Если ипотека взята до брака

Действующее семейное законодательство позволяет заключать между мужем и женой брачный договор, определяющий их имущественные права и обязанности.

Нужен ли этот документ, если ипотека взята до брака? Как он может помочь той или иной стороне?

В данной статье мы подробнее разберём вопрос о том, как быть в случае с брачным договором, если ипотека была взята ранее.

Кто имеет право на недвижимость, если она была куплена до супружества в кредит?

Однозначно, ответить на данный вопрос нельзя. Слишком мало исходных данных. Нужно обязательно его уточнять, рассматривая, если не конкретные, то типичные случаи. Это мы и сделаем.

Если полностью погашена задолженность до свадьбы

Ст. 36 Семейного кодекса РФ говорит о том, что личным имуществом каждого из супругов является то, которое приобретено до брака на собственные средства.

Таким образом, если до похода в ЗАГС и куплена квартира, и полностью погашена задолженность перед банком, то никаких вопросов быть не может. Недвижимость будет принадлежать только тому супругу, который фигурировал в качестве заемщика.

Если ссуда выплачивалась совместно

А здесь уже стоит обратиться к ч. 1 ст. 34 СК РФ, в которой говорится: имущество, приобретенное во время брака, является совместной собственностью супругов. Ситуация с ипотекой, конечно, стоит немного особняком от остальных, но кое-какие выводы можно сделать:

1. Несмотря на то, что сделку купли-продажи оформил один из супругов до брака, муж и жена вместе выплачивают целевой кредит (на приобретение жилья), скорее всего, из семейных средств.
2. Очевидно, что второй супруг, который не участвовал в процессе оформления ипотеки, имеет право претендовать на некую долю в недвижимости.
3. Вероятнее всего, доли в квартире не будут равными. Их пропорции будут зависеть от ряда факторов. Во-первых, от того, какое количество средств успел внести один супруг до брака. Во-вторых, от того, какая часть кредита погашена за счет личных средств каждого их супругов. В общем, придется все хорошенько подсчитать. И, скорее всего, делать это придется в суде.

Но есть и более цивилизованный и спокойный выход из ситуации – заключить брачный договор.

Брачный договор и ипотечный заем, если муж/жена взял/а его до регистрации

Опять же, чтобы назвать все преимущества и недостатки, необходимо рассмотреть типичные случаи.

Если обязательства перед банком были исполнены

В данной ситуации, оформление брачного договора не имеет смысла. Второй супруг, в силу ст. 36 СК РФ, не сможет претендовать на квартиру, находящуюся в личной собственности плательщика ипотеки.

Пожалуй, договор имеет смысл заключать только в том случае, если, например, муж взял квартиру в ипотеку до брака, почти полностью выплатил за неё кредит, а, теперь, хочет передать недвижимость в личную собственность своей супруги, по каким-то причинам.

Статья 36 СК РФ. Имущество каждого из супругов

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.
3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата.

Если оплата производилась сообща

Теоретически, второй супруг может заявить в суде требование о разделе недвижимости, ссылаясь на то, что, фактически, квартира была приобретена в браке – платили за неё же вместе. На практике, вероятность того, что суд удовлетворит данное требование, близка к нулю.

Если в брачном договоре будет написано, что платежи по кредиту будут осуществляться за счет личных средств только мужа или только жены, то доказать обратное будет непросто. С ходу, даже сложно придумать, какие доказательства можно представить в судебном заседании, чтобы они были убедительными.

Таким образом, брачный договор для защиты от претензий супруга или супруги имеет смысл заключать только лишь в том случае, если кредит еще не до конца погашен.

Впрочем, бывают и обратные ситуации, когда муж и жена хотят взять обязанность по исполнению личного ипотечного обязательства на двоих. Тогда, наоборот, в брачном договоре нужно прописывать, что кредит платится из семейных средств, а квартира должна считаться совместным имуществом.

Как и когда можно выделить право собственности второй половине на жилье?

Брачный договор идеально подходит для того, чтобы определить доли в имуществе супругов или будущих супругов.

Он может быть заключен, согласно ст. 41 СК РФ:

• до регистрации брака;
• в период, когда брак уже оформлен, но еще не расторгнут.

Внимание, если договор оформлялся у нотариуса до похода сторон в ЗАГС, то он будет действовать только с момента официальной регистрации отношений.

