Можно ли продать муниципальную квартиру

Многих нанимателей муниципального жилья интересует, можно ли продать неприватизированную квартиру, предоставленную по договору социального найма. По общему правилу сделать это нельзя — наниматель не является собственником, поэтому не вправе распоряжаться недвижимостью, в том числе и продавать ее. Однако существуют обходные пути, позволяющие передать муниципальное жилье в пользование другому лицу и получить взамен деньги, то есть осуществить его фактическую продажу.

Впоследствии новый наниматель сможет приватизировать квартиру и оформить ее в собственность.

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Право собственности, в том числе на недвижимое имущество, является совокупностью нескольких правомочий. К ним относятся:

• Право владения, то есть осуществление физического контроля над имуществом, например, запирание ее под замок;
• Право пользования, для жилой недвижимости — возможность проживания в квартире;
• Право распоряжения — возможность отчуждать (продавать или дарить) имущество.

Согласно ст. 671 ГК РФ договор найма жилого помещения предоставляет нанимателю право пользования и владения недвижимостью. Право распоряжения остается у собственника квартиры.

В отношении жилья, предоставляемого по социальному найму, действуют те же положения. Наниматель обладает правом пользования и владения жилым помещением, но не имеет права распоряжения, которое остается у муниципалитета.

В соответствии со ст. 67 ЖК РФ наниматель вправе:

• Вселять в помещение иных лиц с согласия наймодателя (муниципалитета) на постоянной или временной основе;
• Сдавать квартиру в поднаем;
• Обменивать помещение на другое;
• Требовать с наймодателя осуществления капремонта, предоставления коммунальных услуг и частичного содержания общего имущества МКД.

Право распоряжения недвижимым имуществом в этот список не входят, поэтому продать или подарить неприватизированную квартиру нельзя.

Причины продажи неприватизированного жилья

Желание продать квартиру, в которой жилец проживает по договору социального найма, может возникнуть по различным причинам. К основаниям для продажи могут относиться:

• Желание сохранить возможность участия в бесплатной приватизации в дальнейшем;
• Желание впоследствии приватизировать жилье большей площади или имеющее более выгодные характеристики;
• Накопившиеся долги по коммунальным платежам.

Также наниматель может попытаться продать квартиру, если он ранее уже использовал право участия в бесплатной приватизации. Однако в таком случае количество способов продажи для него уменьшается.

Как продать неприватизированное жилье: 3 способа

Несмотря на фактический запрет продажи жилья, находящегося в собственности муниципалитета, существуют обходные пути, позволяющие продать жилье, формально не нарушая законодательство. Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки, на которых остановимся подробнее.

Способ 1. Приватизация квартиры

Самый простой и честный способ продажи. Наниматель получает отказы других зарегистрированных в квартире лиц, а также собирает все необходимые документы. Затем он обращается в МФЦ с заявлением на участие в бесплатной приватизации и передает пакет документов, который направляется в местную администрацию.

Срок рассмотрения заявления составляет 2 месяца. В случае положительного решения муниципалитета наниматель приглашается в ответственный орган администрации для подписания договора приватизации. Затем на его основании ему необходимо обратиться в Росреестр и зарегистрировать право собственности на жилье.

После этого квартиру можно будет продать.

Начать приватизацию можно после того, как найдется покупатель, но лучше сделать это раньше, а уже затем искать покупателя. В таком случае вся процедура будет абсолютно прозрачной и законной. В ином случае, когда находится покупатель на еще неприватизированное жилье, имеются подводные камни.

Соглашение о будущей сделке обычно закрепляется договором задатка. Однако продавец формально не имеет право брать задаток, так как еще не является собственником жилья. Если же такая форма обеспечения обязательств, как договор задатка, не используется, то можно упустить покупателя, который не захочет ждать окончания приватизации.

Как видно, наиболее существенным недостатком этого способа является его длительность. Одно рассмотрение заявления местной администрацией занимает 2 месяца, не стоит также забывать о сроках изготовления технической документации. Например, техпаспорт БТИ может изготавливаться 1 месяц.

Также нужно помнить, что в случае продажи квартиры менее, чем через 3 года после приватизации, продавцу придется уплатить НДФЛ.

