Подводные камни при покупке квартиры

Подводные камни при покупке квартиры встречаются не всегда, примерно 10% — 15% сделок проходит как по-маслу. И квартира юридически чистая и участники сделки адекватные.

В других случаях — то камешки, то булыжники , то валуны. И хорошо, если они видны — можно во-время остановиться или поостеречься.

Оставим лирические отступления. В этой статье я вам расскажу о скрытых рисках.

Вероятно подобной подборки скрытых рисков в одной статье вы не найдете в других источниках.

Хочу купить квартиру. С чего начать?

Порядок покупки квартиры в 2022 году

Соглашение о задатке при покупке недвижимости

Ольга Слободчикова

АВТОР САЙТА. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями. Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».

Ни одна из моих сделок не была оспорена. На этом сайте размещено более 300 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах. Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 01.05.2022 года.

Сайт работает с 2015 года. Его уже посетили около 5 000 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.

Спасибо. Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

Наши дополнительные разъяснения и поддержку в документальном оформлении сделки вы можете получить обратившись с вопросом через живой чат в рабочее время ( у нас часовой пояс ЕКБ) (если у вас формы для переписки нет — значит ваш браузер его блокирует, измените его настройки). Вам помогут мои помощники, опытные специалисты по сделкам с недвижимостью: — Анастасия Бусько; — Алсу Алеева. С уважением и пожеланиями удачной сделки, Слободчикова Ольга Дмитриевна

Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.

Приветствие автора сайта

Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».

Ни одна из моих сделок не была оспорена.

На этом сайте размещено более 300 моих статей (полное содержание сайта), из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 29.06.2022 года.

Этот сайт работает с 2015 года.
Его уже посетили более 5 000 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.

Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

Наши дополнительные разъяснения и поддержку в документальном оформлении сделки вы можете получить обратившись с вопросом в комментариях под статьёй или через живой чат
(если у вас формы для переписки нет — значит ваш браузер его блокирует, измените его настройки).

Вам поможет моя помощница — опытный специалист:
— Анастасия Бусько, личная страница во VK

С уважением и пожеланиями удачной сделки, Автор.

Отзывы из переписки

Здравствуйте, Ольга Дмитриевна! Я купила 1-ю и 2-ю части вашей книги «Хочу купить недвижимость». Распечатала, изучаю. Сделала распечатку алгоритма, образцов, шаблонов. Мне 77 лет и читать с листа удобнее. Читаю все Ваши письма. Благодаря знаниям, которые я получаю от Вас, у меня пропал страх перед этой сложной проблемой -покупкой квартиры в другом городе, когда и помощник-молодой внук. Огромное Вам спасибо, в т.ч. и за готовность отвечать на вопросы. Всего Вам самого доброго, главное-здоровья!
С уважением Семахина Н.И.
_
Уважаемая Ольга Дмитриевна, мы с мужем хотим выразить Вам благодарность за помощь и поддержку в оформлении документов для выделения долей в собственности. Без Вашей консультации мы потратили бы гораздо больше средств и нервов. Росреестр долго отвечал стандартными отписками, плюс карантинные меры задержали процесс, но в результате всё завершилось в нашу пользу после того, как мы направили возражение на приостановление дела по шаблону из Вашего набора. Огромное спасибо Вам за труд, неоценимую помощь и содействие, и за увеличение юридической грамотности. С уважением, Софья, город Санкт-Петербург
_
Ольга Дмитриевна, здравствуйте. Сегодня получила Выписку ЕГРП с зарегистрированной для себя максимальной долей в квартире! Вообще не возникло вопросов у регистраторов, хотя , как мне сказали, да и я успела позвонить нескольким нотариусам, только один в городе (!) считал, что законно заверять Отказ от материнской доли, остальные уверены, что это нарушение и обязательно делить на всю семью. Я очень рада , что случайно наткнулась в интернете на Ваш сайт и решила поверить и рискнуть. (врать не буду, морально была готова распрощаться с 1 000 руб). Приятно удивлена, насколько действительно Вы всегда были на связи и реагировали на изменения, которые происходили у меня по документам. Я могу куда-то разместить отзыв со словами благодарности? Буду рада его написать! И, конечно же, порекомендую знакомым, если у кого будут проблемы.
Татьяна Бараева
_
4. Добрый день ,Ольга Дмитриевна, хочу сказать вам огромное спасибо за составление договора и дополнительные разъяснения, все получилось.
Сдала все документы без нареканий и через 7 дней получила 5 выписок на дом и 5 на земельный участок. Спасибо, вы очень мне помогли, буду двигаться дальше.
Оксана, Приморский край
_
5. Добрый день Ольга Дмитриевна! Наконец то нам в Ялтинском кадастре зарегистрировали выдел долей детям. Все сделали согласно Вашим полученным советам в этот раз. Огромное Вам спасибо за Вашу помощь и поддержку, оказалось что в Ялте мы были первые кто регистрировал выдел долей детям без нотариуса.
Александр., Крым
_

Мое дело о наделении долей завершилось благополучно, без единого замечания со стороны регистрирующих органов.

