Договор купли продажи квартиры по доверенности

Если владелец квартиры не может самостоятельно вести продажу недвижимости, то он может обратиться за помощью к доверенному лицу. Обычно к продаже квартиры по доверенности собственник прибегает, если не может сам по каким то причинам уделить достаточно времени на подготовку и проведение сделки.

В статье рассказано обо всех нюансах правильного оформления договора купли-продажи квартиры по доверенности, а также о том, к каким рискам могут привести финансовые операции с недвижимостью при наличии такой доверенности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Основания для проведения сделки с участием представителя

Законодательством регламентировано понятие доверенности в Гражданском кодексе в статье 185 части 1. Документ определяется как письменное уполномочие, выданное одним лицо другому для реализации своего представительства через посредничество. Документ позволяет конкретизировать интересы сторон и полномочия перед третьими лицами в финансовой сделке купли-продажи.

Документы по продаже квартиры должны соответствовать правилам, рассмотренным в ГК статье 185 пункта 1, а именно — требуется нотариальное заверение.

Важно! Нотариально заверенная доверенность и договора используется при государственной регистрации перевода прав собственности.

В гражданском праве существует несколько видов доверенности:

1. По оформлению — письменная и на готовом бланке.
2. По предоставлению — физическому лицу или юридическому.
3. По полномочиям — разовая, генеральная (общая), специальная.

Для договора купли-продажи собственник оформляет общую доверенность письменно или на готовом бланке, позволяющую передавать полный перечень юридических полномочий доверенному и совершать разнообразные сделки по управлению имуществом.

В рамках соглашения представитель имеет право совершать какие-либо действия от имени доверителя. После составления доверенности поверенный принимает на себя обязанность совершить оговоренные действия либо понести ответственность за неисполнения своей части договора (согласно главе 25 ГК РФ). Неисполнение обязанностей по соглашению приводит к его расторжению.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Общие правила оформления ДКП

Законодательством в статье 185 ГК регламентированы общие положения составления ДКП по доверенности:

1. Доверенность при купле-продаже квартиры заверяется у нотариуса.
2. В ДКП в графе участники сделки вместо собственника указывают сведения о доверенном лице.
3. Покупатель обязательно должен изучить ДКП и представленные документы, чтобы узнать, какими полномочиями обладает поверенный.
4. Собственнику и покупателю необходимо заранее обсудить окончательную стоимость квартиры, способ перечисления денежных средств, расходы на регистрацию документов в управлении Федеральной службы государственной регистрации.
5. Документ составляется письменно или на печатном бланке.

Договор заключают в трех экземплярах и предоставляют всем участникам сделки: продавцу, доверенному лицу, покупателю. Если же собственников много, то распечатывайте документ и им.

ДКП по доверенности необходимо также заверить у нотариуса по следующим причинам:

• избежать ситуации, когда договор признается недействительным, если отозвать доверенность;
• обеспечение безопасности передачи средств;
• нотариальная проверка составления ДКП;
• доверие при подаче в регистрирующий орган;
• обеспечение юридической чистоты сделки, которую затруднительно обжаловать или расторгнуть.

Составление ДКП

ДКП квартиры должен обязательно содержать следующую информацию:

1. наименование документа;
2. место проведения сделки;
3. стороны соглашения — указать паспортные данные представителя/продавца и покупателя (его представителя);
4. кому принадлежит недвижимое имущество и где оно располагается;
5. стоимость недвижимости;
6. указания по сделке — извещение покупателя продавцом о том, что на момент продажи жилья никто в нём не зарегистрирован;
7. подтверждение от продавца факта отсутствия ареста или другого обременения на рассматриваемую жилплощадь;
8. подписи сторон.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры по генеральной доверенности от продавца
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры по генеральной доверенности от продавца
• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры по доверенности от покупателя
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры по доверенности от покупателя

Нюансы

По оформлению документов ДКП по доверенности не отличается от общего порядка оформления генеральной доверенности:

• нотариальное заверение;
• указание сведений о доверенном лице.

Важно! Сторонам перед подписанием ДКП необходимо проверить все документы и права лица, на которое эта доверенность оформлена.

Риски для покупателя и продавца

Финансовая операция с недвижимостью по доверительному договору несет в себе ряд рисков для обеих сторон сделки в следующих возможных ситуациях:

• соглашение может быть подложным или прекратится (в связи с истечением срока, отменой, смертью доверителя);
• недееспособность лица выдавшего доверительное соглашение;
• отсутствие нотариального удостоверения доверенности, оформление в неправильной форме (например, отсутствие даты составления).

