Выкуп арендуемого помещения у города

Многие бизнесмены рано или поздно приходят к мысли о покупке арендуемого помещения, находящего в собственности города Москва. Действующее законодательство предусматривает такую возможность при соблюдении определенных требований и выполнении ряда условий.

Учитывая большие затраты и возможные риски при реализации планов покупки помещения, редакция рекомендует обращаться за помощью в профильные организации с компетентными юристами, но перед этим обращением рекомендуется ознакомиться с нашим материалом для понимания основных моментов, связанных выкупом арендуемого помещения у Департамента городского имущества Москвы.

Условия выкупа нежилых помещений

Третья статья федерального закона №159-ФЗ прописывает требования к представителям среднего и малого предпринимательства, при соблюдении которых они получают преимущественное право на выкуп арендуемого имущества.

1. заявитель должен быть субъектом предпринимательства, среднего либо малого, при этом сведения о нем должны находится в соответствующем реестре (он не должен быть исключен из реестра на день заключения договора)
2. по состоянию на 1.07.15 объект, который планирует выкупить заявитель, должен находится в его аренде на договорных отношениях минимум 2 года непрерывного стажа;
3. недвижимость, указанная в заявлении, не должна находится в утвержденном перечне муниципального либо государственного имущества, предназначенного для пользования и(или) владения субъектами малого и среднего предпринимательства (более детально — по ссылке на нормативный акт);
4. у заявителя не должно быть непогашенных задолженностей перед по оплате за аренду перед ДГИ, ни в форме прямых выплат, ни в форме неоплаченной пени за предыдущие просрочки, если они были.

Наличие непогашенной задолженности в любом размере достаточно часто является причиной для отказа в услуге, поэтому перед подачей заявления и непосредственно перед заключением договора необходимо провести тщательную сверку всех проведенных платежей.

Право на приобретение городской недвижимости есть у коммерческих организаций и ИП, фермерских хозяйств и потребительских кооперативов. Часто данным правом пытаются воспользоваться и другие организации (например, НКО), но исключений закон не предусматривает и каких-либо легальных обходных путей в данном случае просто нет.

В качестве антимонополизационной меры существует запрет на продажу помещений представителям крупного бизнеса, хотя эта мера не столь эффективна и зачастую обходится с помощью дочерних предприятий, у которых при необходимости корректируется штат и другие цифровые показатели, имеющие отношение к возможности оформления договора купли-продажи с городом, что позволяет обойти существующие запреты.

Проблемы при подготовке к выкупу арендованных помещений

Первая актуальная проблема, с которой сталкивается будущий собственник арендуемой недвижимости — подтверждение статуса СМП (субъект малого предпринимательства), поскольку для регистраторов существует целый ряд сложностей, связанных с действующим постановлением правительства г. Москва №1338-ПП.

Для того, чтобы подстраховаться в этом вопросе изначально и не потерять время впоследствии, необходимо вложить в пакет документов для оформления выкупа следующие сведения, независимо от того, внесена ли организация покупателя в реестр СМП или отсутствует в нем:

1. данные о среднесписочном количестве работников за прошлый год (форма КНД 1110018), обязательно с отметкой налоговой;
2. налоговой декларации по доходу физлиц (форма 3НДФЛ) для ИП на общем режиме налогообложения;
3. налоговую декларацию по системе упрощенного налогообложения (ИП, юрлица УСН);
4. декларацию для предпринимателей, применяющих ЕНВД (единый налог на вмененный доход);
5. формы бухучета — балансовые отчеты о прибылях и убытках (форма 2) и текущем состояния (форма 1), с отметкой налоговой;

Эти документы будут служить подтверждением того, что индивидуальный предприниматель либо организация входят в перечень СМП и не дадут возможности сотрудникам ДГИ дать формальный отказ на начальном этапе.

Второй очень серьезной проблемой для покупателя являются изменения, внесенный в закон №179-ФЗ, который позволяют признать проведенную сделку ничтожной в любой момент при установлении фактов, утверждающих о нарушение покупателем законодательства в этой сфере.

Фактически, предприниматель может лишится выкупленной недвижимости, имя на руках весь пакет правоустанавливающих документов, оплатив саму недвижимость и все сопутствующие расходы, после чего его будут ждать дополнительные судебные издержки с далеко негарантированным результатом.

