- Изменение обстоятельств
- Требования закона
- Составление соглашения
- Цели и задачи документа
- Что позволяет пересмотреть?
- Когда изменения вступят в силу?
- Когда можно добиться изменений через суд?
- Документы
- Что содержит дополнение?
- Порядок действий
- Нужно ли регистрировать?
- Срок действия
- Дополнительное соглашение к договору купли продажи квартиры
- ✅ Что собой представляет
- ✅ Когда следует составлять соглашение
- Условия составления
- ✅ Как составить дополнительное соглашение
- Необходимые документы
- Обязательная информация
- ✅ Трехстороннее соглашение
- ✅ Нужна ли государственная регистрация
- Когда оформляется допсоглашение к ДКП квартиры?
- Как оформить дополнительное соглашение к ДКП недвижимости?
- Госпошлина
- Ответы юриста на частые вопросы
- Что это за документ?
- В каких случаях нужен?
- Основания и условия для заключения
- Когда и как составляется?
- Правила написания
- Перечень требуемых бумаг
- Необходима ли регистрация?
- Алгоритм процедуры
Дополнительное соглашение к договору купли-продажи может быть составлено в случае существенного изменения обстоятельств, связанных, в той или иной мере, с исполнением договорных условий.
Изменение обстоятельств
Договор купли-продажи без условий отчуждения в рассрочку, с отсрочкой платежа или в лизинг – это очень кратковременное правоотношение, заканчивающееся, по сути, в момент передачи денег от покупателя продавцу. А значит, у сторон просто нет ни возможностей, ни оснований составлять к договору купли-продажи дополнительное соглашение.
Из этого следует, что дополнительные соглашения к договорам купли продажи могут составляться только в тех случаях, когда время между заключением договора и моментом окончательного денежного расчета имеет достаточно длительный период.
Длительность отношений по договорам купли-продажи может быть связана с условиями оплаты, а именно:
- условием рассрочки платежа, при котором покупатель равными частями выплачивает стоимость приобретенного имущества;
- условием отсрочки платежа, при котором покупатель получает товар немедленно, а оплачивает его спустя некоторое время;
- условием лизинга, при котором покупатель приобретает имущество на условиях аренды, а арендная плата зачисляется в счет продажной стоимости имущества. То есть уплачиваемая каждый месяц арендная плата, по сути, является рассроченной покупкой;
- условием аванса, при котором договор оформляется, а окончательный переход права собственности осуществляется после окончательной оплаты.
Таким образом, подавляющее большинство дополнительных соглашений к договорам купли-продажи так или иначе связано с денежными вопросами, к которым могут относиться:
- изменение процентной ставки;
- изменения графика платежей;
- отсрочка очередного платежа;
- замена стороны договора, что встречается довольно часто при ликвидациях или реорганизациях юридических лиц, выступивших по договору купли-продажи в качестве продавца;
- досрочная оплата и т.д.
Требования закона
Вне зависимости от того, по каким причинам стороны приходят к дополнительному соглашению, само соглашение должно соответствовать ряду директивных законодательных указаний, а именно:
- предмет договора должен оставаться неизменным. Это означает, что условия дополнительного соглашения не должны обладать признаками самостоятельной сделки. Например, дополнительное соглашение к договору купли-продажи холодильника не может заменить холодильник автомобилем. Также недопустимо включать посредством соглашения дополнительные предметы в договор. Например, недопустимо включение в соглашение дополнительного условия о продаже номерного агрегата, если договор заключался только на предмет купли-продажи автомобиля. Самостоятельная сделка всегда должна быть оформлена в виде отдельного договора;
- дополнительные соглашения должны быть оформлены тем же образом, что и основной договор. Так, если основной договор был удостоверен нотариально, то и дополнительное соглашение будет нуждаться в нотариальном удостоверении;
- если основной договор купли-продажи нуждается в государственной регистрации, то и дополнительное соглашение к нему должно быть зарегистрировано в том же органе.
Составление соглашения
Структура дополнительного соглашения примерно соответствует структуре основного договора, а значит, в соглашение входят следующие структурные элементы:
- дата и место заключения договора;
- наименование (ФИО для физических лиц) и реквизиты контрагентов;
- сведения об основном договоре с указанием даты его заключения, предмете и сторонах;
- сведения о договоренности по дополнительному соглашению – об изменении графика платежей, об изменении способа платежей и т.д;
- дата, с которой соглашение вступает в силу. По умолчанию датой вступления любого договора в законную силу является дата его подписания, однако стороны могут оговорить в самом тексте и иную дату либо событие, со дня наступления которого соглашение начнет действовать;
- подписи сторон.