Продавец также подвергается определённым рискам, когда ведет дела с представителем покупателя недвижимости. Например, поверенному приходится доверяться в проведении всей сделки, а с этим могут возникать сложности, например, с заключением ДКП, с неисполнением обязательств представителем.

Также, продавцу следует заранее переговорить о способах передачи средств — недобросовестный поверенный может не вернуть их собственнику. Поэтому требуется заключать все соглашения у нотариуса, где юрист тщательно пропишет круг полномочий поверенного.

Оформление договора купли-продажи квартиры по доверенности отличается от обычного договора купли продажи только тем, что доверенность на представителя одной из сторон сделки должны быть оформлена нотариально. В доверенности должен быть обозначены полномочия представителя и указан срок их действия. В самом договоре помимо реквизитов сторон обязательно указываются и данные доверенного лица.

Особенности договора купли-продажи квартиры по доверенности от продавца и покупателя. Образец документа

Ситуация, когда участники сделки купли-продажи квартиры в силу каких-либо обстоятельств не могут лично присутствовать при оформлении случаются довольно часто. В подобной ситуации договор купли-продажи можно заключить по доверенности, а интересы продавца или покупателя будет представлять доверенное лицо.

Законодательная база

Законодательство Российской Федерации допускает возможность заключения договора купли-продажи квартиры третьими лицами при наличии доверенности. Основным правовым документом, регулирующим этот вид сделок с недвижимостью, является Гражданский кодекс.

Правила и условия их оформления описаны:

• В статье 185.1 пункте 1 Гражданского Кодекса РФ. Согласно положениям этой статьи доверенность, оформляемая для участия в сделках с недвижимостью, а также для распоряжения правами собственности на объекты недвижимости требует нотариального заверения.
• В пункте 128 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» нотариальная доверенность также требуется для совершения сделок купли-продажи, обмена или дарения с имуществом, которое было зарегистрировано в госреестре.
• В статье 187 пункте 3 Гражданского Кодекса РФ устанавливается, что доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, также требует нотариального заверения.

Также к этому типу правоотношений применимы следующие статьи ГК:

описывают общие положения купли-продажи недвижимого имущества. описывают процедуру продажи объектов недвижимости. посвящены понятиям «представительство» и «доверенность».

Также все сделки с объектами недвижимости попадают под действие Федерального закона № 218 «О государственной регистрации недвижимости».

Особенности соглашения с доверенным лицом

1. Доверенность должна быть грамотно составлена и заверена нотариально.
2. Данные доверенного лица, вписанные в договор купли-продажи должны полностью совпадать с указанными в доверенности.
3. В соглашении в обязательном порядке должна быть отметка о том, что в его оформлении участвовали третьи лица.
4. Если предполагается, что доверенный может предпринимать какие-либо действия только в момент оформления сделки, а все остальные действия собственник жилья возьмет на себя — в документах должны быть прописаны только инициалы представителя.
5. Если оформляется генеральная доверенность – доверенный получает все права собственника. Он может в полной мере распоряжаться объектом недвижимости, а также принимать и передавать деньги. В таком случае в документах должны быть указаны его полные паспортные данные.
6. Стороны сделки вправе требовать копию доверенности для ознакомления, в том случае, если сделка с недвижимостью происходит с участием третьих лиц.
7. Все особенности сделки необходимо обговорить до подписания договора и передачи ключей. В том числе и окончательную стоимость, порядок расчета, оплату расходов по сделке и др.
8. Договор должен быть составлен в простой письменной форме. Допускается как печатный, так и рукописный варианты.
9. Договор составляется в трех экземплярах. Два из них остаются на руках у участников сделки, третий передается в Росреестр вместе с основным пакетом документов для регистрации.

Обратить внимание стоит на:

• Срок окончания действия доверенности (максимальный – 3 года). Если в теле документа срок действия не указан – согласно законодательным нормам РФ он устанавливается автоматически и будет равен 1 году с момента выдачи.
• Тщательно изучить нужно также печать и подпись нотариуса, ее заверявшего. Печать должна быть синего цвета, а подпись — расшифрована.

Когда допускается использование?

Использование доверенности допускается если один или оба из участников сделки не имеют возможности лично присутствовать при оформлении:

1. По состоянию здоровья.
2. При физическом отсутствии по месту совершения сделки (в случае отъезда за пределы населенного пункта).
3. При острой необходимости присутствовать на заседании, назначенном на день совершения сделки.

В перечисленных случаях документ должен быть заверен нотариусом.