В брачном договоре можно указать, какая доля ипотечной квартиры будет принадлежать каждому из супругов после того, как кредит будет полностью погашен. Либо указано, что кредит будет выплачиваться из личных средств одной из сторон.

Не рекомендуем предпринимать каких-то иных шагов по следующим причинам:

В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ, замена плательщика или присоединение к договору второго должника возможно только с согласия кредитора. Очевидно, что банк не захочет вводить в отношения созаемщика, поэтому даже не стоит обращаться с этим вопросом в финансовую организацию.

Нюансы составления соглашения между супругами

Чтобы говорить об особенностях брачного договора в данном случае, необходимо упомянуть, какое содержание этот документ имеет в принципе.

Он включает в себя:

• Информацию о сторонах.
• О документе, свидетельствующем о факте заключения брака.
• Об имуществе и обязательствах, которые планируется поделить.

Соответственно, если у мужа или жены есть цель сохранить ипотечное жилье в личной собственности, то этой стороне необходимо настоять на включении в договор следующего пункта: «Квартира (адрес, площадь и т. п.) приобретенная до брака, остается в собственности Ф.И.О. супруга.

Кредит по договору (реквизиты договора) выплачивается им лично из собственных средств, не являющихся семейными».

Если стоит задача разделить приобретенное в ипотеку жилье, то нужно формулировать условия иначе. Например: «Обязательство, возникшее в силу заключения кредитного договора (реквизиты) между Ф.И.О. супруга и Банком, стороны исполняют совместно, используя денежные средства, нажитые в браке.

Квартира (описание), приобретенная по договору купли-продажи (реквизиты) с привлечением заемных средств, переходит в долевую собственность сторон в следующих пропорциях: Ф.И.О. – 3/4 доли в праве собственности, Ф.И.О – 1/4 доля в праве собственности».

Не будет лишним в брачном договоре указать, какая сумма по кредиту еще не выплачена. К примеру, можно написать следующее: «Согласно справке № 55, выданной ПАО «Сбербанк России», сумма задолженности по кредитному договору № 12345, на момент регистрации брака между сторонами, составляла 2 млн. 500 тыс. рублей 35 копеек».

• Скачать бланк брачного договора
• Скачать образец брачного договора при ипотеке оформленной до брака

О нюансах составления брачного договора при оформлении ипотеки на одного супруга и приобретении жилья во время брака мы рассказывали здесь.

На что следует обратить внимание?

Самое неприятное, что может произойти: кредит взят до брака, выплачивался из совместных средств, а недвижимость переходит в собственность только того супруга, на которого оформлены документы. Чтобы этого не случилось, второму супругу нужно следить, за счет каких денег исполняется обязательство. Если у должника нет личных денег, то второму супругу следует ставить вопрос о выделе доли в недвижимости.

Если речь идет о выделе долей в ипотечной квартире, то нужно посмотреть, в каких пропорциях они распределены в документе.

Вообще, брачный договор нужно читать вдумчиво, желательно, несколько раз, с привлечением к участию к делу компетентного специалиста, который знает обо всех подводных камнях.

Возможно вам будет интересны и другие наши материалы о том, как оформить ипотеку на двоих без брака, а также как по закону разделить недвижимость платежи при разводе.

Подводя итог, отметим, что брачный контракт при наличии добрачной ипотеки нужно оформлять не всегда. В ряде случаев, это будет лишним. А с учетом того, что документ можно оформить только у нотариуса, это еще и выйдет накладно.

Супруга оформила ипотеку до брака — кто должен платить и чья квартира

Такое неприятное событие, как развод, может иметь серьезные проблемы. У меня случилось так, что я взяла ипотеку, а потом вышла замуж. Как бы, заемщик только я, но вот квартиру оплачивали мы вдвоем с супругом. Спустя пару лет, наш брак не выдержал бытовых проблем, и мы с мужем приняли совместное решение о расторжении союза.

Я понимала, что какие-то деньги вернуть мужу должна, поскольку он тоже оплачивал кредит за жилье. Однако, сложность в том, что он же в этой квартире и проживал. В общем, я предложила ему посчитать все самостоятельно и решить проблему без суда.

К сожалению, получилось все наоборот. В статья будет рассказано, как действовать в подобной ситуации. Отвечу на ванный вопрос – имеет ли супруг права на квартиру, купленную другим супругом еще до брака.