Составляется соглашение в количестве экземпляров, соответствующем количеству контрагентов. Каждая из сторон договора получит свой экземпляр, который станет неотъемлемой частью основного договора
Цели и задачи документа
Стандартный ДКП недвижимости не имеет стандартизированной формы, но, согласно законодательным нормам РФ в него в обязательном порядке должны быть включены ряд условий.
Дополнительное соглашение к ДКП квартиры составляется в случае возникновения необходимости внесения каких-либо изменений или уточнений в условия сделки.
Его цель — исправить все упущения в условиях, дополнив основной документ отдельными пунктами или изменив существующие.Таким образом, дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры – это документ, предназначающийся для документальной фиксации всех поправок, вносимых в основной договор, который был оформлен между продавцом и покупателем.
Что позволяет пересмотреть?
Причин, которые могут повлечь составление дополнительного соглашения множество. Этот документ может фиксировать абсолютно любые изменения условий сделки в случае, когда стороны готовы менять условия основного договора.
Потребность в составлении документа может возникнуть в случаях:
- Изменились сроки продажи.
- Стороны договорились об изменении порядка расчётов.
- Был оформлен договор ипотечного кредитования.
- Покупатель решил часть суммы внести за счет использования средств материнского или жилищного сертификатов.
- Были внесены уточнения в порядок передачи квартиры, его сроков и условий.
- Изменилась цена объекта недвижимости.
- Стороны решили установить дополнительные гарантии безопасности сделки.
- Были внесены новые пункты в раздел об ответственности сторон.
- Были внесены требования по страхованию объекта недвижимости.
- ДКП прекратил свое действие.
- В процессе составления передаточного акта были обнаружены существенные недостатки объекта и стороны договорились о скидке.
- Была переименована улица, на которой находится квартира.
- Изменились обстоятельства, и продавец не успел в срок освободить квартиру.
- Прочие существенные обстоятельства.
Важно! Оформление дополнительного соглашения возможно лишь в том случае, если стороны обсудили сложившуюся ситуацию и достигли соглашения в вопросе внесения изменений в условия сделки.
Запрещено вносить изменения в основные условия сделки:
- Нельзя менять участников сделки купли-продажи.
- Нельзя производить замену объекта недвижимости.
Когда изменения вступят в силу?
- 7 рабочих дней в том случае, если пакет документов был передан в отделение Росреестра.
- 9 рабочих дней – если документы были переданы в отделение МФЦ.
- 3 рабочих дня, если дополнительное соглашение было заверено нотариально и было передано в Росреестр без посредников. Если через МФЦ – 5 дней.
- 1 рабочий день в том случае, если соглашение было заверено нотариусом и было передано в Росреестр в электронном виде.
Когда можно добиться изменений через суд?
В том случае, если участники сделки не смогли достигнуть согласия в вопросе внесения изменений в ДКП посредством заключения доп. соглашений – сделать это будет возможно только после обращения в суд.
Обратиться в суд с заявлением о внесении изменений можно в следующих случаях:
- Если одна из сторон нарушила условия заключенного ДКП (согласно статье 450 ГК РФ).
- Если обстоятельства поменялись, и сделка перестала быть выгодной для одной из сторон (согласно статье 451 ГК РФ).
Обстоятельства, которые повлекли внесение уточнений в договор, должны быть непредвиденными и непреодолимыми.
Документы
Для государственной регистрации вносимых изменений необходимо предоставить следующие документы:
- Заявление о регистрации, составленное в соответствии с установленной формой.
- Основной договор купли-продажи.
- Составленное дополнительное соглашение.
- Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.
Сотрудники Регистрационной палаты могут запросить также дополнительные документы, которые могут подтвердить основания для составления доп.соглашения.
- Кредитный договор и справка о выдачи кредита (если была оформлена ипотека).
- В случае изменения адреса – справка из органов местного самоуправления.
- Если были использованы средства материнского капитала – справка из Пенсионного фонда РФ.
Что содержит дополнение?
В тексте доп. соглашения должна быть указана следующая информация:
- Полное наименование оформляемого документа.
- Дата и место его составления.
