Квартира в залоге у банка

Большинство квартир, которые продаются на вторичном рынке, имеют богатую историю. Их продавали, дарили, передавали по наследству и отдавали в залог. Наличие залога на квартире накладывает на нее обременение и осложняет покупку. Расскажем, как безопасно купить залоговую квартиру.

Что такое залог

Залог — это самый распространенный тип обременения на рынке недвижимости. Наличие обременения на квартире означает, что собственник не может распоряжаться ею единолично: присутствует третья сторона, разрешение которой нужно получить на любую сделку.

Самый частый вид залога — ипотека. Каждая вторая квартира на рынке России куплена под ипотечное кредитование, т.е. для ее покупки использованы деньги банка, которые нужно вернуть за оговоренный в договоре период.

Если квартира в ипотеке, ее нельзя продать без разрешения банка. В Росреестре увидят наличие залога и откажут в регистрации сделки. Чтобы сделка состоялась, продавец сначала должен погасить долг. После этого банк сообщит в Росреестр о погашении ипотеки, и обременение снимут.

Узнать о наличии залога можно в выписке из ЕГРН. В ней указаны все обременения, наложенные на недвижимость, и основания их возникновения.

Как купить квартиру в ипотеке

Есть мнение, что покупка залоговой квартиры очень выгодна: можно получить трехкомнатную квартиру в центре города по цене двушки на окраине. Но это совсем не так — даже находясь в залоге, квартира не теряет свою первоначальную ценность.

Покупка ипотечной квартиры все же позволит сэкономить до 20% от рыночной стоимости. Эту скидку можно назвать компенсацией за сложность оформления документов и возможные риски покупателя. Кроме того, залоговые квартиры часто продают срочно, например, если у собственника нет возможности выплачивать кредит, а задолженности продолжают копиться.

Еще один плюс ипотечной квартиры — минимальные юридические риски. Банк-залогодержатель тщательно проверяет историю квартиры, поэтому она с высокой вероятностью окажется чиста.

Способ 1. Покупка по предварительному договору купли-продажи

Этот вариант предполагает, что покупатель погашает кредит в счет оплаты покупки. Чтобы сделка была безопасной, стороны заключают предварительный договор купли-продажи, в котором оговариваются все нюансы. Сумма, вносимая в счет погашения ипотеки, оформляется как аванс.

При этом, если продавец откажется от передачи квартиры, покупатель может обратиться в суд и там отстаивать свои права.

Иметь дело с банком удобно, особенно если покупатель сам хочет получить кредит на квартиру. Во-первых, организовать сделку будет проще, а во-вторых, банк может предложить выгодные условия для покупки этого жилья в ипотеку.

После погашения долга банк передает продавцу закладную на квартиру. С этим документом нужно обратиться в регистрационную палату и снять обременение. После этого покупатель передает продавцу оставшуюся сумму и по договору становится новым собственником квартиры.

Проблема: Недостаток этого способа состоит в том, что продавец может снять обременение с квартиры за счет денег покупателя, а потом просто отказаться проводить сделку. Тогда покупателю придется идти в суд, и сделка очень затянется. Деньги наверняка вернут, но есть шанс остаться без желанной квартиры.

Способ 2. Покупатель оформляет ипотеку на себя и далее платит ее самостоятельно

Покупатель вносит залог на депозитные ячейки. В одну ячейку помещают деньги, предназначенные банку — остаток долга продавца, а в другую — остаток суммы за квартиру для продавца.

После этого в Росреестр для регистрации отправляют договор купли-продажи и заявление банка о снятии залога с квартиры. В заключение банк получает деньги, которые покрывают долг продавца, продавец получает деньги от продажи квартиры, а покупатель по договору приобретает квартиру в собственность.

Проблема: Росреестру нужно около 5 дней на снятие обременения и 10 дней на перерегистрацию собственности. В этот период продавец может отказаться от сделки. В таком случае банк не сможет получить деньги, а покупатель квартиру. Вопрос решается через суд, но приводит к задержкам.

Способ 3. Покупка квартиры через смену залогодателя

Это довольно простой способ. Если квартира в залоге у банка, а покупатель хочет получить ипотеку на себя там же, то залог просто переоформят на него.