Какие права на имущество имеют супруги при расторжении брака?

При разводе серьезным вопросом является раздел имущества. Эта проблема становится очень неприятной, и решить ее непросто. Не всегда раздел происходит справедливо, в результате чего, супруги подают заявление в судебный орган.

Чтобы получить свою часть имущества, стоит обратиться именно в суд. Ответственные лица смогут распределить между супругами имущество по справедливости, с учетом законодательных положений.

В Семейном кодексе РФ в ст. 34 указано, что каждый супруг имеет равное право на имущество, нажитое в браке. К ценным, имущественным объектам можно отнести:

• движимое имущество (автомобиль);
• недвижимые объекты (жилье, коммерческие строения);
• денежные средства;
• прочие ценности (драгоценности, вещи, предметы искусства, даже домашние животные).

Разделу подвергается имущество, нажитое во время брачного союза. Такое положение обосновано тем, что за ценности были уплачены деньги из общего (семейного) бюджета. Значит, каждый супруг имеет отношение к имуществу, без учета размера заработка. Не играет роли, кто больше зарабатывает и вкладывает в семейный бюджет.

Как происходит раздел ипотечного имущества, купленного до брака?

Приобретенная до брака квартира – это не общее имущество супругов, но каждый из них вносил вклад в ее оплату. Это и приводит к тому, что ситуация с разделом такого жилья очень неоднозначна. С учетом существующих обстоятельств, решение может быть вынесено в трех вариантах:

1. Жена (муж), на кого оформлен ипотечный займ, будет выступать полноценным хозяином недвижимости. Это право будет подтверждено документально, и собственность не будет подвергаться разделу при разводе.
2. Если соглашение о кредите было подписано одним из супругов до брака, но супруги совместно оплачивали ипотеку, то объект будет считаться совместно нажитым имуществом и подлежать разделу пол закону. При разделе необходимо будет принести чеки и квитанции, указывающие на факт совместной оплаты.
3. Крайне редко бывает ситуация, когда собственность оплачивалась заемщиком, но они совместно с супругом проживали в квартире. Здесь можно привлечь свидетелей и предъявить другие документы, указывающие на то, что второй супруг не имеет никакого отношения к ипотечному жилью.

Самым проблемным является последний случай. Вероятность выиграть такое дело непросто. Заемщику важно обосновать свое положение при помощи документов и доказать в суде, что второй супруг никакого права на квартиру не имеет.

Если судья не сочтет доказательства весомыми, то жилье придется делить на две части, без учета того, на кого оформлен ипотечный кредит.

Нюансы, которые играют существенную роль в вопросе раздела ипотечного жилья

Необходимо отметить, что, как бы, не обстояло дело с кредитной квартирой, первоначальный взнос и задолженность, выплаченная до заключения брачных отношений, переходит исключительно владельцу квартиры. Этот факт легко доказывается в судебном порядке. Второй супруг не сможет претендовать на имущество.

Чтобы не делить жилище, можно предложить второму супругу решить проблему полюбовно. Такой вариант, как выплата компенсации, без судебного вмешательства, устроит многих. Проблема в том, что не всегда люди могут договориться о размере возмещения.

Если квартира была приобретена в новостройке, то стоимость первичного жилища может быть значительно ниже, квартиры на вторичном рынке. В такой ситуации, для второго супруга сумма компенсации может быть значительно меньше. Есть еще один момент. Дело в том, что в этом жилье не пригодное для проживания, поскольку еще строиться.

В этой связи супруги не могут в нем проживать и нести совместные расходы. Кроме того, оформить право собственности можно только после завершения стадии строительства. На возведение здания может пройти несколько лет, а значит, и имущество будет расцениваться как общее.

Иными словами, покупка жилья в новостройке до брака, не дает никаких льгот заемщику, за исключением сниженной цены на квартиру.

Право собственности на квартиру, взятую в ипотеку до брака: важные юридические нюансы непростого вопроса

По статистике в России больше половины всех заключенных браков заканчиваются разводом. У некоторых пар в такой ситуации возникают вопросы, связанные с разделом имущества. Осложняются такие процессы, когда у бывших супругов есть собственность, приобретенная в ипотеку.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Права на недвижимость, которую взяли в ипотеку до брака?