—
7. Спасибо Вам все прошло успешно, без всяких нотариусов.
Экономия 40.000 рублей.
Валерий, г. Калининград
_
8.

Буду вас рекомендовать всем знакомым)) и обязательно обращусь к вам , если будут какие то другие вопросы по этой теме! Чувствуется профессионализм и главное : дарите — спокойствие и уверенность!

ПОЛУЧИТЕ БЕСПЛАТНО ПОСОБИЕ ДЛЯ СДЕЛОК КУПЛИ-ПРОДАЖИ.
Кликайте на книгу.

Риски при покупке и продаже квартиры

Решение приобрести квартиру влечет за собой множество страхов. Давайте вместе разберемся, что надо знать при покупке квартиры на вторичке, чтобы не жалеть о последствиях всю оставшуюся жизнь.

Покупка квартиры — это большое событие и радость. Но если допустить ошибку при проверке жилья на вторичном рынке, то восторг может обернуться драмой с бесконечными судебными разбирательствами, имущественными спорами и потерей денег.

Риски, связанные с объектом продажи

Начнем наш разбор с самого объекта: какую информацию надо получить о жилье, чтобы быть уверенным в безопасности сделки.

Незаконная перепланировка

Выбирая или просматривая квартиру, обратите внимание — сделана ли перепланировка. Если да, то сразу спрашивайте, была ли она узаконена. И не стесняйтесь просить документальное подтверждение.

Если продавец не узаконил перепланировку, то эти хлопоты впоследствии лягут на ваши плечи. И неизвестно, сколько времени и денег займет согласование и оформление изменений.

А если новый вариант не согласует архитектурный отдел местной администрации, то придется восстанавливать изначальную планировку. Поэтому прояснить этот момент лучше до внесения аванса и тем более до заключения сделки.

В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны под 3,88% с господдержкой.

Обременение объекта правами третьих лиц

С этим пунктом, конечно, разобраться сложнее, чем с перепланировкой, которую по крайней мере видно невооруженным глазом. Проверьте, соблюдены ли права всех третьих лиц, у которых может быть имущественный интерес к этому жилью.

Несовершеннолетние.

Будьте особенно внимательны, если ваш продавец при покупке частично оплачивал объект сделки материнским капиталом. В такой квартире собственник обязан выделить доли и детям, за рождение которых получил маткапитал.

Банки обычно не включают несовершеннолетних в число собственников залоговой квартиры. Поэтому родители-собственники должны дать гарантию Пенсионному Фонду, что они выделят долю детям после снятия обременения с квартиры.

Однако не все родители в итоге исполняют это обязательство. А если они продают квартиру, которую так и не разделили с детьми, то нарушают их права. Такую сделку впоследствии могут расторгнуть через суд органы опеки или сами дети, достигшие совершеннолетия, чтобы восстановить права.

При этом восстанавливать права пострадавших будут за счет нового владельца, а не за счет родителей: сделку признают недействительной. Покупателю вернут потраченные деньги, но только в теории. В реальности деньги, скорее всего, уже давно потрачены, а взыскивать стоимость квартиры с неудавшихся продавцов несчастный покупатель может до конца жизни.

Если у продавца есть двое детей не старше 2007 года рождения или один ребенок не старше 2020 года рождения — запросите справку из Пенсионного Фонда России. В ней должно быть указано, использовался ли маткапитал на покупку жилья.

Если маткапитал был использован, а доли детям не выделены, то ни в коем случае не соглашайтесь на сделку до тех пор, пока собственники не выделят детям положенные доли.

Неучтенные наследники.

Основная проблема с наследниками: даже сам продавец может о них не знать.

Хотя чаще ситуация другая: один из наследников продает жилье, действуя исключительно в своих интересах. Что будет дальше с жильем, другими наследниками и покупателем, продавца не интересует.

Рассмотрим на примере. Анна купила в ипотеку однокомнатную квартиру на вторичном рынке. Жилье подбирал для нее риелтор. Со своей стороны банк тоже проверил выбранную квартиру и одобрил ее в качестве предмета залога.