Иногда участники сделки могут отсутствовать при ее совершении из-за:

• Отбывания наказания в местах лишения свободы.
• Из-за прохождения срочной или сверхсрочной службы в вооруженных силах страны.
• Из-за нахождения в лечебно-профилактическом или социальном учреждении.
• Нахождения в научно-исследовательской экспедиции, дальнем плавании и т. д.

Доверенность в этих случаях могут заверить лица, уполномоченные заменить нотариуса (согласно положениям статьи 185 ГК РФ).

Правила составления

Текст должен быть тщательно выверен, в нем точно должны быть обозначены те полномочия, которыми наделяется доверенное лицо. Те действия, которые не описаны в тексте представитель осуществлять не сможет.

В документ должна быть включена следующая информация:

1. Персональные данные доверителя.
2. Персональные данные доверенного лица.
3. Адрес объекта недвижимости, для сделки с которым оформляется доверенность.
4. Список полномочий, которые предоставляются доверенному (подписание договора купли-продажи, прием и передача денег, подача документов для регистрации сделки и др.).
5. Дата выдачи и срок ее действия.

После составления документ должен заверить нотариус.

Стороны сделки не могут иметь в качестве представителя одного и того же человека, это противоречит статье 182 пункту 3 ГК РФ.

Обязательные пункты соглашения

Стандартными пунктами договора купли-продажи квартиры по доверенности являются:

• Наименование документа.
• Предмет договора.
• Точные место, время и дата заключения.
• Персональные данные продавца, покупателя и доверенного лица. Дополнительно в этом случае должны указываться реквизиты нотариально заверенной доверенности и документ, подтверждающий права продавца на квартиру.
• Подробное описание квартиры – адрес, данные кадастрового и технического паспортов и др.
• Окончательная цена продажи.
• При продажи части квартиры в обязательном порядке должен указываться круг лиц, которые обладают правом пользования оставшейся жилой площадью.
• Подписи сторон.

Составляется в том случае, когда интересы покупателя будет представлять доверенное лицо.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры по доверенности от покупателя
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры по доверенности от покупателя

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры по доверенности от продавца
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры по доверенности от продавца

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры по доверенности от обеих сторон сделки
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры по доверенности от обеих сторон сделки

В каких случаях используется?

Этот тип договора используется в случаях если:

1. Оформляется договор купли-продажи, где интересы продавца будет представлять третье лицо.
2. Покупатель выдал доверенность на приобретение недвижимости.
3. Если интересы обеих сторон представляют доверенные лица.

Ключевые отличия от стандартного документа

• Данные представителя могут быть внесены в договор только при условии, что доверенность была составлена в соответствии с действующим законодательством РФ и была заверена нотариально.
• Обязательно делается пометка об участии в сделки третьего лица.
• Если соглашение подписывается представителем одной из сторон – в текст документа вносятся все его данные – Ф. И. О., паспортные данные, постоянная регистрация и др.
• Другая сторона должна в обязательном порядке ознакомиться с данными доверенного лица и изучить текст доверенности.
• В тексте соглашения обязательно указываются регистрационные данные доверенности.
• Ошибки в доверенности автоматически делают недействительным оформленный договор купли-продажи.

Проверка на подлинность

Проверка не является обязательным условием заключения сделки, но ее проведение значительно снижает возможные риски участников договора.

Осуществить проверку могут:

1. Указанные в доверенности лица и их законные представители.
2. Служащие правоохранительных и судебных органов.
3. Судебные приставы.
4. Нотариусы.

В 2017 году Федеральная нотариальная палата запустила новый сервис, позволяющий проверить документ на подлинность онлайн. Для этого достаточно зайти на сайт http://reestr-dover.ru/, ввести реестровый номер доверенности, дату ее заключения, а также Ф. И. О. выдавшего документ нотариуса.

Информация проверяется по Единой информационной системе нотариата и содержит данные как о действующих, так и об отозванных доверенностях. Таким образом, для того, чтобы провести проверку документа необходимо лишь получить ее копию.

Существуют ли риски?

Участие в сделке третьих лиц увеличивает риски как продавца, так и покупателя. Если будет установлено, что доверенное лицо действовало от имени доверителя незаконно – сделка будет признана недействительной и отменена.

• Доверенность может оказаться поддельной или недействительной. Документ нужно тщательно осмотреть – в нем не допускается наличие помарок, исправлений, опечаток и т. д. Должна присутствовать подпись и печать нотариуса.
• Доверитель может оказаться недееспособным.
• Доверитель может на самом деле оказаться уже умершим человеком. Случаются ситуации, когда доверенность была оформлена за несколько дней до смерти.
• Доверитель может в одностороннем порядке отозвать доверенность.

