Обмен двухкомнатной квартиры на однокомнатную с доплатой

Собственники двухкомнатной квартиры имеют право обменять недвижимость на другую квартиру или дом. В зависимости от целей переезда может осуществиться расширение жилплощади или получение выручки от переселения в меньшее по площади жилье. В любом случае, должны быть учтены положения жилищного и гражданского законодательства.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Варианты с доплатой и без

На одну и две 1-комнатные

Обменять двухкомнатную на однокомнатную квартиру можно, но производиться доплата в пользу собственника двухкомнатной жилплощади. Этому способствуют такие факторы:

• наличие дополнительной комнаты;
• большая площадь жилья.

Но нужно учитывать, что если однокомнатное помещение по характеристикам превосходит двухкомнатное, например, новый и старый дома при одинаковой площади квартир, то поменять можно равноценно или даже с доплатой владельцу однокомнатного объекта.

На рынке недвижимости действуют свои законы ценообразования. Например, в подавляющем большинстве случаев поменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатные без доплаты невозможно. Но бывают и исключения:

1. Если 1-комнатная недвижимость – это небольшие малосемейки, а 2-комнатное жилье просторное и находится в элитном доме.
2. Если обе квартиры принадлежат собственникам по договору социального найма, и квартиросъемщики согласны на такие условия.

Квартиры, не оформленные в собственность, можно менять только после получения одобрения от жилищного отдела администрации конкретного населенного пункта.

Поменять на двухкомнатную

При обмене 2-комнатных квартир с идентичными характеристиками, сделка признается равноценной. Такая процедура может быть выгодна в следующих случаях:

• обмен жилья между родственниками;
• переезд в другой город или район.

Обмен без доплаты также возможен, если достоинства одного объекта компенсируются преимуществами другого порядка, принадлежащими второму объекту. Например, одна квартира может быть просторнее, но зато вторая находится в центре. В такой ситуации собственники могут договориться о равноценном обмене или предоставить доплату.

Финансы нужно доплачивать только при наличии явных преимуществ одного из объектов: значительные различия по метражу, близость к метро или центру населенного пункта.

На 3-комнатную

Без привлечения дополнительных средств возможно обменять трехкомнатную хрущевку на двухкомнатную квартиру улучшенной планировки (с доплатой и без). Аналогичная сделка возможна, если двухкомнатная недвижимость имеет весомые достоинства:

• наличие большой лоджии;
• находится в районе, где инфраструктура развита больше;
• ближе к автобусной остановке, станции метро или центру;
• здание новое или после капитального ремонта.

Кроме того, значение имеет наличие родственных связей между участниками сделки и статус населенных пунктов, в которых находятся здания. В некоторых случаях отсутствие доплаты объясняется наличием в меньшем по метражу жилье дорогой сантехники, хорошего ремонта и других улучшений.

Если ремонт не понравится контрагентам, они вправе отказаться доплачивать за него, в этом случае затраченные усилия окажутся напрасными.

Для обмена двух- на трехкомнатную квартиры, находящиеся в равнозначных зданиях, возведенных примерно в одно и тоже время, необходима доплата. При расчете суммы учитывается дополнительный метраж и рыночная стоимость данной категории недвижимости.

На 4-комнатную

Обмен на четырехкомнатную квартиру без доплаты возможен только при значительном преимуществе двухкомнатного жилья. Оно может быть выражено в таких особенностях:

• качество дома, в том числе год его постройки;
• география населенного пункта;
• отдаленность здания от центра;
• инновационное оборудование меньшего по площади объекта, при отсутствии удобств во второй квартире.

Если характеристики недвижимости можно назвать аналогичными, вносится доплата, пропорциональная разнице в метраже. Также может быть запрошена определенная сумма за дополнительную комнату.

На частный дом

В этом случае разобраться в тонкостях ценообразования сложнее всего. Может возникнуть необходимость рассчитать траты на постройку аналогичного дома и вычесть сумму амортизации за годы эксплуатации сооружения.

Также учитывается степень развитости инфраструктуры, наличие основных инженерных коммуникаций и т. д. Если прилегающая территория приватизирована, сюда же приплюсовывается цена территории.

В случае аренды земельного надела у муниципалитета его стоимость учитываться не должна.