Продавец Сергей получил эту квартиру в наследство от матери. Он уверял, что других родственников, которые могут претендовать на эту жилье, у него нет. Однако через два с половиной года выяснилось, что у Сергея есть сестра Алина, которая жила в другом городе.

Девушка не знала о смерти матери — они не общались несколько лет. В свое время Алина не получила долю наследства, поэтому претендует на нее сейчас.

Задача покупателя: проверить, есть ли другие наследники, помимо продавца, может быть очень проблематично. Можно минимизировать этот риск, если продавец даст обязательство за свой счет решить все вопросы, если объявятся неучтенные наследники. Это необходимо заверить нотариально.

Супруги, в том числе бывшие.

Если продавец состоял в браке, когда стал собственником квартиры, то для продажи понадобится нотариально заверенное согласие супруга, даже бывшего. Поскольку имущество, нажитое в браке, по умолчанию считается совместно нажитым.

Исключение составляет раздельное имущество супругов: унаследованное, принятое в дар или собственность по брачному договору. В таких случаях продавец должен документально подтвердить, что является единственным собственником.

Жильцы, которые имели право на приватизацию, но не участвовали в ней.

Еще одна группа третьих лиц, которая может осложнить новому собственнику жизнь в купленной квартире, — это те, кто был прописан на момент приватизации, но участия в ней не принял. Такой жилец имеет право пожизненно пользоваться этой квартирой, хоть и не может ей распоряжаться. Выселить такого жильца невозможно даже в судебном порядке.

На момент сделки жильца в квартире может и не быть, но проживание в этой квартире третьих лиц проверить довольно легко: заказать выписку из домовой книги и проверить, кто в ней жил на момент приватизации, но собственником не является.

Поэтому самый безопасный вариант — если на момент сделки в квартире не останется зарегистрированных жильцов.

Объект недвижимости не описан в договоре

Рассмотрим другой пример. Алена и Евгений собирались переехать из родного поселка в город, поэтому искали квартиру с ремонтом «заезжай и живи». Они нашли хороший вариант – хозяева оставили встроенную мебель, поскольку сами тоже собирались кардинально менять место жительства.

Как же ребята удивились, когда вместо готового жилья получили голые стены без мебели, сантехники и дверей.

Чтобы избежать подобного разочарования, включите в договор описание самого объекта сделки, перечислите мебель и технику, которые должны остаться в квартире.

Совет от банка

Ни при каких обстоятельствах не соглашайтесь занижать цену в договоре. Чаще всего об этом просят продавцы, которые купили квартиру менее трех лет назад и хотят уменьшить сумму налога с продажи квартиры.

Однако это рискованно для покупателя. В случае отмены сделки по решению суда продавец должен будет вернуть покупателю сумму, указанную в договоре. А значит, часть денег покупатель просто потеряет из-за уступки в интересах продавца.

Универсальная карта «Халва» – не просто удобное платежное средство. Она словно швейцарский нож содержит десятки полезных финансовых инструментов в одном пластике и мобильном приложении. Кешбэк до 10%, рассрочка в 250 000+ магазинов и доход на остаток до 8,5% с бесплатным обслуживанием. Сделайте свою жизнь слаще и удобнее!

Риски, связанные с продавцом

Теперь давайте рассмотрим, какие риски при покупке квартиры могут возникнуть со стороны самого продавца.

Недееспособность

Проверить психическое здоровье продавца в момент заключения сделки невозможно. Но принять меры все же следует, поскольку сделка с недееспособным продавцом может плохо закончиться. Т.е.

никакой юридической силы она не имеет и отменить ее можно даже без суда. Продавцу вернется его квартира, а покупателю – деньги, если, конечно, продавец их не потратил.

Поэтому разумной предосторожностью будет запросить у продавца справки из психоневрологического диспансера о том, что он не состоит на учете. Это, конечно, не гарантирует того, что проблем не возникнет, но если дело дойдет до суда, то наличие справок будет характеризовать покупателя как добросовестного приобретателя.

Банкротство

Проблемы покупателю грозят и в том случае, если продавец обанкротится в течение трех лет с момента покупки квартиры. Такую сделку могут признать недействительной и изъять квартиру для дальнейшей продажи на торгах.

Но если покупатель добросовестный, то отстоять свое право на честно купленную квартиру будет проще. Добросовестность в первую очередь будет определяться ценой, по которой куплена квартира. Если она не занижена, то такая сделка с большей вероятностью не вызовет подозрений.

Например, если рыночная стоимость квартиры составляет 5,5 млн рублей, а по договору — 3 млн рублей, то это определенно вызовет подозрения.