Случаи признания документа недействительным

Документ утратит актуальность если:

1. Закончился указанный срок ее действия.
2. Если сделка завершена, а покупатель получил подтверждающие переход права собственности документы.
3. Если доверенность отозвана или представитель доверителя отказался от участия в сделке.
4. Если доверитель или его доверенное лицо скончались.

Невнимательное отношение к заключению договора купли-продажи по доверенности может привести к большим потерям, как финансовым, так и временным. Если доверенность, на основании которой действовал представитель, будет признана недействительной – сделка будет отменена.

Купля-продажа квартиры по доверенности

Покупать и продавать недвижимость можно не лично, а через представителя по доверенности. Это подходит тем, кто не хочет тратить свое время или не может присутствовать при заключении сделки в силу обстоятельств. Представитель может заключить сделку полностью самостоятельно или с частичным участием доверителя.

Расскажем, как оформить доверенность для купли-продажи квартиры.

Когда может понадобиться доверенность на куплю-продажи квартиры

Доверенность на заключение сделки может понадобиться, когда одна из сторон не может присутствовать при подписании договора лично или просто не желает заниматься бюрократией.

Доверенность обычно оформляют в следующих случаях:

• нахождение в другом городе или стране без возможности быстро вернуться для заключения сделки;
• серьезная травма или болезнь, из-за которой не получается присутствовать лично;
• нахождение в армии или месте лишения свободы;
• покупка в подарок;
• квартира большой семьи — все члены семейства оформляют доверенность на одного человека, который действует от их имени.

Также доверенность пригодится, когда хочется переложить все заботы на другое лицо. Например, бизнесмены часто поручают оформление сделки своим подчиненным, а простые покупатели или продавцы – риэлтору.

Что такое доверенность и как ее оформить

Доверенность оформляется на две стороны — доверителя и доверенное лицо. Этот документ подтверждает, что доверитель передает доверенному лицу право действовать от своего имени.

И доверитель, и его представитель для сделки с недвижимостью должны быть старше 18 лет и иметь полную дееспособность. При этом за одной из сторон может скрываться несколько человек. Например, семья из четырех владельцев квартиры может доверить ее продажу одному доверенному представителю.

Доверенность нужно составлять в письменной форме в соответствии с основными требованиями к оформлению. В документе должны содержаться:

1. Название — «Доверенность»;
2. Место составления;
3. Дата составления — число, месяц и год прописью;
4. Сведения о сторонах — ФИО, место жительства, дата и место рождения, паспортные данные;
5. Список переданных представителю полномочий.

Перечень полномочий, которыми доверитель наделяет представителя, стороны определяют самостоятельно. В их число могут входить сбор и подготовка документов, право заключения договора, право подписи документов, право получения или передачи денег, право на подачу и получение документов из Росреестра. Также обязательно укажите адрес квартиры, которую хотите продать или купить.

А если сделка заключается на долю, то укажите ее размер.

Чтобы защитить себя, установите срок, в течение которого представитель получает перечисленные полномочия, а также отметьте, что он не может передать свои обязанности другому лицу.

Нужно ли нотариальное удостоверение доверенности

Доверенность на куплю-продажи недвижимости связана со сделкой, затрагивающей права лиц, закрепленные в государственных реестрах. По закону в таких ситуациях документ необходимо заверять в нотариальном порядке.

В исключительных случаях доверенность может заверить не нотариус, а другое лицо. Это работает с военнослужащими, заключенными и гражданами, проживающими в организациях социального обслуживания. Для них доверенность могут заверить руководители соответствующих учреждений и их заместители.

• Для оформления нотариальной доверенности возьмите документ, удостоверяющий личность, и обратитесь к нотариусу. Ему также понадобятся паспортные данные и ФИО вашего представителя — личное присутствие не обязательно.
• За нотариальное удостоверение нужно заплатить госпошлину или нотариальный тариф. Также нотариусы оказывают услуги по составлению доверенности за дополнительную плату. Если составите ее сами, сможете сэкономить.
• Размер госпошлины (нотариального тарифа) — 200 рублей. Если удостоверяется доверенность на несколько лиц, госпошлина уплачивается в том же размере. Инвалиды I и II группы платят пошлину в сумме 100 рублей.

Доверенность составляют, подписывают и удостоверяют в бумажном виде. Но если вы попросите, нотариус может изготовить документ в электронной форме. В таком случае вам понадобится простая электронная подпись. Ей также нужно подписать доверенность в присутствии нотариуса. Такой документ полностью равнозначен бумажному.

