Вид разрешенного использования земельного участка

Ответы на вопросы о том, что можно строить на участке и как его можно использовать, необходимы не только для его собственника. Они требуются и для будущих землевладельцев.

Предположим, что нужна земля для осуществления фермерской деятельности, а в старом свидетельстве на право собственности на ЗУ или в Выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости указывается, что надел предназначен для размещения коммерческих объектов. Заниматься фермерством на таком участке не получится.

Так что нужно выяснить, чтобы не было ошибок при покупке ЗУ или при подготовке строительству того или иного объекта? Ни много ни мало – ознакомиться с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) того поселения, на территории которого расположен участок. ПЗЗ муниципальных образований представлены на их официальных сайтах.

С первого взгляда, задача кажется сложной. Это не так. В ПЗЗ всё «расставлено по полочкам»:

• земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны:
  • виды и состав территориальных зон определены в статье 35 ГрК РФ
  • деление на территориальные зоны – это градостроительное зонирование территории поселения, представленное в графических материалах ПЗЗ – картах градостроительного зонирования, в которых каждая зона имеет свой цвет и буквенно-цифровое обозначение
  • все территориальные зоны имеют границы
  • внутри территориальной зоны устанавливается правовой порядок использования и застройки земельных участков – он называется градостроительным регламентом
  • виды разрешённого использования земельных участков, которые включены в границы территориальной зоны:
  • минимальные и максимальные размеры ЗУ, которые не должны быть меньше или больше так называемых предельных размеров
  • виды объектов недвижимости, которые можно строить на земельных участках, расположенных в границах территориальной зоны
  • параметры разрешённого строительства/реконструкции ОКС (высотность, этажность, площадь и др.)
  • запрос необходимо направить в отдел градостроительства и архитектуры администрации местного поселения

  Виды разрешённого использования для каждой территориальной зоны определяют местные власти:

  • с учётом исторически сложившихся условий использования территории
  • с использованием материалов такого документа, как Классификатор видов разрешенного использования
    • утверждён приказом Росреестра № П/0412 от 10 ноября 2020 года

    Документы градостроительного зонирования:

    • регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земельных участков самостоятельно, а какие – после получения разрешения
    • для каких видов деятельности участки не могут быть использованы

    2. Виды разрешённого использования земельных участков

    Вид разрешённого использования земельного участка (ВРИ ЗУ) – один из параметров градостроительного регламента территориальной зоны.

    Наименование ВРИ ЗУ «рассказывает» о возможных способах эксплуатации надела и объектов капитального строительства (ОКС), которые уже размещены или будут построены на участке:

    1. в пределах целевого назначения ЗУ
    2. в соответствии с градостроительным зонированием территории поселения

    В Классификаторе ВРИ к видам разрешенного использования земельных участков применяется цифровое кодирование. Даётся описание ВРИ ЗУ.

    • ВРИ ЗУ «ведение огородничества» с кодом 13.1:
      • строительство жилого и садового дома на ЗУ с таким кодом запрещено
      • разрешено возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая с/х культур
      • допускается строительство жилого дома

      Градостроительный регламент любой территориальной зоны определяет:

      • ВРИ ЗУ и способы эксплуатации наделов, включённых в границы той или иной территориальной зоны
      • назначение и виды ОКС, которые можно строить на ЗУ, включённых в границы той или иной территориальной зоны

      ВРИ ЗУ делятся на следующие виды (пункт 1 статьи 37 ГрК РФ):

      1. основные
      2. условно разрешённые
      3. вспомогательные

      Основные ВРИ ЗУ и ОКС:

      • устанавливаются в каждой территориальной зоне в обязательном порядке (пункт 2.1 статьи 37 ГрК РФ). :
        • без разделения на основные, условно разрешённые и вспомогательные
        • сопутствующие виды эксплуатации участков:

          неразрывно связаны с основным ВРИ

          не требует отдельных процедур, так как уже учтены

          В соответствии с положениями Земельного еодекса РФ (статья 7):

