Можно ли подарить квартиру в ипотеке

Можно ли подарить квартиру в ипотеке? Можно ли передать в дар внучке или двоюродному брату жилплощадь, находящуюся в залоге у банка? Обязательно ли запрашивать согласие кредитора? Что будет, если сделку провести за спиной банка? Ответы — в данной статье.

Что говорит закон

В соответствии с Гражданским Кодексом РФ гражданин вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом: продавать, менять, дарить. В последнем случае при реализации своих прав собственник обязан учитывать положения ст. 572 ГК РФ.

Дарение предполагает, что некоторое движимое или недвижимое имущество на безвозмездной основе и при наличии доброй воли предшествующего владельца передается новому собственнику. Если предполагается дарение квартиры, дома, таунхауса, то заключается договор, подтверждающий переход права собственности. На его основе в ЕГРН регистрируются изменения в титуле недвижимости.

Все описанное ранее возможно в одном случае — имущество принадлежит дарителю, на него не наложены обременения в пользу третьих лиц, например, банка.

Если же квартира или коттедж приобретались за кредитные деньги, договор еще не закрыт, необходимо внимательно изучить ФЗ «Об ипотеке» — Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ.

в силу с 01.01.2019). В соответствии с п. 1 ст.

37 данного нормативного акта любое отчуждение залогового имущества возможно только при наличии согласия кредитора.

Кому разрешат подарить квартиру

Можно ли подарить дом в ипотеке? А квартиру? Для банка смена заемщика — процесс хлопотный. Дарение жилплощади, по которой еще не погашена задолженность, предполагает, что новому собственнику передаются не только квадратные метры, но и обязательства по кредиту. Ему предстоит в дальнейшем вносить ежемесячные платежи, оплачивать страховку и т. д.

Вероятность одобрения сделки повышается, если первоначальный заемщик выплатил более 50% от общей суммы по договору.

Соответственно, кандидатура получателя подлежит тщательному рассмотрению и изучению. Новый заемщик должен быть платежеспособным, укладываться в возрастные рамки, установленные конкретным кредитором. А от «старого» должника обязательно потребуют доказательства разумности и необходимости подобного перевода обязательств.

Если речь идет о наличии серьезной болезни, пригодятся выписка из медкарты, справка от профильного врача. При ухудшении материального положения — приказ об увольнении, копия трудовой книжки или справка 2-НДФЛ.

Важно! Если служба безопасности займодавца решит, что риски невозврата денежных средств повышаются при смене собственника, сделку запретят.

Ниже рассматривается отношение кредитных структур к разным категориям лиц — получателей квартиры.

Квартира переходит к несовершеннолетнему или родственнику

Можно ли подарить квартиру в ипотеке дочери или сыну? Вариант — маловероятный, если ему еще не исполнилось 18 лет. Он считается недееспособным, еще не имеет своего дохода в пределах, достаточных для погашения задолженности. В 99% случаев банк не даст согласие на смену собственника.

Не помогут заверения родителей, что они возьмут выплаты по кредиту на себя, или обращение в суд для признания получателя дееспособным. Банки страхуются от подобных рисков и в большинстве случаев прописывают в соглашении запрет на передачу имущества несовершеннолетнему.

Если же заемщик по разным причинам хочет, чтобы квартира или дом достались конкретному сыну/дочери/племяннику, он может составить завещание и заверить его у нотариуса. Данная процедура законодательно не запрещена.

Можно ли подарить квартиру в ипотеке родственнику? Да, при условии, что он соответствует требованиям банка, платежеспособен, не достиг верхнего возрастного предела, установленного займодавцем, не имеет собственных кредитных обязательств.

Кредиторы не одобряют процедуру дарения недвижимости пожилым людям вне зависимости от степени родства. Считается, что из стабильного дохода — только пенсия, но ее не хватит на погашение задолженности. Исключение — предоставление дополнительного залога, поручителей или созаемщиков.

Получатель дара — супруг/супруга

В соответствии с действующим законодательством супруги автоматически становятся созаемщиками по Кредитному (ипотечному) договору и сособственниками приобретаемой недвижимости.

Важно! Банки настоятельно «рекомендуют» оформлять жилплощадь не в долевую, а в общую совместную собственность.

