Можно ли сдать в аренду нежилое помещение физическому лицу

Российское законодательство не ограничивает право граждан владеть недвижимостью – и многие люди имеют в собственности нежилые помещения. Но вот насколько активно они могут ими распоряжаться?

Имеет ли право гражданин, в частности, сдать в аренду или снять этот вид имущества? Разберёмся, что конкретно на этот счёт сказано в ныне действующем законе.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Нужно ли для операций с такой недвижимостью оформлять ИП?

В том случае, если физическое лицо зарегистрировано как ИП, вопрос не возникает вообще: всем понятно, что предприниматели могут арендовать помещения под офисы, магазины, склады или цеха – и могут, если есть такая возможность, сдавать такую недвижимость в аренду. Но обязательна ли регистрация в ЕГРИП для того, чтобы заключать такие договора?

В действительности – нет. Ст. 608 ГК РФ гласит, что сдавать имущество в аренду может либо собственник, либо уполномоченное им лицо, либо тот, кому в силу закона предоставлено право действовать от имени собственника.

Ни о каких дополнительных ограничениях (например, о необходимости иметь статус ИП и пройти регистрации в ЕГРИП) закон больше не упоминает и никаких барьеров не устанавливает.

Статья 608 ГК РФ. Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Самого по себе факта сдачи в аренду недвижимости любого типа для того, чтобы говорить о предпринимательстве, недостаточно. Пленум ВС РФ в 2004 году постановлением №23, касающимся незаконного предпринимательства, разъяснил, что если у физического лица есть недвижимость, но лично ему она в данное время не нужна – оно вправе использовать его, в том числе и для сдачи в аренду (п. 2 постановления).

Аналогичная позиция высказана и в п. 13 постановления Пленума ВС РФ №18 от 2006 года.

Таким образом, однократной сделки недостаточно для того, чтобы привлекать гражданина к ответственности за незаконное предпринимательство – либо требовать от него, чтобы он срочно зарегистрировался в ЕГРИП. Требуется, чтобы такие сделки были систематическими.

Можно ли физлицу быть арендодателем?

Для организации

Прямого запрета на это нет. Согласно ст.130 и ст.213 ГК РФ, гражданин вправе иметь в собственности любое имущество, на которое законом не установлены ограничения – и распоряжаться своей собственностью так, как сочтёт нужным.

Соответственно и запрета на сдачу в аренду недвижимости от физлица юрлицу с точки зрения действующего законодательства нет – и в обозримом времени не ожидается.

Для другого физлица

На вопрос, можно ли сдать в аренду нежилое помещение физлицу, ответ с позиции закона положительный. Нормы ГК, касающиеся договора аренды, никак не ограничивают субъектный состав участников правоотношения. Соответственно, нет никаких ограничений и на договоры, по которым один гражданин, не являющийся ИП, сдаёт в аренду недвижимость второму лицу, тоже не имеющему предпринимательского статуса, любой объект недвижимости – в том числе и нежилой.

Само по себе заключение договора об аренде имущества даёт арендатору право лишь требовать, чтобы объект был ему передан. Вопрос о том, что арендатор потом с ним будет делать, законом не рассматривается, и никаких ограничений не ставится. Соответственно, даже если один гражданин сдал нежилой объект другому, а тот использовал его для незаконного предпринимательства – договор всё равно не будет признан недействительным.

Есть ли ограничения?

Единственное ограничение для аренды, установленное законом – это необходимость платить налоги. НДФЛ никто не отменял – и потому если физлицо сдает в аренду нежилое помещение, необходимо будет заплатить:

• 13% — если он не ИП;
• 6% – если ИП на «упрощёнке».

Однако ЕГРН, где фиксируются права на недвижимость, не знает разделения граждан на ИП и не ИП – в нём различие установлено лишь на уровне «физические лица – организации». Потому сам по себе договор может заключаться без ограничений.

Можно ли заключить договор в качестве арендатора?