          1. Для земельного участка могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешённых или вспомогательных видов разрешённого использования ЗУ из категорий земель:
             • земли с/х назначения
             • земли населенных пунктов
             • земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения
             • земли особо охраняемых территорий и объектов
             • земли лесного фонда
             • земли водного фонда
             • земли запаса
          2. Правообладатель ЗУ может выбрать любой основной или вспомогательный вид разрешённого использования
             • из видов предусмотренных градостроительным зонированием территорий (градостроительным регламентом территориальной зоны)
          3. Основной или условно разрешённый вид разрешённого использования ЗУ считается выбранным со дня внесения в ЕГРН сведений о соответствующем виде разрешённого использования
          4. Внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешённого использования ЗУ не требуется

          В пределах территориальной зоны можно выполнять изменение существующего ВРИ ЗУ и ОКС на другой вид разрешённого использования (пункт 4 статьи 37 ГрК РФ):

          • в соответствии с градостроительным регламентом:
            • из числа видов, предусмотренных этим регламентом

            3. Основные ВРИ земельных участков

            К основным ВРИ ЗУ относятся главные виды (способы) эксплуатации участка, установленные градостроительным регламентом территориальной зоны ПЗЗ, в границах которой расположен ЗУ.

            При необходимости собственник ЗУ вправе сделать выбор предпочтительного для себя одного из основных видов использования ЗУ:

            • в самостоятельном порядке (без согласований)
              • в совокупности со вспомогательным видом использования
              • внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешённого использования ЗУ не требуется

              Изменение основного ВРИ ЗУ на другой вид проводится в соответствии с наименованием вида использования участка по Классификатору ВРИ.

              Изменение ВРИ объектов капитального строительства, связанных с переводом помещений:

              • жилых – в нежилые помещения
              • нежилых – в жилые помещения

              осуществляется в соответствии с жилищным законодательством.

              Существующий основной ВРИ ЗУ считается изменённым с момента внесения в ЕГРН сведений об участке с новым ВРИ и записи в ЕГРН.

              В Классификаторе ВРИ ЗУ основные виды разрешённого использования ЗУ сгруппированы по разделам. Они соответствуют целевыму назначению участков:

              • сельскохозяйственное
              • жилая застройка
              • общественное использование объектов капитального строительства
              • предпринимательство
              • отдых (рекреация)
              • производственная деятельность
              • транспорт
              • обеспечение обороны и безопасности
              • деятельность по особой охране и изучению природы
              • лесное
              • водные объекты
              • общее пользование территории

              Каждый из разделов состоит из подразделов, объединяющих группы ВРИ земельных участков для той иной территориальной зоны.

              К примеру, раздел Классификатора «Жилая застройка» содержит группу видов разрешённого использования:

              • для индивидуального жилищного строительства (код 2.1)
              • малоэтажная многоквартирная жилая застройка (код 2.1.1)
              • для ведения личного подсобного хозяйства (код 2.2)
              • блокированная жилая застройка (код 2.3)
              • передвижное жильё (код 2.4)
              • среднеэтажная застройка (код 2.5)
              • многоэтажная застройка (высотная) — код 2.6
              • обслуживание жилой застройки (код 2.7)
              • объекты гаражного назначения (код 2.7.1)

              Для каждой группы детализируется описание ВРИ. Например, для группы «приусадебный участок личного подсобного хозяйства» описание вида выглядит так:

              • размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодные для постоянного проживания и высотой не выше 3 надземных этажей)
              • производство с/х продукции
              • размещение гаража и иных вспомогательных сооружений
              • содержание с/х животных

              Если вид разрешённого использования земельного участка был установлен до утверждения Классификатора ВРИ, то он остаётся действительным, независимо от того, соответствует он или нет Классификатору (часть 11 статьи 34 ФЗ №171).

              При этом смена ВРИ ЗУ не выполняется, а земельный надел используется по своему прежнему назначению до тех пор, пока у собственника не возникнет надобность в этой замене. Изменить вид использования надела можно будет только из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом и, как понятно, в соответствии с Классификатором ВРИ.