Случаев, когда супруг/супруга не включаются в список созаемщиков всего два:

• он/она не являются гражданами России. Некоторые банки отказываются от подобных ограничений и выдают кредиты резидентам РФ. Но большая часть кредиторов консервативна, не желая сотрудничать с теми, кто может в любой момент покинуть пределы страны и никогда сюда не вернуться;
• супруги заключили брачный договор, предусматривающий раздельное владение недвижимостью. В этом случае муж/жена не становятся созаемщиками и не могут претендовать на долю в купленной квартире.

Процесс дарения ипотечной квартиры супругу/супруге считается нецелесообразным и не практикуется. Изначально договор подразумевает общность владения, а значит, и ответственности. Возможны исключения, но в очень ограниченном количестве случаев, например:

• кредитный договор подписывался мужем/женой еще до вступления в брак;
• квартира приобретена в браке, но союз распался. Один из супругов хочет освободиться от ненужного ему имущества и передать его второму.

Вне зависимости от причины передачи квадратных метров банк будет оценивать платежеспособность получателя с учетом всех действующих в кредитной организации требований и правил.

Дарение квартиры созаемщику

Созаемщики — особые люди в отношениях между залогодержателями и титульными заемщиками. Они в полной мере отвечают по долгам перед кредитором, но не всегда претендуют на квадратные метры. Можно ли подарить квартиру в ипотеке созаемщику (не мужу или жене)? Вопрос требует отдельного рассмотрения.

Отношения между основным должником и каждым созаемщиком регулируются дополнительными соглашениями. Например, ему выделяется доля в квартире в размере 25-30-40-50% при условии, что тот вносит на счет кредитора необходимую сумму. Если основной должник по разным причинам перестает платить по договору, банк автоматически переключает свое внимание на созаемщика.

Ему не придется для этого даже обращаться в суд.

Перевод долга на созаемщика возможен (ситуация, когда им становится муж/жена, рассмотрена ранее). Например, основной должник хочет передать и обязательства, и имущество второму лицу, обозначенному в договоре, по состоянию здоровья, из-за невозможности в дальнейшем вносить платежи.

Важно! Вне зависимости от того, кому заемщик хочет подарить свое имущество, кредитор просчитает свои риски. Если по результатам анализа будет решено, что вероятность невозврата денег повышается, сделку запретят.

Чтобы займодавец отнесся к процедуре благосклонно, одариваемый должен иметь доход выше, чем у нынешнего плательщика. У него не должно быть долгов в банковских структурах и негативных записей в кредитной истории.

Какие документы понадобятся для оформления дарения

Чтобы подарить квартиру в ипотеке, в случае, когда кредитор дал свое разрешение, потребуются следующие документы:

• общегражданские паспорта дарителя и получателя;
• документы, подтверждающие право собственности на недвижимость (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи);
• технический паспорт на объект;
• согласие супруга/супруги, если недвижимость куплена в браке;
• выписка из домовой книги или справка из паспортного стола со сведениями о прописанных;
• справка из опеки, если затрагиваются права несовершеннолетних;
• документально подтвержденное разрешение кредитора.

Непосредственно в договоре дарения указываются:

• данные о дарителе, получателе и залогодержателе;
• ссылка на правоустанавливающие документы — основание владения;
• параметры объекта (этажность, площадь, количество комнат и т. д.) на основании технического и кадастрового паспортов;
• права и обязанности каждой из сторон по договору и ссылка на то, что имущество передается безвозмездно.

В договоре отдельным пунктом указывается, что получатель знает о том, что на квартиру или дом наложено обременение. Одариваемый соглашается с тем, что он принимает не только имущество, но и все обязательства, связанные с ним, в том числе долги по процентам, пеням и штрафам. Подписи под договором ставят даритель, получатель и представитель банка-кредитора.

Можно ли подарить долю квартиры в ипотеке? Будет ли процедура оформления отличаться? Если заемщик хочет передать родственнику или совершенно постороннему человеку не всю жилплощадь, а ее часть, также потребуется разрешение банка и составление трехстороннего договора.

Процедура оформления дарения

Чтобы подарить квартиру в ипотеке, придется пройти следующие этапы:

• получение согласия кредитора;
• сбор документов;
• составление дарственной с указанием всех важных моментов;
• подача документов в Росреестр для внесения изменений в регистрационные записи.

