Перевод жилого дома в нежилое здание

Статистика отмечает, что во многих городах частный бизнес развивается быстрее, чем ведётся строительство офисных зданий и центров. Именно поэтому на многих центральных улицах наш взгляд то и дело натыкается на бывшие квартиры, ставшие офисами. А можно ли превратить в административное здание частный дом? В этом вопросе немало тонкостей, которые необходимо изучить.

О том, можно ли жилой дом перевести в нежилой, и как это сделать, мы расскажем вам далее.

Можно ли это сделать?

Юристы-практики отмечают: сделать нежилым квартиру или частный дом проще простого лишь теоретически. На практике процедура может оказаться невыполнимой. Например, если в квартиру-офис нельзя обустроить отдельный вход.

На этом фоне перевод в нежилой фонд частного дома выглядит простым делом. Нет множества жильцов, у которых придётся «выпрашивать» придомовую территорию. Если дом двух- или трёхэтажный, но принадлежит одному человеку, то превратить в офисы можно все этажи.

Кроме того, возле дома практически всегда имеется небольшая территория, которая тоже очень пригодится. Например, для устройства стоянки машин.

О том, можно ли переводить свой частный дом или квартиру на первом этаже в нежилое помещение, и как сделать из них, например, кафе, рассказывает следующее видео:

Как перевести частный жилой дом в нежилое помещение?

Вся процедура, перечень документов и некоторые нюансы умещаются в трёх статьях ЖК РФ (22 – 24). Каких-то особых указаний на переоформление жилого частного дома нет. Чаще всего речь идёт о помещении.

Для перевода нужно обращаться в местную администрацию. Если городе есть МФЦ, многим удобнее передать документы туда. Перечень документов следующий:

1. Заявление. Его бланк предоставят для заполнения при подаче документов.
2. Подтверждение прав на дом (свидетельство).
3. План дома.
4. Если для превращения жилого дома в административное здание нужна перепланировка, то потребуется полноценный, качественный проект.

За 45 дней решение должно быть принято. Всё просто, но только теоретически.

Есть один момент, о который владельцы частных домов нередко «спотыкаются». Это вид разрешённого использования того участка земли, где расположен их дом. Если земля выделена под ИЖС, то есть индивидуальное жилищное строительство, то формально там не может находиться офисное здание. Так что местная администрация наверняка откажет в переводе.

Этот случай довольно редкий, но всё-таки встречается. Чтобы не столкнуться с такой проблемой, лучше сначала получить консультацию в своём городе у юристов и представителей администрации.

Ещё один момент: наличие/отсутствие конфликтов с соседями. Формально их согласие на преобразование частного жилого дома в нежилой не требуется. Фактически именно здесь могут возникнуть проблемы.

Что будет, если в череде коттеджей вдруг появится автомастерская с её грохотом, сигналами автомобилей и не всегда пристойными выкриками рабочих? Или в частном доме откроется десяток офисов, а машины клиентов загромоздят обочины улицы на десятки метров в обе стороны? Скорее всего, следствием станут многочисленные жалобы от соседей.

Чтобы этого не случилось, нужно задолго до перевода частного дома оценить возможности прилегающей территории. А также уровень терпения жителей ближайших домов.

О том, как осуществить перевод только части индивидуального жилого дома в нежилое помещение (нежилой фонд), читайте далее.

О том, как открыть магазин в частном доме, переведя его в нежилой фонд, вам расскажет следующее видео:

Изменение типа фонда части строения

Известно, что нельзя сделать нежилой часть квартиры. А можно ли поступить так с частью дома? Практика показывает, что такое возможно, однако именно здесь может в полной мере проявиться некоторое несовершенство ЖК, которое отмечают многие специалисты в области юриспруденции.

В одной администрации жилой дом приравняют к квартире и откажут в преобразовании части дома. В другой двухэтажный частный дом будут рассматривать наподобие многоквартирного и дадут согласие. Как и в случае с назначением земельного участка, здесь нужна большая предварительная работа.

Даже в толковании законов не исключается некоторая субъективность, так что лучше ориентироваться на местные условия.

И в заключение небольшая подсказка: в некоторых случаях совсем необязательно выделять в своём доме нежилое помещение, чтобы заниматься бизнесом. Например, если человек – частный репетитор, парикмахер-стилист, бухгалтер (возможны различные варианты). В этом случае вполне можно одну из комнат дома сделать офисом лишь по дизайну, не меняя назначения.

Главное, чтобы клиенты не мешали соседям, но обычно в этом плане проблем не возникает.

Преобразование частного дома в административное здание может оказаться довольно дорогостоящим и продолжительным делом. Только внимательный подход и хорошая подготовка позволят провести всю процедуру без лишних затрат и хлопот.

Статья 22 ЖК РФ. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

3.1. Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.

3.2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается.

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Комментарии к ст. 22 ЖК РФ

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 288 ГК и ст.

17 ЖК). Однако при этом законодатель допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (см. комментарий к ст.

17 ЖК). В данном случае основным критерием является использование жилого помещения в иных целях без изменения его назначения (например, надомный труд), когда собственник проживает сам в этом помещении и не использует наемных работников. Однако и в этих случаях не всегда возможно определить, где заканчивается действие данной нормы и начинается действие нормы о запрете использования жилого помещения не по назначению.

2. В комментируемой статье предусмотрены условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, которые допускаются с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства РФ о градостроительной деятельности.

3. Для перевода жилого помещения в нежилое законодатель установил некоторые ограничения. Переводимое жилое помещение не должно быть обременено правом пользования третьими лицами, поскольку это нарушило бы их жилищные права.

Договор, в соответствии с которым граждане приобрели право пользования данным жилым помещением, должен быть расторгнут до перевода этого помещения в нежилое. Жилое помещение может быть обременено правами пользования, которые основаны не на договоре, — это право пользования жилым помещением членами семьи собственника (см. комментарий к ст.

31 ЖК), а также право пользования жилым помещением, предоставленное по завещательному отказу (см. комментарий к ст. 33 ЖК).

В этих случаях прекращение права пользования указанными гражданами может быть произведено по соглашению собственника и названных граждан. Кроме права пользования жилое помещение может быть обременено, например, залогом.

Не допускается перевод в нежилые жилых комнат в квартире. В данном случае был бы непонятен режим помещения, в котором одновременно гражданин проживает и использует часть его в качестве нежилого. Если жилым помещением является квартира, то она полностью должна будет использоваться в качестве жилья для проживания граждан.

Также перевод недопустим при отсутствии отдельного от общего подъезда входа в помещение или технической возможности сделать отдельный вход. Нежилое помещение должно иметь отдельный выход на улицу. Использование одного и того же входа в жилой подъезд и в нежилое помещение законодатель не допускает.

В многоэтажных домах допускается перевод в нежилые жилых помещений, расположенных на первом этаже. Перевод жилого помещения, расположенного на втором этаже жилого дома и выше, возможен только в случаях наличия отдельного входа или технической возможности сделать отдельный вход и только при использовании в нежилых целях помещения (помещений), расположенного непосредственно под переводимым помещением. Отдельный от общего подъезда вход в переведенное помещение в этих случаях, как правило, производится из помещения, расположенного этажом ниже, непосредственно под переведенным помещением.

4. Требования к нежилым помещениям могут отличаться от требований, предъявляемых к жилым помещениям. Это может быть различная звукоизоляция, температурный режим помещения и т.д.

Кроме того, жилое помещение должно быть изолированным, в нем должны быть кухня, санузел и т.д. При переводе нежилого помещения в жилое все названные требования должны быть соблюдены. Жилое помещение после перевода должно отвечать всем требованиям, предъявляемым к нему.

Инструкция перевода жилого помещения в нежилое

Перевод жилого помещения в нежилое я разделила на 3 основных этапа: сбор необходимых документов и подача их в межведомственную комиссию для разрешения перевода; обращение в БТИ для определения стоимости перевода помещения; оформление собственности на уже нежилое помещение в МФЦ/Регистрационная Палата.

1-й этап — Сбор необходимых документов и обращение в межведомственную комиссию для разрешения перевода.

Если в помещении не была узаконена перепланировка, то перед сбором документов для комиссии, необходимо ее узаконить.

1. Для начала необходимо собрать документы, которые необходимо предоставить в Департамент Управления Имуществом для межведомственной комиссии для разрешения перевода его помещения в коммерческую. Сбором документов может заниматься только один из собственников или лицо по доверенности.
   • Экспликация и поэтажный план помещения.
     1. Для этого сначала обращаемся в Департамент управления имуществом, чтобы получить доверенность для заказа экспликации и поэтажного плана в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). Там пишите заявление установленного образца и предъявляете след. документы:
        • паспорт РФ и нотариально заверенная доверенность, если обращается доверенное лицо (оригинал и копия);
        • документ, подтверждающий право собственности на помещение. Это могут быть: договор купли-продажи; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования; выписка из ЕГРН об объекте недвижимого имущества/помещение — ссылка на инструкцию оформления;
        • могут потребовать договор основания на помещение;

     Срок получения документа – до 1 месяца.

     Для этого приходите в Управление Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС и пишите заявление установленного образца. Затем работник пожарного надзора выезжает и осматривает помещение, которое должно соответствовать требованиям пожарной безопасности. После осмотра сообщат, когда можно получить данное заключение.

     Перед переводом советую проверить квартиру на обременение/арест — онлайн способ Нежилое помещение не предназначено для проживания. Поэтому нужно выписаться из квартиры

     Оно берется в СЭС (Санитарно-эпидемиологические станции) района. Для этого заполняете заявление, и сотрудник СЭС выезжает для осмотра помещения, которое должно соответствовать санитарным нормам. После осмотра забираете данное заключение в СЭС. Дату осмотра и получения данного акта сообщат на месте.

     Берется эта справка в управляющей компании (ЖЭУ, Дом управления или ТСЖ и т.п.), где пишите заявление и прилагаете: паспорт РФ и нотариальная доверенность, если документ заказывает доверенное лицо; документ, подтверждающий право собственности на помещение и договор основания.

     Если помещение находится в многоквартирном доме необходимо согласие соседей (именно согласие собственников квартир, а не прописанных в них). Поэтому необходимо провести собрание собственников жилья.

     Для получения согласия нужно:

     Обратиться в управляющую компанию (ТСЖ, Дом Управления и т.п.) с заявлением о включении вопроса на повестку дня в очередном собрании собственников дома или заявление о проведении внеочередного собрания.

     Если созывается внеочередное собрание, то необходимо известить об этом письменно (с указанием даты и причины проведения) каждого собственника и не позднее, чем за 10 дней.

     Как выписаться из квартиры (о снятии с регистрационного учета по месту жительства) подробно описано в статье, ссылка на которую находится ниже. А подробный порядок получения выписки из домовой книги описан здесь.

     Данный проект необходимо заказать в лицензированной проектной компании. Заказать можно через наш сайт, для этого обратитесь к нашем юрист-консультанту справа внизу экрана. Также у него можно бесплатно проконсультироваться.

     • Все вышеперечисленные документы и справки;
     • Паспорта РФ;
     • документ, подтверждающий право собственности на помещение на недвижимость и договор основания;
     • Нотариально заверенная доверенность, если переводом занимается доверенное лицо;
     • Если обращается юридическое лицо, то учредительные документы той фирмы, представителем которой лицо является.

     Срок рассмотрения 45 дней. После принятия решения о согласии или отказе (причины отказа указаны ниже) в течение 3 дней выдают на руки или высылает по почте протокол.

     Некоторые причины отказа:

     • Не соблюдены условия перевода, которые указаны ниже.
     • На рассмотрение были предоставлены не все документы, предусмотренные правилами.
     • От других собственников недвижимости не получено согласие на ее использование.
     • Жильцы дома, в котором помещение располагается, не дали согласия на перевод помещения.

     Если в протоколе об отказе не указаны причины, то решение считается немотивированным и может подлежать обжалованию в судебном порядке.

     2-й этап: Обращение в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации) или в МФЦ для определения стоимости перевода помещения

     1. Все собственники или доверенное лицо должны обратиться в БТИ в отдел приватизации и жилищным фондом или в МФЦ (Многофункциональный центр/Мои документы)и написать заявление, форму и образец которого дадут в самом БТИ.

     К заявлению приложить (оригиналы и копии):

     • Паспорт РФ;
     • документ, подтверждающий право собственности на помещение и договор основания;
     • Протокол межведомственной комиссии;
     • Технический паспорт, экспликация и поэтажный план;
     • Если переводом занимается доверенное лицо, то нотариально заверенная доверенность;
     • Если обращается юридическое лицо, нужно еще и учредительные документы фирмы, представителем которой лицо является.

     При расчете цены объекта сотрудники БТИ пользуются массой критериев — район, в котором находится помещение; техническое состояние здания; возможность его использования в коммерческих целях; наличие рядом других таких же помещений; насколько объект удобен в эксплуатации.

     3-й этап: Регистрация прав собственности на помещение в УФРС

     1. Все собственникам помещения или доверенному лицу обратиться в МФЦ (Многофункциональный центр) или УФРС и приложить следующие документы (оригиналы и копии):
        • Паспорта РФ и доверенности, если действует доверенное лицо;
        • Протоколы межведомственной комиссии и комиссии БТИ;
        • Учредительные документы компании, если обращается юридическое лицо.
     2. Всем собственникам подписать заявления, которые заполняются сотрудником УФРС.
     3. Оплатить квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию права собственности – 1000 рублей.
     4. Регистратор заберет оригиналы и копии поданных документов и выдаст расписку об их получении для регистрации, в которой указана дата их получения.
     5. В назначенный день, имея при себе паспорт и расписку, всем собственникам забрать документы.

     Условия для перевода

     Прежде чем перевести помещение из жилого в нежилое, необходимо учесть следующие нюансы (ст. 22 Жилищного Кодекса РФ):

     Помещение должно иметь отдельный вход, ведущий прямо на улицу, если же помещение более 100 кв. м., то должен быть запасной выход (например, с подъезда).

     В статье 22 ЖК категорически запрещено пользоваться нежилыми помещениями, попасть в которые можно только через коридор, подъезд или смежное помещение. Иногда допускается перевод тех помещений, которые еще не имеют отдельного выхода, но потенциально могут быть им оснащены. Чаще всего к таким помещениям относятся квартиры с окном, выходящим на двор.

     Если кто-то имеет право потребовать помещение для возмещения долга, то изменить статус квартиры не получится, потому что контролирующие органы внимательно следят за тем, чтобы с недвижимостью нельзя было осуществлять никаких махинаций.

     Все перечисленные условия в равной степени касаются как многоквартирных, так и одноэтажных домов. Помимо этого, при переводе жилого помещения в нежилой фонд могут возникнуть большие сложности в следующих ситуациях:

     • Помещение располагается в доме, признанном объектом культурно-исторического наследия;
     • Квартира не подключена к основным инженерным коммуникациям;
     • Здание, в котором находится квартира, пребывает в неудовлетворительном техническом состоянии и нуждается в проведении ремонта;
     • Также необходимо знать, состоит ли дом на учете в штабе по делам чрезвычайных ситуаций и гражданской обороны. Это может повлиять на стоимость объекта при экспертной проверке.

     Следует учитывать, что переводить квартиру в категорию нежилых в некоторых случаях вовсе не обязательно. В статье 17 Жилищного кодекса указаны основные условия:

     • Разрешается пользоваться жилым помещением для осуществления предпринимательской или профессиональной деятельности, если это не мешает людям, проживающим в данной квартире, а также соседям.
     • Индивидуальный предприниматель для этого должен быть прописан в квартире на законных основаниях (зарегистрирован по месту жительства).
     • Помещение должно соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам, и дом не должен находиться в аварийном состоянии или к сносу.

     Расходы при переводе

     Фиксированных расходов при изменении статуса недвижимости не существует, они в каждом случае индивидуальны.

     Придется взять на себя следующие расходы:

     • Разницу в цене нежилого объекта при его расчете в БТИ.
     • Оплата услуг, представленных БТИ и связанных с подготовкой технического паспорта помещения, а также справки о разнице цен до и после перевода недвижимости в разряд нежилых помещений.
     • Оплата нотариальных услуг, которые потребуются при оформлении копии документов на владение квартирой, доверенности;
     • Оплата госпошлины на регистрацию нежилого помещения;
     • Оплата услуг фирмы, работающей над проектом перепланировки или переустройства недвижимости, если это требуется.

     Понравилась статья? Вы знаете, что надо сделать

     Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

     Как перевести жилую недвижимость в коммерческую в 2022 году?

     На первых этажах многоквартирного дома нередко обустроены магазины, парикмахерские и другие заведения. Чтобы официально заниматься бизнесом в этих помещениях, необходимо оформить перевод жилой недвижимости в коммерческую. Рассмотрим, какие документы нужно оформить и особенности процедуры.

     Зачем переводить жилое помещение в коммерческое?

     Жилое помещение предназначено для того, чтобы в нем можно было проживать. В нем нельзя открыть кабинет для оказания услуг, магазин, хостел или любой другой бизнес. Если планируется использовать помещение для коммерции, то его необходимо перевести в нежилой фонд.

     Объект недвижимости должен отвечать следующим условиям (ст. 22 ЖК РФ):

     • оборудован отдельный вход;
     • квартира находится на первом этаже;
     • помещение не должно нарушать общий архитектурный облик дома, где находится.

     Справка! Переоформляемая квартира может находиться выше первого этажа, но только в том случае, если под ней находятся нежилые помещения.

     Алгоритм действий по переводу жилой недвижимости в коммерческую

     Процедура регулируется ст. 23 ЖК РФ.

     Порядок действий для собственника будет следующим:

     1. Организация общего собрания владельцев квартир.
     2. Получение согласия на процедуру.
     3. Сбор документов.
     4. Подача заявления.
     5. Регистрация перевода в Росреестре.

     Собственнику может понадобиться сделать перепланировку или реконструкцию. На это необходимо получить разрешение в соответствующем органе. Самостоятельно проводить работы запрещается.

     Перечень документов

     Для переоформления понадобятся следующие документы:

     Наименование

     Цель

     В 2019 году были внесены изменения в ЖК РФ, в соответствии с которым список документов был дополнен.

     Если собственник не предоставил выписку из ЕГРН, поэтажный план и документ о техническом состоянии помещения, то они могут быть запрошены по системе межведомственного взаимодействия.

     Согласование

     Владелец перед оформлением должен определиться, с какой целью будет использоваться недвижимость. От этого зависит перепланировка или реконструкция объекта. Процедура выполняется только после согласования и получения разрешения в отделе архитектуры органов местного самоуправления.

     В проекте нужно учитывать такие нюансы, как:

     • отсутствие доступа к помещениям общего назначения (подъезд, лестничная клетка);
     • система автономной вентиляции;
     • хорошая звукоизоляция;
     • пожарная безопасность.

     Если планируется обустроить магазин или склад, то нужно предусмотреть зону разгрузки/погрузки. Земельный участок, как и само помещение, нельзя обустраивать до того, как соответствующие органы дадут разрешение. Сотрудники местной администрации должны подписать акт согласования всех вносимых изменений.

     Оформление заявления

     Гражданину необходимо написать заявление по установленной форме. Его бланк выдается госслужащими в отделе архитектуры или МФЦ.

     В заявлении содержится следующая информация:

     • сведения о заявителе;
     • наименование госструктуры, куда подаются документы;
     • информация о недвижимости;
     • технические характеристики объекта;
     • основания для перевода;
     • список приложений;
     • дата и подпись.

     Подача документов

     Следующим этапом является подача заявления с документами на признание помещения нежилым. Процедурой обычно занимается отдел архитектуры в местной администрации. Заявление с документами можно подать лично, через представителя, заказным письмом или в МФЦ.

     Гражданин получает расписку о том, что бумаги приняты. Заявление рассматривается не более 45 дней после этой даты.

     Получение результата

     О решении собственник уведомляется в течение 3 рабочих дней после его принятия. Если для использования помещения в качестве нежилого необходимы работы по перепланировке или реконструкции, то документ содержит информацию об этом.

     После того, как изменения будут сделаны, собирается комиссия, которая должна принять объект недвижимости. Ее члены подписывают акт, где подтверждается соответствие помещения санитарно-гигиеническим, экологическим, противопожарным и другим требованиям законодательства.

     В ст. 32 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 указывается, что документы могут быть переданы в Росреестр по системе межведомственного взаимодействия. Сотрудники госструктуры должны внести изменения в течение 15 дней после их получения.

     Гражданин извещается о том, что процедура завершена не позднее 5 рабочих дней. Уведомление придет на электронную почту, если она указана, или заказным письмом.

     Если изменения в Росреестре не появились, то гражданину понадобится самостоятельно обратиться в госструктуру с соответствующим заявлением.

     Нужно ли согласие соседей?

     Предприниматель в обязательном порядке должен взять согласие от соседей, владеющих прилегающей недвижимостью. Это квартиры или нежилые помещения, которые имеют общую стену, располагаются над или под объектом.

     Если хотя бы один из собственников не согласен, то в ведомстве дадут отказ в переоформлении объекта недвижимости.

     Что изменилось в переводе жилых помещений в коммерческие?

     Федеральный закон № 116-ФЗ от 29.05.2019 года внес изменения в принятый порядок.

     Новые документы для перевода

     Теперь собственнику, помимо изначального пакета документов, понадобится дополнительно оформить:

     • протокол общего собрания;
     • письменное согласие собственников прилегающих помещений.

     На общем собрании среди рассматриваемых вопросов должен быть о переводе жилого помещения в нежилое. Если для этого требуется реконструкция, то она возможна только после согласования с другими собственниками.

     Новые правила к голосованию

     В новом законе прописаны правила голосования. Чтобы собрание было признано правомочным, на нем должно присутствовать не менее 2/3 от собственников в многоквартирном доме, если в нем только один подъезд.

     Если объект недвижимости больше, то кворум составляет 50% от владельцев квартир. При этом жильцов подъезда, где находится помещение, должно быть не менее 2/3.

     Если кворум набран, то собрание считается правомочным, а присутствующие могут принимать решение. Соседи должны проголосовать по повестке дня. Если большинство высказывается «за», то решение считается положительным.

     Протокол оформляется в письменной форме в двух экземплярах. Один из них понадобится для процедуры перевода недвижимости в коммерческую, второй передается в ТСЖ или Управляющую компанию. На документах должны стоять подписи собственников, присутствующих на собрании.

     Правила оформления согласия соседей

     Важное условие для перевода недвижимости в коммерческую – это получение согласия от соседей из смежных квартир. Оно оформляется в письменном виде.

     Согласие пишется в произвольной форме, но должно обязательно содержать следующие сведения:

     • фамилия, имя, отчество собственника;
     • номер квартиры, технические характеристики;
     • паспортные данные владельца;
     • реквизиты документа о праве собственности.

     Внимание! Если недвижимость принадлежит юридическому лицу, то полностью указывается наименование компании. Согласие должен дать собственник помещения по документам, а не лица, которые в нем фактически проживают.

     Запрет на проход через жилые помещения

     Нежилой объект недвижимости должен иметь отдельный вход (ст. 22 ЖК РФ). В Законе № 116-ФЗ от 29.05.2019 это требование дополняется.

     Коммерческое помещение должно быть полностью изолировано не только от жилого, но и от площадей, предназначенных для общего пользования, в том числе подъездов и лестниц.

     Вопросы наших читателей

     Действуют ли запреты, если помещение изначально было нежилым?

     В большинстве новостроек проект изначально предусматривает, что помещения первого этажа отводятся под коммерцию. Они регистрируются как нежилые. В таких случаях запреты не действуют. Гражданин, приобретая жилье, сразу знает, что рядом с ним будет находиться магазин или парикмахерская. Его согласия на открытие бизнеса в помещении не требуется.

     Подводные камни

     Чтобы помещение получило статус нежилого, нужно учитывать следующие нюансы:

     1. Для переоформления квартиры для коммерческих целей для нее потребуется отдельный вход. Реконструкция может проводиться только после получения согласия от соседей. Иногда конструктивные особенности здания не позволяют выполнять такие работы. Поэтому перед началом процедуры необходимо получить согласие от других собственников квартир, а также проконсультироваться в отделе архитектуры и градостроительства.
     2. После принятия положительного решения, госслужащие самостоятельно направляют документы в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. Эту процедуру можно ускорить. Собственник имеет право самостоятельно обратиться в Росреестр с пакетом документов и заявлением. В таком случае изменения будут внесены в течение 7 дней после принятия бумаг.
     3. При составлении проекта на реконструкцию помещения необходимо учитывать особенности будущего использования. Любой коммерческий объект требует установки системы пожарной безопасности. Нужно обратить внимание и на такие параметры, как звукоизоляция, вентиляция.

     Порядок перевода жилого здания в нежилое: как изменить назначение помещения или его части?

     У каждого объекта недвижимости есть своё назначение. Оно закрепляется законом и обычно устанавливается ещё на стадии возведения или проектирования дома.

     Однако в некоторых случаях можно изменить статус помещения. Когда это можно сделать, куда обращаться – и что для этого потребуется? Обо всех нюансах постараемся рассказать в данной статье.

     Каким может быть помещение?

     Целевое назначение для зданий и помещений – это урегулированная нормами права возможность использовать объект для конкретных целей. Чаще всего принято делить недвижимость на объекты жилого и нежилого фонда. Разница между ними состоит в следующем:

     • Жилое помещение – это то, которое конструктивно предназначено для постоянного проживания в нём людей. Помещение при этом должно соответствовать санитарным, техническим и иным нормам, установленным конкретно для жилого фонда (ст. 15 ЖК РФ).
     • Нежилое – это помещение любого другого назначения (производственного, культурного, общественного, инфраструктурного и т. д.).

     Целевое назначение чётко фиксируется в документах на недвижимость. В частности, согласно ст. 8 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» эта характеристика вносится в ЕГРН наравне с площадью, этажностью или кадастровым номером объекта.

     Действующее законодательство запрещает размещать в объектах, изначально отнесённых к категории жилых, какие-либо производственные, торговые или офисные помещения. Именно поэтому и может возникнуть необходимость в изменении назначения для здания или помещения.

     Так, производственные объекты могут включать в себя помещения для отдыха персонала, а в дачных или садовых домах в тёплое время живут их владельцы. Тем не менее, по санитарным и техническим нормам эти помещения к числу жилых не относятся.

     Порядок изменения назначения объекта

     Закон допускает перевод жилого помещения или здания в нежилое. Основные требования к этой процедуре закреплены в ст.ст. 22 – 23 ЖК РФ.

     Наши эксперты подготовили для вас материалы о том, как перевести нежилое помещение в жилое, а также что входит в пакет документов для изменения статуса жилья и как написать заявление.

     Куда необходимо обращаться?

     Чтобы изменить целевое назначение для помещение, требуется, чтобы муниципальный орган принял соответствующее решение. Какая именно организация системы местного самоуправления будет этим заниматься, зависит от местных нормативных актов. Обычно это департамент городского имущества, комиссию по использованию жилого фонда либо другой аналогичный орган.

     Комиссия будет проверять, соответствует ли жильё, переводимое в нежилой фонд, обязательным требованием:

     • Расположение на первом этаже МКД. Допускается перевод и квартир, находящихся выше – но лишь при условии, что нижележащие помещения не относятся к категории жилых.
     • Отдельный вход либо возможность его оборудовать без нарушения строительно-технических нормативов. В МКД это означает, что нужен вход с улицы, а не через подъезд.
     • Изолированность. Объект переводится только целиком. ЖК РФ прямо запрещает переводить лишь одну комнату в квартире.
     • Отсутствие регистрации в этом помещении кого-то из граждан.
     • Отсутствие обременений на жильё.
     • Помещение не находится в аварийном или ветхом доме.
     • Переводимый объект не является частью наёмного дома социспользования.
     • Помещение не будет использоваться для религиозных целей. Эта норма, закреплённая ч. 3.2 ст.22 ЖК РФ, действует с 2016 года – и потому пока малоизвестна.

     Кроме того, если при переводе планируется переустройство помещения, затрагивающая общедомовое имущество МКД, потребуется разрешение от остальных сособственников здания.

     Какие потребуются документы?

     Перечень документов, которые подаются в комиссию, закреплён ст. 23 ЖК РФ. Помимо самого заявления он включает в себя:

     • Паспорт собственника, либо паспорт и доверенность представителя.
     • Документы, подтверждающие право собственности на помещение (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи и т. д.).
     • Техпаспорт на объект.
     • Если переводится помещение в многоэтажном доме, то потребуется и поэтажный план для здания.
     • Проект перепланировки (если она необходима).

     При этом если здание прошло регистрацию в ЕГРН по новым правилам, установленным ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», достаточно только документов, подтверждающих личность и полномочия заявителя, а также проекта перепланировки.

     Всё остальное муниципальная комиссия запросит из Росреестра самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия. Однако для ускорения процедуры рассмотрения заявитель вправе подать эти документы и по своей инициативе.

     Запрашивать иные документы, не входящие в приведённый выше перечень, комиссии прямо запрещено ч. 3 ст. 23 ЖК РФ.

     Подробно о том, как изменить статус жилья и какие необходимы документы для перевода жилого помещения в нежилое, читайте тут.

     Сроки и стоимость процедуры

     Согласно ч. 4 ст. 23 ЖК РФ, максимальный срок для перевода помещения из одной целевой категории в другую составляет 45 дней с того момента, как заявление и прилагающиеся к нему документы поступили на рассмотрение.

     Муниципальный орган принимает одно из решений:

     • О разрешении на перевод жилого объекта в категорию нежилых.
     • О запрете на такой перевод.

     Какое бы решение ни было принято, оно в срок не позже 4 дней должно быть доведено до сведения заявителя. В том случае, если документы подавались через МФЦ, этот срок увеличивается на 1 день: требуется время на передачу документации из муниципального органа обратно в МФЦ.

     Конкретная же стоимость всей процедуры перевода включает в себя:

     • Оплату изготовления документации (проекта перепланировки, техдокументации в БТИ и т. д.).
     • Оплата услуг нотариуса по заверению необходимых документов.
     • Госпошлина на регистрацию объекта.

     Точный размер расходов будет зависеть от расценок в регионах, объёма необходимых работ и других факторов. В целом лицу, проводящему перевод, нужно быть готовым к расходам от 200 тысяч до полумиллиона рублей, а в Москве или Санкт-Петербурге – до 800 тысяч и выше. В том же случае, если для проведения процедуры используются услуги специалистов-посредников, нужно будет добавить и расходы на их оплату.

     О том, как перевести жилое помещение в нежилое и наоборот и сколько это будет стоить, можно узнать здесь.

     Возможно ли изменить назначение отдельной части дома?

     Перевести в нежилой фонд можно не только здание целиком, но и его часть. В целом процедура в обеих случаях будет выглядеть одинаково. Учитывать надо лишь следующее:

     • Переводимое помещение должно быть изолированным.
     • В нежилую часть здания должен иметься отдельный вход.

     Однако нужно учитывать, что на практике применение норм ЖК РФ может в разных регионах различаться. Дело в том, что кодекс не описывает подробно разницу в статусе между жилым домом (например, коттеджем) и квартирой.

     Переводить часть квартиры в нежилой фонд ЖК РФ запрещает – а вот относительно коттеджей чётких норм нет. Поэтому здесь возможно возникновение споров вплоть до судебных.

     Отличия в процедуре для частного строения и квартиры в МКД

     При переводе отдельного жилого дома собственник вправе не спрашивать мнения соседей, если при этом не нарушаются их права, защищаемые законом. А вот при переводе квартиры в МКД согласование может потребоваться.

     Связано это с тем, что в том случае, если планируется переустройство квартиры, затрагивающее земельный участок или общедомовое имущество (изменение коммуникации, создание входа с дорожкой и т. д.), требуется получить согласие всех собственников. Сделать это можно двумя способами:

     1. Обратившись в ТСЖ и проведя с его помощью внеочередное собрание жильцов. В этом случае согласие будет получено, если «за» проголосовало большинство из явившихся.
     2. Самостоятельно организовав общее собрание. Здесь потребуется не только согласие большинства участников, но и кворум – явка не менее чем 50% собственников в МКД.

     В том случае, когда в нежилой фонд переводится индивидуальный жилой дом, нужно учитывать ещё разрешённый вид пользования для участка. В частности, если участок выделен под ИЖС, сначала потребуется изменить категорию земель, иначе в муниципалитет можно даже не обращаться – со 100% вероятностью последует отказ.