              Разъяснения позиции Верховного Суда по видам разрешенного использования земельных участков

              Национальная кадастровая служба (члены РГУД) подготовила разъяснения позиции Верховного суда о видах разрешенного использования (Обзор практики утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018)

              Верховным судом Российской Федерации с целью установления единообразия судебной практики судов общей юрисдикции и арбитражных судов подготовлен Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018) (далее – Обзор)

              Основные выводы Обзора:

              1. Собственник вправе самостоятельно выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования принадлежащего ему земельного участка без дополнительных разрешений и согласований. Необходимым условием для реализации такого права является наличие утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки и соответствие выбранного вида разрешенного использования видам, установленным для территориальной зоны, в границах которой расположен такой земельный участок.

              Суд пояснил, что изменение сведений о разрешенном использовании земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) в таком случае осуществляется на основании заявления заинтересованного лица и необходимых для кадастрового учета документов с использованием процедуры кадастрового учета изменений объекта недвижимости.

              2. Изменение арендатором находящегося в публичной собственности земельного участка по существу направлено на обход предусмотренной земельным законодательством для предоставления земельных участков процедуры торгов, в связи с чем:

              • арендатор находящегося в публичной собственности земельного участка не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов;
              • изменение вида разрешенного использования земельного участка на иной, предусмотренный градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

              4. Предоставление земельного участка исключительно для размещения объектов в соответствии установленным градостроительным регламентом вспомогательным видом его разрешенного использования, не допускается.

              Суд разъяснил, что правило об использовании вспомогательных виды разрешенного использования совместно с основными и условно разрешенными видами использования установлено для одного земельного участка и не может толковаться как предоставление права осуществлять основной вид разрешенного использования на одном земельном участке, а вспомогательный – на другом, смежном с ним, в отсутствие осуществления на этом же участке основного вида разрешенного использования.

              5. Установление правилами землепользования и застройки территориальной зоны без учета существующего землепользования не противоречит нормам ГрК РФ и не может быть признано нарушением прав и законных интересов собственников соответствующих земельных участков.

              • генеральный план является документом, определяющим стратегию градостроительного развития муниципальных образований, в связи с чем он может не соответствовать фактическому использованию территории и допускать потенциальное изменение ее назначения;
              • основой для подготовки правил землепользования и застройки является генеральный план, в связи с чем неотражение в правилах землепользования и застройки территориальной зоны с учетом перспектив градостроительного развития, установленных генеральным планом, противоречит нормам ГрК РФ;
              • положения части 8 статьи 36 ГрК РФ, пункта пункт 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусматривают возможность использования земельных участков по прежнему назначению без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, в которых использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

              7. Градостроительные регламенты, установленные для территориальных зон правилами землепользования и застройки, могут включать в себя различные виды разрешенного использования с учетом особенностей градостроительного развития соответствующей территории и возможности сочетания таких видов разрешенного использования.
              Так, суд признал установление для территориальной зоны «ведение огородничества» градостроительного регламента, включающего вид разрешенного использования «ведение садоводства», правомерным и не нарушающим прав правообладателей земельных участков в границах территориальной зоны на использование принадлежащих им земельных участков, в том числе, на размещение на них садовых домов.

              8. Изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается в случае, если такой земельный участок не соответствует предельным размерам и параметрам, установленным для запрашиваемого вида разрешенного использования.

              Как указал суд с учетом пункта 1 статьи 11.9 ЗК РФ, пункта 9 статьи 1 и статей 37 и 38 ГрК РФ, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, установленные в градостроительном регламенте, должны соотноситься с видами разрешенного использования земельных участков, поскольку виды разрешенного использования являются, по сути, видами деятельности, осуществлять которую возможно при обязательном соблюдении требований, установленных градостроительным регламентом.

              При этом суд пояснил, что в подобных случаях правообладатель вправе обратиться за получением разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции в порядке, установленном статьей 40 ГрК РФ.

              Виды разрешенного использования

              Земельный кодекс установил, что любой земельный надел должен использоваться в соответствии с установленным ВРИ (видом разрешенного использования). Он определяет правовой статус надела.

              Например, на участке ЛПХ можно выращивать сельскохозяйственную продукцию для собственных целей, но не на продажу в промышленных масштабах.