Важно! Перечень, приведенный выше, не является полным или исчерпывающим. Залогодержатель вправе затребовать дополнительные справки, например, чтобы проверить личность и платежеспособность получателя.

Можно ли подарить часть квартиры в ипотеке или жилплощадь полностью в обход банка? Что будет, если самостоятельно составить договор и подать документы на регистрацию?

В лучшем для заемщика случае — ничего. Регистратор проверит статус недвижимости и отклонит заявление из-за наличия обременений. В худшем информация будет передана залогодержателю. Последний имеет право:

• опротестовать сделку в судебном порядке;
• расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать досрочной выплаты всей суммы;
• продать квартиру — вырученные деньги направляются на погашение задолженности.

Напоследок

Можно ли продать квартиру в ипотеке? Да, если такая возможность прописана в кредитном договоре изначально. К получателю дара предъявляются те же требования, что и к обычному заемщику. В частности, передать жилплощадь «бедному студенту» или неработающему родственнику в качестве помощи не получится.

Можно ли и как оформить дарственную на квартиру, если она в ипотеке — какова реакция банков?

Порой жилье в ипотеку берется на большой срок, например на 25 лет. На протяжении этого периода может произойти все что угодно.

Понятно, что человеку, получившему кредит для приобретения квартиры, нужно заранее подумать над способами распоряжения недвижимостью, которая состоит в залоге у банка.

Тогда действовать будет гораздо проще. Можно ли подарить жилье с ипотечным кредитом?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Возможно ли?

Если жилище в ипотечном кредите, можно ли оформить дарственную на него?

В статье 37 ФЗ «Об ипотеке» (от 16.07.1998 № 102-ФЗ) говорится о том, что жилплощадь, которая взята по ипотечному кредитованию, может подлежать передаче в дар исходя из решения лица, предоставившего данное имущество в залог.

Как гласит ФЗ «Об ипотеке», ипотечное жилье находится под залогом у банка.

Отсюда следует, что именно эта финансово-кредитная организация фактически владеет жилым помещением, пока заемщик не внесет всю сумму и не сможет оформить только на себя свидетельство о госрегистрации права.

В пункте 1 статьи 37 ФЗ «Об ипотеке» есть информация о том, что может сделать залогодержатель с заложенной банку недвижимостью. Например, квартира может подлежать дарению, однако залогодатель должен с этим согласиться.

Вещные отношения, связывающие заемщика и займодателя, по поводу жилья, взятого в кредит, подчиняются регулированию следующими нормативно-правовыми актами:

1. ГК РФ, содержащий общие сведения о праве собственности на жилое помещение, кредитном соглашении, залоге.
2. Закон № 102-ФЗ «Об ипотеке». Регулирует процесс передачи под залог недвижимости банку.
3. Положения о проведении регистрации прав и ограничений содержатся в Законе № 122-ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество».
4. Кредитный договор. В этом документе отмечены обязанности и права залогодержателя и банка.

Реакция банков

Как может отреагировать банк? Наличие возможности передачи недвижимости в дар до окончания кредитных отношений указывается в соглашении. При этом организация, осуществляющая банковскую деятельность, вправе запретить сделку дарения.

В то же время банк может, наоборот, дать согласие, либо указать в договоре то, что необязательно ждать положительного ответа при передаче обремененного недвижимого имущества в подарок.

Так что при оформлении соглашения между банком и заемщиком, в случае если квартиру в дальнейшем планируется подарить другому лицу, такую возможность лучше всего обсудить заранее и включить этот пункт в кредитное соглашение.

Перед тем как составить договор отчуждения на ипотечное жилье, нужно получить одобрение от банка. Если не сможете назвать веские причины, то вряд ли сделке будет суждено состояться.

Надо аргументировать займодателю то, что отношения дарителя и одаряемого в данном случае необходимы. Возможно и то, что лицо, совершающее дарение жилого помещения, находится в плохом здравии или не имеет достаточно финансовых средств.

Все это объясняется тем, что на одаряемого, наряду с правом собственности на недвижимость, переходит и банковский кредит. Поэтому человек, который может получить в дар жилье, обязан соответствовать таким условиям:

быть гражданином РФ и иметь постоянную регистрацию там, где располагается банк;

Передать квартиру в дар можно, даже если по ней есть долги. Одаряемый будет обязан погасить все имеющиеся перед банком или ТСЖ долги (туда также входят пени).