Способ 2. Прописка покупателя

Прописка покупателя — рискованный, но самый быстрый способ продажи неприватизированного жилья. Чтобы осуществить подобный способ продажи, необходимо:

• Найти фактического покупателя жилья;
• Получить согласие муниципалитета и других членов семьи на его прописку в квартире;
• Переоформить договор социального найма на покупателя и одновременно заключить соглашение о передаче денежных средств;
• Вместе с семьей выписаться из квартиры.

Затем покупатель может приватизировать жилье и оформить его в собственность. Преимущество этого способа состоит в том, что нет нужды самостоятельно приватизировать квартиру. Можно даже не гасить долги по коммунальным платежам, так как лицевой счет переоформляется на фактического покупателя.

Однако подобный способ имеет и минусы. Главный из них — возможность столкнуться с мошенническими действиями. Риски и покупателя, и продавца жилья достаточно велики, поэтому применяется такой способ продажи достаточно редко.

Способ 3. Обмен на более дешевый вариант

В соответствии со ст. 72 ЖК РФ наниматель может обменять свое жилье на аналогичное, то есть предоставленное другому нанимателю по договору соцнайма. Обмен на более дешевый вариант фактически нельзя назвать продажей, однако наниматель неприватизированного жилья может получить какую-либо сумму живыми деньгами.

Сложность состоит в том, что найти подходящий вариант — нетривиальная задача. Нанимателю, желающему получить за муниципальное жилье деньги, придется:

• Найти подходящий встречный вариант, наниматель которого согласен на сделку;
• Получить разрешение муниципалитета и членов семьи на обмен (касается обеих сторон договора);
• Заключить с контрагентом договор мены;
• Переоформить договоры социального найма и получить доплату за жилье;
• Впоследствии можно приватизировать полученную на обмен квартиру и продать ее.

Этот способ считается наиболее сложным в исполнении. Искать другого нанимателя, готового обменяться жильем и доплатить необходимую сумму, можно очень долго.

Требования к нанимателю и документы для приватизации

Любой из способов продажи предполагает, что рано или поздно продавец либо покупатель будет приватизировать квартиру. Для участия в бесплатной приватизации необходимо, чтобы будущим собственником были соблюдены следующие условия:

• Был гражданином РФ;
• Проживал в квартире по договору социального найма;
• Не утратил права участия в бесплатной приватизации;
• Получил согласие на приватизацию и отказы от участия в ней других проживающих в квартире лиц.

Также для участия в приватизации наниматель должен подготовить следующие документы:

• Паспорта всех лиц возрастом старше 14 лет, проживающих в квартире;
• Свидетельства о рождении малолетних жильцов;
• Образец договора социального найма;
• Ордер на вселение в квартиру;
• Справку о наличии права на участие в приватизации;
• Технический паспорт;
• Кадастровый паспорт с поэтажным планом здания;
• Выписку из лицевого счета;
• Справку о регистрации по форме № 9 из всех мест проживания с 1991 года;
• Согласие органа опеки, если несовершеннолетние жильцы отказываются от участия в приватизации.

Указанные документы необходимо сдать в МФЦ вместе с заявлением на участие в приватизации.

Как продать неприватизированную квартиру с долгами по ЖКУ

Приватизация квартиры нанимателем с долгами по ЖКУ не допускается, поэтому нельзя сначала приватизировать жилье, а уже затем искать покупателя. Фактическая продажа квартиры с долгами возможна, в этом случае можно действовать несколькими способами:

• Покупатель выплачивает задаток, из которого гасятся долги по ЖКУ, затем проводится приватизация и продажа жилья;
• Если продажа осуществляется путем вселения, то лицевой счет переводится на фактического покупателя, сумма задолженности вычитается из цены объекта;
• В случае обмена с доплатой со стороны покупателя долг по «коммуналке» также выплачивается из средств задатка.

Покупателю следует помнить, что договор задатка с нанимателем, не являющимся собственником жилья, юридически ничтожен. Поэтому существует риск того, что наниматель квартиры с долгами после внесения задатка просто погасит задолженность, в то время как потенциальный покупатель рискует остаться ни с чем.

Какие сложности могут возникнуть

Все способы продажи неприватизированной квартиры, относятся к сложным или продолжительным вариантам действий, либо несут немалые риски как для продавца, так и для покупателя.