Завершающей проблемой, правда, подлежащей быстрому решению, является запрет на продажу арендуемого помещения. Эта обеспечительная мера защищает Департамент от продажи помещений, имеющих ценность для города, от первичной продажи сразу после принятия федерального закона — все полученные заявки проверялись в ручном режиме, при этом проходило постепенное исключение объектов недвижимости из данного списка. И хотя большая часть объектов была исключена из перечня еще в 2013 году, юристы рекомендует перед началом процедур проверить соответствующую базу данных, в которой напротив выбранного объекта должна присутствовать пометка «исключен».

В том случае, если такой отметки нет, необходимо написать заявление об исключении конкретного помещения из данного списка, эта просьба удовлетворяется в любом случае.

Стоит обязательно упомянуть о трудностях, вызванных использованием кредитных денег в процессе покупки арендуемого помещения. В данном случае остро стоит вопрос синхронизации получения одобрения на выдачу кредита от банковский служащих и сама процедура покупки помещения.

Чаще всего времени, данного банком, а это три месяца, не хватает для оформления всех документов, особенно если проводится переоценка стоимости недвижимого имущества. Этот фактор необходимо учитывать в расчетах.

Подготовившись к решению всех возможных проблем, можно переходить к процедуре выкупа, подавая пакет документов в Департамент городского имущества города Москвы — уполномоченный орган, принимающий решения о приватизации недвижимости площадью до 1000 м2, в том случае если площадь помещения превышает данную цифру, вопрос рассматривается на уровне правительства Москвы.

Основные трудности при заключении договора выкупа с ДГИ Москвы

Чаще всего представители покупателя сталкиваются с проблемами бюрократического характера, созданными либо в связи с использованием несовершенного законодательства, либо же при прямом интересе официальных лиц, которые намеренно затягивают сроки рассмотрения всех документов, «теряют» их либо проводят незаконные «приостановки» на время выяснения и уточнения каких-либо данных.

Если сумма оценки помещения явно завышена оценщиками, данную позицию всегда можно оспорить, воспользовавшись услугами независимого оценщика — данная процедура предусмотрена действующим законодательством.

На основании полученных данных составляется протокол разногласий, который подается в Департамент государственного имущества города Москвы, если же его сотрудники отказывают в принятии новых условий договора, покупатель вправе обратиться в судебные инстанции. В отдельных случаях юристам, специализирующимся на решении подобных вопросов, удавалось понизить цену выкупа недвижимости до 50% от изначально предлагаемой ДГИ цены.

Кроме этого, возникают ситуации, связанные с:

1. несогласованной перепланировки помещения, что приводит к проблема с кадастровыми данными недвижимого имущества. Разные данные в Росреестре, Кадастровой палате и БТИ, проблемы в внесением данных в учет, либо некорректно внесенные данные, малейшие несовпадения в площади объекта — все это приводит к отказам ДГИ;
2. заведомо нереальной ценой недвижимого имущества, зафиксированной в договоре выкупа помещения;
3. резкой сменой учредителя предприятия, победившего в конкурсе на аренду недвижимого имущества — представители ДГИ оценивают такие действия, как противоправные и тут же дают обоснованный с юридической точки зрения отказ;
4. договором аренды, не прошедшем регистрацию в Росреестре в свое время;

Этот список возможных трудностей далеко не полон, существует и ряд других вопросов, которые слабо регулируются в пределах законодательства, причем часто какой-либо вины арендатора в данных ситуациях нет — бывают ошибки, совершенные сотрудниками БТИ и реестров, при внесении различных данных в процессе аренды задолго до принятия решения о покупке.

Особенности выкупа арендованного имущества

Выкуп арендованного имущества позволяет арендаторам, которые и так пользуются имуществом, стать его владельцем на льготных условиях. Это может быть выгодно финансово. Такие действия позволяют избежать получения дополнительных кредитных займов, или же пользоваться имуществом и получать от этого выгоду, а выкупить его позже с появлением достаточных средств.

А такие средства, кстати, можно заработать именно при помощи арендованного имущества.

Если в договоре заранее предусмотрена возможность выкупа

Стороны соглашения об аренде могут еще до заключения сделки договориться, что арендатор имеет право выкупа имущества. Тогда договор аренды должен отвечать не только требованиям из соответствующего раздела гражданского законодательства о подобных сделках, но и правилам заключения договоров купли-продажи для такого вида имущества.

К обязательным условиям договора аренды, таким как предмет аренды, ее срок, размер и порядок уплаты арендной платы, необходимо добавить пункт о выкупной стоимости арендованного имущества. При этом должны быть соблюдены стандартные правила оценки имущества.

Форма договора во многом зависит от вида арендованного имущества. Если речь идет о недвижимости, то кроме письменной формы стороны должны произвести государственную регистрацию договора.