Если правопреемник не будет уведомлен о задолженностях, сделка окажется недействительной.

Банк не согласится с оформлением договора дарения и его регистрацией, если эта процедура увеличит риски финансовой организации. Например, не получится, скорее всего, подарить жилплощадь пожилому человеку или несовершеннолетнему гражданину.

Это можно объяснить тем, что для банка будет тяжело принудительно продать заложенное жилье, если заемщик прекратит выполнять свои обязательства.

Последствия нарушения запрета

Можно ли совершить оформление дарственной, если жилище в ипотеке, без разрешения банка? Что будет, если условия соглашения о запрете дарения окажутся нарушенными? Составить дарственную без согласия банка не получится.

Чтобы посчитать передачу имущества состоявшейся, необходимо сперва зарегистрировать переход права собственности. А для госреггистрации обязательно нужны определенные документы, выданные банком.

Заемщик может попытаться нарушить условия, прописанные в соглашении. В таком случае банк может поступить следующим образом:

1. Подать исковое заявление в судебный орган. Это нужно, чтобы передачу жилища в дар посчитали недействительной.
2. Настоять на преждевременном закрытии задолженности и оплате штрафов, которые были назначены из-за нарушений условий договора.
3. Продать ипотечное жилье, если долг окажется невозвращенным.

О том, как расторгнуть соглашение дарения квартиры, вы можете узнать из нашей статьи.

Инструкция по оформлению

Как оформить дарственную на жилплощадь, которая в ипотечном кредите?

Чтобы подарить жилище другому лицу, если оно в ипотеке, нужно пройти следующие этапы:

1. Сперва нужно получить в банке согласие (в письменной форме) на безвозмездную передачу имущества.
2. После этого даритель собирает необходимую документацию и составляет дарственную.
3. Документы принимаются в МФЦ либо Росреестре. Срок госрегистрации дарения квартиры, находящейся в кредите, может продлиться до 1 месяца.
4. Одаряемый становится владельцем свидетельства о собственности на жилое помещение, обремененное ипотекой.

О том, как оформить дарственную на жилплощадь у нотариуса и во сколько это обойдется, вы можете узнать на нашем сайте.

Список необходимых документов

Когда банк дал согласие, наступает время оформления дарственной на квартиру, взятую по программе ипотечного кредитования. Для госрегистрации договора нужен такой пакет документов:

1. Паспорта граждан РФ, принадлежащие дарителю и одаряемому. .
2. Документ, подтверждающий право на недвижимое имущество.
3. Технический паспорт на ту жилплощадь, которая дарится одним лицом другому. , которое необходимо заверить у нотариуса. Это нужно, если жилье покупалось в браке.
4. Выписка из поквартирной книги о лицах, зарегистрированных на данной жилплощади.
5. Одобрение со стороны опекунского совета. Запрашивается, когда сделка дарения касается прав недееспособных либо несовершеннолетних лиц.
6. Согласие банка.

О том, как оформить дарственную на жилплощадь, вы можете узнать из нашей статьи. Читайте также о том, в каких случаях потребуется акт приема-передачи к договору дарения.

Если у квартиры несколько владельцев, то они все должны подписать договор.

Отношения между дарителем и одаряемым иногда оформляют в простой письменной форме.

Однако лучше обратиться к нотариусу, так как такой подход поможет корректно составить документ.

Сам факт передачи недвижимого имущества в подарок обязательно на протяжении года зафиксировать в регистрирующем органе (читайте о регистрации дарения в Росреестре). Документ потеряет свою силу, если это не будет сделано.

Требования к договору

В дарственной на квартиру, взятую в ипотеку, необходимы такие данные:

1. Реквизиты лица, решившего подарить жилье, одариваемого, а также залогодержателя.
2. Информация о правоподтверждающем документе.
3. Характеристика и техническое описание имущества.
4. Обязательно напишите, что жилье отдается безвозмездно и безвозвратно.
5. Указание прав и обязанностей, которые приписываются сторонам.
6. Сведения о переходе права собственности. Непременно должно быть сказано, что лицо, получающее жилплощадь в дар, проинформировано о том, что недвижимость находится в залоге у банка.
7. Подписи всех участников процесса.

