Выделение доли детям по нотариальному обязательству

Государство контролирует целевое направление средств, выделяемых на поддержку семей с детьми. Большинство сделок с участием материнского капитала (МСК) предполагает участие нотариуса, который обязан проверять их на соответствие закону. Нотариальное удостоверение документов и сделок обеспечивает, в первую очередь, соблюдение прав детей, в связи с рождением которых, родители получили право на получение государственных средств.

Купля-продажа недвижимости с маткапиталом

Согласно ст. 42 закона №218-ФЗ все сделки с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, подлежат нотариальному удостоверению. Семьи, покупающие жилье за маткапитал полностью или частично, обязаны оформить его в собственность всех членов семьи, включая детей.

Таким образом, договор купли-продажи с материнским капиталом, удостоверяется нотариусом в обязательном порядке.

В качестве собственников в ЕГРН приписываются родители и все дети. При этом размер долей устанавливается по соглашению. Понятно, то в данном случае родители являются законными представителями детей и самостоятельно решают вопрос.

На практике встречается самый разный подход, особенно если жилое помещение покупается частично на собственные деньги, с дополнительным привлечением заемных средств и МСК.

Исходя из сложившейся судебной практики, самым правильным решением будет выделение долей, пропорциональных размеру материнского капитала, поделенного на всех членов семьи. Пример. Квартира куплена за 4 530 260 рублей, из которых 453 026 — маткапитал (10 %).

В семье трое детей. На каждого члена семьи придется 1/50 доля, приобретенная за счет государственных средств.

Продажа квартиры, купленной на МСК

Продавать квартиру или дом, купленные ранее с привлечением материнского капитала, и где собственниками являются, в числе других дети, тоже придется через нотариуса. Это определяется положениями закона о необходимость нотариального удостоверения.

• сделки купли-продажи недвижимости, оформленной в долевую собственность (ст. 42 закона № 218-ФЗ);
• при продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним (опекаемым) детям, а также ограниченно дееспособным лицам (ст. 54 № 218-ФЗ).

Участие нотариуса в сделке с маткапиталом очень важно. Он проводит беседу с клиентами, разъясняет все нюансы и последствия принятого решения, проводит правовую экспертизу представленных документов. Чаще всего по просьбе заявителей нотариус разрабатывает текст договора, для чего ему потребуются.

• правоустанавливающие документы на квартиру (основание приобретения);
• выписка из домовой книги о зарегистрированных в помещении лицах;
• выписка из ЕГРН (в настоящее время нотариус запрашивает ее сам);
• согласование органов опеки — при наличии детей до 18 лет, недееспособных лиц.

После составления договора нотариус назначает определенное время, к нему подходят стороны сделки, знакомятся с документом, производят оплату либо представляют платежные документы. С 2019 года нотариус самостоятельно направляет заявление в Росреестр на регистрацию перехода права собственности. Направленные им документы обрабатываются в течение одного рабочего дня.

После этого новые владельцы получают выписку из ЕГРН.

Органы опеки и нотариус контролируют законность продажи жилья, купленного, в том числе с участием материнского капитала. Если родители не обеспечат детей жилой площадью в новой приобретенной квартире (доме), такая сделка купли-продажи может быть признана недействительной по суду.

Купля-продажа доли жилого помещения

Закон не устанавливает ограничений на куплю-продажу доли в квартире или доме с привлечением материнского капитала. Однако Пенсионный фонд всегда смотрит по документам: улучшается ли при этом жилищное положение семьи. Это главное условие использования МСК.

Если покупаемая доля в квартире очень незначительна по размеру, или жилье находится в другом городе, в распоряжении средствами может быть отказано. И, напротив, положительное решение принимается в случаях, когда после приобретения доли.

• вся квартира переходит в собственность семьи, или принадлежащая ей доля в праве увеличивается;
• в результате сделки семья может получить в пользование дополнительную изолированную комнату.