Покупатель вносит на счет деньги, которые продавец в свое время перевел в банк — учитывается только первоначальный взнос без процентов. Если у продавца были просрочки, то штрафы и пени придется гасить новому владельцу, поэтому перед покупкой получше узнайте состояние кредита и выясните сумму долгов. В другую ячейку помещается сумма, которая положена продавцу по договору купли-продажи.

После этого происходит переоформление залога и долговых обязательств на покупателя. В результате оформления сделки банк получает часть суммы долга, продавец — доступ к оплате за квартиру, а покупатель — право собственности на квартиру, которая все еще находится в залоге у банка.

Проблема: Некоторые банки ограничивают покупку недвижимости только тем городом, в котором оформлена ипотека. Межрегиональные сделки на недвижимость с обременением пока не проводят.

Заранее проверяйте квартиру на наличие обременений. Это можно быстро сделать в сервисе ЕГРН.Реестр. Закажите выписку и получите информацию о залоге, его дате и основании возникновения.

Покупка квартиры в залоге у банка: плюсы и минусы, особенности сделки

Когда человек берет квартиру в ипотеку, он подписывает договор, где указано, что жилье в залоге у банка на весь срок погашения кредита. Если собственник регулярно нарушает график платежей, финансовая организация вправе забрать у него имущество. Конфискованную недвижимость продают на аукционе, ее стоимость обычно ниже рыночной.

Как купить залоговую квартиру у банка и какие особенности у сделки — ответим на вопросы подробно.

Покупка залоговой квартиры: плюсы и минусы

Кредитная компания не может просто разместить объявление о продаже. Устраивают торги, в ходе которых покупатели подают заявки. Первоначальная цена невысокая: у банка нет цели получить прибыль, главное, компенсировать собственные расходы.

Это основной плюс процедуры. Но есть и подводные камни: к примеру, на аукционе собралось много участников и каждый повышает ставку, желая обойти конкурентов. В итоге стоимость сравнивают со среднерыночной и выгода будет сведена к нулю.

Покупка залоговых квартир доступна в ипотеку. Несмотря на то, что банк уже однажды ошибся с выдачей ссуды ненадежному клиенту, он готов снова пойти на риск. Условия как правило стандартные, но в некоторых случаях клиентам предлагают льготную процентную ставку (когда жилье слишком долго не востребовано).

Пока у недвижимости не появился собственник, предыдущие владельцы имеют право проживать там. Следовательно, один из минусов, связанных с процедурой, — плохое состояние комнат, отсутствие ремонта, грязь. Не исключено, что нужно вложить крупную сумму на восстановление.

СПРАВКА:

Накопившийся долг за коммунальные услуги — еще один недостаток. Суд обяжет предыдущих собственников оплатить квитанции за свет, газ, воду. Но не за капитальный ремонт и содержание общедомового имущества: их относят к квартире, а не к человеку.

Следовательно, нужно закрыть задолженность перед управляющей компанией, – это еще одна непредвиденная статья расходов. Дополнительная проблема, когда жилье уже отключили от коммуникаций.

Решили приобрести залоговую недвижимость? Поинтересуйтесь заранее, нет ли среди собственников несовершеннолетних. Выписать детей из единственного жилья очень сложно, лучше отказаться от сделки и подыскать другой вариант.

Особенности процедуры

Есть люди, которые специально отслеживают предложения по продаже залоговой недвижимости: таким образом инвестируют средства. На ресурсе «Официальный сайт РФ для размещения информации о проведении торгов» публикуют все актуальные лоты. Интересует покупка квартир в залоге у банка? Рассказываем, как принять участие:

• Пройдите регистрацию и подтвердите наличие средств выпиской со счета.
• Внесите на депозит денежную гарантию (около 200 тыс. рублей). Впоследствии ее возвращают тем, кто не выиграл.
• После победы в течение месяца оплатите лот полностью и зарегистрируйте право собственности на жилье.

Аукцион проводят, даже когда в нем участвует один человек, — таковы правила.

Как купить квартиру, которая находится в залоге у банка

На аукционе можно купить квартиру значительно ниже рыночной стоимости. Но сначала рекомендуем узнать основные нюансы. Собственникам единственной квартиры лучше не пробовать этот вариант покупки.

Если жильцы не справляются с выплатами по ипотеке, то банк может конфисковать квартиру и продать ее на аукционе другим собственникам. Но занимается этим не сама финансовая организация. Прежде чем жилье попадает на электронные торги, квартира проходит несколько этапов.