Второй момент, который характеризует покупателя с положительной стороны, — это максимальная проверка квартиры и самого продавца перед заключением сделки.

Чтобы минимизировать риск попасть в историю с банкротством, можно провести несколько проверок. Для этого понадобятся ФИО и ИНН продавца.

Сведения из бюро кредитных историй надо запросить у самого продавца, т.к. третьим лицам такую информацию не предоставляют. Так станет понятно, есть ли у продавца долги, и насколько дисциплинированно он их обслуживает.
В Федеральной службе судебных приставов можно проверить, нет ли в отношении продавца исполнительного производства.
На официальном сайте суда по месту регистрации продавца — не выступает ли он в качестве ответчика в судебных делах, особенно в семейных или наследственных спорах.
В Едином федеральном реестре сведений о банкротстве можно узнать, не участвует ли продавец в таком деле.

Совет от банка

Даже если проверки ничего не показали, нет гарантии, что за три года продавец не объявит себя банкротом. Поэтому включите в договор купли-продажи пункт о том, что продавец не является банкротом и не собирается объявлять о банкротстве в дальнейшем.

Также сохраните результаты ваших проверок — они послужат подтверждением, что вы ответственно подошли к покупке жилья и являетесь добросовестным приобретателем.

11 признаков опасной квартиры

Подведем итог и перечислим основные признаки, по которым можно выявить подозрительные сделки. В таких случаях проводите проверки с особой тщательностью.

Квартира продается по цене на 15-20% ниже рыночной.

Конечно, продавец может просто торопиться с продажей, потому что ему нужно переехать или вложить деньги в лечение. Но скорее всего у квартиры имеется масса проблем, или мошенники поставили такую цену для привлечения внимания. Как мы писали выше, сделка по заниженной цене может стать для вас проблемой, если продавец объявит себя банкротом.

Если в квартире сделана перепланировка, то узнайте, узаконил ли ее собственник.
Продавец торопит с покупкой и не дает вам время на скрупулезную проверку.

Не соглашайтесь ускорять сделку: адекватный собственник прекрасно понимает, что покупка квартиры — это серьезный шаг, к которому стоит отнестись со всей ответственностью.

Продавец показывает квартиру только в определенное время? Узнайте почему.

Возможно, от вас хотят скрыть бытовых вредителей или артиллерийский салют в ста метрах от дома каждый полдень. В таком случае, если к квартире у вас нет вопросов, можно в разное время суток осмотреть дом и район самостоятельно.

Продавец ведет себя странно.

Например, отвечает невпопад или не воспринимает вашу речь, его поведение не соответствует ситуации или возрасту. В таком случае нет смысла продолжать диалог, пока вы не получите от продавца справку из психдиспансера.

У продавца есть двое и более детей 2007 года рождения и старше или даже один ребенок 2020 года рождения и старше.

В этом случае понадобится справка из Пенсионного фонда об использовании (или нет) маткапитала. Если он использован — у детей должны быть доли в квартире и разрешение от органов опеки на продажу жилья.

Если продавец был в браке, когда покупал квартиру, нужно нотариально заверенное согласие супруга на продажу совместно нажитого имущества.
Квартира получена продавцом в наследство? Возьмите с собственника нотариально заверенное обязательство за свой счет решить все спорные моменты с неучтенными наследниками, если такие появятся.
Продавец владеет квартирой менее трех лет, а это значит, что третьи лица могут оспорить его сделку как покупателя, поскольку срок исковой давности по таким делам — три года. Если третьи лица оспорят предыдущую сделку по этой квартире, то и ваша будет аннулирована.

Продавец обязан вернуть вам деньги, но если они уже потрачены, то эта история может растянуться на долгие годы

Частая смена владельца.

Эту информацию можно получить из выписки ЕГРН. В расширенной справке есть все владельцы, дата регистрации права собственности и основание для возникновения права собственности. Если за короткий период было заключено несколько сделок — это повод проявить осторожность.

Квартиру продает представитель продавца по доверенности.

Выйдите на собственника и узнайте, оформлял ли он доверенность, и по какой причине он не смог участвовать в сделке сам.

Что проверить, чтобы не потерять деньги при покупке и продаже квартиры

Мы составили для вас проверочный список, который поможет не упустить ничего важного при подготовке к сделке купли-продажи:

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке

Недвижимость можно приобрести на первичном или вторичном рынке. Выбрав второй вариант, гражданин существенно сэкономит. Дело в том, что частные лица продают помещения значительно дешевле. Однако подобная сделка может быть связана с рядом рисков. Поэтому необходимо заранее выяснить, на что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке.