- Персональные данные сторон, подписавших документ.
- Информация об основном договоре купли-продажи (его название, номер и дату оформления).
- Описание вносимых изменений. В этом разделе необходимо указать какие условия основного договора меняются и как именно.
- Порядок вступления в силу оформляемого соглашения. Если этот пункт отсутствует в тексте – законную силу документ приобретает с момента подписания.
- Подписи сторон и их расшифровки.
- Скачать бланк дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры
- Скачать образец доп.соглашения к договору купли-продажи квартиры
Соглашение должно быть оформлено в той же форме, что и ДКП:
- Для обычных сделок с квартирой в простой письменной форме.
- Если предметом договора является доля в квартире – доп. соглашение должно быть составлено в нотариальной форме (согласно статье 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Порядок действий
Процесс оформления документа предполагает следующие действия:
- Один из участников сделки предлагает другому участнику изменить условия сделки, описанной в тексте основного ДКП.
- Проводятся переговоры.
- Если договоренность была достигнута – подготавливается текст доп. соглашения и участники сделки подписывают документ.
- Подписанный документ направляется в Регистрационную палату.
- Оплачивается госпошлина.
- Служащие Росреестра вносят изменения в ЕГРН, после чего заявитель получает на руки выписку с актуальными данными.
Нужно ли регистрировать?
Регистрация доп. соглашения не требуется:
- В том случае, когда вносимые изменения имеют процедурный характер и не влияют на право собственности на объект недвижимости.
- Если изменения не касаются существенных положений ДКП — стоимости объекта, объём права, технические характеристики квартиры.
Если изменения вносятся сторонами в существенные положения, в частности при расторжении сделки, дополнительное соглашение в обязательном порядке подлежит государственной регистрации согласно положениям ФЗ № 122 от 27.07.97 года и ФЗ № 218 от 13.07.15 года.
Срок действия
В юридическую силу доп. соглашение вступает после его подписания сторонами, а если уточнения внесены в существенные условия – после его удостоверения и государственной регистрации. Доп. соглашение действительно в течение всего срока, предусмотренного для договора купли-продажи и вместе с ним.
Дополнительное соглашение, оформленное продавцом и покупателем, позволяет внести изменения в уже подписанный договор купли-продажи, а в некоторых случаях даже расторгнуть его. Однако, чтобы изменение вступило в силу, необходимо соблюсти все требования, которые предъявляются к оформлению таких документов.
Дополнительное соглашение к договору купли продажи квартиры
Участники сделки не всегда могут учесть все детали при составлении договора купли-продажи квартиры, а в некоторых случаях такую необходимость невозможно предугадать заранее. Законодательство позволяет внести необходимые корректировки с помощью дополнительного соглашения. Но изменения будут иметь законное основание только при условии, что стороны будут придерживаться требований, предъявляемых к составлению подобного рода документов.
✅ Что собой представляет
Дополнительное соглашение – одно из возможных приложений к договору купли-продажи (ДКП) квартиры, текст которого дополняет, изменяет или устраняет его отдельные положения. Самостоятельной юридической силы у документа нет. Обычно он является инициативой одной из сторон сделки, которая уведомляет другую сторону о желании внести корректировки или расторгнуть договор.
Отличия допсоглашения от ДКП:
- Отсутствуют подробные технические описания объекта недвижимости (если они не являются основанием для внесения изменений).
- Соглашение не может быть заключено на более длительный срок, чем ДКП. При этом последний может действовать более длительное время.
- Подписать ДКП имеют право любые лица, тогда как поставить подпись на соглашении могут только те, кто указан в основном договоре.
- Первично подписывается ДКП, вторично (при необходимости) – допсоглашение.
Поскольку ДКП обязательно составляется в письменной форме, то для допсоглашения действует такое же правило (ч. 1 ст. 452 ГК РФ), иначе изменение условий будет считаться недействительным.
Оптимальный вариант, если стороны действуют по взаимному согласию. В случае возражений одного из участников сделки или нежелания мирно договариваться ч. 2 указанной статьи позволяет требовать изменения или расторжения ДКП в судебном порядке.
Последний также предусмотрен при отсутствии от второй стороны какого-либо ответа в разумные сроки (до 30 дней, если иное не оговорено в обращении, договоре или законах).