Выгодно ли покупать залоговую недвижимость

На аукцион могут попасть не только ипотечные квартиры, но и недвижимость, которая находилась в залоге по потребительскому кредиту.

В списки залогового имущества банков, на площадки публичных торгов, электронных аукционов поступают разные варианты недвижимости:

• загородные коттеджи,
• квартиры со вторичного и первичного рынка,
• таунхаусы,
• апартаменты,
• дачи.

Допустим, жилье было взято на кредитные средства у банка. По Гражданскому кодексу ст. 348, если выплаты поступают несвоевременно, то квартиру могут изъять у кредитополучателя.

Финансовая организация, выступающая кредитором, заинтересована в продаже имущества. Но процесс может занять длительное время – бывает так, что квартира простаивает больше года. Поэтому банк снижает цену на квадратный метр в залоговом имуществе.

В среднем квартира в залоге будет стоить на 5-6% дешевле, чем в целом на рынке недвижимости. Все-таки ни бывший владелец, ни банк не заинтересованы в большой скидке. Квартиру в хорошем состоянии, скорее всего, получится купить за рыночную стоимость.

Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства – это надежно и стабильно.

Переуступка ипотеки

Это похоже на обыкновенную сделку по ипотеке, только кредитная организация предлагает выбрать залоговую квартиру из специальных предложений, которые не смогли оплатить первые владельцы. Это привлекательные квартиры, а с их приобретением новый хозяин также становится заемщиком.

Стимулом для совершения покупки становится сниженная на 1-2 пункта процентная ставка. Новый хозяин квартиры также платит за нее рыночную стоимость, но по более выгодной ставке ипотечного кредита.

Если бы он не согласился на покупку недвижимости из банковского списка, то ипотечный заем специалист предоставил бы на общих условиях и без сниженной ставки.

Андрей посетил ипотечный департамент банка с твердым намерением купить квартиру в жилом комплексе «Сингапур». Однако банковский служащий отказал ему в оформлении кредита на желанную недвижимость: был необходим созаемщик. Мужчина не хотел обращаться к кому-то третьему, чтобы взять кредит.

Тогда специалист ипотечного отдела предложил рассмотреть жилье из списка специальных предложений.

Этот вариант предполагал переоформление ипотечного кредита на покупателя, которому также переходит право собственности на квартиру. Андрей согласился с таким вариантом. К тому же предлагаемое жилье было рядом с работой.

Важно: такая процедура называется «перекредитование в одном банке». Покупателю оформляют кредит текущего кредитора банка. Конечно, продавец и покупатель могут подписать свой договор купли-продажи с использованием кредитного финансирования. В таком случае покупатель экономит на документах на квартиру, поскольку она уже находится в залоге у банка.

Аукцион банка

Такие торги банк организует при получении добровольного согласия заемщика и без участия судебной система. Такой способ продажи регламентируется ст. 55 №102-ФЗ. На аукцион попадают квартиры, за которые должники не могут платить кредит, при этом они не выступают против продажи жилья.

Виктория жила в пригороде Москвы, поэтому целых два часа у нее уходило на дорогу. Через два года она решила купить двухкомнатную квартиру в столице. Поиски жилья девушка начала через онлайн-аукционы банков.

Для участия в торгах можно было поставить на несколько лотов. Прежде чем подать заявку, Виктория выбрала квартиру. В облюбованном ею жилом комплексе на торги было выставлено 4 квартиры.

После осмотра всех вариантов Виктория выбрала двухкомнатную квартиру без видимых проблем, на четвертом этаже, с хорошим ремонтом. Торги проводила Единая торговая площадка. Для участия девушка оформила цифровую подпись и внесла обеспечительный платеж.

Схема аукциона:

• стоимость лота устанавливает независимая оценочная компания;
• участники аукциона вносят 5% от начальной цены;
• квартира достается человеку, который называет максимальную стоимость.

Остальные участники аукциона получают назад задаток в 5%. Сумма победителя вносится на счет приобретения.

В случаи Виктории аванс составлял 2% от первоначальной стоимости лота. Когда сумма oтoбpaзилacь в личном кабинете Виктории на торговой площадке, она подала заявку на участие.

Аукцион шел 2,5 часа. 3a это время цeнa квapтиpы выpocлa нa 18%. По итогу недвижимость стала стоить около 10 млн рублей вместо 8,5 млн. Однако это было ниже ее рыночной цены.