Прямая продажа такого жилья допустима лишь после приватизации и оформления права собственности. Прописка в квартире покупателя и дальнейшее переоформление на него договора соц. найма находится в серой зоне закона.

Осуществить такую продажу можно, если не поставить в известность муниципалитет об истинных обстоятельствах сделки. Более того, при использовании подобного метода существует немалый риск столкнуться с мошенниками. Обмен как способ продажи тоже нельзя признать удобным способом, так как продавец может получить лишь часть стоимости жилья.

В любом из этих случаев не обойтись без помощи юриста, который предупредит возможные негативные последствия сделки и поможет выбрать наиболее безопасный и выгодный для продавца способ действий. Получить бесплатную юридическую консультацию можно на нашем сайте.

Частые вопросы и ответы на них

Можно ли продать муниципальную квартиру, если право на бесплатную приватизацию было утрачено всеми проживающими лицами?

В таком случае можно лишь обменять жилье или прописать в квартире фактического покупателя. Другие способы «продажи» невозможны.

Сделку можно оспорить в суде и признать недействительной, если сначала произведена приватизация, а затем продажа квартиры. Основания для признания сделки недействительной установлены Гражданским кодексом. Суд может признать ее недействительной, если, например, не были учтены интересы других проживающих лиц или была нарушена форма договора купли-продажи.

Прописка в квартире фактического покупателя сама по себе является ничтожной сделкой, так как в таком случае нарушены требования закона (нельзя продать то, что тебе не принадлежит), а также нарушены права других лиц (муниципалитета как собственника жилья). Однако если продавец и покупатель не проявят инициативу по расторжению сделки, а муниципалитет не будет поставлен в известность о ее истинных условиях, то продажа осуществима, так как формальные требования закона будут соблюдены.

Можно ли наниматель бесплатно приватизировать и затем продать квартиру, если ранее он уже участвовал в приватизации?

Право на участие в бесплатной приватизации жилфонда предоставляется один раз в жизни, однако это требование распространяется исключительно на совершеннолетних граждан РФ. В соответствии с п. 2 ст.

11 Федерального закона № 1541-1 несовершеннолетние, ставшие собственниками жилых помещений в порядке приватизации, сохраняют однократное право на участие в бесплатной приватизации после достижения совершеннолетия.

Члены семьи нанимателя могут быть вселены им в квартиру без согласия наймодателя. К членам семьи относятся дети, супруг, родители нанимателя. На вселение других лиц необходимо согласие муниципалитета.

Отказать в прописке наймодатель может, если жилая площадь квартиры, приходящаяся на каждого жильца, меньше учетной нормы, установленной муниципалитетом.

Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: savo992@bk.ru, профиль на ЯндексУслугах.

Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 1-2 дня.

Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации

Нет, наниматели муниципальной (неприватизированной) квартиры или прописанные в ней граждане не имеют права продать ее напрямую по договору купли-продажи. Согласно договору социального найма они вправе только пользоваться квартирой (проживать в ней), а не продавать ее. Муниципальная квартира принадлежит муниципалитету, это его собственность.

Все это указано в ст. 60 ЖК РФ.

Способов прямой продажи нет, но есть решение.

Способ продажи без приватизации — передача прав пользования

В схеме не прямая купля-продажа квартиры, а что-то вроде приема-передачи за деньги. Нынешние наниматели (в дальнейшем продавцы) прописывают человека (в дальнейшем покупатель) в квартиру, сами выписываются и получают за это деньги. По итогу покупатель приватизирует квартиру и становится ее владельцем.

Продавцы после выписки не имеют никого отношения к квартире и приватизацией не занимаются.

Далее я более подробно расписала схему по шагам. Схема примерная, потому что этапы кроме последнего можно менять на усмотрение участников:

1. Проконсультироваться в муниципалитете о разрешении на прописку человека, о разрешении на дальнейшую смену нанимателя, о долгах (если они есть).
2. Найти потенциального покупателя.
3. Продавцы получают деньги за схему.
4. Покупатель прописывается в квартиру.
5. Продавцы выписываются из квартиры.
6. Покупатель подписывает с муниципалитетом договор социального найма (становится нанимателем) и переоформляет на себя лицевой счет.
7. Покупатель приватизирует квартиру в свою собственность.

Есть компании, которые оказывают услуги по покупке квартир по такой схеме. Или сами их выкупают, приватизируют, продают и разницу кладут себе в карман.