Что касается вопроса, может ли физическое лицо снять в аренду нежилое помещение, то здесь тоже нет ограничений. Более того, часть недвижимого имущества, не относящегося к жилью, может быть использована и для личных целей. К примеру, никаких запретов гражданину арендовать гараж для размещения своей личной машины, которая не используется для коммерческой деятельности, закон не содержит.

Другое дело, что аренда явно коммерческой недвижимости может вызвать вопросы со стороны контролирующих органов – и даже спровоцировать проверку. Но сам по себе закон запрета на такие действия не содержит.

Как законно сдать нежилое помещение в аренду?

Один из вариантов заработать деньги — купить коммерческую недвижимость и сдавать её в аренду. Однако значительная часть сделок аренды нежилой недвижимости находится «в тени». В этой статье мы расскажем, как осуществлять «белую» аренду нежилых помещений.

Что такое нежилое помещение?

В отличие от жилых помещений, главное назначение которых — проживание граждан, нежилые помещения предназначаются преимущественно для коммерческих целей, по месту жительства в нежилых объектах не регистрируют. В нежилых зданиях чаще всего располагаются кафе, магазины, офисы и частные клиники. Собственник может перевести жилое помещение в нежилое и наоборот, если он соблюдает нормы законодательства.

Какие налоги необходимо заплатить?

Приобретают и сдают нежилое помещение в аренду, чтобы вести предпринимательскую деятельность, не только юридические, но и физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели. Перечень подлежащих к уплате налогов определяется статусом арендодателя как налогоплательщика и выбранной системой налогообложения.

Использование патента на арендную деятельность

Отдельные граждане в статусе ИП, которые соответствуют установленным законодательством критериям, могут воспользоваться патентной системой налогообложения (ПСН). ПСН вводят региональные органы власти на своей территории, они же определяют конкретный перечень облагаемых видов деятельности и устанавливают по ним размер потенциально возможного годового дохода. Исходя из этого размера рассчитывается стоимость патента, которая и будет налогом при ПСН.

Патент выдаёт инспекция Федеральной налоговой службы в течение 5 рабочих дней со дня получения заявки на патент. Срок его действия варьируется в пределах от 1 до 12 месяцев в течение одного календарного года.

Плюсы ПСН:

размер налога не зависит от фактического дохода: если удастся заработать больше, стоимость патента не изменится

Минусы этого инструмента в том, что он не подходит для профессиональных инвесторов в недвижимость. Также, если помещение, сдаваемое в аренду, было продано или договор аренды был прекращён по любым основаниям, то стоимость патента не возвращается.

Каков порядок оплаты патента для индивидуального предпринимателя?

Процедура оплаты налога при ПСН (стоимости патента) зависит от срока, на который он выдан:

1 До 6 месяцев: оплату производят в полном объёме в любое время не позднее срока окончания действия патента.

2 Свыше 6 месяцев: треть суммы оплачивают в течение 90 календарных дней с момента начала действия патента, а оставшуюся часть — не позднее срока его окончания.

Какие предусмотрены штрафы за неуплату налогов при передаче нежилого помещения в аренду?

Халатное отношение к уплате налогов — самое распространённое нарушение собственников недвижимости. Если факт сдачи имущества в аренду скрывался, это наказывается взысканием полной суммы подлежащих к уплате налогов, а также штрафом в размере 20% от неуплаченной суммы налогов. Если контролирующие органы докажут, что арендодатель не платил налоги умышленно, то размер штрафа увеличится до 40%.

Кроме того, за неуплату налогов в установленные законодательством сроки начисляют и взыскивают пеню за каждый календарный день просрочки. За неуплату налогов в крупном и особо крупном размере предусмотрена также уголовная ответственность, в отдельных случаях вплоть до лишения свободы сроком до 6 лет, если налоговые органы установят, что кто-то сдаёт в аренду нежилое помещение, не платя при этом налоги.

Как законно передать нежилое помещение в субаренду?