Стороны вправе самостоятельно договориться о том, будут ли арендные платежи засчитываться как уплата выкупной стоимости . Но также они могут указать другой порядок оплаты.

Если решение о выкупе принято после заключения сделки

Такое тоже случается. Собственник решает продать принадлежащее ему имущество, а арендатор при этом имеет возможность его выкупить. В таких случаях стороны могут заключить дополнительное соглашение к договору аренды.

Такое доп.соглашение должно быть составлено в той же форме, что и сам договор. Хотя здесь могут быть определенные тонкости. Если договор купли-продажи требует иную форму, например, дополнительную регистрацию.

Особенно следует учитывать такие нюансы при заключении сделок с недвижимостью, поскольку именно недвижимое имущество контролируется со стороны государства, им ведется учет практически всех сделок с ним.

Если обе стороны согласны, то они могут произвести зачет ранее уплаченных сумм в качестве арендной платы как платежей за выкуп имущества. Но если арендодатель против, тогда арендатору придется выплатить полную выкупную стоимость.

Преимущественное право выкупа

В отдельных случаях для арендатора может быть установлено преимущественное право выкупа объекта аренды. Если речь идее о недвижимости, которое представители малого и среднего бизнеса арендуют у государства или муниципального образования, и такое имущество разрешено к продаже, то именно арендатор вправе первым заявить желание приобрести его в собственность. Если же арендатор не заинтересован в выкупе арендованного имущества, тогда оно может быть выставлено на продажу на обычных условиях.

Подготовка договора

Согласование и рассмотрение всех необходимых условий между арендатором и второй стороной – самый важный этап. От правильности и точности формулировок, указанных в тексте заключаемого соглашения, впоследствии может зависеть очень многое. Поэтому при совершении подобных сделок весьма велика роль квалифицированного юриста, который сможет предусмотреть как для одной стороны, так и для другой, условие выкупа арендованного имущества так, что оно впоследствии не даст возможности отказаться от исполнения обязательств или иным образом уклониться от их исполнения.

Заключая договор, важно указать в нем все существенные условия и момент, когда право собственности перейдет к арендатору. Этот момент в договоре определяется:

• истечением срока аренды;
• внесением арендодателю выкупного платежа.

Помимо этого, имеются многие другие дополнительные нюансы, на которые будет нужно обратить внимание и закрепить в договоре.

Преимущества выкупа нежилых помещений у департамента имущества

Основная привлекательность приобретения помещения у города заключается в низкой стоимости 1 кв. м недвижимости (в среднем выкуп производится по цене от 80 – 200 тыс. рублей за 1 кв.

м, что значительно ниже рыночной цены помещений, достигающей 450 тыс. рублей). Еще одно значительное преимущество – покупатель может получить рассрочку по оплате на срок до 5 лет, всего за 2.4% годовых, что гораздо выгоднее банковского кредита (п.

3 ст. 12 Закона от 17.12.2008 № 66).

Другими словами, компания продолжает вести деятельность в помещении, которое уже известно клиентам, контрагентам, отремонтировано и приспособлено для нужд организации. Важно отметить, что компания становится полноправным владельцем и собственником коммерческой недвижимости с момента государственной регистрации договора купли-продажи в Управлении Росреестра по Москве. Единственное условие – во исполнение условий договора ежемесячно платить выкупные суммы, размер которых иногда сопоставим с арендной платой.

Юридическая помощь, оказываемая компанией «Мосты» для организаций и предпринимателей

Квалифицированные юристы компании «Мосты» готовы оказать консультативную помощь, а также представлять ваши интересы на всех этапах заключения договора купли-продажи. К вашим услугам лучшие практикующие юристы компании, которые специализируются на отрасли права, связанной с сопровождением сделок с недвижимым имуществом, регистрацией прав на землю, аудитом строительных проектов.

Мы неоднократно участвовали в судебных процессах и получали положительные решения для своих клиентов, готовых отстаивать свои права. Перечень услуг, которые предлагаются специалистами юридической фирмы «Мосты» в этой отрасли права:

1. правовой анализ всех имеющихся документов на недвижимость и определение перспектив разрешения дела, при необходимости сбор недостающих документов или регистрация договора аренды/купли-продажи в Росреестре;
2. оспаривание рыночной стоимости городских помещений, выкупаемых в рамках ФЗ № 159-ФЗ;
3. понуждение Департамента городского имущества к заключению договора при нарушении сроков и намеренном затягивании процесса.