Как составить договор купли-продажи

Стандартный договор надо дополнить данными доверенного лица и указать, что он заключен по доверенности. Можно использовать следующие формулировки:

Название договора — «Договор № Х купли-продажи квартиры по доверенности».

Информация о продавце и покупателе — «Антонова Дарья Петровна, называемая в дальнейшем «Продавец», в лице Лимонова Дмитрия Викторовича, действующего на основании доверенности от 15.11.2020 г. № 1234-8А, удостоверенной нотариусом Лобановым М. К., с одной стороны и Митина Митрофана Павловича, в дальнейшем называемого «Покупатель» с другой стороны, совместно называемые «Стороны», заключили настоящий договор о купле-продажи квартиры по адресу г.

Екатеринбург, ул. Ленина, д. 10, кв.

85».

В зависимости от того, какие полномочия вы передали представителю, пропишите в договоре, имеет ли он право доступа к банковской ячейке, может ли производить осмотр квартиры и подписывать передаточный акт, подавать документы на регистрацию нового собственника и получать их в службе государственной регистрации.

Оформленную доверенность на представителя укажите в перечне приложений и прикрепите ее копию к договору.

Доверенность — удобный инструмент для экономии времени. Но относитесь к выбору доверенного лица ответственно и тщательно продумывайте список переданных ему прав, чтобы защитить себя и свое имущество. Также не забывайте о нотариальном заверении и грамотной подготовке договора.

Когда нужна доверенность при купле-продаже собственности

Человек может иметь собственность в любой части мира, в разных городах России, однако это не означает, что не получится продать имущество, не разъезжая по разным регионам и странам. Необязательно находиться в отдалении от места расположения квартиры, чтобы снять с себя суету в связи с заключением сделки.

Обстоятельства, вынуждающие привлекать поверенного, могут быть самые разные:

1. Болезнь или физическая немощь, не позволяющая самостоятельно вести обсуждение условий и подписывать документы.
2. Проживание вдали от места нахождения объекта собственности.
3. Вызов в другой город, другое место, явка на заседание, не позволяющая одновременно подписывать ДКП.
4. Отбывание наказания за преступления.
5. Срочная или сверхсрочная служба в ВС РФ.
6. Прохождение курса лечения в ЛПУ или социальном учреждении.
7. Отсутствие из-за участия в дальнем плавании, экспедиции и т.д.

Есть несовершеннолетний или недееспособный собственник представлен через своего законного представителя, контролируемого органами опеки, человек совершеннолетний должен подписать доверенность и заверить ее в нотариальной конторе. Согласно ст.185 ГК РФ, если по месту нахождения нет нотариуса, в ряде случаев можно провести заверение бумаги через официальное уполномоченное лицо (например, главврач медучреждения).

Как выглядит образец доверенности для договора купли продажи квартиры

Главная трудность – согласовать с поверенным приемлемые условия сделки и параметры покупаемого объекта (если ДКП по доверенности инициировано покупателем).

Самое важное, чтобы документ был оформлен верно и соответствовал нормам гражданского законодательства. При составлении и подписании необходимо обеспечить присутствие свидетелей (третьих лиц).

Участник сделки может самостоятельно подготовить поручение, доверяя заключение сделки с предварительным согласованием образца договора купли-продажи по доверенности. Если предстоит заключение договора по доверенности, следует изучить требования к составляемому документу:

1. Составляется генеральная доверенность (с заверением у нотариуса).
2. Доверенное лицо получает всю полноту полномочий, которые позволят выступать от имени собственника, выполняя все требуемые действия по обсуждению условий, подписанию документов и обращению в официальные инстанции, требуемые в процессе подготовки и совершения сделки, вплоть до получения или передачи денег.
3. Копия документа может быть передана остальным участникам сделки для удостоверения в законности представления прав.
4. Доверенность должна быть действующая, т.е. подписана не ранее 3 лет назад. Если в самом тексте бланка не указан срок действия, по умолчанию он составляет 1 год.
5. Бланк должен быть заверен живой печатью, а подпись идет с расшифровкой.

Важно! Кто бы ни выступал в роли покупателя и продавца, у них не может быть одно доверенное лицо, поскольку это нарушит положения п. 3 ст. 182 ГК РФ.

Обязательные реквизиты стандартного бланка:

• личные данные об участнике сделки (покупатель или продавец) и доверенном лице;
• данные о квартире, ином объекте собственности, в отношении которого планируется сделка;
• точный адрес объекта;
• перечень полномочий, оговоренных с доверителем (очень точно определяют действия – подписание ДКП по доверенности, получение или выплата средств, подготовка документов и регистрационные действия);
• срок действия и дата выдачи.