Важно: во время торгов необходимо отслеживать рыночную стоимость квартиры в рассматриваемом районе. Если увлечься аукционом, то лот может оказаться выше среднерыночной стоимости жилья.

Победа на аукционе – половина дела. Теперь необходимо закрыть сделку. Через несколько дней компания, проводившая аукцион, присылает уведомление с точным адресом, стоимостью и сроками подписания договора кyпли-пpoдaжи. После этого необходимо оформить документы и зарегистрировать квартиру.

Аукцион после суда

На публичные торги квартиры попадают после судебных разбирательств. И владельцы такого жилья, как правило, выступают против его продажи.

Сергей, Виктор и Анатолий решили купить квартиру на публичном аукционе в складчину. Друзья несколько месяцев отслеживали объявления о торгах и копили деньги. Их целью стала однокомнатная квартира в пригороде.

Первые хозяева не справились с кредитом, и банк обратился в суд, чтобы выселить должников. Дело перешло к судебным приставам, которые выселили владельцев, опечатали квартиру и направили дело в Росимущество.

Именно недвижимое имущество на публичные торги попадает через несколько месяцев, а иногда спустя пару лет после выселения должников. Квартира стоит закрытой, пока дело проходит через сложные бюрократические процедуры. В скорейшей продаже такой недвижимости и закрытии кредита банк заинтересован больше всего.

Раз в год одна территориальная структура Росимущество объявляет тендер на продажу залоговых квартир. Субподрядчик, выигравший конкурс, получает право на проведение аукциона.

На электронных площадках публикуют данные квартиры, причины выставления на торги. У участников есть месяц, чтобы познакомиться с материалами по недвижимости, узнать, кто в ней прописан, есть ли долги по ЖКХ и проч.

Важно: публичные торги проходят по такой же схеме, как банковские аукционы. Квартиру получает участник, предложивший большую цену.

Кадастровая стоимость однокомнатной квартиры, за которую боролись Сергей, Виктор и Анатолий, составляла 1,4 млн рублей. На торги она была выставлена за 800 тысяч рублей. Ребятам удалось ее приобрести за 900 тысяч. Таким образом, они переплатили лишь 100 тысяч рублей от первоначальной стоимости лота.

Из стоимости, проданной на аукционе квартиры, свой процент забирает организатор торгов. Затем судебные приставы переводят сумму Росреестру, который отправляет деньги в банк в счет погашения кредита.

Зачем откладывать деньги долгие месяцы, если можно получить желаемое прямо сейчас? Возьмите кредит по ставке 6,9% в Совкомбанке, оформите услугу «Гарантия минимальной ставки», и мы вернем все проценты по истечении срока кредитования. Для этого расплачивайтесь Халвой каждый месяц и не допускайте просрочек по кредиту. Оставить заявку вы можете в два клика, а деньги мы зачислим на карту либо отправим курьером.

Где объявляют об аукционах о продаже квартир

Объявления с арестованными квартирами публикуют в СМИ и на других площадках с массовой посещаемостью. Сведения об арестованной недвижимости можно обнаружить:

• на сайтах кредитных организаций в соответствии с ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,
• на странице о проведении торгов,
• на сайте Росимущества. Искать необходимо по региону места жительства. Некоторые регионы объединены одним ведомством.

Например, арестованное имущество Татарстана и Ульяновской области попадает на сайт Межрегионального территориального управления Росимущества в Республике Татарстан и Ульяновской области https://tu16.rosim.ru.

• на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП).

На странице Росимущества и ФССП публикуются объявления не только о продаже квартир, домов, но и автомобилей, котельных, тепловых сетей и другого имущества.

Онлайн-витрины банка

Квартиры, которые не удалось продать на аукционе, попадают в специальный раздел на страницах кредитных организаций. Такое жилье продается по среднерыночной цене, поскольку банк заинтересован скорее закрыть долг.

Совет от банка

Победитель аукциона гарантировано получает юридически чистую недвижимость и заключает прозрачную сделку.

Банку нечего делать с квартирой, которая была возвращена должником. Она лишь служит дополнительным источником расходов, поскольку на ее содержание организация тратит деньги.

Иногда скидка на такую недвижимость может достигать половины суммы от первоначальной цены. Купить такую квартиру можно также с помощью ипотеки.