При отказе ПФР в оформлении покупки доли можно обратиться в суд. В большинстве случаев решение принимается в пользу семьи, желающей использовать маткапитал на улучшение жилищных условий.

Нотариальное обязательство по выделению долей детям

До марта 2020 года в число обязательных документов при подаче заявления в ПФР на использование МСК для покупки квартиры (строительства дома) входило обязательство по материнскому капиталу, оформленное у нотариуса. В этом документе владелец сертификата обязывался выделить в купленном (построенном) жилье долю супругу и детям.

В соответствии с Правилами направления МСК на улучшение жилищных условий выполнить обязательство необходимо в течение полугода (6 месяцев) после наступления следующих событий:

1. при покупке — после перечисления маткапитала продавцу жилого помещения;
2. при строительстве — после получения акта ввода в эксплуатацию (сейчас уведомления о соответствии построенного объекта требованиям ГрК);
3. при кооперативном строительстве — после полной выплаты пая;
4. при долевом строительстве — после подписания передаточного акта;
5. при покупке в ипотеку — после снятия обременения с жилого помещения.

Теперь обязательство по материнскому капиталу, удостоверенное нотариусом, при подаче документов в ПФР не требуется. Однако сама обязанность выделить детские доли осталась. Эту норму прописали непосредственно в законе № 256-ФЗ (п.

4 ст.10). Таким образом, родители, не выделившие детям жилплощадь, автоматически нарушают закон. Прокуратура периодически делает проверки получателей МСК и при обнаружении таких фактов полученные средства принудят вернуть государству.

При покупке жилья с привлечением МСК супруги обычно сразу выделяют долю детям, и, следовательно, такая сделка должна быть удостоверена нотариусом. Однако это практически невозможно, когда квартира за материнский капитал приобретается в ипотеку, или еще не существует (строится).

Ипотечный кредит может быть оформлен на одного из супругов, либо на обоих одновременно, и они оба являются собственниками приобретаемого жилья. Несовершеннолетние дети в договоре не участвуют. В случае с маткапиталом нельзя привлекать в качестве созаемщиков иных родственников.

После полной выплаты кредита и снятия обременения с купленного жилья, необходимо оформить дарственную или заключить соглашение о выделении детям долей жилого помещения.

Оформление дарения и соглашения через нотариуса

Оформить обязательство по материнскому капиталу возможно только через нотариуса, независимо от того, каким образом родители решат выделить детскую долю: путем дарения или составления соглашения. Обычно выбирают процедуру, которая ниже по стоимости. При написании дарственной цена зависит от стоимости имущества, и если доли небольшие, это может быть практичнее, чем удостоверение соглашения (фиксированная сумма).

Дарение доли в квартире

Договор дарения может быть составлен, как в простой письменной форме, так и в нотариальной. Но в случае дарения недвижимости, предусматривающей долевую собственность, его необходимо в обязательном порядке удостоверять в нотариальной конторе. Кроме этого, удостоверенный договор предоставляет сторонам дополнительные гарантии.

Сделку невозможно будет признать недействительной, поскольку нотариус обязан проверить:

• дееспособность и вменяемость дарителя;
• соответствие договора законодательным нормам;
• добровольное волеизъявление сторон.

Цена удостоверения договора дарения с материнским капиталом у нотариуса складывается из государственной пошлины и нотариальных услуг правового и технического характера (УПиТХ). Первые определены Налоговым кодексом и одинаковы на все территории РФ:

• 0,5 % от стоимости даримой доли квартиры, но не меньше 300 руб. и не больше 20 тыс. руб.;
• УПиТХ — размер оплаты устанавливается отдельно по каждому субъекту федерации (смотрите в разделе тарифы).

Соглашение о выделении долей

Через соглашение у нотариуса, исполнение обязательства по материнскому капиталу по цене может оказаться выгоднее, чем дарение. Однако если при этом в документ включается для раздела часть жилья, приобретенная за счет личных средств супругов, нотариальный тариф рассчитывается за каждую сделку отдельно. Более подробно об этом можно узнать на консультации в нотариальной конторе.

