Признание сделки купли продажи недействительной

Часто люди, не зная с чего начать и сомневаясь в договоре купли-продажи, задаются рядом таких вопросов как:

• Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры
• Как отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации
• Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
• Как признать недействительным договор купли-продажи автомобиля
• Каковы причины признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
• Срок давности оспаривания договора купли-продажи
• В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи квартиры

Оспаривание договора купли-продажи необходимо отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законом предусмотрены совершенно иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

Иначе обстоит дело с оспариванием договора.

Оспорить гражданско-правовую сделку можно только в суде, никакой другой государственный орган не уполномочен устанавливать недействительность сделки.

Оспорить можно любую сделку гражданско-правового характера, но для этого нужны четкие законные основания.

Основания признания договора купли продажи недействительным

В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.

Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.

Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.

Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.

Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:

• Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
• Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.

Какие сделки считаются ничтожными:

• Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
• Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
• Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
• Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
• Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)

Срок исковой давности для оспаривания сделки

Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).

В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:

• 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
• 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.

Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.

Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика. То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным.

В случае заявления ответчиком пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, без исследования обстоятельств дела.

При этом, не забывайте, что в случае доказанности наличия уважительных причин срок исковой давности истцу может быть восстановлен судом.

Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

Как видим, при наличии оснований, любую сделку, в том числе договор купли-продажи, можно оспорить в суде.

Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.

Доказательства в суде должны представляться четко по заявленным основаниям, причем доказательственная база должна быть достаточно серьезной. Это очень тонкий момент, следовательно, в особенностях доказывания в каждом конкретном случае может разобраться только грамотный юрист, специализирующийся в договорном праве и имеющий практический опыт применения законодательства о недействительности сделок.

Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.

Ведение в суде спора об оспаривании договора купли-продажи, учитывая сложность таких споров, весьма разумно доверить грамотному практикующему юристу.

Как признать договор купли-продажи автомобиля недействительным

Договор купли-продажи автомобиля можно признать недействительным по тем же основаниям недействительности сделок, что и любой другой договор.

Например, если:
1)договор является мнимой или притворной сделкой (ст. 170 ГК РФ).
Если договор совершен для вида, без намерения создать соответствующие ему правовые последствия, то это мнимая сделка.

Если договор прикрывает другую сделку, в том числе сделку на других условиях, это притворная сделка.
Нередко их совершают ответчики по искам и будущие банкроты. Таким образом они пытаются сохранить автомобиль (не дать обратить взыскание на него или включить в конкурсную массу).

К примеру, на мнимость может указывать то, что продавец (или даже первоначальный собственник после цепочки продаж) фактически продолжает пользоваться автомобилем, сохраняет контроль над ним, то есть продажа (в том числе формальное исполнение договора в виде передачи автомобиля по акту) состоялась только для вида (п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25);

2)нет согласия органа юридического лица на совершение сделки (ст. 173.1 ГК РФ). Например, если нарушен порядок совершения крупной сделки (совершена без одобрения) (п.

1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 N 27).
Надо понимать, что продажа автомобилей без одобрения, но по разным договорам, каждый из которых не является крупной сделкой, может их не спасти от признания недействительными. Суд может признать недействительными всю совокупность сделок, если доказать их взаимосвязанность;
3)договор подписан органом юридического лица в ущерб его интересам, если доказать, что другая сторона договора знала о явном ущербе для общества (п.

2 ст. 174 ГК РФ). Например, если полученное по сделке в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента (п.

93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).
Учтите, что низкая стоимость автомобиля в договоре купли-продажи не всегда говорит о том, что цена явно занижена. Цена автомобиля может быть сформирована с учетом расходов покупателя на его восстановление (например, на ремонт или замену двигателя, коробки передач);
4)договор заключен под влиянием существенного заблуждения, например, относительно качества автомобиля (ст.

178 ГК РФ). Так, о таком заблуждении можно говорить в следующей ситуации. До заключения договора стороны провели предварительную диагностику автомобиля, по результатам которой автомобиль признан технически исправным.

Впоследствии из-за частых сбоев в работе двигателя покупатель обратился за повторной диагностикой. В результате выявлены неисправности в электронном блоке управления двигателем. Если бы покупатель изначально знал о таких неисправностях автомобиля, он бы не стал его покупать;
5)договор заключен под влиянием обмана (ст.

179 ГК РФ). Как правило, обман касается характеристик автомобиля. Есть пример, когда продавец, «скрутивший» показания одометра, при продаже автомобиля утверждал, что пробег минимальный.

В такой ситуации покупатель сможет признать договор недействительным, если докажет вмешательство в устройство, фиксирующее пробег автомобиля. Для этого нужно провести судебную экспертизу.
Обратите внимание: перечисленный перечень не является исчерпывающим, возможны иные основания для признания договора купли-продажи автомобиля недействительным.

Кроме того, в ситуации, когда ваш контрагент действовал очевидно недобросовестно и не получается обосновать недействительность договора с помощью специальных оснований, суд может признать договор недействительным на основании ст. ст. 10 и 168 ГК РФ, если при его совершении допущено злоупотребление правом (Обзор N 1 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015).

2. Кто может требовать признания договора недействительным
Потребовать признать договор недействительным и (или) применить последствия недействительности могут стороны договора, а также иное лицо, которое не является участником сделки (ст. 431.1, п.

п. 2, 3 ст. 166 ГК РФ).

Продавец может требовать признания договора недействительным, например, когда его предыдущий руководитель, действуя недобросовестно, продал автомобиль по заниженной цене, то есть договор совершен в ущерб его интересам как юридического лица (п. 2 ст. 174 ГК РФ).

Покупатель может требовать признания договора недействительным, например, если заключил его под влиянием обмана со стороны продавца (ст. 179 ГК РФ).
Третье лицо, которое не является стороной договора купли-продажи, может обратиться в суд с иском, когда таким договором затрагиваются его интересы.

Это может быть прямо предусмотрено законом. Например, участник с одним процентом и более от общего числа голосов может оспорить договор как крупную сделку, совершенную с нарушением порядка получения согласия (п. 4 ст.

46 Закона об ООО, ст. 173.1 ГК РФ).
Суд также может удовлетворить иск третьего лица, если законом не установлен иной способ защиты его права и защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки (п.

78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).
Например, если ваш должник, чтобы избежать обращения взыскания на автомобиль в рамках исполнительного производства, продает его, вы можете обратиться в суд с иском о применении последствий недействительности ничтожного договора купли-продажи в связи со злоупотреблением правом (ст. ст.

10 и 168 ГК РФ). Только таким образом вы сможете обеспечить защиту ваших законных интересов.

3.

В какой срок нужно обратиться в суд
Заявить свои требования нужно в пределах срока исковой давности. По общему правилу это:
1)один год — в случае признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности (п. 2 ст.

181 ГК РФ). Срок начинается со дня, когда истец узнал (должен был узнать) об обстоятельствах, которые являются основанием для признания сделки недействительной. Например, покупатель оспаривает договор, заключенный под влиянием существенного заблуждения относительно качества автомобиля.

Несмотря на то, что покупатель как сторона сделки знал о ее совершении с момента заключения, это само по себе не свидетельствует о начале течения срока исковой давности с даты заключения договора. В такой ситуации следует исходить из даты установления покупателем обстоятельств, послуживших основанием для обращения в суд, например, с момента получения результатов диагностики автомобиля;

2)три года — в случае признания ничтожной сделки недействительной и применения последствий недействительности (п. 1 ст. 181 ГК РФ).

Если с иском обращается продавец или покупатель, то срок исчисляется со дня, когда договор начал исполняться.
Если договор оспаривает лицо, которое не является его стороной, срок исковой давности будет исчисляться со дня, когда оно узнало или должно было узнать о начале исполнения договора, при этом срок не может превышать 10 лет со дня начала исполнения сделки.
Например, участник продавца оспаривает договор со ссылкой на ст.

ст. 10, 168 ГК РФ, в связи тем что договор был заключен в результате сговора сторон, направленного на причинение обществу вреда (автомобиль был продан по цене явно ниже рыночной стоимости). В таком случае срок исковой давности будет исчисляться с момента проведения годового собрания, когда участник мог узнать об оспариваемом договоре.

Срок исковой давности не распространяется на возражения ответчика о ничтожности договора. Поэтому если в отношении вас подан иск на основании договора, который вы считаете ничтожным, рекомендуем ограничиться возражением о том, что требование основано на ничтожном договоре, а не подавать встречный иск (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

4. Как составить исковое заявление о признании договора купли-продажи автомобиля недействительным
Составьте исковое заявление в соответствии с требованиями к его форме и содержанию. Для этого руководствуйтесь правилами, установленными ст.

125 АПК РФ, при подаче в арбитражный суд или правилами, установленными ст. 131 ГПК РФ, при обращении в суд общей юрисдикции, в зависимости от того, в какой суд вам нужно обратиться.

Если вы продавец, то помимо требования о признании договора недействительным включите в иск требование о возврате автомобиля.
Приложите к иску необходимые документы (ст. 126 АПК РФ, ст.

132 ГПК РФ). Например, если вы оспариваете договор в связи с тем, что автомобиль продан по явно заниженной цене, то в качестве документов, подтверждающих обстоятельства, на которых вы основываете свои требования, вы можете приложить отчет о рыночной стоимости автомобиля. Во время разбирательства в суде можно также ходатайствовать о проведении судебной экспертизы.

Если вы не являетесь стороной договора, который требуете признать недействительным, то укажите в иске, какое право (охраняемый законом интерес) было нарушено в результате купли-продажи, какие неблагоприятные последствия это повлекло для вас (п. п. 2, 3 ст.

166 ГК РФ, п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

5. Какие последствия влечет недействительность договора
Если договор купли-продажи автомобиля недействителен, то правовые последствия по нему не возникают, кроме тех, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст.

167 ГК РФ).
Как правило, применяется двусторонняя реституция, когда покупатель и продавец возвращают друг другу исполненное по договору, соответственно автомобиль и деньги.
Однако стороны вправе заключить специальное соглашение о последствиях недействительности договора и предусмотреть иные последствия (п.

3 ст. 431.1 ГК РФ). Это возможно, если:
исполнение договора связано с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности;
договор является оспоримой сделкой;
договор признан недействительным по требованию одной из сторон договора;
соглашение заключается после признания договора недействительным;
соглашение не затрагивает интересы третьих лиц;
соглашение не нарушает публичных интересов.

Материал статьи взят из открытых источников

Договор купли-продажи: споры

Единственный способ оспорить законность отчуждения движимого или недвижимого имущества – это подача иска о расторжении договора купли-продажи (ДКП). Если сделка на жилую недвижимость, нежилое помещение или автомобиль оформлялась с нарушением процедуры или в результате её совершения были ущемлены законные права сторон договора или третьих лиц, то претерпевшее нарушение своих интересов лицо может подать в суд соответствующий иск. Последний должен отвечать всем установленным законом формальным требованиям.

Судебный орган в таком случае обязан рассмотреть дело и оценить по своему внутреннему убеждению все представленные доказательства, после чего обязан принять законное и обоснованное решение. Наличие бесспорных оснований не означает, что суд автоматически занимает сторону продавца, покупателя или других заинтересованных лиц, инициирующих признание продажи движимого либо недвижимого имущества недействительной.

В рамках гражданско-правового спора и процессуальной состязательности потребуется подкреплять аргументами обоснованность заявленных требований, чтобы расторгнуть договор купли-продажи в суде. Согласно ст. 167 ГК РФ, лицо, которое знало или должно было знать о недействительности оспариваемой сделки, не считается добросовестным с момента судебного признания факта недействительности сделки.

Никаких юридических последствий эффективно оспоренная сделка по отчуждению имущества не несет. Каждая сторона обязана вернуть в натуре полученное в результате заключения договора купли-продажи. Если подобное невозможно, то потребуется рассчитать и выплатить контрагенту стоимостной эквивалент объекта, если иного не предусмотрено законодательством.

Законные основания для признания ДКП недействительным по ГК РФ:

• сделка совершалась, чтобы квартира или другое имущество были скрыты от раздела (ст. 170);
• истец располагает официальным заключением врачебной комиссии о невменяемости продавца или покупателя (ст. 171);
• возраст одной из заинтересованных сторон не достиг 14-ти лет (ст. 172);
• превышение полномочий представителя юридического лица (ст. 174);
• нарушение положений устава организации (ст. 173);
• документ подписывался под принуждением, психологическим давлением, запугиванием (ст. 179);
• выявлен документальный подлог или предоставление недостоверной информации при оформлении покупки (ст. 168);
• найдены доказательства неспособности одной из сторон понимать значение своих действий и руководить ими непосредственно в момент совершения сделки (ст. 177).

Выше приведен неполный перечень оснований, при наличии которых можно составлять иск о признании договора купли-продажи недействительным. Недвижимость или транспортное средство, находящиеся в совместном владении, должны отчуждаться исключительно с согласия каждого сособственника. Если нарушено право «неучтенного» или несовершеннолетнего наследника, то появляется возможность оспорить продажу в суде.

Предварительная консультация с профессиональным юристом поможет разобраться с обстоятельствами произошедшего, оценить шансы получения положительного решения, учитывая сложившуюся судебную практику и разъяснения ВС РФ. Самостоятельные попытки отстоять интересы в лучшем случае могут принести частичный или временный результат, в худшем – Вы несёте риск утратить ценное имущество.

Различия между оспоримой и ничтожной сделкой

Прямое нарушение действующего законодательства при оформлении сделки – основная причина признания ДКП недействительным. Совершенная сделка является ничтожной, когда оформляется для вида и без намерения создать правовые последствия. Мнимые, притворные или фиктивные соглашения расторгаются в суде по факту установления такого нарушения.

Разница между оспоримой и ничтожной сделкой заключается в сроке исковой давности. По первой категории такой срок составляет один год, по второй – три года, а в исключительных случаях срок увеличивается до десяти лет (статья 181 ГК РФ). Важно правильно определить повод для оспаривания, заручившись юридической помощью профессионалов.

Как подготовить и подать иск об оспаривании договора купли-продажи

Мотивированность и документальное подтверждение требований – залог успеха, поскольку решение принимается судом на основании приведенной доказательной базы. При подготовке заявления нужно правильно указать наименование получателя, реквизиты истца и ответчика, используя образец или пример заполненного обращения, который можно взять в канцелярии суда либо на официальном сайте юрисдикционного органа. В описательной части указывается суть претензии, ссылки на нарушенные статьи гражданского законодательства, размер причиненных убытков, сумма иска.

Государственную пошлину понадобится уплатить заранее, чтобы приложить квитанцию к самому иску.

К заявлению необходимо приложить:

• копию оспариваемого ДКП;
• расписки, счета, квитанции или выписки со счетов;
• документальные подтверждения нарушения договорных отношений;
• почтовые уведомления о том, что копии данного иска отправлены участникам спора;
• документы, удостоверяющие стоимость товара, движимого или недвижимого имущества.

Если при подготовке проектов ДКП участвует опытный юрист, то судебные споры по купле-продаже в будущем маловероятны. Специалист проследит за выпиской членов семьи отчуждателя из жилого помещения, добавит в текст договора особые условия об ответственности по претензиям со стороны третьих лиц, добьется получения взысканий при необоснованных задержках или нарушениях других обязательств продавца. Специалист своевременно выявит скрытые недостатки объекта, проследит за четкостью и однозначностью приведенных в документах формулировок.

К ничтожным договорам относят:

Нарушающие интересы третьих лиц и заключенные в нарушение законодательства. Например, сделка купли-продажи квартиры, где зарегистрирован ребенок, без выделения ему доли в новом жилье и без согласия органов опеки, заведомо ничтожна. Продажа доли в квартире в обход приоритетного права собственников других долей – тоже нарушение, которое делает ее ничтожной;

Мнимые. К ним относят, например, «покупки» тещами и свекровями квартир для прикрытия приобретения недвижимости в браке, или «переписывание» имущества на родственников ради уклонения от алиментов и других долговых обязательств.

Притворные. Когда вместо купли-продажи заключается договор дарения (чтобы не платить налоги, например).

Заключенные недееспособным. Если гражданин признан недееспособным официально, или ему еще нет 14 лет.

Во всех этих ситуациях признание договора купли-продажи недвижимости недействительным будет очевидным – достаточно подать в суд и представить все доказательства этого. К примеру, документ, подтверждающий недееспособность, или свидетельство о рождении несовершеннолетнего. И договор тут же будет объявлен никогда не заключавшимся.

Именно в этом отличие недействительной сделки от расторгнутой. Если сделка расторгнута, до момента ее расторжения, она была действительна, и все права и обязанности сторон действовали. А незаключенная сделка считается никогда не существовавшей, а значит, новый «собственник» не вступает в свои права, а продавец не теряет своих прав на недвижимость и не передает их.

Последствия признания договора купли-продажи недействительным

И вот тут мы подобрались к самому главному вопросу: что произойдет, если договор окажется недействительным?

Казалось бы, ответ однозначен: все вернется к первоначальному состоянию. Произойдет некий «откат до заводских настроек». Допустим, при вступлении в наследство гражданин оспорил сделку, совершенную его отцом, доказав, что родитель совершал ее, уже не отдавая себе отчета в своих действиях.

В этом случае истцу возвращается недвижимость, а деньги, уплаченные за нее, по идее, должны быть возвращены «покупателю», который тоже пострадал.

Но на самом деле это не совсем так. Недавно Верховный суд вынес определение по делу № 55-КГ21-4-К8 от 27 июля в отношении последствий таких сделок. Коротко суть документа ВС РФ звучит так: «если продавец не отвечал за свои действия при заключении сделки, то нет доказательств того, что оплата действительно была получена».

То есть, недееспособность продавца автоматически вызывает сомнения во всех юридически значимых действиях, совершенных в рамках этой сделки.

Поэтому последствие признания договора купли-продажи недействительным заключается в том, что прежний собственник возвращает себе все права, связанные с недвижимостью, а «покупатель» («новый собственник») их теряет. Деньги «уплаченные» за недвижимость при этом не возвращаются.

Когда еще возможно признание договора купли-продажи недействительной сделкой?

Выше мы рассмотрели ничтожность, но не поговорили об оспаривании. Что это означает? Оспоримые договоры не считаются недействительными сразу же, уже в момент их подписания, но в суде есть вероятность их признать таковыми.

В каких ситуациях?

Если сделка заключена подростком в возрасте от 14 до 18 лет без дополнительной подписи в договоре родителей или опекунов. По закону, это согласие требуется, поэтому в этой ситуации можно признать недействительным договор купли-продажи квартиры (дома). То же самое касается ограниченно дееспособного гражданина старше 18 лет.

Если доказать, что во время совершения сделки «продавец» не отдавал себе отчета в своих действиях. Например, выпил, или был в состоянии измененного сознания (принимал наркотики, психотропные вещества, лекарства), или не был способен мыслить здраво в силу старческого слабоумия и т.д.

Сделка совершена под давлением: физическим, психологическим и т.д.

Сделка совершена под влиянием обмана.

Кабальные сделки тоже можно оспорить. Например, продажа дома в силу необходимости оплаты дорогостоящего лечения на заведомо невыгодных условиях.

Если при совершении покупки вы заблуждались насчет предмета сделки. Например, состояние дома оказалось хуже, чем изначально было заявлено, или квартира получена незаконно (собственник завладел ей обманным путем и т.п.).

Сколько времени отводится на признание договора купли-продажи недвижимости недействительным? Заключенный не более чем 1 год назад, если речь идет об оспоримой сделке, и не более 3 лет назад, если речь о ничтожной сделке.

Позже вы, к сожалению, уже не сможете ничего доказать, и сделка будет считаться действительной.

Поэтому очень важно перед продажей или покупкой проверять все обстоятельства, объект и собственника (покупателя), чтобы избежать подобных последствий. А есть сомнения в правомерности уже заключенного договора, подавать в суд.

Как признать недействительной сделку купли-продажи квартиры

Сделки купли-продажи квартиры в 15 случаях из 100 заканчиваются обращением в суд. Причем это происходит, как по инициативе покупателя, так и по желанию продавца. Рассказываем, на каких основаниях сделка купли-продажи квартиры может быть отменена и к каким нюансам нужно отнестись предельно внимательно еще на стадии покупки и продажи, чтобы потом не потерять квартиру.

Можно ли оспорить договор, сделку купли-продажи квартиры

Гражданским кодексом закреплены варианты, по которым сделка купли-продажи может быть признана недействительной:

• Сделка признана ничтожной;
• Сделка оспорена в суде;
• Договор купли-продажи квартиры расторгнут.