Выяснив стоимость квартиры и дома, следует из большего значения вычесть меньшее. Это и будет сумма доплаты, которую получит тот собственник, чья недвижимость оказалось дороже. Если показатели приблизительно равны, осуществляется прямой обмен.

Как обменять: основные этапы процедуры

С чего начать и куда обратиться?

В первую очередь надо собрать пакет документов. Для этого следует обратиться в такие инстанции:

• МФЦ;
• нотариальная контора;
• БТИ;
• ТСЖ, УК.

После этого можно самостоятельно начать поиск подходящего для обмена объекта, зайдя на специальные сайты, или воспользоваться услугами риэлторского агентства.

Какие требуются документы и куда их подавать?

Второму участнику сделки требуется предъявить такие бумаги:

• кадастровый план (для дома с участком);
• технический паспорт;
• для тех, кто состоит в браке – согласие мужа/жены;
• документ, подтверждающий наличие прав на недвижимость;
• выписку из домовой книги (для дома), справку о составе семь (для квартиры);
• копии счетов из УК, ТСЖ;
• справку об отсутствии обременений.

Такие же документы, согласно ст. 567 ГК РФ при составлении договора обмена предоставляются:

Договор составляется в трех экземплярах и подписывается обеими сторонами, после чего на основании ФЗ № 218 и ст. 131 ГК РФ осуществляется регистрация сделки. Для этого владельцы недвижимости приходят в МФЦ или Росреестр с паспортами и пакетами бумаг.

Дополнительно необходимо предоставить паспорта всех членов семьи собственников. Для детей младше 14 лет паспорт заменяется свидетельством о рождении.

Если в интересах одной из сторон действует ее представитель, он должен предъявить свидетельство, заверенное в нотариальной конторе, и паспорт.

Стоимость и сроки

При обмене недвижимости нужно до регистрации сделки заплатить госпошлину в размере 2 тыс. руб. Дополнительно оплачивается работа риэлторов, юристов, нотариуса.

В случае одновременного обращения собственников регистрация сделки займет не более 10 дней. По закону сроки составляют 7 рабочих дней при обращении в Росреестр, 9 – при обращении в МФЦ.

Двухкомнатную квартиру возможно обменять на более просторное или меньшее по площади жилье. В зависимости от того, при каких условиях заключается сделка, может быть установлена доплата. Составляется договор мены или купли-продажи, который в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Как осуществить обмен 2-комнатной квартиры с доплатой и без неё?

Граждане, владеющие двухкомнатной квартирой, имеют право на обмен квартиры на квартиру или дом, если она находится в собственности.

Тогда у них возникает ряд возможностей, допускающих съезд или разъезд, а также – расширение жилплощади или получение дохода при переезде в квартиру меньшей площади.

Главное при этом – соблюдение всех норм гражданского и жилищного законодательства.

Можно ли поменять и как?

Жилое помещение, приватизированное жильцами, или купленное у других собственников, может участвовать не только в сделке купли-продажи, но и обмениваться. По преимуществу к обмену прибегают с целью снижения риска срыва сделки, при отсутствии желания проводить финансовые расчёты в суммах, равных стоимости жилья.

Естественно, риск попасть в мошенническую схему здесь существенно ниже, ведь сделка состоится только тогда, когда одна сторона передаст другой в собственность своё имущество согласно нормами статей 567-571 ГК РФ. Если этого не произойдёт – сделка будет признана ничтожной или оспоримой. При этом мена предусматривает все варианты, которые могут заинтересовать её участников и улучшить их жилищное положение.

На однокомнатную

Рассмотрим, как обменять двушку на однокомнатную квартиру. По преимуществу поменять на однокомнатное помещение можно с доплатой в пользу владельца двухкомнатного жилья. Этому способствуют факторы:

• дополнительная комната;
• больший метраж жилья.

Однако если помещение однокомнатного типа компенсирует преимущества второго объекта другими характеристиками, например – новый дом и равнозначная площадь помещения, то обмен допускает не только признания равноценным, но иногда – доплату собственнику однокомнатной.

Рынок недвижимости существует по своим законам, в том числе – по собственным законам ценообразования. Тем не менее, практически всегда, за редким исключением, обменять на две 1-комнатные квартиры дороже, чем на одну. Данное обстоятельство требует дополнительного вложения денежных средств со стороны владельца одного объекта.