Если арендатор передаёт помещение в аренду другому физическому или юридическому лицу, это называется субарендой. Чтобы законно передать помещение со статусом нежилого в субаренду, арендатор с субарендатором подписывают соответствующий договор субаренды. Для этого в соответствии со статьёй 615 ГК РФ необходимо согласие собственника (арендодателя) помещения, оно может быть выражено арендодателем в договоре аренды.

Если же в нём содержится запрет на субаренду, то передавать помещение в субаренду нельзя до внесения соответствующих изменений в договор и подписания с арендодателем дополнительного соглашения.

В договоре субаренды важно согласовать все условия, начиная с того, каким бизнесом будет заниматься субарендатор, заканчивая характеристиками помещения и режимом его уборки. Например, можно указать, в каком соотношении поделятся расходы сторон на коммунальные услуги.

Договор субаренды согласно статье 615 ГК РФ не должен превышать срок договора аренды. При этом, если арендатор расторгает договор аренды досрочно, то по статье 618 ГК РФ субаренда также прекращается, а субарендатор может заключить новый договор уже с собственником помещения. Договор субаренды подлежит обязательной регистрации в Росреестре, если его срок превышает 1 год.

Расторгнуть договор субаренды можно как по соглашению сторон, так и через суд.

Может ли юрлицо сдавать в аренду физлицу нежилое помещение

Законодательно юридическое лицо вправе сдавать в аренду нежилую площадь как физическому лицу, так и другой компании. Главное – сделка должна быть правильно оформлена, и налоги должны поступать в бюджет.

Контролирующие органы может заинтересовать цель, для которой физлицо арендует нежилое помещение. Большие площади и длительный срок найма повлекут за собой соответствующую проверку. Если недвижимость будет использоваться для предпринимательской деятельности, то это нужно оформить надлежащим образом.

Сдача недвижимости в аренду является одним из распространенных видов предпринимательской деятельности. Нормы гражданского законодательства едины в отношении сдачи в аренду нежилого помещения, независимо от того, кем являются стороны сделки: компанией или обычным гражданином. Юридическое лицо может заключить договор аренды как с физлицом, так и с организацией.

Разница при оформлении сделки

Нежилое помещение может потребоваться физическому лицу как для личного пользования, например, под гараж для собственной машины или склад для хранения личных вещей, так и для предпринимательской деятельности в ближайшем будущем.

Важно: если арендуемые площади будут использоваться для получения прибыли, то нужно зарегистрироваться в качестве самозанятого или ИП. Ведение бизнес без регистрации чревато штрафными санкциями, вплоть до уголовной ответственности.

Процедура сдачи нежилой недвижимости организацией физическому лицу практически ничем не отличается от сдачи ее юрлицу или ИП. Разница только:

• в предоставляемых арендатором документов для подтверждения своих персональных данных – физлицо прописывает в договоре паспорт, а ИП или ООО – документы о регистрации;
• в материальной ответственности, которую несет простой гражданин и предприятие: гражданин отвечает всем своим имуществом, а организация – уставным капиталом.

Вопросы аренды нежилого помещения регулируются ст. 606-670 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Правила составления соглашения

Важным моментом является договор аренды (найма), который следует оформить максимально правильно, чтобы не было в дальнейшем неприятных последствий с другой стороны или от контролирующих органов.

Нормы составления договора регулируются ст. 434 и 609 ГК РФ. Соглашение аренды с юридическим лицом всегда оформляется в письменной форме, независимо от срока найма, который может быть краткосрочным, долгосрочным или бессрочным.

При заключении краткосрочного договора составляются 2 экземпляра. При долгосрочной аренде – 3 экземпляра: по одному для каждой стороны и регистратору.

Договор должен быть подписан обеими сторонами и содержать условия, которые считаются обязательными. Если они отсутствуют, то соглашение считается незаключенным. В документе должны быть указаны:

• реквизиты обоих сторон;
• характеристики помещения (юридический адрес, площадь, план);
• права и обязанности;
• условия пользования объектом;
• условия прекращения действия соглашения;
• размер арендной платы;
• код ОКВЭД – 70.20.2.

Необходимо вписать срок действия соглашения.