Теперь разберем каждый этап.

Этап №1 — Проконсультироваться с муниципалитетом

Под муниципалитетом имеется в виду наймодатель. Называется везде по-разному — жилищный отдел, жилищный департамент в местной администрации и т.п. Полное название и контакты местного муниципалитета указаны в договоре соц.найма. Или ищите в интернете.

О прописке. Для прописки чужого человека (который не является нанимателю близким родственником), помимо согласия всех совершеннолетних жильцов, потребуется разрешение муниципалитета (наймодателя). Разрешение связано с тем, что нужно соблюдать учетную норму проживания. Про все это написано в п. 1 ст. 70 ЖК РФ, внимательно его прочитайте.

В населенных пунктах своя учетная норма проживания — ст. 50 ЖК РФ. Например, в Москве на одного проживающего установили норму в минимум 10 кв.м. — п. 3 ст. 9 Закона города от 14.07.2006 N 29. В Санкт-Петербурге минимум 9 кв.м. — п. 1 ст. 3 Закона города от 19.07.2005 N 407-65.

Например, муниципальная квартира находится в Москве. Площадь — 36 кв.м. В ней прописаны 3 человека, т.е. по 12 кв.м. на каждого. Учетная норма в городе — минимум 10 кв.м. на человека. Если прописать к себе еще одного человека, на каждого будет 32 / 4 = 8 кв.м., что ниже нормы.

О смене нанимателя и наличии долгов. Даже если учтены нормы проживания и муниципалитет дает согласие на прописку человека, он в дальнейшем может не дать разрешение на смену нанимателя. Причины могут быть названы разные: — долги по коммунальным платежам; — новый наниматель не имеет никакого отношения к муниципальной квартире.

Раньше ведь жилье выдавали за какие-либо заслуги. Например, за работу на заводе. Новый наниматель там не работал, значит квартира ему не положена и разрешение не выдадут.

И плевать, что завод уже давно ликвидирован и квартира передана на баланс муниципалитета.

Допустим, муниципалитет не дает разрешения только из-за наличия долгов по ЖКХ. Здесь 2 пути — «ругаться» или заплатить их. Первый вариант не подойдет.

Согласно пп. 1 п. 4 ст.

83 ЖК, муниципалитет может через суд расторгнуть договор социального найма и выселить при наличии долга больше чем за 6 месяцев. Поэтому могут пригрозить этим пунктом. Лучше заплатить долги.

Деньги на оплату можно взять от покупателя в виде задатка. В теории можно подписать соглашении о задатке с пунктом о том, что деньги должны быть направлены на оплату долгов, иначе продавцы должны будут вернуть их в двойном размере. Но в случае судебных разбирательств, задаток без подписания предварительного договора купли-продажи суд признает авансом.

А раз в схеме нет никакой сделки купли-продажи, то и о никаком предварительном договоре купли-продажи не может быть и речи. Если подписать расписку с таким пунктом, опять же в случае судебных разбирательств у покупателя тоже нет никаких гарантий. Поэтому еще раз повторяю — редко кто согласится участвовать в схеме.

Если муниципалитет все же даст разрешения, можно искать потенциальных покупателей.

Этап №2 — Поиск потенциального покупателя

Понятно, что по схеме квартиру можно продать только по заниженной цене, потому что очень мало людей захотят с ней связываться. В объявлениях о продаже пишите прямо, что квартира не приватизирована. Также не нужно утаивать о наличии долгов по ЖКХ. Причем покупатель нужен определенный.

Совершеннолетним гражданам можно участвовать в бесплатной приватизации только один раз жизни. Несовершеннолетним можно два раза — один раз до 18 лет + один раз после 18 лет. Все это указано в ст.

11 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 — «Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия.»

Значит нужно найти покупателя, который в совершеннолетнем возрасте не участвовал в приватизации или участвовал, но только один раз в несовершеннолетнем возрасте. Не важно, если у него другое жилье в собственности — подробнее.

Например, если покупатели супруги и только только у одного есть право на приватизацию, тогда он может принимать участие в схеме. Этот супруг прописывается и приватизирует квартиру на себя. Затем может подарить долю квартиры своему супругу.