Статья 34 Семейного кодекса устанавливает, что разделу подлежит все совместно нажитое имущество за период действия официально зарегистрированного союза в равных долях, независимо от суммы заработка каждого из супругов. А как быть с недвижимостью, которая была приобретена партнером за счет ипотечных средств до регистрации отношений?

Заем был взят и погашен до оформления брачных отношений

Квартира, приобретенная в ипотеку и выплаченная самостоятельно одним из супругов до брака, не является совместно нажитым имуществом, а значит, разделу не подлежит. Собственник является единоличным владельцем данной недвижимости.

Однако в случае роста ценности жилья во время брака за счет сумм, вложенных партнером, который не является собственником (например, на капитальный ремонт, реконструкцию), он может заявить о своих правах на долю. Для этого потребуется предъявить суду документы, подтверждающие факт вложения денежных средств.

Выплачивался после свадьбы обоими супругами

Супруг имеет право претендовать на долю в ипотечной квартире, когда ипотека оформлена до брака, но выплачивается обоими партнерами. Если жена находилась в декрете, потом в отпуске по уходу за детьми и в выплатах финансово не участвовала, она все равно может заявить о своих правах на компенсацию части платежей по ипотечному кредиту при разводе.

Возможны следующие варианты раздела недвижимости, приобретенной до брака с использованием ипотеки:

1. Квартира делится в равных долях, так как супруги выплачивали долг банку напополам.
2. Одному из супругов возмещаются денежные средства, потраченные им на платежи по ипотеке, по соглашению сторон или по решению суда, а второй супруг остается единственным собственником и должником по оставшейся сумме ипотечного кредита.
3. Жилье делится на доли пропорционально внесенным суммам, а остаток по ипотеке переоформляется отдельно на каждого из супругов. Такой вариант возможен только с разрешения банка и если квартира не однокомнатная.
4. Бывшие муж и жена вместе продолжают погашать долг по кредиту в течение всего срока его действия и получают доли в квартире уже после снятия обременения.
5. Недвижимость продается (с разрешения банка), а оставшаяся часть денег (после выплаты ипотечного займа) делится между супругами.

Если один из партнеров выплачивал ипотеку на квартиру, приобретенную до брака самостоятельно, он может отстоять свои права на единоличное владение данной собственностью в суде. Для этого потребуется привести судье весомые, документально подтвержденные аргументы. Например:

• второй супруг признан наркозависимым;
• не работал без уважительной причины;
• не участвовал в воспитании детей.

Внимание! Если квартира приобреталась до брака на этапе строительства, а свидетельство о собственности выдано партнеру уже после регистрации союза в ЗАГСе, недвижимость считается совместно нажитым имуществом.

Особенности при наличии брачного договора

Брачный договор – письменно оформленное соглашение между супругами о правах и обязанностях в отношении имущества и кредитов в случае расторжения брака. Он подлежит нотариальному заверению и может быть заключен в любой момент семейной жизни либо до регистрации брака.

Такое соглашение регулирует вопросы исключительно материального аспекта. В него можно вносить дополнения, если возникла такая необходимость. Брачный контракт расторгается по соглашению сторон или в одностороннем порядке по суду.

Если кредит погашен раньше свадьбы

Брачный контракт станет дополнительной защитой собственника-заемщика от притязаний другой стороны на недвижимость, в выплате которой она не участвовала. Еще одно преимущество подобного соглашение – возможность избежать судебных разбирательств в случае развода.

Недостатки брачного контракта:

• Требует дополнительных материальных затрат на оформление.
• Может вызвать недопонимание между партнерами. В России практика заключения соглашений между супругами не получила широкого распространения. Если собственник недвижимости инициирует заключение брачного контракта, то партнер может обвинить его в недоверии, нелюбви.

Если выплачивался мужем и женой

Преимущества брачного договора при совместной выплате ипотеки, взятой одним из супругов до брака, заключаются в следующем:

• Регулирует спорные моменты, связанные с выплатой ипотеки. В соглашении учитываются интересы обоих партнеров в зависимости от их финансового участия при погашении ипотеки и устанавливается размер доли каждого пропорционально денежным вложениям.
• Упрощает процесс раздела имущества при разводе.
• Защищает собственника недвижимости от корыстных намерений и мошенничества со стороны второй половины.