Аренда недвижимости более чем на 1 год (больше, чем на 364 дня) должна пройти государственную регистрацию в ЕГРН.

Для сведения: если в договоре не указан срок, то считается, что он заключен на неопределенное время. Такой договор может быть прерван одной из сторон в любое время. Этот документ также должен пройти госрегистрацию.

Для внесения договора в список Росреестра понадобятся следующие документы:

• заявление регистрации в установленной формы;
• кадастровый паспорт на помещение;
• договор аренды;
• свидетельство о регистрации и учредительные документы организации;
• удостоверение личности арендатора;
• квитанция об оплате госпошлины.

Представитель организации со стороны арендодателя должен иметь при себе также паспорт и документ, подтверждающий его полномочия для подписания таких документов.

После госрегистрации договор аренды вступает в силу, и по условиям, описанным в соглашении, в оговоренные сроки должна произойти передача помещения. Наилучшим образом будет оформить ее документально актом приема-передачи с подписанием бумаги обеими сторонами в присутствии третьих лиц.

Налогообложение

Сдавая помещение в наем, организация получает определенную прибыль, с которой обязана заплатить налоги. Размер платежа в казну зависит от того, на какой системе налогообложения находится юридическое лицо: на основной или упрощенной. Оплачивая налоги по ОСНО, нужно будет заплатить с арендной суммы НДС 18% и налог на прибыль – 20%.

При УСН «Доходы» с поступлений за недвижимость в бюджет пойдет 6%, а при «Доходы минус расходы» – 15%.

Сдача в аренду недвижимости может быть основным видом деятельности ООО или дополнительным. От этого зависит, как будет отражаться такой доход в бухгалтерской документации – как от реализации или внереализационный.

Согласно ст. 608 ГК РФ, сдавать имущество в наем имеет право только лицо, являющееся его собственником. Если организация не является собственником помещения, то она может сдать его в субаренду. Для этого необходимо получить разрешение от владельца здания.

Распорядиться собственностью по своему усмотрению: как сдать в аренду нежилое помещение физическому лицу?

Согласно положениям статей 130 и 213 ГК РФ, физические лица имеют право иметь в собственности нежилые помещения. Право собственности характеризуется тремя составляющими: владение, пользование, распоряжение. Соответственно, физ. лица, могут распоряжаться своей недвижимостью, сдавая её в аренду. Главный вопрос: как это грамотно делать?

О нюансах аренды нежилых помещений, оформляемой между физическими лицами, речь пойдет в настоящей статье.

Чем регламентируется сдача недвижимости?

Основным правовым актом, регулирующим правоотношения, о которых идет речь, будет являться ГК РФ. Часть правил, связанных с темой, прописано в следующих актах:

• Налоговый кодекс РФ. .

Последние из указанных документов можно назвать «сопутствующими», в них раскрываются детали:

1. как происходит процесс регистрации;
2. какой процент налога устанавливается при получении дохода от сдачи недвижимости.

Но наибольшее количество норм, регулирующих вопросы аренды, содержится именно в ГК РФ.

О том, что такое аренда нежилых помещений и как оформляются сделки, можно узнать в этом материале.

Где «физику»-арендодателю найти клиента?

Можно использовать стандартные методы поиска клиентов:

• подать объявление в газету;
• разместить информацию в социальных сетях;
• опубликовать сведения о наличии свободного нежилого помещения на популярных досках объявлений: «Авито», «Юла» и так далее.

Можно расклеивать объявления на остановках и у подъездов. Степень эффективности, конечно же, будет разной. Вообще, поиск клиентов – это больше вопрос маркетинга, а не юриспруденции. Нужно хорошо представлять, какие физические лица ищут нежилые помещения.

Года с 2015-го, а может и раньше, популярной стала тема «мини-складов», когда люди хранят не совсем нужные им вещи, которые жалко выбрасывать или можно использовать только в сезон, не на балконе, а в некой «складской ячейке». Кому-то может понадобиться помещение для реализации творческих потребностей. Например, человек может захотеть открыть неофициальный клуб любителей радиоуправляемых моделей.