Если покупатель после выявления определенных нюансов принимает решение отказаться от приобретения квартиры, стороны могут заключить дополнительное соглашение о расторжении сделки, при условии, что новый собственник не зарегистрировал право собственности на недвижимость.
✅ Когда следует составлять соглашение
Российским законодательством не определен перечень причин или оснований, когда может быть составлено дополнительное соглашение. Это могут быть любые обстоятельства, когда стороны желают пересмотреть:
- стоимость недвижимости;
- сроки полного расчета;
- порядок передачи денег;
- дату передачи ключей и документов;
- меры по устранению выявленных в квартире недостатков;
- обязанности покупателя или продавца;
- сам факт отношений по договору (разорвать сделку).
На практике необходимость корректировки положений ДКП квартиры возникает, когда:
- В квартире обнаружены существенные недостатки, в связи с которыми стороны договорились о соразмерном уменьшении цены жилья. Рекомендуем почитать: Осмотр квартиры перед покупкой
- Стороны приняли решение сменить полную оплату по договору на выплаты с рассрочкой.
- Изменились личные данные участников сделки (фамилия, паспортные сведения) или название улицы, где расположен продаваемый объект, поэтому необходимо скорректировать текст ДКП, чтобы беспрепятственно зарегистрировать по нему право собственности в Россреестре.
- Покупатель не получил от третьего лица деньги, необходимые для оплаты по сделке, поэтому требуется изменить сроки оплаты.
- Обнаружены новые обстоятельства, связанные с появлением наследников или других третьих лиц, претендующих на квартиру.
- Изменились обстоятельства у продавца, по которым он не может освободить квартиру в установленные сроки. При этом покупатель соглашается подождать необходимое время при условии, что новые сроки будут закреплены документально.
- У продавца появились сомнения в платежеспособности покупателя, поэтому требуется ввести дополнительные меры для безопасности сделки (к примеру, неустойку за задержку с оплатой сделки).
- У продавца или покупателя появились существенные аргументы для отмены сделки.
Условия составления
Независимо от оснований заключения, дополнительное соглашение должно соответствовать следующим требованиям:
- отсутствие противоречий действующему законодательству Российской Федерации;
- согласие обеих сторон на предлагаемые изменения;
- оформление в форме аналогичной подписанному ранее ДКП.
Если ДКП подлежит нотариальному заверению (например, по квартирам с долевой собственностью или несовершеннолетними собственниками) соответственно допсоглашение следует обязательно заверять у нотариуса. Во всех остальных случаях в заверении документа нет необходимости. Но участники сделки вправе сделать это по собственному усмотрению, чтобы повысить безопасность сделки и оградить себя от возможных рисков.
Дополнительное соглашение заключается уже после того, как подписан ДКП квартиры с основными условиями сделки. Это можно сделать в любой момент, но как минимум за один день до окончания действия основного договора.
Если участники сделки фактически еще не подписали ДКП, проще будет составить и подписать новый вариант с изменениями, чем составлять допсоглашение к документу.
✅ Как составить дополнительное соглашение
Процедура заключения допсоглашения будут следующей:
- предложение об изменениях к ДКП выдвигается одной из сторон;
- проводятся переговоры о возможности внесения корректировок;
- оформляется и подписывается дополнительное соглашение, при условии, что обе стороны устраивают дополнения.
Необходимые документы
Чтобы оформить и подписать дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры, потребуются следующие документы:
- подтверждение личности и полномочий сторон: для граждан – паспорт, для представителей – доверенность, для юридических лиц – уставные документы;
- подтверждение фактов изменения обстоятельств.
Участники сделки могут обойтись без приложения дополнительной документации. Главное – подтвердить личность и полномочия лиц, которые ставят подписи в соглашении. При этом в качестве документов, объясняющих необходимость внесения изменений, могут использоваться:
- письма, заявления участников сделки;
- выписки/справки жилищного управления, административных органов;
- постановления суда;
- другие документы, объясняющие основания заключить соглашение.
Пример. Продавец Петров П. П. заключает допсоглашение с покупателем Ивановым И. И. об изменении порядка оплаты по договору, поскольку последний лишился постоянного дохода в связи с увольнением. Подтверждающим документом в этом случае будет копия трудовой книжки с соответствующей записью.