              На участке, выделенном под фермерское хозяйство (КФХ), напротив, можно заниматься сельхоз деятельностью с учетом извлечения прибыли.

              Помимо этого ВРИ определяет:

              • Стоимость участка;
              • Возможные границы надела;
              • Требования к возможности возведения зданий и сооружений.

              Также от возможного использования надела зависят особенности его предоставления гражданам из государственной и (или) муниципальной собственности.

              Например, наделы со статусом КФХ и ЛПХ можно получить в безвозмездное пользование из земель Дальневосточного округа (определено ФЗ № 119).

              Что это такое?

              Земельный кодекс делит земли по категориям и разрешенному использованию. Категория земли – это более широкое понятие.

              Всего существует 7 категорий, это земли:

              ; ;
              • Лесного фонда или хозяйства;
              • Спецназначения;
              • Природных территорий;
              • Водного фонда;
              • Национального запаса.

              Разрешенное использование – понятие более узкое, необходимое для уточнения целевого использования конкретного надела.

              Все виды по каждой из категорий указаны в специальном классификаторе.

              Подробней о классификаторе читайте в тематической статье.

              Связь категории и ВРИ

              Каждая категория земель имеет свой перечень территориальных зон в соответствии с условиями ПЗЗ. Например, статья 85 ЗК РФ определила, что в состав земли поселений могут входить следующие зоны:

              • Жилая;
              • Производственная или промышленная;
              • Гражданско-деловая;
              • Инженерная;
              • Для отдыха;
              • Сельхоз назначения;
              • Спецназначения;
              • Для военных нужд;
              • Для иных нужд.

              Также, существуют особо охраняемые и заповедные зоны.

              И уже в соответствии с зоной определяется коэффициент возможного использования.

              Базовых ВРИ, согласно классификатору, существует всего 12. Но, например декларация «Жилищное строительство» включает в себя сразу 9 уточняющих видов, а таблица «Земли сельхозназначения» включают 14 уточняющих видов.

              Перечень разновидностей

              Каждому земельному наделу может быть присвоено несколько видов возможного использования:

              • Основной – определяется градостроительным регламентом, является главным ВРИ для участка.
              • Условно-разрешенный – дополнительный вид, может быть добавлен по инициативе владельца, но таковое добавление необходимо согласовать в Комиссии по землепользованию.
              • Вспомогательный – присваивается по умолчанию совместно с любым из вышеперечисленных видов.

              Основной

              Основой определения возможного использования земель является градостроительный регламент. Здесь указаны виды для каждой зоны, находящейся в ведомстве муниципального образования.

              До 2015 года не было строгой регламентации основных ВРИ. С 2015 года, после принятия нового классификатора, основные виды возможного использования могут быть выбраны только из данного классификатора.

              Местные органы власти могут дать владельцу участка несколько вариантов основных видов на выбор. При этом владелец может в любой момент поменять свое решение и изменить основной ВРИ в заявительном порядке, дополнительно согласовывать изменения не нужно.

              Условно-разрешенный

              Данный вид не имеет такой жесткой регламентации, как основной. Местными властями может быть составлен собственный классификатор разрешенных видов.

              По умолчанию, земельный надел обладает только основным и вспомогательным видом. Условно-разрешенный может быть добавлен по инициативе владельца надела.

              Для этого ему необходимо пройти согласование через публичные слушания, к которым привлекаются все заинтересованные лица: владелец надела, его соседи, местные чиновники и т.д.

              Указанный ВРИ имеет ту же силу, что и основной. Так, с его помощью на участке, предназначенном под ИЖС, можно построить магазин, кафе и т.д.

              Вспомогательный

              Вспомогательный ВРИ (один или несколько) всегда идет совместно с основным и разрешенным. Например, для ИЖС вспомогательным видом может быть строительство бытовых построек, строительство хозяйственных построек и т.д.

              Владелец надела вправе использовать любой вспомогательный вид, определенный местным градостроительным регламентом. Дополнительного согласования на использование вспомогательного ВРИ не требуется.