Нужно понимать, зачем физ. лицо может захотеть арендовать помещение. Отсюда – делать выводы, где можно найти потенциальных клиентов.

Можно переложить задачу поиска арендатора на плечи риелтора. Для этого, необходимо:

1. обратиться в соответствующее агентство; .

Судя по сложившейся практике, собственник нежилого помещения ничего не теряет, в данном случае. Как правило, деньги риелторы взимают с арендаторов, а не с арендодателей.

С другой стороны, люди, желающие снять нежилое помещение, стараются найти вариант без посредников, чтобы не платить лишних денег. Поэтому, если за дело взялся риелтор, есть риск, что клиента будут искать очень долго.

Как выбрать?

Если от желающих снять недвижимость нет отбоя, то можно выбрать одного или нескольких арендаторов последующим критериям:

1. В планах у лица должна быть безобидная деятельность, которую он хочет осуществлять в арендуемом помещении. Очевидно, что лучше выбрать арендатора, который будет хранить в помещении картошку, чем того, кто планирует два раза в неделю проводить музыкальные репетиции.
2. Арендатор должен быть платежеспособным. Например, один – готов оплатить аренду на 3-4 месяца вперед. Другой – просит подождать даже с небольшим задатком. Очевидно, что выбирать нужно первого кандидата.
3. Субъективное мнение: заключать договор стоит с тем арендатором, который всегда на связи и проживает неподалеку. Бывает так, что собственнику нужно срочно попасть в его нежилое помещение, а арендатор куда-то уехал, не оставил ключей, не берет трубку.

Как сформировать выгодную цену для сторон?

ГК РФ дает серьезную свободу сторонам сделок по многим вопросам, в том числе и по вопросу определения цены договора. Таким образом, размер арендной платы будет полностью зависеть от того, каким его определят стороны. Арендодатель может назвать свою цену. Арендатор – согласиться, отказаться или попросить о снижении цены.

Очевидно, что в вопросе ценообразования необходимо ориентироваться на рынок. Если установить слишком высокий размер арендной платы, то арендодателя будет найти проблематично. Даже если кто-то согласится платить высокую цену, спустя время, этот человек будет искать способы расторгнуть договор, чтобы арендовать аналогичное помещение дешевле.

Если цена будет слишком низкой, то отбоя от клиентов не будет. Но и заработать удастся мало. Поэтому, как представляется, лучше всего, определять цену такой, чтобы она была чуть ниже, чем у конкурентов.

Как собственнику заключить договор?

Алгоритм действий, примерно, следующий:

1. Нужно найти клиента. Об этом уже велась речь в настоящей статье.
2. Необходимо провести презентацию помещения.

Внимание: одним из оснований расторжения договора аренды является выявление в объекте недвижимости недостатков, которые арендатор не мог заметить при осмотре, но они при этом привели к возникновению трудностей в использовании помещения.

Позиция спорная, но уже – общепринятая.

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Подробнее о том, как правильно заключать договор аренды нежилого помещения, читайте в нашей статье.

Что необходимо учесть сторонам при заключении сделки?

Самое важное – прописать все необходимые пункты, касающиеся правил пользования нежилым помещением. Очень часто споры возникают по той причине, что какие-то моменты не оговорены. Например, конфликты возникают по вопросам осуществления ремонта, оплаты или не оплаты стоимости осуществленных неотделимых улучшений, перечня работ или действий, которые можно осуществлять в помещении.

Срок действия

Согласно ст. 610 ГК РФ, если в договоре аренды не указан срок его действия, то считается, что он является бессрочным. При этом такой договор не подлежит регистрации.

Какой срок действия договоренностей может быть еще:

1. До 12 месяцев – обращаться в Росреестр или МФЦ не нужно.
2. Свыше 12 месяцев – нужно пройти процедуру государственной регистрации договора аренды.

Самый удобный вариант – подать документы в ближайший МФЦ.