Обязательная информация
Для дополнительного соглашения не предусмотрено унифицированных бланков. Число экземпляров соответствует количеству экземпляров ДКП. В документе следует указать обязательные сведения, которые будут подтверждать его законность:
- название документа;
- дата и место оформления;
- данные участников сделки купли-продажи или их представителей (с указанием документов, подтверждающих их полномочия);
- дата заключения и реквизиты ДКП;
- новый текст для пунктов ДКП, принятых к изменению;
- наличие подтверждающих документов (копии прилагаются);
- подписи сторон (+ печать при участии юридического лица).
При необходимости стороны могут изменять пункты основного договора, добавлять новые или исключать ненужные. Вписывать старые условия нет необходимости, достаточно указать ссылку на соответствующий пункт.
✅ Трехстороннее соглашение
Заключать допсоглашение могут только лица, которые принимали участие в подписании основного ДКП. Но в зависимости от обстоятельств может быть составлено трехстороннее соглашение, если его сделка затрагивает интересы третьей стороны. Наиболее распространенный вариант – если продаваемое жилье сдается в аренду.
Новый собственник может изменить для арендатора стоимость аренды или другие условия сотрудничества. В таком случае рекомендуется заключать трехсторонний документ с учетом интересов третьей стороны.
✅ Нужна ли государственная регистрация
В России с 2013 года государственная регистрация ДКП квартиры отменена. Теперь участникам сделки необходимо регистрировать только переход права собственности. Соответственно любые приложения к документу также не подлежат регистрации, если они не касаются изменения объема прав на объект недвижимости.
Пример. Условия допсоглашения предусматривают обременение на квартиру, поскольку покупатель вынужден для оплаты сделки получить заем в банке, и квартира будет приобретаться в ипотеку. В таком случае требуется зарегистрировать изменение в объеме прав на недвижимость.
При необходимости регистрации порядок действий будет следующим:
- Подписать дополнительное соглашение;
- Направить документы для регистрации в Россрестре (через МФЦ, портал «Госуслуги», почтой): допсоглашение, заявление о внесении изменении в ЕГРН и документальные основания для таких изменений (при наличии).
- Оплатить госпошлину за регистрационные действия.
- Получить выписку из ЕГРН с обновленными сведениями.
Когда оформляется допсоглашение к ДКП квартиры?
Внесение изменений в договор купли-продажи может понадобиться, если:
- Поменялась цена недвижимости или сроки расчета.
- Изменился порядок, способ расчета, дата освобождения квартиры и передачи ключей.
- Покупатель выявил недостатки, и хочет соразмерно уменьшить цену жилья.
- Появились новые обстоятельства, при которых сделка должна быть отменена или отложена.
- Продавец не уверен в платежеспособности покупателя, и хочет получить увеличенный задаток или ввести неустойку за нарушение срока окончательного расчета.
Пример. Олег продает квартиру за 3 000 000 руб. Покупатель Александр согласился на сделку по этой цене после просмотра жилья.
Стороны заключили ДКП, прием в МФЦ для подачи документов в Росреестр через 3 дня. На следующий день Александр обнаружил неполадки в инженерных сетях, на устранение которых ему понадобится 200 000 руб. Он договорился с Олегом о соразмерном уменьшении стоимости до 2 800 000 руб.
Стороны оформили допсоглашение к ДКП.
Акт приема-передачи квартиры по договору купли-продажи
Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка
Договор купли-продажи квартиры с использованием банковской ячейки
Как оформить дополнительное соглашение к ДКП недвижимости?
Для оформления доп соглашения к договору купли-продажи нужно:
- Договориться, какие именно изменения внести.
- Составить допсоглашение и подписать его. Если ДКП удостоверен у нотариуса, то и соглашение подписывается в его присутствии и заверяется им.
Дальнейший порядок действий зависит от того, поданы ли документы на переоформление права собственности, или нет. Если да, то допсоглашение предоставляется в Росреестр лично или через МФЦ, если измененные условия считаются существенными: например, поменялась цена, скорректирован кадастровый номер или адрес. Если же условия несущественные (изменилась дата выселения из квартиры, способ расчета), отправлять допсоглашение регистратору необязательно.
Эти сведения в ЕГРН не отражаются.
Важно! Если ДКП уже зарегистрирован, он считается исполненным. Оформлять допсоглашение нет смысла. Если стороны хотят расторгнуть договор, им проще провести обратную сделку: составить новый ДКП, где бывший продавец уже будет покупателем, а покупатель – продавцом.
