Ограниченные вещные права на земельные участки

Вещное право представляет собой абсолютное гражданское право лица, предоставляющее ему возможность непосредственного господства над вещыо и отстранения от нее всех других лиц, защищаемое специальными гражданско-правовыми исками.

Вещное право является более широким понятием по отношению к праву собственности, так как включает права владения и пользования чужим имуществом. При этом вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества.

Признаки вещных прав:

• – непосредственное отношение лица к вещи;
• – абсолютный характер;
• – объектами являются только индивидуально-определенные вещи;
• – защита осуществляется с помощью особых вещно-правовых исков.

Абсолютный характер вещных прав проявляется в том, что все без исключения третьи лица не вправе препятствовать управомоченному лицу в использовании вещи и не вправе воздействовать на вещь без его разрешения. Следовательно, третьи лица должны быть четко осведомлены о видах и содержании вещных прав. Именно этим обстоятельством объясняется необходимость исчерпывающего определения в законе перечня вещных прав и их содержания.

Виды вещных прав можно классифицировать следующим образом:

• 1) право собственности;
• 2) ограниченные вещные права.

С правом собственности ограниченные вещные права объединяют единство объекта (вещи материального мира), общие черты законодательного регулирования, а также схожий механизм правовой защиты.

К ограниченным вещным правам относятся:

• – право хозяйственного ведения;
• – право оперативного управления;
• – право пожизненного наследуемого владения землей;
• – право постоянного (бессрочного) пользования землей;
• – право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) и иные.

К ограниченным вещным правам на земельные участки гражданское законодательство относит:

• – право пожизненного наследуемого владения землей;
• – право постоянного (бессрочного) пользования землей;
• — право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

Согласно ст. 265 ГК право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется государственному или муниципальному учреждению, казенному предприятию, органу государственной власти, органу местного самоуправления на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование (ст. 268 ГК).

Согласно ст. 274 ГК собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседние земельные участки, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Согласно ст. 277 ГК сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Помимо ГК институт ограниченных вещных прав на земельные участки регламентируется и нормами гл. 7 ЗК.

Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков

На законодательном уровне выделяются виды прав на пользование участками земли несобственников данных объектов недвижимости.

Участники земельных отношений, которые не являются собственниками участков

На законодательном уровне четко определены участники земельных отношений, которые при этом не являются собственниками участков. Согласно Гражданскому кодексу РФ к подобным участникам можно отнести следующих лиц:

• землепользователи. Лица, которые владеют и пользуются участками земли на основании права на бессрочное пользование, а также на праве безвозмездного срочного пользования;
• землевладельцы. Понятие данной категории – субъекты земельных отношений, пользующиеся участком земли на праве пожизненно наследуемого владения;
• арендаторы. К арендаторам относятся участники отношений, которые пользуются участком земли на основании заключенного с арендодателем договора аренды или субаренды;
• обладатели сервитута. К данной категории относятся лица, имеющие право на пользование участком, не принадлежащим им, в связи с заключением сервитута;

Отдельно стоит отметить тот факт, что после введения в силу действующего Земельного кодекса РФ отвод участков на праве пожизненного наследуемого владения запрещен, однако существующее землевладение, которое было введено еще до вступления в силу данного нормативно-правового акта, продолжает действовать.

Существующие виды прав на участки лиц, которые не являются непосредственными собственниками данных земель

На законодательном уровне существует выделение регулируемых видов прав на пользование участками земли несобственников данных объектов недвижимости. Согласно Гражданскому кодексу РФ такие права делятся на вещные и обязательственные.

В свою очередь ограниченные вещные права на земельные участки подразделяются на:

• право на пожизненно наследуемое владение участком;
• право на бессрочное пользование участком.

Отличие вещных прав от всех прочих заключается в том, что они не прекращаются в случае перехода права собственности на участок к другому лицу. Перечень ограниченных вещных прав является исчерпывающим.
Обязательственные права приобретаются в результате заключения сделки. К частности, возникновение таких прав может произойти в результате:

• заключения договора аренды;
• заключения договора ренты;
• заключения договора на пожизненное содержание с иждивением;
• заключения договора на безвозмездное срочное пользование участком;
• заключения договора на доверительное управление;
• заключения договора залога.

Помимо этого, на законодательном уровне также выделяется право общего пользования участком. Как правило, это относится к объектам недвижимости, расположенным в местах открытого доступа. Право общего пользования заключается:

• в возможности пользоваться природными объектами, располагающимися на таких участках;
• в возможности свободно проходить по территории такого участка.

Подобное право представляет собой разновидность сервитута. Как правило, данными участками являются объекты государственной, региональной или муниципальной собственности.

Ограниченные вещные права

На законодательном уровне четко урегулировано, что данные права возникают у несобственника участка на основании закона.

Согласно нормам Гражданского кодекса РФ на данный момент действуют следующие виды ограниченных вещных прав:

• право на постоянное пользование участком;
• право пожизненно наследуемого владения. Право, которое на данный момент больше не назначается, однако продолжает действовать в случае, если оно было введено до вступления в силу Земельного кодекса РФ;
• право на ограниченное пользование участком, находящимся под чужим владением (сервитут);
• право на безвозмездное срочное пользование участком земли.

Представленный список, который составляют виды ограниченных вещных прав, является исчерпывающим и может быть изменен только путем внесения изменений в нормативно-правовые акты федерального уровня.

Условия, на которых возможно владение и пользование участком лицом, не являющимся собственником участка

В Гражданском кодексе России выделено несколько условий для пользования чужими участками земли:

• Земельные участки могут быть предоставлены в постоянное или временное пользование их собственниками в порядке, предусмотренном земельным законодательством для каждого отдельного варианта предоставления;
• При использовании участка землевладелец должен соблюдать все правила, установленные законодательством. В противном случае его право на пользование чужой собственностью будет прекращено, а сам землевладелец столкнется с административной или уголовной ответственностью;
• Владелец участка, который не является собственником данного объекта недвижимости, не имеет право им распоряжаться, если иное не предусмотрено договором или отдельными нормативно-правовыми актами федерального уровня.

Распоряжение участком владельцем, который не является его собственником

Владелец земельного участка, не являющийся собственником, имеет право распоряжаться данным объектом недвижимого имущества только в рамках закона или договора, заключенного с собственником такого участка. К примеру, в договоре, заключенном между собственником и арендатором, может содержаться запрет на передачу участка земли в субаренду.

Отдельно стоит отметить тот факт, что предоставление участка в пользование не является автоматическим предоставлением права на распоряжение данным участком.

На законодательном уровне предусматривается запрет владельцу на распоряжение участком земли. При этом, в Гражданском кодексе РФ также предусматриваются некоторые исключения из данного правила. К примеру, арендатор имеет право:

• передать принадлежащий ему на праве временной возмездной собственности участок третьему лицу, оформив договор субаренды;
• внести участок в качестве вклада в уставной капитал;
• передать участок в залог.

Данные действия могут быть совершены без получения согласия собственника, если в договоре отсутствует запрет на совершение подобных действий. Однако при этом собственник участка должен быть уведомлен о совершаемых действиях.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.