Допустим, покупатель найден. Перед его пропиской нужно обговорить сделку — на каком этапе будет прием-передача денег, когда будут погашены долги за коммунальные платежи (если они есть), проводить ли задаток и т.п. Если все вопросы обговорены, можно переходить к следующему этапу.

Этап №3 — Продавцы получают деньги

Расположение этого этапа условное. Денежный взаиморасчет может быть и потом, но я хочу предупредить продавцов, что в следующем этапе говорится о прописке покупателя. Как только он пропишется, он будет вправе пользоваться квартирой.

Точнее сказать, муниципалитет и жильцы сначала дают право пользования и на основании этого человека прописывают, но я думаю суть понятна.

Если после прописки покупатель откажется от дальнейшего участия в схеме, жильцы не смогут принудительно его выписать — подробности. Придется обращаться в суд, но чтобы выиграть его, условия такие — прописанный долго время не проживал в квартире (на практике от 1 года, но лучше 3 года) → выехал на постоянной основе → выехал добровольно → не оплачивает содержание жилья → не пытался снова въехать в квартиру, а если и пытался, ему в этом не препятствовали. Поэтому я советую продавцам получить все деньги до прописки покупателя.

Закрепить факт приема-передачи денег можно подписанием расписки. В ней можно прописать пункт за что продавцы получают деньги — за прописку покупателя и дальнейшую выписку. Даже некоторые советуют удостоверить расписку у нотариуса.

Все это чушь. В случае судебных разбирательств, у каждой стороны есть шанс выиграть дело. Расписка лишь дисциплинирует участников схемы.

Переходим к следующему этапу.

Этап №4 — Покупатель прописывается в квартиру

На сегодня есть неразбериха в том, какой документ будет основанием для прописки. Если у жильцов подписан договор социального найма и они хотят прописать кого-либо еще, им потребуется сначала вписать человека в договор как члена своей семьи — п. 3.

ст. 69 и п. 2 ст.

70 ЖК РФ. Для этого нужно дополнительное соглашение с муниципалитетом и согласие всех совершеннолетних жильцов. Инструкция и список документов по Москве — ссылка, по Санкт-Петербургу — ссылка.

Срок процедуры — до 30 дней. Уже после этого можно прописать покупателя.

Если у жильцов есть только ордер, муниципалитет может потребовать сначала подписать договор соц.найма и только потом вписать в него покупателя. Ордер будет основанием для подписания договора, потому что он доказывает факт проживания в муниципальном жилье — ст. 47 ЖК РСФСР и ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ.

Если наниматель или главный квартиросъемщик умер, совершеннолетние жильцы должны решить, кто из них будет по договору новым нанимателем. Остальные жильцы при этом будут указаны как члены его семьи — ст. 60 и 69 ЖК РФ. В договор следует при этом вписать покупателя и можно заняться его пропиской.

После того как разрешение муниципалитета получено, можно заняться пропиской. Подробная инструкция — как прописать человека в муниципальную квартиру. По ссылке описаны несколько способов — через паспортный стол, МФЦ и Госуслуги.

Этап №5 — Продавцы выписываются из квартиры

Подробная инструкция — как выписаться из квартиры. По ссылке опубликована общая инструкция, которая подойдет и в случае с муниципальным жильем. Выписаться можно «в никуда».

Согласно пп. а п. 31 Постановления и ст.

7 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1, достаточно подать заявление о выписке (снятии с регистрационного учета по месту жительства или пребывания) без заявления на прописку (о регистрации по месту жительства или пребывания).

На данном этапе действия продавцов заканчивается — деньги получены, покупателя прописали, сами выписались. Дальше действует покупатель.

Этап №6 — Покупатель подписывает новый договор социального найма и переоформляет лицевой счет

Так как продавцы уже выписались, покупателю нужно подписать новый договор социального найма, в котором будет фигурировать только он. На практике бывает по-разному — где-то нужно сначала подписать договор, где-то нужно сначала переоформить лицевой счет. Про это лучше заранее проконсультироваться в муниципалитете и управляющей компании, которая оказывает коммунальные услуги (ЖКХ/ТСЖ).

Обычно проходит первый вариант.

Если есть долги за «коммуналку», новому нанимателю могут отказать в оформлении лицевого счета. Этот отказ неправомерен. Да, лицевой счет оформлен на квартиру, но ведь коммунальными услугами пользуется человек.