Сотрудничая с юридической компанией «Мосты», вы можете быть уверены в том, что ваши права и законные интересы будут соблюдены с максимальной выгодой для вашего бизнеса. Мы предлагаем высокий правовой уровень специалистов и гарантируем конфиденциальность полученной информации.

Заполните форму и получите бесплатную 20-минутную консультацию юриста по вашему вопросу.

Снижение стоимости выкупаемой недвижимости в ДГИ по 159-ФЗ

У нас большой опыт и возможности по защите экспертных позиций в судах. Мы гарантируем полную поддержку со стороны сообщества судебных экспертов.

поддержка сро

Мы входим в экспертный совет СРО и гарантируем полноформатную поддержку от СРО наших экспертных позиций в судах и госорганах

Экономичность

Стоимость наших работ разумна. Эффект от нашей работы всегда выше чем их стоимость.

Льготный выкуп недвижимости в ДГИ по 159-ФЗ

Требования:

ФЗ-135 «Об оценочной деятельности»

Федеральные Стандарты Оценки

МЦОЭ оказывает полный спектр услуг по льготному выкупу арендуемого недвижимого имущества в ДГИ в соответствии с 159-ФЗ и дальнейшему снижению его стоимости в досудебном и судебном порядке.

За арендатором на основании 159-ФЗ закреплено право преимущественного выкупа по рыночной стоимости арендуемых объектов недвижимости, находящихся в собственности города на льготных условиях (рассрочка на 5 лет по сниженной процентной ставке (1/3 ключевой процентной ставки ЦБ РФ)).

Однако, департамент городского имущества (ДГИ) города Москвы заинтересован в получении максимальной прибыли от приватизации государственной собственности. Это становится причиной для значительного завышения стоимости имущества в процессе льготного выкупа и агрессивного сопротивления в досудебном и судебном порядке при попытках ее оспорить.

Право преимущественного выкупа арендуемых объектов недвижимости, находящихся в собственности города Москва, возникает при следующих условиях:

• Арендатор — юридическое лицо (индивидуальный предприниматель) является субъектом малого или среднего предпринимательства (должно быть подтверждено Выпиской из реестра малого и среднего предпринимательства).
• Помещение принадлежит на праве собственности городу Москве (подтверждено выпиской из ЕГРН).
• Преимущественное право выкупа имеют арендаторы, владеющие или пользующиеся имуществом непрерывно в течение двух и более лет до момента подачи заявления о выкупе.
• Помещение не находится в перечне имущества, предназначенного для передачи субъектам МСП. Если объект в перечне, то право выкупа наступает через три года после заключения договора аренды, но не ранее чем через пять лет с момента включения объекта в перечень. Проверить находится ли ваш объект в перечне можно на сайте ДГИ по этой сылке >>
• Отсутствует задолженность по арендным платежам.
• Отсутствуют неузаконенные перепланировки.

При этом арендуемое имущество может быть как включено, так и не включено в перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ по Постановлению Правительства Москвы от 16.12.2008 № 1140-ПП. В зависимости от нахождения имущества в данном перечне меняются сроки реализации права преимущественного выкупа, но само право остатся неизменным.

При реализации преимущественного права, в ответ на заявление о выкупе, ДГИ направляет арендатору проект договора-оферты по его рыночной стоимости, определяемой оценщиком, аккредитованным в ДГИ. В настоящее время, государственное имущество в городе Москве преимущественно оценивают ООО «АБН-Консалт» и ООО «Группа Финансового Консультирования».

Получить представление о том как ДГИ видит стоимость арендуемого имущества можно на сайте ДГИ, где размещен калькулятор стоимости выкупаемого имущества. Эта стоимость, как правило, является существенно завышенной.

Однако, существует ряд досудебных и судебных процедур, позволяющих снизить выкупную стоимость государственного имущества.

Гарантией положительного решения вопроса снижения выкупной стоимости приватизируемого помещения (или здания) могут быть только высокая квалификация и большой практический опыт юристов и экспертов-оценщиков, задействованных в процессе.

Форма работ

В зависимости от хода взаимодействия с ДГИ, возможны несколько вариантов судебных решений вопроса:

• Оспаривание через протокол разногласий. Данный формат применим, если у Вас на руках проект договора от ДГИгМ и предложение заключить договор, но вы видите, что цена была завышена.
• Оспаривание отказа. Вам отказали по несоответствию Вашего обращения требованиям 159-ФЗ.
• Обязание заключить договор. Вы обратились в ДГИгМ, но уже прошло более полугода и никакого ответа. ДГИгМ необходимо обязать заключить договор продажи.