае купить второе жилье, если ипотечный кредит еще не погашен, довольно проблематично. Постараемся разобраться, сколько раз можно брать ипотеку в банке и что влияет на одобрение кредитора?

Заключение дополнительного ипотечного договора на законодательном уровне не запрещено. Кроме того, нет ограничений по количеству одновременно оформленных кредитов, пока доход заемщика превышает величину ежемесячных платежей как минимум вдвое. Несмотря на отсутствие препятствий, банки зачастую неохотно выдают заем или вовсе отказывают.

Объясняется это тем, что оформление нового договора — дополнительный риск, вне зависимости от того, сколько раз до этого получал и благополучно выплачивал ипотеку человек.

Ипотечное кредитование — длительный процесс, растянутый по времени на 10-20 лет. За этот период финансовая ситуация кредитополучателя может поменяться, например, из-за потери работы или трудоспособности. Поэтому кредиторы предъявляют клиентам ряд требований, несоблюдение которых часто становится причиной отказа в предоставлении банковских услуг.

Платежеспособность. По условиям банков величина ежемесячных платежей не должна превышать 40% от доходов заемщика.

Хорошая кредитная история. Узнать, сколько раз человек брал ипотеку на жилье, имеются ли просрочки и каковы рейтинг и потенциал на данный момент, можно, подав заявку в БКИ. Наличие негативных записей снижает шанс получения ипотечного кредита в банке.

Дополнительные источники дохода (учитываются те, которые можно подтвердить документально).

Стаж работы. На последнем месте заемщик должен проработать не менее полугода. Стоит отметить, что банки обращают внимание также на частоту смены работы. Если заемщик каждые полгода меняет работодателя, это может насторожить кредитора.

Отсутствие долговых обязательств. Большое количество кредитных договоров часто становится причиной отказа в выдаче нового кредита. При наличии долговых обязательств заемщику необходимо убедить банк в платежеспособности и стабильности.

Соответствуя этим критериям, кредитополучатель может брать ипотеку неоднократно. Важное условие: если планируется открыть ипотечные договоры в разных банках, то необходимо убедиться в том, что заемщик подходит под требования обеих банковских организаций.

Как повысить шансы на одобрение ипотеки

При наличии официального заработка заемщик может брать ипотеку неограниченное количество раз. Чтобы повысить шансы на одобрение банков, кредитополучателю необходимо уделить внимание нескольким важным нюансам:

Дополнительная недвижимость. Наличие в собственности другой квартиры, дома, гаража — хороший способ повлиять на решение кредитора.

Созаемщики. Привлечение третьей стороны позволит не только повысить шансы одобрения ипотечного кредита, но и увеличить доступную сумму. При расчете ипотеки учитывается доход кредитополучателей, указанных в договоре.

Поручители. Привлеченная сторона не отвечает за внесение ежемесячных платежей, но несет ответственность за исполнение кредитных обязательств. То есть, если заемщик не выполняет условия ипотечного договора, банк вправе потребовать от поручителя полной выплаты ипотеки.

Кредитный рейтинг. За исполнение обязательств начисляются баллы. Общая сумма формирует рейтинг, на основе которого банк принимает решение о выдаче займа. Увеличить этот показатель можно, оформив потребительский кредит и погасив его без просрочек.

Счет в банке. Вне зависимости от того, сколько раз до этого заемщик брал ипотеку в конкретном банковском учреждении, при оформлении нового займа кредитор потребует документального подтверждения дохода. Рациональным решением станет открытие зарплатной карты или счета в банке, где планируется получение кредита.

Это позволит менеджерам при одобрении заявки видеть финансовое положение клиента за счет «движения» денег, а кредитополучателю — не тратить время на сбор дополнительных документов и предоставление их в центр ипотечного кредитования.

Льготные условия. При оформлении кредита заемщик может воспользоваться государственными льготами (если таковые полагаются). Господдержка включает в себя снижение процентной ставки или единоразовые выплаты, которые кредитополучатель вправе использовать для погашения займа.

Оценка рисков. Чтобы понять, сколько раз можно получить ипотеку одному человеку, необходимо в первую очередь оценить финансовое положение. Сделать это можно с помощью ипотечного калькулятора.

Сервис позволит рассчитать срок кредитования, доступную сумму и величину ежемесячных платежей. На основе полученных данных заемщик может понять, стоит ли брать на себя долговые обязательства и справиться ли он с ними.

Узнайте больше об ипотечном кредитовании и возможности оформления нового кредитного договора вы можете у сотрудников «Росбанк Дом».

Две квартиры в ипотеку в одни руки

За счет низких ставок на жилищные займы в 2018 году количество ипотечников в России заметно выросло. На пороге глобальных изменений рынка новостроек и вероятного повышения цен на недвижимость увеличение спроса на жилищные займы оправдано.

Статья подготовлена компанией Ипотека Live. Если требуется помощь в ипотеке, обращайтесь. Также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.

Некоторые клиенты берут кредиты на покупку двух квартир. С помощью двух займов на покупку квартир можно решить жилищную проблему детей и родителей, а также выгодно вложить свои накопления. Как взять две ипотеки одновременно? Нужно доказать банку свою состоятельность. Что ждет человека, выбравшего этот путь, расскажем далее.

Требования банка к клиенту

При рассмотрении заявки на жилищный кредит банковский специалист в первую очередь проверяет наличие постоянного и достаточного дохода у будущего ипотечника. Один человек может взять любое количество кредитов — это не противоречит российскому законодательству. Если зарплата позволяет, то можно взять ипотеку на две квартиры.

Есть ситуации, когда доход у человека есть, но одобрение второго займа получить сложнее:

• нет официального работодателя;
• заработок на деятельности собственного ИП;
• иностранное гражданство;
• плохая кредитная история.

Чтобы банк согласился выдать два ипотечных займа при наличии стоп-факторов, требуется индивидуальный подход. Универсального способа убедить кредитора не существует. Две ипотеки — два банка?

Если у вас уже есть одобренная ипотека, обратитесь к первичному кредитору за вторым займом. Общение с уже знакомым банком выгодно для клиента: