Аренда земельных участков земельное право

Аренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании договора. Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники земельных участков. Более того, для публичных собственников (т.е.

органов государственной власти и органов местного самоуправления) передача земель в аренду является основным способом использования своей собственности.

Спецификой правового регулирования аренды земель является то, что основным источником регулирования выступает не закон, а договор .

Гражданский и Земельный кодексы устанавливают общие требования к аренде земельных участков, однако в основном арендные отношения регулируются договором аренды (обязательственное право).

Аренда — это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во всем мире.

Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.

Арендные отношения оформляются договором аренды в письменной форме (ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Ст. 26 ЗК РФ устанавливает, что п рава на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации , за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст. ст.

209, 608 ГК РФ). В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица.

В соответствии с законодательством земельные участки в Российской Федерации могут предоставляться

1. 1. гражданам,
   2. юридическим лицам,
   3. иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства и иностранным государствам.

   Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.

   Основные признаки аренды земель:

   • • срочность , т.е. аренда — право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре (в отличие, например, от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное) пользование и др.);
     • платность , т.е. возмездность арендных отношений, проявляющаяся в арендной плате, выплачиваемой арендатором арендодателю;
     • возвратность , т.е. по истечении срока аренды арендованное имущество — земля — подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка.

     Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

     Ст. 22 ЗК РФ устанавливает, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом, за исключением земельных участков, изъятых из оборота (указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса).

     При этом согласно Федеральному закону от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

     По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (а также его покупку), но после собственника здания, строения, сооружения, находящихся на этом земельном участке (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

     Определение права аренды земельных участков и обязанности участвующих в его реализации сторон

     Права арендатора земельного участка закреплены арендным договором. Соглашение не может содержать пунктов, противоречащих нормам действующего законодательства. Например, в нем запрещено указывать то, что продукция, плоды, доходы, полученные арендатором в результате использования земли, не являются его собственностью, так как это прямо противоречит ст.606 ГК РФ.

     Право аренды: понятие

     Право аренды земельного участка, если говорить кратко, это возможность арендатора пользоваться землей, владеть ей.

     Одновременно с предоставлением правомочий, на субъекта возлагаются и обязанности. За их неисполнение, часто, арендным договором предусматривают ответственность.

     Право аренды делят на 2 вида: пользования и владения. В первом случае арендатор может лишь использовать участок в соответствии с назначением, определенным соглашением, получать при помощи него продукцию, плоды или доход.

     Если же добавляется право владения, то гражданин или организация уже может распоряжаться объектом, в рамках арендного договора, например, изменять некоторые характеристики или передавать во временное пользование третьим лицам.

     Составляя договор аренды земельного участка важно уделить максимальное внимание правомочиям и обязанностям сторон. Это поможет избежать разногласий между арендатором и арендодателем, которые могут возникнуть в условиях неопределенности. За помощью в подготовке документа рекомендуем обратиться к нашим юристам.

     Специалист составит договор аренды земельного участка, учитывая индивидуальные потребности клиента, соблюдая нормы действующего законодательства.

     Субъекты

     Субъектами права аренды земельного участка являются арендодатель и арендатор. Первый предоставляет право пользования (и/или владения) объектом, а второй получает этот сервитут.

     Стороны правоотношений указывают в арендном соглашении. Как правило, арендодатель может передать объект в аренду, если сам обладает правомочиями на этот участок, такими как право:

     • собственности;
     • временного пользования;
     • бессрочного владения.

     Надо отметить то, что если арендатор владеет объектом по праву временного или бессрочного пользования, то при передаче участка в аренду (на практике такие ситуации называют субарендой), он обязан получить на это письменное разрешение от владельца имущества.

     Субъектами правоотношений могут быть физические, юридические лица, а также представители органов власти, например администрация.

     Обратите внимание! Единоличный собственник надела может распоряжаться им по своему усмотрению, в рамках действующего российского законодательства. Он вправе передать землю в аренду, продать ее, подарить, завещать и др. Получать разрешения на осуществление рассматриваемых действий ни от кого не нужно.

     Возникновение права аренды земли

     Право аренды земельного участка возникает в результате заключения сторонами договора. Соглашение составляют с учетом норм гражданского и земельного законодательства.

     Право аренды земли, переданное арендатору на срок 1 год и более, подлежит обязательной государственной регистрации. Это же правило применяется к ситуациям, когда хотя бы одним из субъектов является юридическое лицо.

     Арендный договор в обязательном порядке должен включать в себя существенные условия, регламентированные законодательством. Важно подробно описать передаваемый во временное пользование участок. Если в соглашении нет конкретной информации об объекте, то считается, что договор не заключен.

     Пример из практики:

     Лавренов К.Р. передал в краткосрочную аренду земельный участок Власову Т.Т. сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации периода. Стороны договорились о том, что арендатор будет вносить арендную плату ежемесячно в размере 10 тыс. рублей.

     С 5-го по 8-й месяц (3 платежных периода подряд) Власов не внес арендную плату. Собственником подано исковое заявление в суд о взыскании задолженности. Судья ознакомился с материалами дела и выяснил, что исходя из описания предмета правоотношений, регламентированного договором аренды, невозможно понять, о каком именно объекте идет речь.

     В соглашении не было информации о площади надела, его месторасположение, кадастровом номере. В договоре говорилось лишь о том, что арендодатель передает во временное пользование арендатору земельный участок за ежемесячную плату.

     Суд пришел к выводу о том, что договор аренды, в соответствии с которым истец требует взыскать задолженность с ответчика, не заключен. Иск не подлежит удовлетворению.

     Еще одним существенным условием арендного соглашения является арендная плата. Договором рекомендуется утвердить не только ее размер, но и порядок внесения, с указанием платежного периода и схемы перечисления денежных средств.

     Если в договоре нет информации об арендной плате, то такой соглашение может быть оспорено в суде, как недействительное.

     По общим правилам, договор аренды, заключенный на срок более 1 года подлежит обязательной государственной регистрации. Но, если стороны не осуществили регистрационные действия, то соглашение все равно не может быть признано недействительным. К такому выводу пришел Президиум ВАС.

     Права и обязанности сторон

     Договором аренды земельного участка регламентируют права и обязанности субъектов правоотношений.

     «Соглашением нельзя предусматривать положения, которые прямо противоречат нормам действующего законодательства».

     Например, арендодатель не вправе запрещать арендатору пользоваться продукцией, плодами и доходами, полученными в результате использования арендуемого земельного участка. Если подобное условие присутствует в договоре, то он считается недействительным.

     Если вы обладаете правомочиями в отношении земельного надела, но считаете, что арендодатель, сдавший вам объект в аренду, нарушил ваши права, рекомендуем обратиться за консультацией к нашим юристам. Специалист окажет активное содействие в защите законных прав клиента.

     Арендодателя

     Арендным договором устанавливаются правомочия и обязанности арендодателя. В их перечень входит:

     • требование от арендатора исполнения финансовых обязательств, предусмотренных соглашением;
     • контроль целевое использование объекта;
     • требование возмещения убытков, возникших по вине арендатора в результате действий, которые привели к ухудшению качества земли или экологической обстановки;
     • настаивание на досрочном прекращении правоотношений в случае нарушения условий договора;
     • приостановление действия лиц, которые ведутся на участке с отступлением от утвержденных договоренностей.

     Договором устанавливают обязательства владельца участка, предоставившего его во временное пользование. Согласно содержанию документа, арендодатель обязан:

     • передать земельный участок арендатору в срок, оговоренный сторонами;
     • гарантировать отсутствие права пользования объектом третьих лиц;
     • не совершать действия, препятствующие доступу арендатора к участку или его использованию по целевому назначению.

     Конкретный перечень прав и обязанностей арендодателя устанавливают после обсуждения условий правоотношений и закрепляют договором.

     Арендатора

     По арендному соглашению в отношении земельного участка арендатор наделяется правами и обязанностями. Он вправе:

     • пользоваться участком в соответствии с его целевым назначением;
     • использовать по своему усмотрению продукцию, плоды и доход, полученный в результате использования объекта;
     • настаивать на внесение изменений в соглашение, например касающихся изменения арендной платы, прекращения правоотношений;
     • возводить на участке здания, сооружения, необходимые для нужд, не противоречащих целевому назначению;
     • передавать объект третьим лицам, например, в субаренду или залог, но с письменного разрешения арендодателя и др.