Соглашение по материнскому капиталу без нотариуса будет считаться недействительным. Это позиция Министерства юстиции, выраженная в письме №12/79244-МБ от 15.07.2020 года. Возникает определенный нюанс в случае, если жилье было приобретено по ипотеке или с помощью банковского кредита.

Как правило, он оформляется на одного из супругов. По семейному законодательству, они владеют имуществом на праве совместной собственности. При этом семья, как правило, вкладывает в жилье и свои, опять-таки общие средства.

По мнению Минюста, право совместной собственности на имущество супругов в данном случае должно быть прекращено. Таким образом, соглашение о выделении долей родителям и детям включает элементы договора о разделе имущества между супругами. Следовательно, оно должно быть удостоверено у нотариуса, поскольку распределение долей с материнским капиталом включает не только МСК, но и другие семейные средства.

Соглашение не распространяется на пасынков и падчериц — детей мужа от первого брака, даже если фактически они проживают вместе с отцом и мачехой в квартире, купленной с использованием материнского капитала. Доли выделяются только кровным (усыновленным) детям получательницы сертификата

Документы при оформлении обязательства у нотариуса

• Паспорта родителей, свидетельства о рождении детей.
• Справка Пенсионного фонда об использовании материнского капитала.
• Документы, на основании которых возникло право на квартиру (договор купли, в том числе банковский, если квартира была в ипотеке, долевого строительства.

Выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственников, нотариус может запросить сам. Если представлены все необходимые документы, оформление дарственной или соглашения не займет много времени. При необходимости сделать дополнительные запросы, срок может увеличиться. .

Регистрация жилого помещения в Росреестре

Любой из оформленных документов: договор дарения или соглашение — являются основанием для регистрации в ЕГРН перехода права собственности на приобретенное жилье. С 2019 года для этого не обязательно обращаться в орган Росреестра или МФЦ.

По действующему порядку при удостоверении сделки с недвижимостью, влекущей переход права от одного собственника к другому, нотариус направляет заявление и документы в регистрационный орган по каналам электронной связи. Поскольку нотариально удостоверенные сделки не подлежат вторичной проверке, регистрация производится в течение одного дня. Нотариус получает выписку из ЕГРН на свой электронный адрес и передает сторонам сделки.

По желанию заявителей он может распечатать документ и удостоверить его соответствие электронной форме.

В нашей нотариальной конторе в любое время можно получить консультацию нотариуса по оформлению сделки с материнским капиталом, удостоверить факт распределения долей детям, передать документы на переход права собственности в Росреестр. График работы — ежедневный, в будние дни до 21.00, в выходные — до 20.00 вечера. Контора расположена в центре Москвы, около станций метро Чеховская, Тверская, Пушкинская.

Записаться на прием можно по телефону или с помощью формы на сайте.

Какие изменения произошли в 2021 году

В п.4 ст.10 ФЗ РФ №256 в минувшем году внесены изменения, обязывающие собственника МСК выделить долю в приобретенном жилье каждому члену семейства (супругу и детям). До внесения корректировок данное обязательство присутствовало в Правилах использования МСК , поэтому его необходимо было подтвердить нотариальным документом. Теперь имеется законодательное требование, в связи, с чем необходимость обращения в нотариат отпала.

Но в случае нарушения закона к собственнику сертификата будут применены определенные санкции.

Для получения разрешения от ПФР на распоряжение средствами маткапитала теперь не нужно предъявлять обязательство. Оно отражается в заявлении об использовании средств по госпрограмме. Выражая намерения израсходовать маткапитал на жилье, его собственник несет ответственность за выделение долей.

Особенности выделения долей детям

Выделение долей потребуется зарегистрировать в Росреестре (подробнее — по ссылке). Для этого собственник сертификата должен предоставить в госучреждение документ, обосновывающий разделение недвижимости. Это может быть:

• дарственная;
• соглашение на выделение долей.