Но и здесь могут встретиться исключения. Например:

1. Если две однокомнатные квартиры относятся к разряду малогабаритных малосемеек, а одно двухкомнатное помещение расположено в элитном доме и имеет большую жилую площадь.
2. Если одна (обе) однокомнатных квартиры принадлежат владельцу по договору социального найма, а двушка – оформлена в собственность.

СПРАВКА: Не приватизированные квартиры могут обмениваться только с разрешения жилищного департамента (отдела) администрации населённого пункта.

• Скачать бланк договора мены квартиры
• Скачать образец договора мены квартиры

На аналогичную

Сделка может быть равноценной. Это допускается, когда одна квартира обменивается на другую 2-комнатную с идентичными параметрами. Необходимость в этом может возникнуть:

• при переезде в другой жилой район одного и того же населённого пункта;
• при междугороднем обмене;
• при родственном обмене.

В таких случаях завершение процедуры оформления имущественной сделки становится прецедентом для переезда и пользования новым жильём. То же может произойти, если преимущества одной квартиры компенсируются преимуществами другого порядка, принадлежащими второму объекту.

Например, одна квартира больше по площади, но вторая расположена в новом доме улучшенной планировки, или ближе к центру. В этом случае стороны также договариваются о прямом обмене, без доплаты, или – представляют доплату.

Доплачивать деньги необходимо за явные преимущества одного жилья перед другим. Например, когда при одинаковых технических характеристиках, одно из помещений существенно отличается по площади, находится ближе к центру или к станции метро.

На трешку

Трёхкомнатную хрущёвку достаточно легко обменять на двухкомнатную улучшенной планировки. В этом случае может не потребоваться дополнительных вложений. То же может произойти, если двухкомнатное жильё выигрывает по следующим параметрам:

1. расположено в районе с более развитой инфраструктурой;
2. ближе к центру или станции метро;
3. имеет большую лоджию;
4. дом новый или после капитального ремонта.

Также влияние на данные обстоятельства оказывает наличие родственных отношений между участниками сделки или статус населённых пунктов, где расположены жилые дома. Иногда отсутствие доплаты может мотивироваться наличием ремонта в квартире, установления в ней дорогостоящей сантехники и иных инновационных неотделимых улучшений.

ВАЖНО: Оплата за ремонт устанавливается по усмотрению обеих сторон, так как ремонт – дело вкуса каждого жильца квартиры. Усилия, затраченные бывшими жильцами, будут напрасными, если дизайн квартиры или качество исполнения работ не понравятся контрагентам.

Чтобы поменять двух- на трёхкомнатные квартиры, расположенные в равнозначных жилых домах, приблизительно одного года постройки, обязательна доплата. Она устанавливается из расчёта дополнительного метража, за 1 м 2 , исчисляемый из рыночной стоимости жилья, установленной для соответствующих категорий объектов.

Порядок действий

Вначале следует собрать необходимый пакет документации, для чего потребуется обратиться:

1. в МФЦ;
2. в БТИ;
3. в ЖЭУ, ЖЭК и т.п.;
4. к нотариусу.

Затем можно начать поиск самостоятельно, воспользовавшись соответствующими сайтами, которые сегодня функционируют в каждом регионе. Кроме этого, можно обратиться в риэлторскую компанию, специалисты которой возьмут на себя всю ответственность по сделке.

Оформление документов

Подготовить нужно:

• правоустанавливающий и правоудостоверяющий документ;
• кадастровый, технический паспорт;
• согласие супруга и всех членов семьи (для семейных);
• выписку из поквартирной книги;
• справку об отсутствии ареста и залога;
• копии лицевых счетов из ЖЭУ.

Предъявить эти документы требуется участнику сделки при просмотре жилья для ознакомления с правоспособностью объекта. Далее они представляются при составлении договора мены:

1. специалисту риэлторской компании;
2. юристу;
3. нотариусу.

То есть, уполномоченному лицу, составляющему договор в соответствии со статьёй 567 ГК РФ. После получения договора в трёх экземплярах, подписанных обеими сторонами, проводится регистрация сделки. Она регулируется Федеральным законом № 122-ФЗ от 27.07.97 г. и статьёй 131 ГК РФ.