     Надо отметить, что по закону, арендатор имеет преимущественное право аренды, если на протяжении всего периода пользования участком надлежащим образом исполнял свои обязанности. Однако арендодатель может лишить вторую сторону такой возможности, закрепив условие в договоре.

     Арендным соглашениям предусматривают обязанности арендатора:

     • добросовестно исполнять арендные обязательства;
     • использовать участок только по целевому назначению;
     • содержать имущество в надлежащем состоянии;
     • предпринимать действия, предотвращающие ухудшения качества участка;
     • сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на объекте, в случае их наличия.

     Права и обязанности арендодателя могут быть расширены. При их определении необходимо руководствоваться на нормы действующего законодательства.

     Переуступка аренды

     В соответствии со статьей 22 ЗК РФ, аренда земельных участков, а если быть точнее, арендные права и обязанности, могут быть переданы третьим лицам, например в качестве вклада в уставный капитал или паевого взноса. Получать разрешение арендодателя на это не нужно. Достаточно уведомить его о переуступке письменным извещением.

     Переуступать право аренды земельного участка запрещено, если арендодатель не допускает такой возможности, о чем сказано в арендном соглашении.

     Согласно ст. 22 ЗК РФ при переуступке заключать новый договор нет необходимости. Последующий арендатор будет пользоваться имуществом по условиям настоящего соглашения.

     Важно! Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то переуступить права и обязанности можно лишь в том случае, если арендный договор заключен на срок 5 лет и более этого периода.

     Прекращение аренды

     Права аренды прекращаются в двух случаях: истечение периода действия арендного договора, а также при условии досрочного расторжения соглашения.

     Стороны могут разорвать правоотношения в добровольном порядке путем заключения письменного соглашения или в ином порядке, предусмотренном договором.

     Если один субъект настаивает на прекращении аренды, а вторая не желает этого, то расторгнуть соглашения можно лишь в судебном порядке, при наличии оснований.

     Судебная практика

     С исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате к Доможирову К.Л. в суд обратился Кириенко Р.Д. Истец пояснил, что он и ответчик заключили договор аренды земельного надела сроком на 10 лет.

     Соглашением предусмотрено ежемесячное внесение арендной платы в размере 8 тыс. рублей. Последние 6 месяцев арендатор прекратил исполнять финансовые обязательства, из-за чего образовалась задолженность в сумме в 8 тыс.

     рублей.

     Арендодатель неоднократно пытался урегулировать конфликт мирным путем. Копии писем с требованием оплатить долг прилагаются. Однако ответчик проигнорировал требования арендодателя.

     В суде Доможиров заявил о том, что не признает образовавшийся долг, так как соглашение считается недействительным. Ответчик пояснил, что договор аренды земельного участка не зарегистрирован надлежащим образом. В связи с этим, исковые требования к нему неправомерны.

     Суд, рассмотрев дело, определил, что отказ от регистрации договора аренды не влечет его недействительность. Стороны обязаны исполнять обязанности, предусмотренные настоящим соглашением. Суд пришел к выводу о том, что исковые требования истца обоснованные и удовлетворил иск.

     Частые вопросы

     Понятие «свободный арендатор земли» относится к далеким временам и пришло к нам из римского права. Раньше в Риме жили колоны, которые зависели от землевладельца. Они имели право пользоваться землей в личных целях за предоставление урожая владельцу, обработку другой части участка или за плату.

     Именно таких людей называли свободным арендатором. Но в 4 веке нашей эры это понятие исчезло. В настоящее время понятие свободный арендатор не имеет ничего общего с правом аренды.

     Правообладателем называют лицо, которое обладает каким-либо правом. В юридической практике различают право собственности, владения, пользования. Если физическое или юридическое лицо наделено одним из них, то оно считается правообладателем. Таким образом, арендатор земельного участка является правообладателем.

     Отказ от права аренды земельного участка осуществляется двумя способами: путем их продажи или расторжения договора аренды. Реализовать правомочия и обязанности по арендному соглашению можно лишь с разрешения арендодателя. Прекращение отношений осуществляется по согласию сторон или в судебном порядке, в случае нарушения второй стороной условий договора.