Продажа имущества ип на упрощенке

Морозов И. В., налоговый консультант, член Палаты налоговых консультантов, редактор-эксперт журнала «Упрощенная бухгалтерия»

Налогообложение доходов ИП от продажи имущества,
используемого в предпринимательских целях при УСН

ПРОБЛЕМА

Физическое лицо, зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, с 2008 года является собственником нежилого здания. В момент приобретения данной недвижимости физическое лицо уже имело правовой статус ИП. ИП находится на УСН с объектом налогообложения «доходы».

Вид деятельности «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества» при регистрации предпринимателя в ЕГРИП не указывался. Физическое лицо сдает в аренду помещение в качестве предпринимательской деятельности. Имущество предполагается продать в текущем году.

Какие налоги должен будет уплатить ИП при продаже имущественного комплекса?

РЕШЕНИЕ

Гражданское законодательство РФ не разделяет имущество физического лица на имущество, принадлежащее ему исключительно как гражданину, и имущество, принадлежащее ему исключительно как индивидуальному предпринимателю (см. постановление Конституционного Суда РФ от 17.12.1996 № 20-П). Получение статуса ИП не обособляет часть имущества гражданина, поскольку факт его государственной регистрации в качестве ИП не «создает» его как новое отдельное лицо с обособленным имуществом, а предпринимательская деятельность гражданина по-прежнему является деятельностью самого гражданина.

Законодательство о налогах и сборах также не устанавливает для физических лиц, участвующих в сделках по купле-продаже принадлежащего им на праве собственности имущества, обязательного наличия статуса индивидуального предпринимателя. Поэтому вопрос налогообложения доходов от продажи имущества, полученных физическими лицами, зарегистрированными в качестве ИП, является спорным.

Налогоплательщики, применяющие УСН, при определении налоговой базы учитывают доходы от реализации товаров (п. 1 ст. 249, п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ).

По мнению Минфина России, а также налоговых органов, если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности ИП, применяющего УСН, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому при УСН. При этом такие доходы освобождаются от налогообложения НДФЛ на основании п. 3 ст.

346.11 НК РФ (письма Минфина России от 20.01.2014 № 03-11-11/1390, от 07.10.2013 № 03-11-11/41798, ФНС России от 07.05.2013 № АС-3-3/1626@). В указанных разъяснениях обязанность по уплате налога по УСН не ставится в зависимость:

• от видов предпринимательской деятельности, указанных при регистрации ИП в качестве такового;
• от того, в каком статусе ИП приобретал недвижимое имущество (как ИП или как физическое лицо);
• от факта использования/неиспользования имущества непосредственно перед продажей.

В то же время, в других разъяснениях (письма Минфина России от 26.06.2013 № 03-11-11/24263, от 16.08.2012 № 03-11-11/247, УФНС России по г. Москве от 05.03.2009 № 20-14/2/019833@) контролирующие органы указывали, что для учета дохода от продажи объекта недвижимости в составе налоговой базы по налогу, уплачиваемому при УСН, должны выполняться два условия:

• при регистрации предпринимателя в ЕГРИП указаны виды экономической деятельности, связанные с продажей недвижимости (по ОКВЭД);
• недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности ИП.

Однако не разъяснялось, должны ли эти условия выполняться одновременно.

Следует обратить внимание на письма Минфина России от 28.10.2013 № 03-11-11/45470 и от 23.04.2013 № 03-04-05/14057, в которых указано, что если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности или если ИП при регистрации заявил такой вид деятельности, как продажа недвижимого имущества, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому при УСН.

ПОЗИЦИФ

ФНС: ИП, который приобрел недвижимое имущество в период применения УСН с объектом в виде доходов и поэтому не учитывал каких-либо расходов при налогообложении, при переходе на общий режим налогообложения и реализации указанного имущества вправе при исчислении НДФЛ принять в составе профессионального налогового вычета всю сумму фактически произведённых и документально подтверждённых расходов на приобретение недвижимого имущества, в том числе предъявленную ему при приобретении сумму НДС.

— Письмо от 16.03.2015 № ГД-4-3/4136@.