Поэтому оплата этих услуг, а значит и долги по ним, закрепляются за человеком. Обязанность по оплате «коммуналки» начинается с даты подписания договора социального найма — п. 2 ст.

153 ЖК РФ. Управляющие компании хоть и знают законы, но им проще требовать оплатить долги с нынешних нанимателей, чем искать предыдущих и взыскивать долги с них. Грамотные покупатели знают об этом, поэтому они будут настаивать, чтобы долги были погашены заранее.

Покупатель становится единственным полноправным нанимателем. Далее он может приступить к приватизации.

Этап №7 — Покупатель приватизирует квартиру в свою собственность

Как приватизировать квартиру, подробная инструкция по этой ссылке — https://prozhivem.com/kvartira/privatizatsiya/kak-oformit.

В разных населенных пунктах свой административный регламент по приватизации. В одном городе некоторые документы нужно обязательно подавать самому, в другом же сотрудники по приватизации сами их запрашивают. Например, в Москве заявление о приватизации нужно подать в МФЦ и сотрудники сами запрашивают документы по межведомственным запросам.

После приватизации схема завершена — продавцы получили деньги, а покупатель стал владельцем квартиры.

Другой способ

Если продавцы не хотят сами заниматься приватизацией, можно скинуть это на плечи покупателей или его представителя. Продавцы оформляют доверенность на покупателя, тот занимается приватизацией и по итогу проводится сделка купли-продажи. Таким способом можно подороже продать квартиру, потому что не надо будет получать разрешение на прописку человека и менять нанимателя.

Квартиру легче приватизировать на «старого» нанимателя, который давно в ней проживает. После приватизации подписываем договор купли-продажи и подаем его на оформление сделки.

Понравилась статья? Вы знаете, что надо сделать

Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

Способ 1. Продажа квартиры с дальнейшей приватизацией самим покупателем

Данный способ предполагает первоначально приватизацию жилья, а затем его продажу. Однако это является самой длиной процедурой.

Порядок, этапы

Для реализации такой схемы продажи необходимо:

• узнать можно ли продать квартиру;
• подать объявление о продаже с указанием, что жилье не приватизировано;
• подача заявления о разрешении на приватизацию в муниципалитет;
• после получения согласия, заключить договор о приватизации квартиры;
• получение аванса;
• регистрация права собственности в Росреестре;
• заключение договора купли-продажи.

Процедура, процесс

Для продажи необходимо знать к какой категории жилья относится объект. Если жилая площадь является служебной или передана нанимателю по договору спецнайма, то такую жилую площадь продать будет невозможно.

Жилую площадь можно продать только в том случае, если с гражданином (нанимателем) заключен договор социального найма. В данном случае необходимо подыскивать покупателя, и в случае если покупатель будет найден, нужно подать заявление в муниципалитет с просьбой о разрешении приватизации.

После получения письменного согласия на приватизацию, между сторонами заключается договор о приватизации, в ходе которого покупатель передает продавцу аванс, передачу которого заверяет нотариус.

Далее продавец уплачивает госпошлину и все документы передает для дальнейшей регистрации права собственности в Росреестр. Территориальный орган Росреестра по окончании процедуры выдает выписку из ЕГРН, после получения которой стороны подписывают окончательный вариант договора купли-продажи. При этом продавец выписывается из квартиры, а покупатель становится собственником уже приватизированной квартиры.

Подводные камни

Любой вышеуказанный вариант является рискованным. Так, обмен является притворной сделкой, и в данном случае мы можем рассчитывать только на риелторов, при этом риски при такой процедуре остаются.

Одним из рисков обмена является тот факт, что агентство может отказаться выкупить «буферную» жилплощадь. Кроме этого любое заинтересованное лицо может обратиться в суд о признании сделки недействительной и данном случае Вам предстоит долгое судебное разбирательство.

Таким образом, наилучшим способом продажи квартиры будет все такие ее первоначальная приватизация, а только потом ее продажа.

Как подстраховаться?

Чтобы Ваша процедура продажи квартиры произошла быстро и без особых проблем, необходимо письменно оговаривать все нюансы, а именно:

• при даче задатка, необходимо заключить предварительный договор купли-продажи, в котором в обязательном порядке прописывать обязанность продавца после завершения процесса приватизации заключить договор купли-продажи;
• в договоре купли-продажи необходимо четко прописывать все условия продажи, цену квартиры, ответственность и обязанности сторон, а также условия расторжения договора.