1. Ничтожность сделки. Сделка признается ничтожной, если была совершена с явным нарушением законодательных норм. Признаки таких сделок прописаны в ст. 168 – 172 ГК РФ. К примеру, к таким сделкам относятся совершенные с недееспособными или несовершеннолетними гражданами, заключенные по поддельным документам, мнимые и притворные сделки. Срок давности – 3 года, но он может быть увеличен до 10 лет.
2. Оспаривание. Производится в суде на основании обращения истца, который считает, что его права в данной сделке купли-продажи квартиры нарушены. Как правило, в качестве истца выступают наследники, кредиторы, супруги и т.д. Если суд признает, что права действительно были нарушены, то сделка будет признана оспоренной. Срок давности при оспаривании сделки – 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
3. Расторжение. Договор купли-продажи может быть расторгнут по взаимному согласию либо через суд по требованию одной из сторон, если один из участников сделки существенно нарушил условия купли-продажи. Например, не выплатил остаток стоимости квартиры либо сама квартира, ее параметры, оказались гораздо хуже заявленных. В данной ситуации договор расторгается, при этом, согласно закону, продавец имеет право не возвращать покупателю полученные от него деньги. Поэтому юристы и риелторы рекомендуют вставить в договор купли-продажи пункт, который бы регулировал этот момент: возвращаются ли покупателю при расторжении договора деньги или нет.

Перечислим основные ситуации, когда владелец квартиры не может отвечать за свои действия:

• Сделка совершена с человеком, недееспособность которого признана судом. При этом согласие на сделку не дано его законным опекуном. При обращении опекуна в суд сделка будет признана недействительной.
• Человек состоит на учете в ПНД, но не признан недееспособным или ограниченно дееспособным. Формально такая сделка может быть проведена, однако, если родственники владельца обратятся в суд и сумеют доказать, что на момент подписания договора он не осознавал своих действий, то сделка будет признана недействительной.
• Сюда же можно отнести и покупку у престарелого гражданина. Если впоследствии родственники смогут доказать в суде, что у владельца на момент совершения купли-продажи уже были признаки старческой деменции, то суд признает сделку незаконной.

• Квартира, полученная по завещанию. Особенно бдительным нужно быть, если квартира, которая продается, получена по завещанию. Причем даже степень родства не может быть гарантией. К примеру, могут объявиться и через суд доказать родство внебрачные дети либо узнать о кончине и заявить о своих правах на наследство дети, которые проживают в другой стране или городе. Также попытаться оспорить сделку могут недовольные разделом наследства родственники – в случае, если квартира «ушла» по завещанию не к родственнику.
• Квартира является совместной собственностью. Сделка по купле-продаже будет признана недействительной, если на квартиру, которая является совместной собственностью, не было получено согласие супруга/-и. Причем согласие это должно быть заверено нотариально. Правило действует и в том случае, если на момент продажи квартиры супруги не живут вместе.
• Продавец квартиры должник, банкрот или близок к банкротству. В отношении владельца квартиры могут быть возбуждены исполнительные производства. Что это означает: он – банкрот, должник, его долги взыскиваются по суду. В данном случае суд наложит арест на квартиру и выставит ее на торги, а незадачливому покупателю придется занять место в очереди всех тех, кто пытается получить свои деньги назад. Проверить наличие задолженностей и исполнительных производств лучше заранее, до заключения сделки купли-продажи. Сделать это можно на соответствующих ресурсах по базам ФССП.

Кто может оспорить сделку

Оспорить сделку может любая из сторон, а также, как мы отмечали выше, органы опеки и попечительства, родственник продавца, кредиторы и т.д.

В какой срок можно оспорить договор купли продажи квартиры

Оспорить сделку можно в срок до 1 года после заключения договора. Исключением являются случаи, когда лицо, которое обращается в суд с заявлением об оспаривании сделки, не знало о продаже квартиры (к примеру, находилось в длительной командировке, проживало в другом городе и т.п.). В таких случаях срок обращения может варьироваться от 3 до 10-ти лет.

Что проверить перед покупкой квартиры, чтобы избежать оспаривания сделки

Убедитесь, что на недвижимости нет залогов, арестов, обременений. Для этого запросите у собственника свежую выписку из ЕГРН. Или закажите документ самостоятельно — нужно знать только адрес или кадастровый номер.

Зайдите на сайт ЕГРН.Реестр или скачайте приложение ЕГРН.Реестр (доступно для любой операционной системы).

Введите в свободное окошко кадастровый номер или адрес жилья, которое хотите проверить. Выберете вариант выписки. В данном случае выбирайте расширенную — она покажет не только залоги и аресты, но и отобразит всех собственников и точные характеристики квартиры.

Введите адрес электронной почты и оплатите пошлину. Выписку направят в тот же день. Документ приходит в удобном формате, можно читать даже с телефона.

Внимательно изучите выписку и сравните информацию из нее с той, которую предоставляет продавец. Только убедившись в достоверности слов и надежности продавца — переходите к сделке.