Налогообложение

Сдавая помещение в наем, организация получает определенную прибыль, с которой обязана заплатить налоги. Размер платежа в казну зависит от того, на какой системе налогообложения находится юридическое лицо: на основной или упрощенной. Оплачивая налоги по ОСНО, нужно будет заплатить с арендной суммы НДС 18% и налог на прибыль – 20%.

При УСН «Доходы» с поступлений за недвижимость в бюджет пойдет 6%, а при «Доходы минус расходы» – 15%.

Сдача в аренду недвижимости может быть основным видом деятельности ООО или дополнительным. От этого зависит, как будет отражаться такой доход в бухгалтерской документации – как от реализации или внереализационный.

Согласно ст. 608 ГК РФ, сдавать имущество в наем имеет право только лицо, являющееся его собственником. Если организация не является собственником помещения, то она может сдать его в субаренду. Для этого необходимо получить разрешение от владельца здания.

Можно ли досрочно расторгнуть договор?

Да. В ст. ст. 619 и 620 ГК РФ указаны основания для досрочного расторжения. К примеру:

• арендодатель препятствует использованию имущества;
• арендатор использует помещение в запрещенных целях.

Между тем, стороны должны соблюсти внесудебный порядок урегулирования спора.

Таким образом, аренда нежилых помещений между физическими лицами имеет массу нюансов. Разобраться во всех тонкостях может только квалифицированный юрист, к которому и следует обращаться, если возникла необходимость арендовать недвижимость или сдать в наем.

Сдача нежилого помещения в аренду

Как происходит сдача нежилого помещения в аренду? Какими законами регулируется данный процесс и какие необходимо соблюсти условия, чтобы сделка по аренде коммерческой недвижимости была законна и правомерна для обеих сторон? Об этом читайте в нашей статье.

Процедура аренды объектов нежилого фонда представляет собой форму имущественного договора, согласно которому арендодатель (собственник помещения) передает арендатору (нанимателю) объект недвижимости во временное пользование на условиях арендной платы. Чаще всего такие сделки по аренде совершаются между юридическими лицами либо индивидуальными предпринимателями. Порядок аренды помещений нежилого фонда регламентируется ГК РФ, ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор аренды, который заключается на срок менее 12 месяцев, не подлежит государственной регистрации, при этом, соглашение, оформленное более чем на год, в обязательном порядке регистрируется в компетентных органах. Сдаче в аренду подлежат различные сооружения, здания в целом либо отдельные помещения, входящие в нежилой фонд. Аренде не подлежат отдельные элементы помещений (например, подвальное помещение, крыша, лестничный марш и т.д.).

Нежилое помещение передается арендатору вместе с документами и ключами, в противном случае договор расторгается на основании отсутствия условий для эксплуатации помещения.

Аренда объектов нежилого фонда: оплата налогов

Сдача в аренду любого жилого или нежилого помещения непосредственно связана с вопросами уплаты налогов с получаемой прибыли. Многих ответственных собственников помещений, в частности, физических лиц, интересуют ответы на вопросы – в каком размере нужно платить налог, нужно ли при этом регистрироваться в качестве ИП, и многие другие. Попробуем разобраться во всех тонкостях сдачи в аренду объектов нежилого фонда.

Итак, нужно ли платить налоговый сбор при сдаче в аренду помещений нежилого фонда?

Каждый арендодатель, будь то физическое или юридическое лицо, обязан оплачивать налог с прибыли, получаемой от аренды помещения!

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст.

208 Налогового кодекса РФ арендная плата за пользование помещением является доходами, с которых собственник помещения (физ.лицо) должен уплачивать налог на доходы физических лиц (3-НДФЛ), размер которого составляет 13% от общей полученной суммы за период действия договора. Стоит отметить, что скрытие факта сдачи помещений в аренду зачастую выливается для владельцев взысканием всей суммы налога, и, кроме того, штрафов в размере 20% от неуплаченной суммы и пени. Узнать, что жилое или нежилое помещение, находящееся в собственности, сдается в аренду для налоговой службы не составляет труда: источниками могут служить регулярные банковские переводы на карту в определенной сумме (как правило, более 100 тысяч рублей ежемесячно), непосредственная информация в налоговые органы от арендатора и другие причины, служащие отличным рычагом давления на арендодателя.