После регистрации сделки одаряемый забирает свидетельство о получении права на жилище с обременением.

Узнайте из нашей статьи о том, во сколько обойдется оформление сделки дарения жилплощади между близкими родственниками.

Стоимость сделки

В какую сумму обойдется передача жилого помещения в дар? Безвозмездная передача квартиры, находящейся в ипотеке, облагается налогом.

В статье 220 НК РФ указано: когда сделка происходит между людьми, посторонними по отношению друг к другу, уплачивается налог 13% от цены недвижимого имущества.

Если стороны договора состоят в родственных отношениях, то налог отсутствует.

Информацию о том, как лучше совершить оформление дарственной на жилище между близкими родственниками, в частности образец договора дарения и список необходимых документов для совершения сделки, вы можете найти на нашем сайте.

При этом за госрегистрацию передачи жилплощади в дар в любом случае нужно отдать госпошлину 1000 рублей.

О том, где лучше оформить дарение жилища и сколько составит размер госпошлины, вы можете узнать из нашей статьи. Узнайте также, есть ли разница в стоимости оформления дарственной на жилплощадь, находящуюся в собственности менее трех лет.

Взятие ипотеки на покупку жилплощади – ответственный шаг. Если у заемщика, решившего стать владельцем такого жилища, может возникнуть потребность подарить кому-то другому свое имущество, необходимо заранее позаботиться о том, чтобы в ипотечный договор был включен определенный пункт.

В нем должно быть сказано, что жилплощадь может передаться одаряемому без одобрения со стороны финансово-кредитной организации. Вероятность такого исхода невелика, но приложить усилия стоит.

Можно ли подарить квартиру в ипотеке?

Что делать, если требуется подарить квартиру, которая находится в ипотеке? Рассмотрим этот вопрос подробнее.

Как получить согласие банка?

При оформлении дарственной на квартиру новому владельцу переходит не только право собственности, но и обязательства по ипотечному кредиту. По этой причине перед тем, как одобрить проведение сделки, банк запросит дополнительные документы, подтверждающие платежеспособность человека, который получит недвижимость в дар.

Еще новый заемщик полностью соответствует требованиям кредитной организации и имеет достаточный доход, банк выдает письменное согласие. В дальнейшем этот документ потребуется при подаче обращения на переоформление права собственности в Росреестр.

Как оформить договор дарения на ипотечную квартиру?

Как только банк одобрил нового заемщика, можно переходить к оформлению договора дарения. Документ может быть составлен как самостоятельно, так и с помощью нотариуса.

После подписания дарственной всеми сторонами необходимо обратиться в банк, выдавший кредит, и перезаключить договор ипотеки.

Переоформление права собственности осуществляется после подписания дарственной и оформления нового ипотечного договора. Документы могут быть переданы в Росреестр через МФЦ.

Какие документы необходимы для переоформления ипотеки?

Поскольку новый заемщик будет проверен банком, могут понадобиться следующие документы:

документы, подтверждающие доход нового заемщика (например, справка 6-НДФЛ – бывшая 2-НДФЛ, выписка банковского счета).

Какие документы нужны для оформления договора дарения?

Для дарения ипотечной квартиры могут потребоваться следующие документы:

паспорта дарителя и одаряемого;

договор купли-продажи, договор ДДУ или другой документ, на основании которого появилось право собственности;

выписка из домовой книги;

договор дарения (дарственная);

В зависимости от жизненной ситуации может понадобиться согласие супруга или органов опеки и попечительства.

Нужно ли платить налог при дарении квартиры в ипотеке?

Да, если дарение происходит не между родственниками. Налог исчисляется в размере 13% от кадастровой стоимости недвижимости.

Когда можно оформить дарственную на ипотечную квартиру?

Подарить жилье, взятое в ипотеку, проще всего, выплатив всю задолженность по ипотечному договору. Полностью рассчитавшись с банком, заемщик становится полноправным владельцем недвижимости. И тогда он может делать с ней все что угодно: продавать, менять, дарить и т. д.

Но далеко не все люди могут погасить ипотеку досрочно. Именно поэтому многих людей интересует вопрос: «Можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке?».