Ничего сложного в подготовке бланка нет, однако важно максимально точно определить круг полномочий и правильно отразить информацию о доверителе, поверенном и объекте собственности.

Требования к оформлению

Основным законодательным актом, регулирующим правила проведения сделок доверенным лицом, выступает Гражданский Кодекс.

Перед составлением документа доверитель обязан детально обсудить условия предстоящей купли-продажи. Каждая деталь, указанная доверителем, от параметров жилья и сумм до порядка оплаты и передачи ключей, должна быть соблюдена.

Текст бланка можно написать от руки, либо напечатать, но подписание документа обязательно. Согласно ст. 185.1 ГК РФ, после подписания доверенность заверяют в нотариальной конторе. Если выдача документа предусмотрена в рамках передоверия, снова обращаются к нотариусу (п. 3 ст. 187 ГК РФ).

Особенности составления договора на основании доверенности: образец

При проведении сделки через доверенное лицо, для фиксации договоренностей используют образец договора купли-продажи по доверенности от продавца или покупателя. Основная разница – в указании информации об участниках вместе со ссылкой на передачу полномочий другому лицу, выступающему от имени доверителя.

Лучше использовать готовый образец договора с продажей по доверенности, либо поручить составление опытному юристу. К обязательным реквизитам относят:

1. Название, дата, место оформления документа.
2. Сведения об участниках и их представителях, действующих по доверенности (ФИО, год рождения, адрес, параметры из паспорта). В пункте описания сторон сделки указывают основание для действий поверенного – номер доверенности и место оформления).
3. Информация об объекте (адрес, метраж, количество жилых помещений, этаж, сведения по кадастровому учету).
4. Данные из документов, подтверждающих право распоряжения и основания для владения собственностью (выписки из ЕГРН, договора купли-продажи, обмена, приватизации, дарения).
5. Сумма сделки (цена, за которую договорились стороны переоформить собственность).
6. Права и обязанности каждого участника.
7. Сведения о наличии или отсутствии обременений.
8. Порядок расчетов (сроки, валюта, способ).
9. Информация о прописанных и/или временно выписанных лицах (есть или нет, кто и в какие сроки должен выписать из квартиры всех зарегистрированных жильцов).
10. Дополнительная информация (о прописанных на момент сделки лицах, о непогашенной задолженности, состоянии передаваемого объекта).
11. Описание процедуры передачи жилья (сроки, ссылка на необходимость составления приемопередаточного акта).
12. Разрешение споров и основания для расторжения договора.
13. Дата вступления в силу.
14. Подписи сторон с расшифровкой.

Кроме того, в документ вносят данные о количестве подписываемых экземпляров по 1 каждой стороне и один дополнительно для регистрации в Росреестре. Когда сторона сделки представлена несколькими лицами, для каждого готовят отдельный экземпляр оригинала.

Поскольку одна из сторон отсутствует, в месте проставления подписи указывают доверенное лицо.

Советы при продаже по доверенности

Поручение прав регистрировать и принимать деньги может привести к печальным последствиям из-за халатного или недобросовестного отношения к сделке со стороны поверенного.

Во избежание рисков в связи с передачей прав оформления третьему лицу, эксперты по недвижимости рекомендуют:

1. Контролировать ход выполнения поручений.
2. Не стоит доверять вопрос с финансовыми расчетами даже самым близким, как и поручать третьему лицу передачу ключей и оформление приемопередаточного акта.
3. В доверенности избегать размытые формулировки. Лучше четко определить, какое конкретно дело должно выполнить доверенное лицо.
4. Перед подписанием тщательно проверяют содержание. Лучше подключить к этому вопросу юриста и проверить текст с точки зрения защиты прав продавца и исключения риска мошенничества.

Риски при продаже по доверенности возникают и у покупателя. В первую очередь, проверяют, не отозвал ли доверитель документ, не истек ли срок его действия, соответствуют ли действия представителя кругу полномочий по доверенности. Рекомендуется посетить нотариальную контору и проверить, подлинна ли доверенность.

Нужен юрист

Операции с переоформлением недвижимости всегда утомительны и затратны по времени. Часто предпочитают поручить ведение сделки другому лицу, передав ему доверенность. Однако никто не может поручиться за порядочность человека, которому планируют выдать доверенность.

Рекомендуется обратиться к юристу за консультацией, поскольку он поможет разобраться в юридических деталях продажи и даст рекомендации, как снизить риски. Чтобы исключить риск оспаривания или мошенничество при проведении расчетов при продаже по доверенности, лучше привлечь на помощь юриста в сфере имущественного права.