Нужно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать помещение в аренду?

В соответствии с российским законодательством осуществление предпринимательской деятельности без официальной регистрации в соответствующих государственных органах влечет за собой административную (ст. 14.1 КоАП) и уголовную ответственность (ст. 171 УК РФ), если получаемый доход составляет более или менее 2,25 млн рублей в год соответственно.

Однозначный ответ на вопрос о том, является ли сдача помещения предпринимательской деятельностью, получить довольно сложно, поэтому суды, рассматривая такие дела и вынося решение, учитывают множество факторов и конкретные обстоятельства дела. Например, если в аренду сдается жилое помещение, а причиной тому является отсутствие необходимости в его использовании для собственного проживания, такой вид дохода не будет являться предпринимательской деятельностью, однако налог 3-НДФЛ владельцу помещения все же оплачивать придется. Вместе с тем, можно выделить несколько признаков, свидетельствующих о том, что сдача в аренду помещения будет рассматриваться как вид предпринимательской деятельности с получением дохода:

1. Сдача в аренду объекта нежилого фонда. В этом случае учитывается тот факт, что нежилое помещение не может быть использовано для удовлетворения бытовых или семейных потребностей граждан, а значит данный объект сдается в целях извлечения прибыли.
2. Если помещение сдается в аренду юридическому лицу. Соответственно, организация, арендовавшая нежилое помещение, будет отмечать в статье расходов сумму, затраченную на аренду.
3. Если помещение приобретается специально для дальнейшей сдачи в аренду.
4. Если договор аренды заключается на очень длительный срок или установлен факт многократного перезаключения договора аренды. Данный аспект рассматривается судом как признак систематического получения прибыли владельцем помещения.

Согласно закону при наличии названных признаков собственник должен пройти официальную регистрацию в государственных органах в качестве индивидуального предпринимателя. В данном случае для уплаты налогов выбирается упрощенная форма системы налогообложения, размер которой составляет 6% от суммы прибыли (напомним, что налог на доходы физического лица составляет 13%). Также стоит учесть, что владельцу помещения как в качестве ИП, так и физического лица, необходимо будет сдавать соответствующую налоговую отчетность в сроки и по форме, установленными Налоговым Кодексом РФ.

Субаренда нежилого помещения

Аренда жилого или нежилого помещения предполагает возможность пересдачи его в субаренду непосредственно нанимателем. Пересдача недвижимости допускается только с письменного разрешения непосредственного владельца помещения и при наличии особого условия в договоре аренды. Сторонами договора субаренды могут выступать как физические, так и юридические лица.

Копия договора обязательно выдается на руки субарендатору в качестве подтвержденного факта согласия собственника на совершение данного действия. Сделка по субаренде нежилого помещения имеет некоторые особенности, которые обязательно следует учесть нанимателю при заключении договора с субарендатором.

1. Срок действия договора субаренды не может быть больше срока действия первоначального/основного арендного договора. В случае если договор арендатора с собственником прекратил свое действие, субарендатор вправе заключить с владельцем этого помещения договор аренды на тех же условиях до конца срока действия договора субаренды.
2. Любой договор аренды/субаренды, заключаемый на срок более 12 месяцев, должен регистрироваться в уполномоченных государственных органах.
3. В права и обязанности арендатора входят: предоставление помещения субарендатору в оговоренный срок и на определенных условиях, осуществление контроля за использованием помещения по соответствующему назначению.
4. В права и обязанности субарендатора входят: своевременная арендная плата, выполнение ремонтных работ (по договоренности), содержание помещения в порядке и использование исключительно по назначению.
5. Факт передачи помещения арендатором субарендатору фиксируется передаточным актом.
6. Любые нарушения договорных обязательств дают право каждой стороне расторгнуть договор субаренды до окончания его срока действия в судебном порядке.