Порядок оформления дарственной на ипотечную квартиру в 2022 году

Если заемщик планирует подарить ипотечное жилье третьему лицу, тогда он должен:

1. Получить согласие банка на осуществление сделки по передаче жилья.
2. Собрать пакет документов для банка.
3. Составить дарственную.
4. Подать документы с заявлением в Росреестр для переоформления прав собственности на жилье.
5. Получить выписку из ЕГРН.

Как договориться с банком и подарить ипотечную квартиру?

Банки в единичных случаях соглашаются на смену собственника ипотечной квартиры. Если в будущем заемщик планирует подарить ипотечное жилье, тогда еще на стадии оформления и подписания договора с банком он должен настоять на том, чтобы в договоре значился пункт о возможном дарении жилья в пользу третьих лиц (с согласия банка).

Только в этом случае у заемщика есть хоть какие-то шансы подарить квартиру, находящуюся на обременении.

Если этот пункт будет включен в договор, тогда следующий шаг заемщика – согласовать с банком вопрос касательно дарения жилья, находящегося на обременении.

Для этого нужно:

1. Пойти в отделение банка, с которым заемщик заключал ипотечный договор.
2. Написать заявление о получении права на дарение квартиры. К заявлению нужно приложить документы на залоговую недвижимость, а также бумаги на то лицо, которому заемщик планирует подарить жилье.
3. Объяснить и при необходимости доказать сотруднику банка, почему тому стоит согласиться на смену заемщика (например, текущему заемщику затруднительно платить по ипотеке, а у нового владельца финансовое состояние гораздо лучше).

Как оформить дарственную на квартиру в ипотеке? Особенности составления

Если заемщик получил письменное согласие банка на дарение ипотечного жилья, тогда стоит задуматься о составлении дарственной.

Документ оформляется в письменном виде, в тексте договора должна быть отражена следующая информация:

Дарственную необязательно заверять нотариально. Главное, чтобы договор был грамотно составлен и зарегистрирован в Росреестре.

Пройти процедуру регистрации дарственной нужно в течение 12 месяцев. Если не успеть в этот срок, тогда договор утратит свою юридическую силу.

Регистрация договора дарения ипотечной квартиры

Согласно ч. 3 ст. 574 ГК РФ дарственная должна быть оформлена в письменном виде и обязательно она должна пройти государственную регистрацию. Поэтому после подписания договора необходимо подать в Росреестр все необходимые документы.

В обязательном порядке следует предоставить ипотечный договор, где будет указана возможность передачи предмета договора другому лицу в качестве дарения. Также сотрудник Росреестра не примет документы от заявителя, если тот не предоставит письменное согласие банка на осуществление сделки.

Только при наличии этого документа, а также самого ипотечного договора можно зарегистрировать дарственную и в дальнейшем передать квартиру одаряемому.

В каких случаях можно получить согласие банка на дарение ипотечной квартиры?

При рассмотрении заявления заемщика о дарении жилья другому человеку банк обращает внимание на следующие пункты:

Как подарить квартиру в ипотеке родственнику?

Процесс дарения недвижимости, находящейся в ипотеке, близкому человеку ничем не отличается от дарения другому человеку: другу, товарищу, третьему лицу.

Разница состоит только в том, что при оформлении дарственной одариваемому придется заплатить госпошлину в размере 13% от стоимости жилья. Если же квартира дарится близкому родственнику, тогда одариваемый освобождается от уплаты госпошлины.

Можно ли подарить долю в ипотечной квартире?

Подарить долю квартиры, равно как и всю квартиру, находящуюся в ипотеке, можно только с согласия банка.

Согласно ст. 37 Закона «Об ипотеке» имущество, заложенное по ипотечному договору, может быть передано третьему лицу только с согласия залогодержателя (банка). Согласие должно быть выражено в письменном виде. Без него подарить даже долю в квартире, находящейся в ипотеке, нельзя.

В теории подарить квартиру, находящуюся в ипотеке, можно, но только с согласия банка, который и выдал заемщику деньги. На практике же далеко не каждому заемщику банк дает свое согласие на такую сделку, потому что он не хочет рисковать, вступать в отношения с новым заемщиком.

Но если даритель докажет, что банку выгодно дать свое согласие (например, укажет, что одариваемый является платежеспособным лицом), тогда есть шансы на получение одобрения банка.

Без письменного согласия банка подарить ипотечную квартиру невозможно (если только заемщик не погасит целиком ипотеку и не станет полноправным владельцем квартиры).