Для каких случаев требуется?

Можно ли купить квартиру, не участвуя лично при сделке? Любая ситуация, препятствующая участию одной из сторон сделки в процедуре её заключения, потребует представительства лица, действующего в интересах продавца или покупателя на основании статьи 182 ГК РФ.

В числе таких случаев могут быть ситуации, когда один (оба) из контрагентов договора не могут присутствовать при подписании договора и его регистрации:

• по состоянию здоровья;
• при выезде за пределы населённого пункта;
• срочном заседании, назначенном на день заключения сделки.

В этих случаях потребуется доверенность, согласно нормам статьи 185.1 ГК РФ, удостоверенная нотариусом. При этом доверителем и поверенным может выступить только полностью дееспособное лицо, достигшее совершеннолетия.

Иногда отсутствие стороны сделки связано:

• с отбыванием наказания;
• прохождением срочной и сверхсрочной службы;
• пребыванием в социальном или лечебном учреждении;
• пребыванием в дальнем плавании или экспедиции и т.п.

ВНИМАНИЕ: Здесь так же может потребоваться представитель, доверенность которого удостоверяется лицом, уполномоченным заменить нотариуса согласно нормам п.3 статьи 185 ГК РФ.

По разновидностям доверенности делятся на 3 группы:

1. на генеральные;
2. специальные;
3. разовые.

Выбор варианта завит от того, кто является поверенным. Например, генеральную доверенность целесообразно оформить только:

• на родственника;
• юриста, с которым официально заключён договор услуг на продажу;
• родственника покупателя, при условии получения денег за квартиру.

В остальных случаях составлять генеральную доверенность рискованно, так как поверенный получает полномочия передачи объекта по своему усмотрению, с получением денег по сделке.

Разовая доверенность служит для единственной юридической операции и не сможет охватить весь спектр действий по купле-продаже. Поэтому лучше всего оформить специальную доверенность, не несущую какого либо риска для продавца и актуальную до момента перехода права собственности к покупателю.

СОВЕТ: Так как переход имущественных прав на недвижимость регистрируется в Росреестре согласно статье 131 ГК РФ и Федеральным законом №122-ФЗ и 218-ФЗ, доверенность обязательно следует удостоверить нотариально или иным уполномоченным. Она обязательно должна быть представлена на бумажном носителе.

Допускается рукописный вариант доверенности, если почерк разборчивый, и все существенные сведения прочитываются однозначно. Но предпочтительнее напечатать текст на листе формата А-4. Форма документа должна соответствовать требованиям, установленным статьёй 186 ГК РФ.

Статья 186 ГК РФ. Срок доверенности

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения.

Смотрите видео о назначении доверенности на куплю-продажу недвижимости:

Оформление: пошаговая инструкция

Кто составляет?

Составить доверенность можно самостоятельно, учитывая все особенности и нюансы, предусмотренные для данной процедуры, удостоверив готовый текст в нотариальной конторе. Если сделку сопровождает юрист или риэлтор, они могут составить текст, который так же удостоверяется нотариально.

Безупречный вариант составления доверенности – обращение в нотариальную контору, где она составляется по типовому образцу, и здесь же удостоверяется. Выбор нотариуса осуществляется по усмотрению доверителя.

Какие документы потребуются со стороны продавца?

Доверитель обращается к нотариусу или иному компетентному специалисту с гражданским паспортом и пишет заявление о составлении доверенности на лицо, чьи данные указываются в заявлении.

К заявлению прилагают следующие копии документов, с предъявлением оригиналов для сверки:

1. гражданский паспорт поверенного;
2. правоустанавливающий документ на квартиру;
3. выписку из ЕГРН или свидетельство о собственности;
4. согласие супруга если квартира приобреталась совместно;
5. согласие совладельцев, если продаётся доля в праве.

Оригиналы документов будут возвращены по завершении процедуры.

Окончательная проверка

Нужно тщательно перепроверить правильность внесения всех сведений в доверенность:

• о доверителе;
• поверенном;
• о квартире.

ВАЖНО: Любая техническая ошибка может привести к приостановке и прекращению регистрационных действий.

Обязательно нужно вычитать и проанализировать пункт, где перечисляются действия, которые передоверяются представителю. Если из виду будет упущено одно из них, то доверенность частично утратит правоспособность и потребуется получение дополнительной разовой доверенности. Главное, чтобы было указано, что представителю переходит право:

1. заключения и подписания договора купли-продажи;
2. проведение регистрации сделки в Росреестре.