Недостатки брачного соглашения для обеих сторон связаны с необходимостью отслеживать изменения в семейном законодательстве и корректировать договор в соответствии с ними. В противном случае он потеряет свою силу. К тому же могут измениться и финансовые возможности супругов.

Несоблюдение условий контракта при разводе накладывает соответствующую ответственность.

Как и когда можно оформить право собственности на недвижимость?

Квартира, которая куплена в ипотеку, находится в залоге у банка до момента ее погашения. Любые регистрационные действия производятся только с согласия кредитной организации.

Выделение доли супругу в квартире с обременением – сложная процедура, банк может не дать разрешения. В таком случае выделить право собственности партнеру на недвижимость, взятую в ипотеку до брака, можно следующим образом:

1. Оформить брачный договор и в нем указать обязательство выделения доли в квартире второй половине после выплаты ипотечного кредита. Данный документ можно заключить в любое время, пока супруги находятся в законном браке.
2. После погашения ипотеки оформить дарственную на часть квартиры. Собственник имеет право распоряжаться имуществом на свое усмотрение после снятия обременения.

В случае спора право собственности на долю в квартире можно установить через суд.

Нюансы составления контракта

При составлении брачного договора, когда у будущего супруга есть ипотека, необходимо указать условия погашения ипотечного кредита в браке, а также права каждой стороны на данное имущество.

Какие пункты и условия содержит?

Условия брачного договора будут зависеть от достигнутых договоренностей между сторонами.

Если заемщик вносит платежи по ипотеке из личных средств, а второй супруг не претендует на право собственности на эту недвижимость в случае развода, контракт будет содержать пункты:

• О системе раздельной собственности: указывается кому принадлежит квартира, ее точный адрес.
• Стоимость квартиры и порядок выплаты: размер первоначального взноса и ежемесячных платежей, источники денежных средств на выплату.
• Подтверждение, что у второй стороны отсутствуют претензии имущественного характера.
• Стоимость ипотечной недвижимости не может расти из-за каких-либо обстоятельств, и партнер не будет претендовать на денежное возмещение, связанное с данной квартирой.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

При выплате супругами ипотеки, взятой одним из них до брака, совместно, брачный договор будет содержать условия:

• сведения о квартире: стоимость, размер первоначального взноса;
• обязанности партнеров при погашении ипотеки: какую сумму от общего размера платежа вносит каждый из них;
• размер доли в квартире каждого из супругов;
• за чей счет производится ремонт;
• ответственность сторон сделки за неисполнение обязанности по выплате ипотеки;
• порядок раздела имущества при расторжении брака;
• срок действия: бессрочный или на период выплаты ипотеки.

Какие пункты требуют особого внимания?

Брачный договор заключается по обоюдному согласию супругов, никто не вправе настаивать на его подписании, особенно если в нем содержатся условия, ограничивающие имущественные права одного из партнеров.

Конкретный контракт составляется с определенной целью. Зная ее, супругам важно внимательно изучить предмет договора, свои права и обязанности в отношении имущества, а также оценить, насколько условия соглашения соответствуют взаимным договоренностям.

Во избежание неточных формулировок или условий, несоответствующих закону, стоит обратиться к грамотному юристу для составления договора между супругами.

В брачный контракт нельзя вносить условия, ограничивающие право- и дееспособность партнера или ставящие вторую половину в неблагоприятные условия.

Выплата ипотеки связана большими финансовыми затратами, поэтому каждый заемщик желает защитить свое имущество, которое досталось с таким трудом. Брачный договор позволит учесть имущественные интересы обоих супругов и избежать утомительных судебных разбирательств в случае расставания.

Покупка квартиры до регистрации брака

Что учесть будущим супругам при приобретении недвижимости до свадьбы, чтобы избежать возможных проблем с разделом имущества?

«Мы с будущим мужем планируем приобрести квартиру до брака. Ипотека будет оформлена на него. Я выступаю в качестве созаемщика и вношу половину первоначального взноса.

Деньги я просто переведу со своей карты на его счет, а он уже внесет всю сумму. Скорее всего, в будущем мы используем средства маткапитала для погашения ипотеки. Скажите, я все равно никакого отношения к квартире иметь не буду?» – с этим вопросом читательница обратилась в редакцию «АГ».

Давайте разберемся, как будущим супругам купить квартиру до брака, чтобы потом не возникло проблем.