А вот лучшим способом защитить свои интересы станет обращение за помощью к квалифицированным юристам. Так, специалисты нашего сайта окажут бесплатную консультацию, если вы свяжетесь с ними любым удобным для вас способом.

Участие в процессе продажи неприватизированного жилья опытного юриста обеспечит законность сделки и максимально снизит риски.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Какие потребуются документы?

Законная продажа неприватизированной квартиры, которую сразу же приватизирует покупатель, требует обращения в администрацию муниципального округа с соответствующим заявлением. На его рассмотрение отводится месяц. При положительном решении еще 30 дней потребуется на оформление документов в Росреестре.

Еще одним вариантом того, как можно продать государственную квартиру – приватизировать ее самостоятельно. Для этого вам нужно подать в МФЦ следующие документы:

• заявление на приватизацию;
• паспорт заявителя и всех членов семьи старше 14 лет;
• свидетельство о рождении детей до 14 лет;
• договор соцнайма;
• ордер на вселение и выписку из домовой книги;
• технический паспорт;
• выписку из лицевого счета, подтверждающую отсутствие долгов по коммунальным платежам;

справку о том, что вы не использовали свое право на приватизацию, предоставленное государством.

Получив согласие на приватизацию, вы заключаете с муниципалитетом договор передачи объекта в собственность и регистрируете эту сделку в Росреестре. После этого квартира считается приватизированной, теперь ее можно продавать на законных основаниях.

Продажа с приватизацией

Неприватизированное жилье в РФ можно приобрести после его приватизации продавцом. По времени это займет, как минимум, 2 месяца. Этот вариант подходит тем, кто покупает квартиру у знакомых людей, то есть без риска попасть в лапы мошенников. На практике это выглядит так:

• покупатель и продавец договариваются о продаже;
• покупателем передается задаток по договору, где указан предельный срок, до которого следует оформить приватизацию;
• продавец собирает документы и приватизирует жилье законным образом;
• заключаюется договор купли-продажи недвижимости;
• документы передаются на регистрацию в Росреестр, и только после этого покупатель становится собственником.

Этот способ позволяет продать неприватизированную квартиру по ее реальной цене и в случае чего отменить продажу.

Оформление регистрации

Гражданам РФ, интересующимся, можно ли по закону продать муниципальную квартиру без приватизации, право на которую уже использовано, можно рекомендовать способ прописки покупателя. На практике это выглядит так:

• продавец получает согласие на прописку другого человека у всех совершеннолетних членов семьи, зарегистрированных по этому же адресу;
• в администрации муниципалитета, который является собственником жилья, оформляется разрешение на регистрацию;
• покупатель прописывается в квартире и переоформляет на себя лицевые счета;
• продавец получает от покупателя деньги и выписывается из жилья.

Эту сделку не является прямой продажей, но она полностью законна и позволяет продать жилье тем или иным причинам не хочет участвовать в приватизации.

Буферная продажа

Этот способ того, как продать муниципальную квартиру более сложный и требует привлечения агентства недвижимости, предоставляющего буферную недвижимость. Алгоритм проведения этой сделки следующий:

• покупатель выкупает буферную жилплощадь по цене неприватизированной квартиры;
• продавец и покупатель обмениваются жильем с согласия муниципалитета;
• агентство выкупает у продавца буфер обратно по той же цене, по которой была куплена неприватизированная квартира.

Ответ на вопрос, интересующий нанимателей муниципального жилья, можно ли продать квартиру, если она не приватизирована – положительный.

Риски при продаже

При продаже неприватизированной квартиры вышеперечисленными способами есть свои «подводные камни», о которых нужно знать потенциальному продавцу:

• признание недействительной сделки с участием буферной недвижимости;
• отказ агентства выкупать буферную квартиру обратно;
• отказ в регистрации сделки с неприватизированной недвижимостью;
• оспаривание собственником жилья – муниципалитетом сделки в суде, если он не давал согласие на обмен или прописку.

Решившись на продажу неприватизированной квартиры, перечисленные выше риски желательно минимизировать, прописав все условия продажи в заключаемом с покупателем договоре.