Отметим, что у контролирующих органов ранее имелась еще одна точка зрения по рассматриваемому вопросу. В письмах Минфина России от 24.04.2008 № 03-04-05-01/340, от 24.10.2007 № 03-04-05-01/340 указывалось, что доходы, полученные от продажи нежилого помещения, приобретенного физическим лицом до его государственной регистрации в качестве ИП и на момент продажи не используемого в целях осуществления предпринимательской деятельности, подлежат обложению НДФЛ в порядке, предусмотренном главой 23 НК РФ. При этом при продаже имущества налогоплательщик мог воспользоваться имущественным вычетом, предусмотренным пп.

1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Однако в настоящее время Минфин и ФНС считают, что доходы от продажи имущества, которое ранее (когда-либо) использовалось ИП на УСН в предпринимательской деятельности, должны облагаться налогом по УСН, а не НДФЛ. При этом финансовое ведомство все меньше акцентирует внимание на видах деятельности, заявленных ИП при регистрации.

Необходимо учитывать, что в отношении доходов, полученных ИП от реализации имущества, используемого в деятельности, облагаемой по УСН, предприниматель не вправе:

• воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным ст. 220 НК РФ (второй абзац 2 пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ, письма Минфина России от 28.02.2017 № 03-04-05/11261, ФНС России от 22.12.2011 № ЕД-2-3/985@);
• — применить льготу, установленную первым абзацем п. 17.1 ст. 217 НК РФ (второй абзац п. 17.1 ст. 217 НК РФ, письма Минфина России от 25.04.2013 № 03-11-11/14514).

Обратите внимание на письмо Минфина России от 04.08.2014 № 03-11-09/38317. В нем рассмотрена ситуация, года ИП, применявший УСН, в результате продажи основного средства утратил право на применение спецрежима (доходы превысили лимит). В этом случае он должен уплачивать НДФЛ с начала квартала, в котором утрачено право на УСН.

В этом случае, при возврате с упрощенной системы налогообложения на общий режим в порядке, установленном п. 4 ст. 346.13 НК РФ, индивидуальный предприниматель доходы от реализации недвижимого имущества, приобретенного в период применения УСН, может уменьшить на профессиональный налоговый вычет по НДФЛ в виде расходов на приобретение этого имущества, которые не были учтены в период применения УСН.

ВАЖНО В РАБОТЕ:

При утрате права на УСН по причине превышения предельной величины доходов ИП необходимо будет начислить НДС по всем операциям (облагаемым НДС в силу положений главы 21 НК РФ), осуществленным им с начала того квартала, в котором допущено превышение установленного лимита по доходам, в том числе по операции реализации недвижимости.

Судебная практика не единообразна. Существуют судебные решения, принятые в пользу налогоплательщиков, решивших облагать полученные доходы НДФЛ (см. постановления ФАС Уральского округа от 03.04.2012 № Ф09-1610/12, ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2012 № А05-5609/2011).

В первом случае суд указал, что в договорах купли-продажи недвижимого имущества отсутствовало указание на статус физического лица как ИП, суммы от продажи были получены на личный счет физического лица, сделки по продаже недвижимого имущества носили разовый характер и не были направлены на систематическое получение дохода. В связи с этим доходы не облагаются УСН.

Однако в большинстве дел суды приходят к выводу, что доходы от продажи имущества, используемого ИП в предпринимательской деятельности, облагаются в рамках УСН.

Так, Президиум ВАС РФ в постановлении от 16.03.2010 № 14009/09 указал, что если недвижимое имущество использовалось ИП для осуществления предпринимательской деятельности, то и доход от продажи этого имущества непосредственно связан с предпринимательской деятельностью. Соответственно, облагаться налогами он должен как доход, полученный ИП от предпринимательской деятельности. При этом в отношении такого имущества ИП не вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом.

В дальнейшем Президиум ВАС РФ в постановлении от 18.06.2013 № 18384/12 еще раз подтвердил, что доход ИП от продажи нежилого помещения, сдаваемого в аренду, непосредственно связан с предпринимательской деятельностью и подлежит обложению налогом по УСН.