              Классификатор

              Действующий классификатор был утвержден Приказом Минэкономразвития № 540 в 2014 году.

              В 2015 году в часть Приказа были внесены поправки, в соответствии с которыми действующий классификатор определяет исключительно основные виды. Иные ВРИ определяются на основе местных градостроительных регламентов.

              Таким образом, классификатор – это документ, содержащий в себе группу основных ВРИ земель. Местные органы власти не вправе включать в градостроительный регламент основные ВРИ, не соответствующие действующему классификатору.

              Подробную информацию по классификатору читайте в статье.

              Самые популярные

              Популярность вида использования напрямую зависит от категории земель и от территориальной зоны.

              Так, в землях поселений и территориальной зоне «Жилая застройка» наиболее популярны будут виды:

              На землях, предназначенных для сельхозугодий, популярны будут ЛПХ и КФХ.

              ИЖС – это земельный надел, предназначенный для возведения одноквартирного дома с ограниченным количеством этажей.

              Если это позволяют размеры надела, здесь также можно возводить гараж, подсобные помещения и иные, необходимые постройки.

              Также на участке можно выращивать цветы, овощные и садовые культуры, заниматься ландшафтным дизайном.

              ИЖС может принадлежать только к категории земель поселений.

              ЛПХ – это земельный надел, предназначенный для ведения сельхоз деятельности в собственных нуждах.

              На таком участке можно:

              • выращивать цветы,
              • садовые и огородные культуры,
              • растить скот,
              • держать домашнюю птицу и т.д.

              Следует разделять приусадебный ЛПХ (находится в пределах ЗНП) и полевой ЛПХ (находится в пределах ЗСН).

              На приусадебном участке можно возводить дома, гаражи и иные сооружения.

              На полевом запрещено всякое строительство, требующее возведения фундамента, но некапитальные постройки (постройки без фундамента) разрешены.

              Подробную информацию о строительстве на участках под ЛПХ читайте в тематической статье.

              Для дачного строительства

              Земли для дачного строительства предназначены для возведения на участке жилого дома и иных хозяйственных и бытовых построек, а также для использования участка в сельскохозяйственных нуждах: выращивание садовых и овощных культур, выращивание скота и домашней птицы и т.д.

              Земли для дачного строительства могут быть двух видов: с правом прописки в построенном жилом доме и без права таковой прописки.

              Данный ВРИ может быть присвоен наделу в категории земель ЗНП, а также в категории земель сельхоз назначения, но во втором случае владелец участка должен пройти ряд определенных процедур по добавлению условно-разрешенного вида (по умолчанию на землях ЗСН нельзя строить капитальные объекты).

              Подробную информацию о землях для дачного строительства читайте в другой статье.

              Огородничество

              Наделы под огородничество выделяются из земель сельхоз назначения. На таких участках можно выращивать любые овощные культуры, но нельзя строить капитальные сооружения. Теплицы, времянки и иные некапитальные сооружения возводить можно.

              Подробную информацию читайте в статье Земли под огородничество.

              Изменение ВРИ

              Если использование участка не соответствует присвоенному ВРИ, владельца могут привлечь к ответственности. Например, при возведении дома на полевом участке ЛПХ (предназначен только для ведения сельхоз деятельности) таковой дом могут снести, посчитав его самостроем и выдав соответствующий акт.

              Поэтому изначально владелец должен позаботиться о смене ВРИ и для этого ему необходимо:

              , которые может иметь его участок. Данную информацию можно получить из градостроительного регламента.
              • Направить заявление о смене возможного использования в кадастровую службу, если таковой ВРИ числится в списке основных и таковое изменение будет осуществлено. Или направить заявление в Комитет по землепользованию, если таковой ВРИ числится в числе условно-разрешенных.

              В данном случае решение о добавлении (не добавлении) нового ВРИ будет приниматься на основе публичных слушаний.

              Если градостроительный регламент не указал возможности добавления необходимого вида для данного участка, можно попытаться изменить территориальную зону. Для этого также необходимо обращаться в Комитет по землепользованию.

              В некоторых случаях не обойтись без смены категории земли. Подробную информацию читайте в статье «Изменение категории участка«.