Госпошлина
Если ДКП уже подан на регистрацию, допсоглашение тоже представляется в Росреестр. За внесение изменений придется заплатить 350 руб. Организации платят 1 000 руб. Если корректировки вносятся в договор ипотеки, платится 200 и 600 руб. соответственно.
Если документы не направлялись на регистрацию права собственности, допсоглашение представляется сразу с ДКП. Покупатель платит пошлину в размере 2 000 руб. Для юрлиц она составляет 22 000 руб.
Ответы юриста на частые вопросы
Обязательно ли регистрировать дополнительное соглашение к ДКП недвижимости, если меняется порядок рассмотрения споров?
Нет, это несущественные условия. В Росреестре этот пункт не отражается.
Когда доп соглашение к договору купли-продажи квартиры нужно заверять у нотариуса?
Допсоглашение подлежит удостоверению, если удостоверен сам ДКП. В свою очередь, он заверяется в обязательном порядке при продаже доли, отчуждении имущества несовершеннолетнего или недееспособного.
Можно ли отменить соглашение к договору купли-продажи?
Законы не запрещают отменят доп договор купли-продажи. В этом случае стороны составляют соглашение об отмене предыдущего соглашения. Если они решили отказаться от сделки, оформляется обычное соглашение о расторжении ДКП.
Кто подписывает допсоглашение, если продается квартира ребенка?
Дети от 14 лет расписываются в документах самостоятельно с согласия родителей. За детей до 14 лет вправе совершать сделки родители. Сделки совершаются в присутствии нотариуса.
Продавец не хотел оставлять мне мебель, но потом передумал. Обязательно ли исправлять ДКП?
Все зависит от условий договора. Можно составить отдельный ДКП мебели. Она обязательно указывается в передаточном акте.
Что это за документ?
Ст. 550 ГК РФ предусматривает, что стороны, заключая договор купли-продажи, составляют его письменно в виде одного документа, подписанного как продавцом, так и покупателем (о том, как оформить и заключить договор купли-продажи недвижимости, мы писали тут).
Эти правила действуют и для сделок с недвижимостью, причём даже в более жёсткой форме, поскольку в некоторых случаях ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» требует ещё и нотариального оформления.
В едином документе стороны оговаривают:
- взаимные права и обязанности;
- предмет договора;
- цену сделки и другие существенные и несущественные (но важные сторонам) условия.
Однако случается, что содержание договора в том виде, как он был уже подписан продавцом и покупателем, стороны не устраивает. И именно тогда приходит черёд составления такого документа, как дополнительное соглашение. Оно представляет собой приложение к договору, являющееся его неотъемлемой частью – без основного договора это соглашение не имеет никакой юридической силы.
При этом ч. 1 ст. 452 ГК РФ требует, чтобы допсоглашение оформлялось по тем же правилам, что и сам договор – без этого оно не считается действительным. Тем самым необходимо оформлять соглашение письменно – и тоже в виде единого документа.
Изменить условия договора можно не только с помощью допсоглашения. Однако ч. 2 ст.
452 ГК РФ указывает, что судебное изменение требует, чтобы стороны первоначально попытались договориться миром. Лишь после того, как получен отказ либо в разумный срок не был дан ответ, инициатор изменения получает право обратиться с иском в суд и в порядке, предусмотренном ГК РФ требовать, чтобы договор был изменён требуемым им образом.
В каких случаях нужен?
Допсоглашение нужно, когда стороны решают:
- Изменить условия договора.
- Прекратить отношения по договору.
- Оставить договор в силе, но изменить дополнительную информацию, необходимую для выполнения обязательств по нему.
Основания и условия для заключения
Полный перечень оснований, при которых может быть заключено допсоглашение к договору купли-продажи жилья, составить не получится.
Они могут использоваться в любом случае, когда стороны готовы изменить условия основного договора – а изменение может быть любым.
Единственными граничными условиями, действующими, когда заключается соглашение, будут следующие:
- Содержание допосоглашения (как и основного договора) не должно противоречить действующему законодательству.
- Стороны должны быть согласны изменить условия договора.
- Соглашение должно быть совершено в той же форме, что и сам договор купли-продажи.
- Договор должен быть уже подписан. В противном случае проще изменить его условия и подписать уже в новом варианте.
В целом же допсоглашения могут использоваться в следующих случаях:
- После осмотра квартиры при уже подписанном договоре покупатель обнаружил значимые недостатки – и требует соразмерного умещения цены на неё.