Поддерживают такую позицию и арбитражные суды (постановления ФАС Уральского округа от 29.03.2013 № Ф09-1489/13, от 18.12.2012 № Ф09-11656/12 и др.).

Кроме того, суды принимают во внимание назначение используемого и в дальнейшем реализуемого имущества. Если спорные объекты недвижимости по своему хозяйственному назначению не применяются для удовлетворения личных или семейных потребностей, а предназначены для ведения предпринимательской деятельности, то есть для извлечения прибыли, то доходы от их продажи подлежат налогообложению в рамках УСН (постановления ФАС Поволжского округа от 17.01.2014 № Ф06-1394/13, ФАС Северо-Западного округа 15.08.2013 № Ф07-5216/13).

Еще один вывод из арбитражной практики состоит в том, что если имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то доход от его реализации облагается в рамках УСН, даже если соответствующие коды ОКВЭД не были заявлены при регистрации ИП и позже (постановления ФАС Поволжского округа от 18.03.2014 № Ф06-4250/13, ФАС Московского округа от 28.10.2011 № Ф05-11288/11).

К сведению: налогообложение имущества, которое ранее не использовалось в предпринимательской деятельности при УСН.

Доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось ИП целях осуществления предпринимательской деятельности, в том числе, если ИП не указывал при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, подлежат обложению НДФЛ в порядке, установленном главой 23 НК РФ (письма Минфина России от 28.10.2013 № 03-11-11/45470, от 22.08.2013 № 03-04-05/34352). В такой ситуации (в зависимости от срока владения имуществом) налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ (письма Минфина России от 28.01.2013 № 03-04-05/3-70, от 21.01.2013 № 03-04-05/3-46), либо освобождением от НДФЛ, предусмотренным первым абзацем п. 17.1 ст.

217 НК РФ. При этом расходы на приобретение такого имущества не должны были учитываться при налогообложении доходов, получаемых от осуществления предпринимательской деятельности с применением УСН.

Купил имущество как физическое лицо. Что с расходами на приобретение, если продал как ИП?

Главная / ЧТО НАМ ИНТЕРЕСНО / Статья / Купил имущество как физическое лицо. Что с расходами на приобретение, если продал как ИП?

Налоговым кодексом РФ не урегулирована ситуация учета расходов в случае получения дохода от продажи нескольких объектов недвижимости физическим лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя на момент покупки, но получившим такой статус на момент продажи.

В настоящее время налоговые органы такую ситуацию рассматривают с учетом интересов бюджета, и отказывают физическим лицам в праве на применение имущественного налогового вычета в размере документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением имущества.

При этом в суде, позиция налоговой инспекции может быть оценена как правильная, например, по делу Тищенко Вадима Анатольевича (Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 16.09.2020 № 39-КАД20-2-К1).

Налогоплательщикам в подобных спорах с ИФНС, в целях защиты своих прав и интересов, следует учитывать следующее.

Двойственность статуса физического лица и индивидуального предпринимателя

В соответствии с абзацем 3 пункта 2 статьи 11 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ) индивидуальные предприниматели – физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. Таким образом, согласно системному толкованию норм Налогового кодекса РФ понятие «индивидуальный предприниматель» охватывает понятие «физическое лицо».

Согласно статье 24 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.

В пункте 55 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 разъяснено, что данная норма закрепляет полную имущественную ответственность физического лица независимо от наличия статуса индивидуального предпринимателя и не разграничивает имущество гражданина как физического лица либо как индивидуального предпринимателя.

То есть движимое и недвижимое имущество, находящееся в личной собственности физического лица, является материально-вещественной ценностью, действующей в натуральной форме, и суть этой ценности не меняется в зависимости от изменения статуса самого физического лица.

Предпринимательская деятельность физического лица

В силу п. 1 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила настоящего Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения (п. 3 ст. 23 ГК РФ).

Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем.

Суд может применить к таким сделкам правила ГК РФ об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (п. 4 ст. 23 ГК РФ).