Дополнительно стоит ознакомиться со всеми особенностями осуществления сделки. Внимательно подходя к процедуре, человек сможет обезопасить себя. О поиске квартиры на вторичном рынке, об информации, которую обязательно необходимо изучить, нюансах проведения проверок поговорим далее.

Приобретение жилья через риелтора или самостоятельно

В первую очередь необходимо ознакомиться с особенностями покупки квартиры, а также выяснить, какие документы на вторичку и самого гражданина потребуются для выполнения процесса. После этого стоит ознакомиться с уловками, которые используют мошенники, чтобы ввести покупателя в заблуждение для реализации неликвидного имущества или незаконного получения денежных средств. Зная правила проведения процедуры, человек откажется от покупки жилья с обременением или оспариванием соглашения.

Непосредственно сама купля-продажа квартиры осуществляется по следующей процедуре:

Лицо анализирует предложения или обращается к риелтору, выбирает подходящую квартиру, договаривается с продавцом и проводит осмотр объекта.
Стороны ведут переговоры о стоимости жилья, сроках заселения и перерегистрации квартиры.
Потенциальный покупатель проводит проверку документов и самого продавца. Если требуется, можно привлечь юриста.
Осуществляется заключение предварительного договора купли-продажи жилья. В документе фиксируют намерения сторон о покупке квартиры. Если требуется, документ может быть изменён в последующем.
Предоставляется аванс, если стороны договорились о выплате. Обязательно нужно заключить соглашение, подтверждающее факт передачи денежных средств.
Стороны проверяют документы, а затем готовят основной договор и подписывают его.

На каждом этапе можно столкнуться с мошенниками. Нужно научиться распознавать их.

Видео

Поиск объявления о продаже жилья

Самостоятельно подобрать квартиру, удовлетворяющую все требования гражданина, проблематично. Поэтому к процедуре в 90% случаях привлекают риелтора. Специалист не всегда добросовестно выполняет свои обязательства. Он стремится извлечь из сделки максимальную выгоду.

Для этого используют следующие уловки:

подают объявление о продаже квартир, которых не существует. Цена такой недвижимости сильно занижена, а фото взяты из соцсетей. Разговаривая со специалистом, нужно уточнять стоимость и местоположение жилья, а также нюансы перепланировки. Если записи об объекте отсутствуют, показания специалиста путаются, это может говорить о мошенничестве;
клиенту показывают самые низколиквидные квартиры. Желая быстрее найти жилье, клиент сообщает информацию о желаемом помещении. При этом риелтор поступает наоборот. Он приводит покупателя в самые неликвидные помещения. В результате человек впадает в отчаяние. А затем ему показывают квартиру, соответствующую параметрам;
создаётся ажиотаж. Чтобы человек быстрее принял решение, на него оказывают давление. Риелтору начинают постоянно звонить с просьбами не показывать жилье. На осмотр квартиры приезжают другие покупатели. В результате у человека создается впечатление, что жилье скоро заберут;
требование о предоставлении задатка. Просьба должна насторожить. Если сделка сорвется из-за действий покупателя, денежные средства не вернут. Аванс можно предоставить, оформив соглашение официально;
использование удачного времени показа квартиры. Риелтор специально приводит потенциального покупателя в момент, когда соседи спят или шумные дети, живущие рядом, находятся в саду. Чтобы составить полную картину о недвижимости, нужно смотреть помещение в разное время суток;
копирование объявлений. Если квартиру изначально продавали по одной цене, а затем выставили объявление со стоимостью значительно ниже, доверять подобному не стоит. Риелтор выполняет такие действия с надеждой, что участники процедуры смогут договориться, а он получит свой процент;
в адресе квартиры допущена ошибка. Схема считается грязной. Её используют, чтобы продать неликвидные помещения по завышенной цене. Метод рассчитан на доверчивого покупателя. Риелтор показывает потенциальному собственнику квартиру, которую сдают в аренду. При этом недвижимость расположена по похожему адресу. Покупатель соглашается на сделку, рассчитывая, что риелтор самостоятельно проверит все документы.

Видео

Что необходимо проверять при покупке жилья

Чтобы понять, как безопасно купить квартиру на вторичном рынке, нужно знать все нюансы процедуры. Так, у квартиры может быть несколько законных владельцев. Если помещение продает только один из них, а другие не знают о подобном действии, сделку могут оспорить.

Поэтому важно знать историю помещения. Для этого стоит ознакомиться с пакетом документов.

Изучение выписки из ЕГРН

Бумагу можно запросить у продавца. Подача справки возможна в электронном виде. Для этого необходимо воспользоваться возможностями сайта Росреестра или портала Госуслуги.

Изучение технических характеристик и качества жилья

Приобретая недвижимость, можно столкнуться с незаконной перепланировкой. Если внесенные изменения не несут угрозу, новый собственник должен будет оформить все документы самостоятельно. Когда внесенные коррективы способны спровоцировать аварийную ситуацию, их придется устранять. Поэтому важно сверять фактическую планировку с официальными данными.

Изучение кадастрового паспорта квартиры

Чтобы совершить сделку безопасно, стоит запросить кадастровый план. Изучая информацию, важно обращать внимание на особые отметки. Они демонстрируют момент внесения изменений и их основания.

Дополнительно стоит заказать поэтажный план жилого помещения. Если выяснится, что произошло нарушение целостности системы, отмеченной красным, узаконивание перепланировки будет связано с целым перечнем сложностей. Поэтому рекомендуется предварительно обратиться в жилищную инспекцию и выяснить, законно ли выполнены изменения.

Получение техпаспорта жилья

Если человек хочет приобрести квартиру в ипотеку, необходим обновленный техпаспорт.

В нём отражают следующую информацию:

дата ввода помещения в эксплуатацию;
материал, использованный при строительстве;
количество комнат в помещении;
инвентаризационная стоимость объекта;
поэтажный план недвижимости.

Чтобы получить бумагу, необходимо обратиться в БТИ или МФЦ. Документ позволяет выяснить факт незаконного переустройства нежилого помещения.

Видео

Особенности проверки участников соглашения или третьих лиц

Разбираясь, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке, нужно изучить репутацию продавца и третьих лиц. Если организация или человек находятся в розыске или на них заведено уголовное дело, получить информацию не составит труда. Если человек не выполняет обязательства по кредитам или является злостным неплательщиком, сведения также максимально просто обнаружить.

Знакомство с продавцом квартиры

Чтобы минимизировать риски при покупке квартиры, в первую очередь нужно изучить продавца недвижимости, найденного риелтором или самостоятельно. Предстоит установить личность человека и изучить его паспорт. Если лицо не выполняет обязательства по задолженностям, будет заведено исполнительное производство, чаще всего на имущество накладывают обременение.

В результате заключать сделку купли-продажи нельзя. Дополнительно стоит выяснить, не находится ли продавец или риелтор в розыске или не фигурирует ли в качестве подозреваемого. Узнать сведения можно, воспользовавшись возможностями сайта ФССП.

Проверка риелтора

Купля-продажа квартиры на вторичном рынке привлекает так называемых черных риелторов. Они могут продавать один объект несколько раз, обманом выманивать оригинал паспорта и заключать сделку, подставляя людей. Такие риелторы используют большое количество уловок. Поэтому эксперты советуют сотрудничать только с крупными агентствами.

Практический совет: Начинать проверку риелтора необходимо еще на этапе первоначальной беседы. Во время неё нужно выяснить, как долго компания присутствует на рынке и имеет ли статус юридического лица. Стоит посетить сайт ФНС и выяснить, присутствует ли у компании официальная регистрация. Лучше заранее определить срок просмотра вариантов.

Россиянам раскрыли самые распространённые ошибки и подводные камни при покупке недвижимости

Россияне могут с лёгкостью потерять свою свежеприобретённую квартиру. И далеко не из-за мошенников. Проблемы могут возникнуть из-за банкротства бывшего владельца или его недееспособности, из-за маткапитала, собственной невнимательности или незнания рынка.

Эксперты рассказали «Секрету» о самых опасных подводных камнях и ошибках при покупке недвижимости в России и что делать, чтобы не попасть впросак.

Неучтённые возможные собственники

При покупке квартиры важно договориться с продавцом о сроке выписки всех людей с постоянной регистрацией. Не обязательно, чтобы все выписались до сделки: иногда люди продают единственную квартиру, чтобы купить новую. В таком случае можно указать в договоре точную дату, до которой бывшие собственники должны будут сняться с регистрационного учёта: если они нарушат договор, покупатель может обратиться в суд.

Однако часто возникают ситуации, когда выписанный человек продолжает сохранять за собой право проживания.

Вариант 1. Пропавшие жильцы.

Если прописанный в квартире пропал без вести, а потом нашёлся, он сможет восстановиться в правах и вернуться жить в квартиру.

Вариант 2. Жильцы из мест не столь отдалённых.

Если человек отбывает наказание в тюрьме, его снимут с регистрационного учёта по месту жительства, чтобы поставить на регистрационный учёт по месту отбывания наказания. Когда он выйдет на свободу, он сможет восстановить прописку и получить право на пожизненное проживание в квартире, даже если у неё уже другие владельцы.

Эксперт по недвижимости Иван Солдатенков отметил, что такие ситуации чаще всего возникают с приватизированными квартирами: люди, которые сидят в тюрьме, просто не знают, что жильё продали после их выписки. Несмотря на это, право пользования имуществом забрать у них никто не может после возвращения из тюрьмы. У такого человека не будет прав на владение квартирой, но есть исключение, отметил адвокат Михаил Салкин.

«Если он был выписан из муниципальной квартиры (предоставленной по договору социального найма), а в период отбывания наказания квартира была приватизирована. Такая приватизация может быть оспорена, а значит, последующие сделки по купле-продаже квартиры тоже могут признать недействительными», — уточнил он.

Покупателя могут обмануть — не сказать, что такой человек существует или подделать доверенность от его имени. Кроме того, на сделку могут привести похожего внешне человека, которого выдадут за осуждённого.

Юлия Мельникова пояснила, что у покупателя есть всего два варианта: либо расторгать договор купли-продажи через суд, либо договариваться с человеком, у которого есть право на проживание. Просто выписать его из квартиры практически невозможно, если человек сам этого не захочет.

«Чтобы не попасть в такую ситуацию, нужно брать архивную выписку из домовой книги, внимательно изучать документы на квартиру и правильно составлять договор купли-продажи», — подчеркнула она.

Вариант 3. Супруги продавцов.

Неучтёнными возможными собственниками могут оказаться и супруги владельцев недвижимости, добавила собеседница. Обычно эта проблема возникает, если собственник продаёт совместно нажитую квартиру вскоре после развода. Чтобы избежать проблем в будущем, нужно получить от продавца всего один документ — согласие на продажу недвижимости от супруга.

Его необходимо брать не только от разведённых продавцов, но и от тех, кто состоит в браке, чтобы обезопасить себя от возможных проблем.

Разные реальная стоимость и цена по договору

Продавцы, которые владеют недвижимостью меньше минимального срока*, часто не хотят платить налог: 13% с разницы между стоимостью покупки и продажи. Например, если в 2019 году собственник купил квартиру за 3,5 млн, а в 2021 году решил продать её за 5 млн, он должен будет заплатить налог в размере 13% от 1,5 млн рублей — 195 000 рублей.

Минимальный срок может быть разным:

три года, если квартиру купили до 1 января 2016 года, право собственности оформили на основании договора дарения или свидетельства о наследстве, квартира приватизирована либо её получили на основании договора пожизненного содержания;
пять лет во всех остальных случаях

Чтобы не расставаться с крупной суммой, продавцы пытаются уменьшить налог либо совсем уйти от него, занизив цену на квартиру. Они предлагают покупателю указать в договоре, что квартира, условно, стоит не 5 млн, а 3,5 млн. Оставшуюся сумму просят отдать наличкой.

«Цена — существенное условие договора купли-продажи. Её занижение — это сокрытие реальной цены, что влечёт недействительность сделки. Пострадают обе стороны — и продавец, и покупатель.

В налоговой работают неглупые люди, они прекрасно знают схемы продажи квартиры по той же цене, ведь продавец всё равно будет подавать декларацию даже при нулевом налоге», — отметила Юлия Мельникова.

Если ситуация вскроется, продавец должен будет заплатить штраф в размере от 20% до 40% от суммы сделки, а также выплатить налог с полной стоимости недвижимости без права на налоговый вычет. Кроме того, продавца могут привлечь к уголовной ответственности, если уклонение от уплаты налогов было в крупном размере — более 2 700 000 рублей за три финансовых года.

«По налогам не существует сроков давности. Ситуация с занижением может раскрыться и через 10 лет, при этом продавцу не избежать штрафа и уплаты налога», — подчеркнула она.

Придётся худо и покупателю. Если сделку признают недействительной (попросить суд признать сделку таковой могут даже недобросовестные продавцы) и начнут оспаривать, покупатель сможет вернуть только ту сумму, которая прописана в договоре, отметил Михаил Салкин.

При этом покупатель не сможет в полном объёме получить налоговый вычет за покупку, ведь претендовать он сможет только на возврат с суммы, прописанной также в договоре.

Права наследников

Бывают случаи, когда наследники объявляются через несколько лет после того, как покупатель приобрёл квартиру. Это происходит потому, что они не знали о смерти своего родственника. Например, не общались с родителями или жили в другой стране.