Что учесть при заключении договора о покупке квартиры до брака?

Российские суды нередко рассматривают гражданский договор одновременно как соглашение между супругами об определении режима собственности. Например, если они оба фигурируют в качестве покупателей, приобретающих равные доли в квартире, то, скорее всего, суд посчитает, что именно этим договором о приобретении жилья супруги установили, что каждому из них в его личную собственность переходит соответствующая доля в квартире. Например, такая позиция была применена в решении Нагатинского суда г.

Москвы по делу № 02-0395/2016 (02-12309/2015).

Также нужно иметь в виду: закон не содержит правила о том, что имущество, нажитое гражданами в незарегистрированном браке, безусловно становится их общей долевой собственностью. Для этого требуется их совместное ясно выраженное волеизъявление с согласованием размера долей в общей собственности (Апелляционное определение Верховного суда Республики Коми от 29 января 2015 г. по делу № 33-367/2015).

Это значит, что при заключении договора о приобретении квартиры нужно определить долю каждого из будущих супругов. Если один из них вносит большую сумму в качестве первоначального взноса, логичнее определить его долю в большем размере. При этом если не указать размеры долей, то по умолчанию они будут равнозначными – у каждого по 1/2.

В случае если покупатели так и не решат вступить в законный брак, то правовой режим имущества будет определяться по правилам главы 16 Гражданского кодекса РФ: у каждого владельца доли будет преимущественное право на приобретение доли другого владельца. Если же они будут спорить о цене выкупа, то можно будет обратиться в суд и провести судебную экспертизу по оценке рыночной стоимости доли. Вот только процедура эта затратная, дешевле будет решить вопрос миром.

А если квартира будет куплена в ипотеку?

Ипотека – это кредит под залог недвижимости. Если будущие супруги собираются взять кредит под залог приобретаемой квартиры, то общие условия будут те же, что и при покупке в общедолевую собственность, но с особенностями – квартира остается в залоге у банка до полной выплаты кредита.

В кредитном договоре покупателям лучше выступить в качестве основного заемщика и созаемщика. Нелишним будет закрепить в договоре в отношении каждого заемщика сумму обязательного ежемесячного платежа пропорционально размеру доли каждого – в случае разрыва отношений в будущем будет проще определить действительную стоимость каждой доли.

Будущие супруги могут выступить солидарными заемщиками. Оплачивать ежемесячные взносы будут обязаны оба солидарно. Главное, чтобы сумма ежемесячного платежа вносилась полностью, и неважно кем.

Финансовые обязательства сохраняются за супругами в равных долях независимо от того, кто является заемщиком и собственником квартиры. Поделить их можно несколькими способами

Рассмотрим пример: заемщики вступили в брак, но спустя время их отношения прекратились, а ипотеку платить надо. Обычно ее выплачивает тот, кто указан основным заемщиком или кто остается проживать в квартире. При разделе имущества в связи с расторжением брака один из супругов вправе потребовать от другого половину платежей по кредитному договору, произведенных им после прекращения семейных отношений (Апелляционное определение Верховного cуда Республики Башкортостан от 20 февраля 2014 г.

по делу № 33-2011/2014).

Если квартира приобретена с использованием заемных средств и на момент раздела имущества кредит не выплачен, может потребоваться разделение долговых обязательств перед банком по погашению этого кредита. При этом супруги не вправе своим соглашением изменить порядок его выплаты. Для этого им потребуется согласие банка-кредитора (п.

1 ст. 450 ГК РФ; Апелляционное определение Московского городского суда от 14 мая 2015 г. по делу № 33-16190/2015).

После согласования с банком порядка погашения кредита и заключения соглашения о разделе имущества нужно зарегистрировать в территориальном органе Росреестра права на определенные в соглашении доли. Кроме того, если квартира находится в залоге, может потребоваться внесение изменений в закладную (п. 2 ч.

2 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Что нужно знать о приобретении квартиры с использованием маткапитала?

Если брак зарегистрирован, то использование материнского капитала на улучшение жилищных условий дает мужчине право на долю в недвижимом имуществе. Средствами маткапитала можно также погасить ипотеку, оформленную на имя супруга, даже если она была взята до брака. Сожительство такой возможности не дает, как и не обязывает женщину, который выдан сертификат, выделять партнеру долю в имуществе (подробнее о преимуществах и последствиях, о которых нужно подумать как до свадьбы, так и после, – читайте в статье «Зачем нужен брак?»).