Дарение и ипотека

Объект недвижимости, находящийся в ипотеке, имеет ограничения на проведение юридически значимых действий. С точки зрения правовых норм существует обременение в виде залога имущества до полного погашения задолженности по кредиту.

Статья 37 закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 года регулирует отчуждение заложенного имущества, в соответствии с которой дарение ипотечной квартиры допускается с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено в кредитном договоре. К участию в сделке, определяющей факт возможности её заключения, подключается кредитная организация.

Можно ли подарить ипотечную квартиру, зависит от волеизъявления трёх сторон:

Желания дарителя. Собственник, несмотря на наличие обременения, вправе преподнести подарок любым лицам, за исключением запрещённых категорий для получения дара стоимостью свыше 3000 рублей (ст.575 ГК РФ). Даритель не может подарить объект недвижимости:

• работникам образовательных, медицинских и социальных служб при условии нахождения на лечении и обучении;
• государственным, муниципальным и банковским служащим в связи с исполнением функциональных обязанностей.

• возраст и платежеспособность дарителя и одаряемого;
• размер непогашенного долга;
• период предусмотренных платежей до полной ликвидации долга.

Можно ли на ипотечную квартиру написать дарственную, решает банк, основываясь на минимизации финансовых рисков. Кредитная организация не является стороной договора дарения, но без согласия банка квартира, имеющая обременение не может пройти процедуру регистрации в ЕГРН, что аннулирует предполагающуюся сделку автоматически.

Категории и статус одаряемых

Передача права собственности, следующая за процессом дарения, для кредитной организации – смена заёмщика, требующая изучения его финансовых возможностей и сравнения с платежеспособностью первоначального дебитора с точки зрения коммерческих рисков. Банки дают согласие при пошатнувшемся материальном положении первичного заёмщика, резком ухудшении состояния здоровья, но выдвигают требования по отношению к новому заёмщику, рассматривая индивидуально каждого:

1. Дети дарителя. Можно ли подарить квартиру в ипотеке ребёнку сводится к возрасту одаряемого. Если ребёнок на момент желаемой передачи не достиг совершеннолетия, то банком в качестве возможного заёмщика рассматриваться не будет. Это объясняется недееспособностью и нетрудоспособностью лица, что прямо противоречит интересам кредитной организации.
2. Супруги. Процесс дарения между мужем и женой не предусматривается в силу принадлежности имущества, приобретённого в период брака, к составу совместной собственности. Оформление дарственной в юридическом отношении имеет смысл при условии:

• приобретения квартиры до вступления в брачный союз;
• расторжения брака с сопутствующим желанием одного из супругов аннулировать права и обязанности на жильё.

Можно ли подарить ипотечную квартиру супруге или её часть, зависит от одобрения банка, который будет изучать реноме супружеской четы на предмет платежеспособности.

1. Близкие родственники. Наличие или отсутствие родственных отношений не имеет значения для банковского учреждения, которое будет оценивать одаряемого на основании получаемых доходов, кредитной истории, стабильности финансового положения. Однако ответ на вопрос, можно ли подарить ипотечную квартиру родителям, с высоким процентом вероятности окажется отрицательным в силу сравнения возраста текущего должника с предполагаемыми, что окажется не в пользу родителей.
2. Созаёмщики. Постановка вопроса имеет смысл при желании лица освободиться от статуса путём передачи прав на недвижимость с обязательствами по погашению кредита. Можно ли подарить долю в ипотечной квартире банком будет оцениваться с точки зрения достаточности у остальных созаёмщиков финансовых возможностей для погашения ипотеки без участия конкретного лица.

Отличительная особенность договора дарения от купли-продажи заключается в отсутствии необходимости получения согласия остальных собственников для передачи доли. Оформление квартиры в долях по ипотеке не ограничивает владельца в реализации собственных прав, требуя лишь согласие кредитного учреждения.

Статус одаряемого интересен банку исключительно с точки зрения финансового положения и оценки собственных рисков при смене заёмщика. Кредитная организация примет положительное решение при выигрыше «кредитного реноме» перспективного должника по сравнению с текущим. Дарение ипотечной квартиры родственнику первой степени родства представляет интерес для участников дарственной ввиду освобождения от уплаты НДФЛ, являющегося обязательным при передаче стороннему лицу.