- Изначально речь шла о полной предоплате покупателя за квартиру – но стороны позднее договорились о рассрочке при выплатах.
- Оплата должна производиться с помощью банковского перевода, но в договоре стороны неверно указали платёжные реквизиты, и их необходимо изменить.
- Была переименована улица, на которой находится продаваемая квартира – и нужно привести текст договора в соответствии с новым названием, чтобы документ мог пройти процедуру госсрегистрации в Росреестре.
- Из-за личных обстоятельств продавец не может в срок, обозначенный в договоре, освободить квартиру и передать её покупателю – но покупатель готов пойти навстречу и подождать, однако требует оформить это условие документально.
- Продавец перестал доверять покупателю и требует дополнительных мер безопасности при совершении сделки (например, введения условия о неустойке при несвоевременной оплате).
Приведённый выше перечень – исключительно приблизительный. Стороны вправе сами решать, когда и как им менять содержание договора купли-продажи.
Когда и как составляется?
Дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры заключается в том случае, когда стороны хотят изменить его содержание. Для того, же чтобы заключить его, стороны должны быть согласны на изменение – иначе это сделать можно только в судебном порядке. Добиться же изменения (равно как и расторжения) через суд можно в следующих случаях:
Когда произошло существенное нарушение условий договора одной из сторон (ст. 450 ГК РФ).
Правила написания
Допсоглашение к договору продажи жилья совершается в том же порядке, что и сам договор. Это означает следующее:
- Одна из сторон предлагает другой внести изменения в договор.
- Проходят переговоры.
- Если они закончились согласием, стороны готовят дополнительное соглашение и подписывают его.
- Cкачать бланк дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры
- Cкачать образец дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры
Однако есть некоторые нюансы, которые необходимо оговорить отдельно.
Перечень требуемых бумаг
Если основной договор уже подписан, то для дополнительного соглашения к нему могут потребоваться следующие документы:
- Подтверждающие личность и полномочия сторон. Для граждан подтверждением будут служить паспорта, для представителей юридических лиц – уставные документы или доверенности, выписанные руководством организаций.
- Документы, подтверждающие факт изменения обстоятельств.
Последнее охарактеризовать труднее всего. Поскольку обстоятельства могут измениться любым образом, да и стороны вольны внести в договор любые изменения, не противоречащие закону, здесь может использоваться всё, что угодно. Например, если покупатель желает изменить порядок оплаты по договору из-за того, что он был уволен и лишился постоянного дохода – подтверждающим документом будет являться копия трудовой книжки.
СПРАВКА! Стороны могут и не прикладывать к соглашению никаких документов. Важно лишь подтвердить личность и полномочия тех, кто его подписывает.
Необходима ли регистрация?
Сам по себе договор купли-продажи квартиры, согласно ст. 558 ГК РФ, регистрировать не надо – регистрируется лишь изменение прав по нему. Это означает, что и любые доп. соглашения к документу, тоже не подлежат государственной регистрации – но лишь при условии, что изменение не затрагивает объём прав на недвижимость.
На практике это означает следующее: если, к примеру, стороны изменили договор так, что после купли-продажи на квартиру будет наложено обременение (например, если покупатель для оплаты вынужден был взять заём в банке – и теперь квартира приобретается уже в ипотеку) – необходимо регистрировать изменение в объёме прав на жильё по правилам, установленным ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Алгоритм процедуры
В том случае, если дополнительное соглашение так меняет условия договора, что требуется изменить объём уже зарегистрированных прав, используется следующая процедура:
- Стороны подписывают дополнительное соглашение.
- Допсоглашение направляется в Росреестр (напрямую или через МФЦ, почту или портал «Госуслуги»). При этом туда направляется как само соглашение, так и заявление на внесение изменений в ЕГРН, а также документы, подтверждающие основания для внесения такого изменения (если по условиям допсоглашения они требуются).
- Оплачивается госпошлина за регистрационные действия.
- Вносится изменение в ЕГРН, заявитель получает выписку, содержащую актуальные данные.
ВАЖНО! Надо сказать и про изменения в договор, который подлежит нотариальному заверению. К числу таких договоров купли-продажи жилья относятся те, где квартира находится в долевой собственности (ст. 42 ФЗ «О госрегистрации недвижимости»). В этом случае допсоглашение должно тоже быть заверено у нотариуса.