Статья 567 ГК РФ. Договор мены

• По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
• К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Для её проведения стороны подходят в МФЦ «Мои документы» с пакетом документации, к которому дополнительно прилагаются паспорта собственников и всех членов его семьи от 14 лет. Не достигшие этого возраста дети обеспечиваются свидетельствами о рождении.

ВНИМАНИЕ: Если в интересах собственника недвижимости действует представитель, он обязан представлять свой паспорт и нотариально удостоверенное свидетельство.

Обмен квартиры

Одной из самых популярных операций с недвижимостью является обмен. Он проводится по абсолютно разным причинам, среди которых изменение места работы, создание семьи, желание переезда загород, улучшение условий проживания и пр. Поиск наиболее выгодных вариантов обмена квартир в Москве или Подмосковье, как и сама процедура сделки, сопряжены с массой всевозможных трудностей, которые сложно преодолеть неподготовленному человеку.

Сориентироваться на рынке жилой недвижимости в столице нелегко – структура и количество предложений меняются ежеминутно. Выбирая таунхаус, студию и другой объекта, понадобится также учесть ряд нюансов: близость к метро, район, год постройки, состояние помещений и здания, условия продажи и вероятные риски. Оптимальное решение жилищной проблемы можно искать очень долго, если вы не подкованы в данном вопросе.

Порядок обмена и необходимые документы

В современных реалиях предлагаются 2 возможности: прямая и альтернативная купля-продажа. В простой есть только продавец и покупатель. В альтернативной – владелец продаваемой недвижимости является покупателем другого объекта.

Количество лиц, участвующих в этой многоступенчатой сделке, может быть от 3 и выше. Сложность в том, что все ДКП должны подписываться одновременно.

Что говорится в конкретных ситуациях:

• «Альтернатива подобрана!» – продавец нашел приемлемый вариант нового жилья.
• «Легкая или реальная альтернатива» (при условии адекватных притязаний к понравившейся квартире) – например, продажа двушки с одновременной покупкой трешки в этом же районе с доплатой.
• «Сложная или нереальная альтернатива» – к примеру, продажа малогабаритной двушки с одновременной покупкой трешки в этом же районе без доплаты.

Суть альтернативной сделки в снижении финансовых рисков для обеих сторон. Конечно, можно было бы сначала продать недвижимость, затем добавить какую-либо сумму и приобрести новую. Но рыночная конъюнктура такова, что между реализацией одной и покупкой другой квартиры иногда происходит скачок цен или иные финансовые неприятности, разрушающие планы.

Подобные проблемы зачастую возникают у тех, кто самостоятельно проводит оценку жилья. Помощь специалистов в этом аспекте призвана обеспечить точные прогнозы доплат и определение общей вероятности подобной сделки.

Обмен 2-комнатной на 1-комнатную

Опыт и квалификация риелторов позволяет оперативно решать возникающие проблемы между продавцом и покупателем.

Вам перезвонит специалист

12 000 000 РУБ.

8 100 000 РУБ.

15 600 000 РУБ.

12 550 000 РУБ.

10 450 000 РУБ.

6 100 000 РУБ.

14 500 000 РУБ.

9 700 000 РУБ.

5 700 000 РУБ.

8 000 000 РУБ.

11 300 000 РУБ.

7 500 000 РУБ.

8 100 000 РУБ.

14 000 000 РУБ.

10 500 000 РУБ.

14 300 000 РУБ.

6 700 000 РУБ.

16 240 000 РУБ.

6 100 000 РУБ.

8 200 000 РУБ.

4 700 000 РУБ.

7 450 000 РУБ.

12 500 000 РУБ.

9 400 000 РУБ.

9 500 000 РУБ.

6 900 000 РУБ.

9 300 000 РУБ.

11 750 000 РУБ.

16 100 000 РУБ.

8 600 000 РУБ.

Планируете купить квартиру в Москве через агентство? В этом случае Вы сэкономите время и деньги, будете уверены в юридической чистоте сделки. Выбрать недвижимость в столице и области помогут риелторы и юристы агентства «БЕСТ-Недвижимость».

При подборе объекта мы учитываем инфраструктуру, количество комнат, этаж, обустроенность придомовой территории и другое. Наша компания работает с 1992 года, является членом Российской Гильдии Риэлторов и обладательницей более чем 17 наград.

Чем мы поможем?