Жилье, приобретаемое супругами с привлечением средств материнского капитала, оформляется в общую долевую собственность всех членов семьи, включая детей. При разводе супруги могут претендовать только на свою долю, даже если она еще не выделена. Так, если квартира, приобретенная с использованием средств маткапитала, не была оформлена в общую собственность родителей и несовершеннолетних детей, то при разрешении спора о разделе общего имущества супругов суд должен будет поставить этот вопрос на обсуждение сторон и определить доли детей в праве собственности на жилое помещение (Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утв.

Президиумом Верховного Суда РФ 22 июня 2016 г.).

Что будет с квартирой, если один из будущих молодоженов погибнет?

Если один из будущих супругов погибнет после приобретения квартиры в общую долевую собственность, то доля погибшего войдет в его наследственную массу и второй будущий супруг претендовать на нее не сможет (если же брак зарегистрирован, супруг становится наследником первой очереди).

В случае заключения брачного договора – а сделать это можно в любое время – нужно учитывать, что он вступает в силу со дня регистрации брака.

Если квартира куплена до свадьбы, что изменится после регистрации брака?

Если квартира приобретена до свадьбы и оформлена в общедолевую собственность, то после заключения брака ничего не изменится, так как недвижимость будет личным имуществом каждого из супругов, нажитым ими до брака.

Брачный договор или соглашение о разделе общего имущества помогут минимизировать риски имущественных потерь до возбуждения дела о банкротстве. Если же они не были заключены, супругу, не являющемуся должником, сохранить свою долю поможет обращение в суд с требованием о разделе совместно нажитого имущества

А вот ипотека будет выплачиваться в условиях действия режима совместно нажитого имущества супругов, ведь деньги, которые они зарабатывают и тратят на погашение долга, уже общие.

Напомним: к общему имуществу супругов относятся доходы каждого из них от трудовой, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия и иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья или иного повреждения здоровья, и др.). Общим имуществом являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из них оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (п. 2 ст.

34 Семейного кодекса РФ).

В случае развода и раздела имущества к той его части, которая куплена до брака, будут применяться долевое соотношение и правила главы 16 Гражданского кодекса РФ, посвященные общедолевой собственности. А к той части квартиры, которая была оплачена после заключения брака, будут применяться нормы Семейного кодекса РФ, устанавливающие презумпцию равнозначности имущества супругов, – иначе будет складываться ситуация, только если они заключат брачный договор или если у них появятся дети и супруга будет настаивать на отступлении от принципа 50/50 и увеличении ее доли в делимом имуществе супругов.

Может, не торопиться и купить недвижимость уже в браке?

Принимая решение, покупать квартиру до или после свадьбы, будущие супруги должны помнить, что брачный договор можно оформить как до, так и после регистрации брака. Также в любое время можно заключить договор купли-продажи квартиры с распределением долей в праве на нее пропорционально размеру вложения каждого покупателя. Главное в таких ситуациях – прозрачность финансовых отношений будущих супругов и отражение их в договоре.

Можно рассмотреть еще один вариант: родители дарят деньги на приобретение квартиры. Имущество, полученное в дар, не является общим имуществом супругов и не подлежит разделу (подробнее об этом в публикациях «Как делятся “наследственные” метры при разводе?» и «Кому после развода достанется купленная на деньги родителей квартира?»).

Как делится квартира при разводе, если ипотека взята до заключения брака?

Молодые семьи нередко покупают квартиру в ипотеку, но многие стараются сделать это до регистрации брака. Некоторые пары рушатся, поэтому сегодня статистика разводов неутешительна. Очень многих интересует вопрос о том, как быть с оформленной ипотекой до брака при разводе. Узнаем, что об этом говорят законы РФ и судебная практика.

В каких случаях муж/жена может претендовать на собственность, приобретенную до заключения брака?

Ремонт в квартире

Единственным случаем, предусмотренным законом, когда муж/жена единоличного собственника вправе добиться денежной компенсации или выдела части имущества, является сделанный за общие деньги ремонт. Вероятность добиться признания права на часть в жилом помещении высока.

Для этого потребуется серьезно подойти к составлению искового заявления и сбору документов. Супругу придется предъявить доказательство того, что его денежные средства были вложены в ремонт или реконструкцию недвижимости.