Если требуется собрать недостающую документацию – внести данное полномочие в перечень доверительных действий. Особенно важно уточнить вопрос о получении (передаче) денег и получении (передаче) расписки. Если обозначенные полномочия не будут указаны – заниматься денежными вопросами представитель не имеет права.

Стоимость

Технические работы в нотариальной конторе оцениваются от 200 рублей, в зависимости от объёма работ и региональных наценок. Обычно такая сумма уплачивается при удостоверении, при составлении текста нотариусом стоимость увеличивается. 1 тысяча рублей уплачивается в виде государственной пошлины.

Передача полномочий близкому родственнику обычно даёт преимуществу в виде 30-50% уплаты государственной пошлины. Юристы, составляющие доверенность, приблизительно ориентируется на цены, установленные нотариусом.

В каких случаях считается недействительной?

Актуальность документа утрачивается при условиях, когда:

1. Если прошёл срок, указанный в документе, даже при условии, что сделка не завершена.
2. Если сделка завершена и покупатель получил договор купли-продажи с отметкой о регистрации, даже при условии, что срок, указанный в документе, не вышел.
3. Если доверитель отозвал доверенность, или поверенный официально отказался от участия в сделке.
4. Если доверитель или поверенный умер.
5. В иных случаях, в соответствии с гражданским и жилищным законодательством.

Сведения об участниках

Главная особенность сделки, которая совершается представителем, в том, чтобы в правоустанавливающий документ, которым выступает договор купли-продажи, правильно внести сведения об участниках. Для этого нужно:

1. Внести во вводную часть договора сведения о представителе, и дать формулировку, что он выступает в интересах продавца (покупателя).
2. Здесь же указать данные продавца – собственника квартиры.
3. Подписание договора производится представителем, с указанием, что он действует на основании доверенности, с указанием её реквизитов.
4. Второй контрагент действует соответственно стандартным правилам.

• Скачать бланк типового договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры по доверенности от продавца

У представителя должен быть пакет документации, достаточный для заключения договора и его регистрации (о том, какие бумаги понадобятся для регистрации ДКП квартиры, вы узнаете тут). При подаче документации в регистрирующий орган заявителем выступает представитель. Он указывает в заявлении, что действует в интересах продавца (покупателя) на основании доверенности.

Расписка оформляется на его имя, по ней он получает документацию по завершении регистрации сделки.

Если представителем выступает близкий родственник или юрист, то оснований для беспокойства нет, при условии, что доверенность и остальной пакет документации оформлены надлежащим образом. Однако при обнаружении ошибки в доверительном документе, регистрационная процедура будет приостановлена, с вытекающими юридическими последствиями. Однако данный фактор исправим, и это обстоятельство не станет кардинальным препятствием в срыве перехода имущественных прав.

Если покупатель действует на основании генеральной доверенности от собственника – этот факт должен насторожить, а если она получена от престарелого гражданина, не являющегося родственником, то обязательно следует проверить действительный факт выдачи и удостоверения этого документа нотариусом, а так же отсутствие криминального происхождения доверенности. Для этого лучше всего встретиться с собственником и убедиться в том, что он передал данному лицу полномочия по сделке добровольно, а так же – что он дееспособен.

Особенности при покупке в новостройке

Квартиры в новостройке не покупаются до момента сдачи дома в эксплуатацию и получения жильцами титула собственников. До этого момента допускается только процедура переуступки. Поэтому доверенность оформляется не на продажу квартиры, а на переуступку права участия в долевом строительстве.

Соответственно, к сделке представляется не объект, а пакет документации, прилагаемый к договору долевого участия (ДДУ), о чём требуется указать в теле доверительного документа.

Процедура приобретения недвижимости с использованием доверенности

В целом алгоритм имущественной сделки с участием доверенности следующий:

1. Собственник жилого помещения подходит в нотариальную контору с пакетом документации на квартиру и оформляет доверенность.
2. Если она составляется не нотариусом, то удостоверить её требуется в нотариальной конторе.
3. После этого доверитель передаёт представителю доверенность и пакет документации для сделки.
4. Представитель оформляет договор купли-продажи, в котором указываются реквизиты доверенности и факт его представительства.
5. Договор с доверенностью и остальной документацией он доставляет в Росреестр, где пишет заявление и передаёт документы на регистрацию сделки.
6. По завершении регистрации он получает договор с отметкой о регистрации, передаёт его продавцу.
7. Если доверенностью передавались полномочия по получению денег за квартиру, то он получает их от покупателя под расписку и передаёт бывшему владельцу квартиры.