Ипотека на долю в квартире

Долю в квартире тоже можно приобрести в ипотеку. Какие есть особенности и ограничения у таких сделок?

Что такое доля в собственности на квартиру?

Квартира может находиться не только в индивидуальной собственности, но и в общей долевой. В этом случае жилье принадлежит уже не одному владельцу, а двум или более.

Классический пример общей долевой собственности – квартира, приобретенная супругами в ипотеку. В этом случае каждый из них получает ½ в праве собственности на жилье.

В каких случаях возникает долевая собственность?

Долевая собственность возможна только на вторичном рынке. Квартира может быть разделена на части в процессе распределения наследства, разделения имущества после развода, в ходе приватизации или по другим причинам.

Как банки относятся к такому виду ипотеки?

Довольно часто банки отказывают в получении ипотеки на долю в квартире.

Такой объект недвижимости обладает низкой ликвидностью. Даже если банк выставит долю на аукцион, покупатель найдется довольно нескоро или не найдется вовсе, поэтому для банка такой актив не выгоден.

В таких случаях банки чаще всего предлагают один из следующих вариантов:

Выдача ипотеки под залог уже имеющейся недвижимости (например, другой квартиры);

Выдача ипотеки под залог всей квартиры, в которой приобретается доля. Для этого необходимо получать согласия на передачу недвижимости в ипотеку от всех собственников.

Что нужно знать перед покупкой?

До покупки доли в квартире необходимо убедиться, что продавец соблюдает преимущественное право других собственников на выкуп доли в квартире. Продавать долю можно только после получения их отказа.

Отказ соседей от приобретения доли может быть зафиксирован одним из способов:

Оповещение собственников в письменном виде. Если все собственники извещены и в течение 30 дней с момента уведомления не изъявили желание приобрести долю, можно переходить к заключению сделки. Уведомление можно направить как с помощью почты, так и через нотариуса;

Оформление отказа собственников от покупки доли в нотариальном виде.

Как оформить ипотеку на долю в квартире?

Для того, чтобы оформить ипотеку на долю в квартире, необходимо совершить следующие действия:

Шаг 1. Получить предварительное одобрение кредита в банке

Для рассмотрения заявки, как правило, нужны паспорт, справки с места работы, СНИЛС, сведения о семейном положение и иные документы, подтверждающие платежеспособность клиента;

Шаг 2. Собрать документы на объект недвижимости

Для оформления ипотечного кредита, как правило, необходимы следующие документы:

отчет об оценке;

документы, подтверждающие отказ остальных собственников от преимущественного права;

Шаг 3. Определить, какая недвижимость будет передана в залог

Шаг 4. Оформление договора купли-продажи доли

Купля-продажа доли в квартире должна быть оформлена у нотариуса. После оформления нотариус передает документы на регистрацию в Росреестр;

Шаг 5. Получение ипотечного кредита

После предоставления выписки из ЕГРН и других необходимых документов в банк можно оформить ипотечный договор;

Шаг 6. Завершить расчеты по сделке

Покупатель оформляет перевод средств на счет продавца.

Какая информация должна быть в отчете об оценке?

Отчет об оценке – один из документов, который требуется при оформлении ипотеки. Оценка квартиры проводится профессиональным оценщиком. Если приобретается доля в квартире, необходимо оценить рыночную стоимость всего объекта недвижимости и отдельно каждой доли.

Как оформить страхование на долю или комнату?

При получении ипотеки необходимо оформлять страхование на объект недвижимости, переданный в залог.

В случае покупки доли, в залог передается квартира в целом, поэтому и страхование должно быть оформлено на всю квартиру.

Если в залог передается другая недвижимость, то и страхование оформляется на нее.

Когда банки могут отказать в выдаче ипотеки?

Довольно часто банки отказывают в выдаче ипотеки на долю в квартире. Причины могут быть следующие:

Оформление ипотеки на долю в квартире: требования банков, список необходимых документов

Долей в квартире называется определенный размер данной недвижимости в процентном соотношении. Иногда происходит деление по комнатам. Доли в квартирах считаются сложными объектами недвижимости, но даже их банки готовы рассматривать в качестве залогового имущества под ипотеку.

Долевая ипотека

В этом случае подразумевается покупка квартиры на двух владельцев, им будет принадлежать по половине квартиры. Такие сделки имеют множество правовых норм, поэтому банки идут на них редко. Это влечет за собой повышенные процентные ставки, сокращение сроков кредитования и прочие требования.

К тому же, не каждый банк согласится работать по таким программам.

Перед тем как две стороны смогут купить в ипотеку недвижимость, им предлагается два варианта. Первый — это заключение официального брака. Второй — составление двухстороннего договора, который будет содержать в себе все условия, касающиеся раздела долей при наступлении форс-мажорных обстоятельств.

Если клиенты соглашаются с одним из предложенных вариантов, процесс оформления ипотеки на каждую долю упростится.

Если у одного из собственников возникнет желание расторгнуть договор, он должен будет решать этот вопрос с банком, выдавшим ипотечный кредит.