Действующее законодательство не содержит запрета физическому лицу, не являющемуся предпринимателем, на извлечение дохода от использования принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества, но только при условии, что эти действия не содержат признаков предпринимательской деятельности, под которой в соответствии со ст. 2 ГК РФ понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Из совокупного анализа приведенных правовых норм следует, что законодатель связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им предпринимательской деятельности, указанной в п. 1 ст. 2 ГК РФ, о наличии которой в действиях гражданина могут свидетельствовать, в частности, приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации.

В этой связи Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 17.12.1996 № 20-П разъяснил, что гражданин, если он является индивидуальным предпринимателем без образования юридического лица, использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления неотчуждаемых прав и свобод. Имущество гражданина в этом случае юридически не разграничено. Законодатель не отделяет имущество физического лица при осуществлении им предпринимательской деятельности.

При налогообложении дохода определяющее значение имеет характер использования имущества (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 14.07.2011 № 1017-О-О, от 22.03.2012 № 407-ОО).

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации; хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок; взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.03.2010 № 14009/09, от 18.06.2013 № 18384/12).

Таким образом, ведение предпринимательской деятельности связано с хозяйственными рисками, а потому для отнесения деятельности к предпринимательской существенное значение имеет не факт получения прибыли, а направленность действий на ее получение.

Кроме того, в отношении деятельности по приобретению и реализации объектов недвижимости (имущественных прав) вывод о ее предпринимательском характере также может быть сделан с учетом множественности (повторяемости) данных операций, непродолжительного периода времени нахождения имущества в собственности гражданина (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.10.2013 № 6778/13).

Учитывая изложенное, если физическое лицо без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя систематически реализовывает имущество (имущественные права), срок нахождения в собственности имущества короткий, имеется множественность (повторяемость) операций, то такая деятельность будет признана предпринимательской.

Вычеты по НДФЛ при продаже имущества используемого в предпринимательской деятельности

В силу ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или, право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.

Налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст.ст. 218 – 221 НК РФ, с учетом особенностей, установленных гл. 23 НК РФ.

Моментом определения налоговой базы, в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ, является дата фактического получения дохода.

Как предусмотрено подп. 1 п. 1 ст.

220 НК РФ при определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение предоставляемого с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей имущественного налогового вычета при продаже имущества, а также доли (долей) в нем.

В соответствии с п. 2 ст. 220 НК РФ указанный имущественный налоговый вычет, предусмотренный подп.

1 п. 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей: вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подп. 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

В то же время положения подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.

Кроме того, в силу ст. 221 НК РФ при исчислении налоговой базы в соответствии с п. 3 ст.

210 НК РФ право на получение профессиональных налоговых вычетов имеют налогоплательщики, указанные в п. 1 ст. 227 НК РФ (физические лица, зарегистрированные в установленном действующим законодательством порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица), – в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов.

При этом состав указанных расходов, принимаемых к вычету, определяется налогоплательщиком самостоятельно в порядке, аналогичном порядку определения расходов для целей налогообложения, установленному главой «Налог на прибыль организаций».

Таким образом, абз. 4 подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ определен случай, когда налогооблагаемая база не может быть уменьшена по общим правилам указанного подпункта на имущественный налоговый вычет, что связано с особенностями налогообложения индивидуальных предпринимателей.

В случае получения индивидуальными предпринимателями доходов от продажи принадлежащего им на праве собственности имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, они не могут уменьшить налоговую базу по налогу на доходы физических лиц в порядке реализации права на имущественный налоговый вычет.

Равным образом в этом случае у них отсутствует возможность воспользоваться правом на уменьшение суммы облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, в порядке подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Вместе с тем, как разъяснено в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 14.07.2011 № 1017-О-О в соответствии с п. 1 ст. 221 НК РФ индивидуальный предприниматель вправе воспользоваться профессиональным налоговым вычетом в сумме фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов.