Если владельцем был одинокий мужчина, это могут быть его дети, о которых он не говорил при жизни или не знал.

«Есть риск, что вновь объявившиеся наследники могут попытаться в суде восстановить срок на принятие наследства. Однако причина для этого должна быть уважительной», — отметил адвокат Михаил Салкин.

Если наследники заявят свои права, покупателя ждут суды — исход дела нельзя предсказать, всё зависит от конкретной ситуации.

«Нужно проверять, чтобы соблюдалась очерёдность наследования, чтобы были получены необходимые отказы от наследства от тех, кто не хочет вступать в свои права. Сроки исковой давности по делу о наследстве составляют не менее трёх и не более 10 лет», — рассказала Юлия Мельникова.

Квартира с материнским капиталом

Если собственники квартиры использовали материнский капитал, перед покупкой важно убедиться, что все члены семьи получили доли, отметила Юлия Мельникова. При продаже такой квартиры родители должны найти жильё с такими же условиями проживания детей либо перечислить стоимость детских долей на отдельный счёт.

Это главный момент, потому что иначе дети смогут претендовать на часть жилья даже после его продажи, рассказал адвокат Дмитрий Малашка. Он уточнил, что в таком случае покупатель может расторгнуть договор купли-продажи: продавец должен будет выплатить ему стоимость квартиры по договору, а также компенсировать расходы на ремонт, содержание и судебные расходы.

Сделка с неадекватным продавцом

Если человек недееспособен, он может оспорить сделку. Для этого ему достаточно обратиться в суд и заявить, что он не осознавал своих действий.

«Если продавец оказался неадекватным (ограниченно или полностью недееспособным), это влечёт недействительность договора купли-продажи. Недвижимость должна быть возвращена прежнему собственнику», — отметил Дмитрий Малашка.

При этом суд может признать сделку действительной по требованию опекуна недееспособного человека — если недвижимость продавали для выгоды последнего.

Юлия Мельникова посоветовала всегда требовать от продавца актуальные справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (ПНД и НД). «Если он отказывается и ведёт себя неадекватно — стоит задуматься. Если есть сомнения в адекватности продавца, даже при предъявлении справок из ПНД и НД, такую сделку лучше проводить нотариально», — подчеркнула она.

Как обезопасить себя при покупке недвижимости

Главное, на что надо обратить внимание, — документы. Речь идёт как про удостоверение личности продавца, так и про бумаги на квартиру. Вот короткий перечень документов, которые нужно тщательно проверить:

паспорт продавца;
свидетельство о праве собственности и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
выписку из ЕГРН;
справку из наркологического и психоневрологического диспансера;
выписку из домовой книги (докажет отсутствие зарегистрированных жильцов);
справку о наличии задолженностей по коммунальным платежам.

Кроме того, стоит поговорить с соседями выбранной квартиры: они смогут рассказать важные подробности, которые продавец мог утаить. Например, о родственнике собственников, которого недавно арестовали, или о внебрачном ребёнке.

Михаил Салкин отметил, что на сделке должен присутствовать лично продавец — от покупки квартиры по доверенности стоит отказаться, потому что её могут подделать. При этом все расчёты лучше проводить в безналичной форме через аккредитив. Это специальная форма расчётов между продавцом и покупателем, которая выгодна обоим.

Покупатель вносит деньги на аккредитив, но продавец получит их только после выполнения сделки.

Также не стоит рассчитывать на банк и страховую, если квартира берётся в ипотеку. Обычно компании проверяют документы на недвижимость, которую страхуют или на которую выдают кредит, но эксперт рынка недвижимости Константин Барсуков подчеркнул, что полагаться на это не стоит.

«Банк поднимет только текущие документы, не закапывается в историю. Ему главное, чтобы документы продавца были нужными и подлинными. Страховая компания при проверке оценивает только риск того, что у покупателя заберут квартиру, — устраивает её он или не устраивает», — сказал эксперт.

Собеседник подчеркнул, что страховая компания не ищет документы сама, а просит их у покупателей. Если покупатель работает без помощи специалиста, он просто обращается к продавцу, чтобы тот дал ему нужные бумаги — причём копии, а не оригиналы. Нечистоплотному продавцу очень просто их подделать.

«Покупателю придётся доказывать, что его обманул продавец, что именно он предоставил такой документ, а не сам покупатель», — пояснил эксперт.

Не стоит отказываться и от юридической экспертизы объекта недвижимости. Это позволит избежать большинства ошибок или доказать добропорядочность покупателя, если дело дойдёт до суда.