Для этого необходимо сохранять все чеки и квитанции о покупке материалов для ремонта, техники, сантехники и др. Что по итогу получит супруг, должен определить суд. В основном речь не идет о разделе собственности на равные части, а решается вопрос о выплате денежной компенсации.

Вероятны случаи, когда суд в разделе имущества отказывает. Происходит так потому, что не каждый ремонт может служить основанием для раздела имущества, принадлежащего одному из супругов, поскольку существенно цену жилья не изменил. Установленной законом суммы, при которой ремонт будет считаться существенным, нет.

Поэтому решение будет выноситься по усмотрению суда. Ситуация может усложняться тем, что не всегда сохраняются все чеки, подтверждающие вклад денег. В этом случае для оценки ремонтных работ можно пригласить эксперта или свидетелей.

Когда в принадлежащей одному из супругов квартире был проведен ремонт из общего бюджета или денежной суммы другого супруга, при этом цена квартиры существенно возросла, то он вправе обратиться с иском в суд о признании квартиры совместной и ее разделе.

Покупка жилья в процессе строительства

Ситуация, когда суд может принять решение в пользу второго супруга, — оформление ипотеки на объект долевого строительства.

Получается, что жилье покупалось на стадии строительства до регистрации брака, но было сдано после вступления граждан в брачные отношения. Это значит, что права на собственность были зарегистрированы уже в браке.

Вероятность того, что суд будет на стороне второго супруга, очень высока.

Как правильно оформить раздел ипотечной квартиры, купленной до свадьбы, если супруги являлись созаемщиками?

Ст. 36 СК РФ говорит о том, что приобретенная недвижимость до брака в кредит одним из супругов является его собственностью.

После регистрации брака в банк можно подать заявление для оформления супруга в качестве созаемщика по кредиту. В этом случае разделу при разводе будет подлежать только часть собственности, совместно оплаченная.

Если супруги решили оформить развод, то есть несколько вариантов раздела обязательств по ипотеке:

• кредит признается долгом супруга, который изначально его оформил. Сумму денег, ранее внесенную вторым супругом, он выплачивает по согласию сторон или в судебном порядке;
• недвижимость может делиться пополам, при этом кредит переоформляется отдельно на каждого супруга;
• после развода супруги продолжают гасить совместно кредит, после чего каждый получает свою часть;
• требование о погашении долга досрочно, если размер доходов после развода станет меньше.

Гражданский брак

Ст. 33 СК РФ не распространяется на лиц, которые живут в незарегистрированном браке. Купленное совместное имущество в случае разбега делиться пополам не будет.

Касаемо имущества, приобретенного в ипотеку, в этом случае банк заключает договор кредитования с индивидуальной ответственностью или солидарной. Квартира будет оформлена на основного заемщика и в случае прекращения гражданского брака второму супругу придется обращаться в суд.

Ему необходимо доказать сам факт отношений и то, что выплаты по кредиту совершались из общих средств.

Брачный контракт

Оптимальным решением всех возможных проблем может стать соглашение между супругами.

В договоре, заключенном до брака, обязательно будут оговорены перед оформлением ипотеки возможные варианты раздела имущества.

• размер принадлежащей каждому из супругов доли;
• компенсация долга иной собственностью;
• распределение суммы кредита между супругами;
• компенсация при отказе от доли имущества.

Это быстро и бесплатно!

Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

Что будет, если не выплачивать кредит: последствия уклонения от долговых обязательств

Что произойдет, если не выплачивать кредит – определяется законом, а также условиями договора.

Исходя из закона и условий договора, банк вправе:

• начислить неустойку (в договоре должен быть прописан порядок начислений и их размер);
• заемщику предлагается программа реструктуризации или рефинансирования кредита;
• взыскать недвижимость, выступающую в качестве обеспечения кредита (участок земли, квартира и т.д.);
• банк может обратиться в суд с иском о взыскании долга;
• привлечь к ответственности созаемщиков;
• предоставить решить данную проблему коллекторам;
• продать долг третьим лицам или иному банку.

Столь кардинальные меры банком применяются не сразу, сначала необходимо определить причину просрочек.

Начать процесс взыскания банки могут лишь тогда, когда становится понятно, что заемщик не желает или не в состоянии совершать выплаты.