Об учете расходов на приобретение имущества

Как следует из сформулированной Конституционным Судом РФ в Постановлении от 24 февраля 1998 года № 7-П правовой позиции, возложенное на налогоплательщика бремя уплаты такого платежа, как налог на доходы физических лиц, – исходя из сущности данного вида налога и императивов, вытекающих непосредственно из Конституции Российской Федерации, – должно определяться таким образом, чтобы валовый доход уменьшался на установленные законом налоговые вычеты, а налогом облагался бы, так называемый чистый доход (Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 № 5-П).

При этом федеральный законодатель не предусмотрел перечень конкретных расходов, связанных с приобретением имущества, которые могут быть учтены налогоплательщиками при определении размера налоговой базы, а также не определил содержание и вид документов, которые могут подтверждать фактически произведенные расходы, связанные с получением этих доходов (Определение Конституционного суда РФ от 16.07.2013 № 1220-О).

Такое регулирование направлено на предоставление налогоплательщикам возможности в каждом конкретном случае, исходя из особенностей их экономической деятельности, учесть любые необходимые фактически произведенные и документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением имущества, с учетом многообразия видов таких расходов.

При этом если физическое лицо приобретало имущество (например, объекты недвижимости) без намерения использовать их в личных целях как физическое лицо, и использовало их исключительно для дальнейшей перепродажи с целью извлечения прибыли, ему должно быть предоставлено право на учет произведенных расходов, несмотря на отсутствие статуса индивидуального предпринимателя в спорный период.

Если налогоплательщик фактически ошибочно не относил выручку от реализации имущества к предпринимательской деятельности, подал декларацию как физическое лицо по форме № 2-НДФЛ, и, соответственно, неправомерно заявил имущественный налоговый вычет в отношении имущества, используемого в предпринимательской деятельности, это не может является основанием для лишения налогоплательщика права на учет расходов на приобретение имущества.

Кроме того, как правило, перевод выручки на облагаемый соответствующий режим налогообложения, производится по результатам налоговой проверки, поэтому ИФНС должны быть определены реальные налоговые обязательства, то есть, установлен действительный размер понесенных налогоплательщиком расходов.

Соответственно, поскольку доход физического лица, не зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя, получен им в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, что приравнивается к деятельности индивидуального предпринимателя даже при отсутствии у физического лица соответствующего статуса, такое лицо не может быть лишено права на учет экономически обоснованных и документально подтвержденных расходов.

Иной подход влечет за собой необоснованное возложение на налогоплательщика неравного налогового бремени по сравнению с иными лицами, получающими доходы от предпринимательской деятельности.

При этом ограничение права на профессиональный налоговый вычет в виде документально подтвержденных расходов прямо не оговорено в налоговом законодательстве в качестве санкции за осуществление физическим лицом предпринимательской деятельности без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Любые ограничения прав налогоплательщика, равно как и санкции за нарушения налогового законодательства, должны быть в силу конституционных принципов прямо предусмотрены в законодательстве.

Налоговый адвокат Гордон Максим Владимирович

Налоговые адвокаты и юристы ONLEX оказывают юридическую помощь по налоговым спорам, в том числе по вопросам учета и подтверждения расходов при применении специальных налоговых режимов и расходов в целях исчисления и уплаты налога на прибыль. Пишите нам на электронную почту: info@onlex.pro , звоните по телефону + 7 900 40 00 79 Оставляйте свои сообщения в чате WhatsApp, Viber, Telegram на номер + 7 900 40 00 79

ИП на УСН продает помещение, которое использует в предпринимательской деятельности. Какой порядок налогообложения применить к доходу?

Г.П. Холодных
автор ответа, консультант Аскон по бухгалтерскому учету и налогообложению

Вопрос

Физическое лицо (зарегистрировано как ИП, применяет УСН «доходы») планирует продать нежилое помещение, которое используется в предпринимательской деятельности. Имущество находится в собственности менее минимального срока владения. У ИП вид деятельности по продаже имущества отсутствует.

Какой порядок налогообложения применить к доходу от продажи нежилого имущества

Ответ

Если исходить из последних разъяснений Минфина, то продажа нежилого помещения, используемого ИП в предпринимательской деятельности в случае, если вид деятельности по продаже недвижимого имущества отсутствует, облагается НДФЛ.