Требования банков

Чтобы обезопасить себя, банки могут предъявлять несколько завышенные требования как к заемщикам, так и к приобретаемому объекту:

• Стандартные возрастные рамки заемщика — от 21 года до 65 лет на момент полной выплаты долга.
• Наличие официального трудоустройства и получение стабильного достаточного дохода, который можно подтвердить документально (справкой по форме 2-НДФЛ).
• Наличие положительной кредитной истории. Банки обязательно проверят ее при запросе в Бюро кредитных историй. Если клиент ранее имел просроченные задолженности и споры с банками, то в ипотеке откажут.
• Первоначальный взнос обязателен. Он зависит от требований выбранного банка, но обычно это 10-20% от общей стоимости объекта недвижимости.
• Наличие гражданства РФ. Также клиент может являться официальным резидентов РФ.
• Наличие регистрации в регионе приобретения объекта недвижимости и оформления ипотеки. Причем постоянная регистрация увеличивает шансы на одобрение ипотеки.
• Наличие согласия от всех собственников квартиры или дома на проведение сделки купли-продажи.
• Объект недвижимости должен принадлежать к жилому фонду.
• К сделке не допускаются квартиры и доли в них, если строение является ветхим, аварийным, стоящим в очереди на капитальный ремонт.
• Понятие «доля» включает в себя и жилое помещение, и места общего пользования.
• Среди условий банка будет наличие отопления, освещения, водоснабжения и канализации в приобретаемом помещении. Должны быть соблюдения все требования СанПин.
• Не допускается наличие залогов и обременений, наложенных ранее.
• Каждый отдельный банк имеет право выдвигать собственные условия к метражу и стоимости долей, эти параметры будут влиять на окончательные условия ипотеки.

Необходимые документы

Перед тем как посетить банк, желательно собрать все необходимые документы. Это позволит сократить время оформления ипотеки. Таким образом, клиенту нужно принести:

• Паспорт гражданина РФ (или другого государства, если банку не принципиально именно гражданство России).
• Заверенная копия трудовой книжки (это является подтверждением официального трудоустройства).
• Оригинал и копия свидетельства о регистрации ИП.
• Справка о доходах 2-НДФЛ.
• Заявление-анкета, пишется прямо на месте.

Если клиент имеет намерение предоставить в залог имеющееся имущество, он должен предоставить дополнительные документы:

• Документ о праве собственности на данное имущество, в противном случае оно не сможет выступить в качестве залога.
• Договор, согласно которому переходит право собственности к нынешнему владельцу.
• Свидетельство государственной регистрации права собственности.
• Технические документы на объект недвижимости, передаваемой в залог. Банки требуют их для подтверждения надлежащего состояния залогового имущества.

Условия Сбербанка

В данном банке отсутствуют какие-либо специальные предложения для приобретения квартир в долевую собственность или для выкупа долей в квартирах. Здесь вполне реально купить долю в квартире на общих условиях ипотечного кредитования.

Сумма кредитования стартует от 300 000 рублей, максимум Сбербанк покрывает 85% от стоимости доли. То есть остальные 15% должен составить первоначальный взнос из личных средств клиента, можно вносить и больше. Срок кредитования — до 30 лет.

Также Сбербанк готов предложить лояльную процентную ставку 10,2-11% годовых. Конечно, есть немало факторов, которые препятствуют получению минимальной ставки. Сбербанк активно сотрудничает с пенсионерами и лицами, имеющими доходы без подтверждающих документов.

В качестве залога может выступить как приобретаемая доля в квартире, так и уже имеющаяся недвижимость.

Как показывает практика, получить ипотеку на долю квартиры в Сбербанке непросто. Если ранее гражданин не владел ни одной долей в данной квартире, то это практически в 100% отказ. Это связано с низкой ликвидностью таких объектов.

Важно! Если клиент готов предложить в качестве залога другую недвижимость, тогда заявка на покупку доли в квартире будет одобрена.

Для оформления доли в ипотеку Сбербанк предлагает такой алгоритм:

1. Подача заявки в режиме онлайн, в офисе банка или на сервисе ДомКлик.
2. Ожидание предварительного ответа.
3. Предоставление документации, акта оценки (экспертиза оплачивается клиентом) на выбранный объект в Сбербанк на рассмотрение и ожидание окончательного утверждения ипотечного кредита.
4. Совершение сделки купли-продажи, заключение договора.
5. Подписание ипотечного договора параллельно с внесением стартового взноса и оформлением страхового полиса.
6. Регистрация имущества и права собственности в Росреестре, оформление залога.

Условия Газпромбанка

В этом банке предлагается программа кредитования, в рамках которой можно выкупить долю в квартире. Но есть также одно важное условие: клиент имеет право выкупить только последнюю недостающую долю из всех имеющихся, когда всеми остальными он уже владеет. Никакие другие варианты Газпромбанк не рассматривает.

Процентная ставка обычная — от 11%, первый взнос — от 15%, срок — до 30 лет. Есть возможность использовать средства материнского капитала в качестве стартового взноса. Даже внесение семейного капитала не освобождает от необходимости внесения собственных средств, но в этом случае можно внести всего 5%.

Сумма кредитования — от 500 000 рублей до 45 000 000 рублей.

Условия Тинькофф банка

Тинькофф банк позволяет своим клиентам выкупать любую долю в квартире, но условия здесь достаточно жесткие. Процентная ставка стартует от 13,35%, а размер первого взноса должен быть не менее 25% от общей стоимости.

Все, кто немного знакомы с принципами работы Тинькофф банка, понимают, что сам банк не будет выдавать ипотеку. Он просто выступит в качестве посредника между клиентом и одним из своих банков-партнеров.

Оформление ипотеки в банке Открытие

Условия банка Открытие не отличаются от условий Сбербанка. Клиент получает возможность выкупить только последнюю долю. Ставка предлагается от 12%, при наличии справки о доходах по форме 2-НДФЛ можно вносить 20% первоначальный взнос.

Если справки нет, стартовый взнос должен составить не менее 30%. Клиенты отмечают, что банк строго отбирает заемщиков для кредитования на выкуп долей в квартирах.