Каждый из документов заверяется в нотариате. Это объясняется тем, что недвижимость делится на части. Все сделки с долевым участием требуют нотариального заверения.

Оно не только будет свидетельствовать о законности сделки, но и защитит ее участников. Нотариус проверяет дееспособность сторон, их свободное волеизъявление. Только убедившись, что все в порядке, нотариус осуществляет регистрацию.

В дальнейшем ни у кого не возникнет оснований для оспаривания такой сделки.

Если жилая недвижимость приобреталась по ипотеке, то право собственности до полного ее погашения остается за обладателем МСК либо его супругом, оформлявшим займ. Это связано с тем, что до полного погашения задолженности жилье остается под обременением у банка (подробнее про снятие обременения — в статье по ссылке). Данный факт обозначается в выписке из ЕГРН.

Собственник может зарегистрировать детей и супруга в такой квартире. Совершать любые юридически значимые действия с ней запрещено.

Размер доли

Величина долей не устанавливается на законодательном уровне. Родители самостоятельно определяют размеры жилплощади для детей. Не рекомендуется выделять детям большие доли, так как в будущем возникнут трудности с продажей такой жилплощади .

Практика показывает, что размеры детских долей могут начинаться с 1/100 до части, равной по площади родительским долям. Если участниками сделки являются несовершеннолетние, то нужно учитывать следующие моменты:

• Покупка жилья регистрируется в нотариате в соответствии со ст.42 ФЗ РФ №218 (предполагается долевое владение).
• Для реализации жилплощади потребуется заручиться разрешением от органов опеки и зарегистрировать сделку в нотариате ст.24 ФЗ РФ №218 .

Нотариус и органы опеки следят за тем, чтобы в новом жилье условия проживания и размеры детских долей соответствовали аналогичным параметрам в продаваемой квартире.

Если детям выделить большие доли, то возникнут сложности в случае расторжения брачных отношений. Чтобы не появились трудности, размеры детской недвижимости должны быть пропорциональны сумме МСК, поделенного на всех членов семейства.

Как и на кого выделяются доли

Доли потребуется выделить каждому члену семейства (супругу и детям). Причем не имеет значения возраст детей (достигли они совершеннолетия или нет). В большинстве случаев недвижимость распределяется посредством соглашения .

Бланк можно получить в нотариате, у юриста или составить документ самостоятельно. Соглашение не потребует обязательного нотариального заверения, если доли распределяются между родителями и детьми. В документе должна присутствовать следующая информация:

• Дата и место составления.
• ФИО, адреса, реквизиты паспорта матери и отца.
• ФИО, сведения из паспортов на детей старше 14 лет и из свидетельств о рождении на детей до данного возраста.
• Характеристика жилплощади: адрес, размеры, кадастровый номер.
• Величина долей.
• Завершается документ подписями сторон и датой оформления.

Не выделив доли в жилье, приобретенном с участием маткапитала, обменять либо продать его не получится. Если такие попытки будут предприняты, то собственника сертификата обвинят в попытке незаконного обогащения. Деньги, полученные по госпрограмме, придется вернуть обратно государству.

После подписания соглашения следует передать его в Росреестр, на основании чего будет зарегистрирован переход прав владения от обладателя МСК его супругу и детям. Документ подается непосредственно в отделение данного госучреждения либо в МФЦ. Соглашение необходимо подкрепить следующим пакетом документации:

1. Гражданскими паспортами супругов.
2. Детскими свидетельствами о рождении.
3. Брачным свидетельством или о разводе.
4. Документацией, подтверждающей право владения на жилье.
5. Чеком об уплате госпошлины.

Стоимость услуги составляет 2 000 руб. Данная сумма оплачивается частями каждым членом семейства. Через 5 рабочих дней будет готова обновленная выписка, которую может получить каждый собственник.

Выделить часть недвижимости супругу и детям можно посредством дарственной. После подписания документа родственники становятся владельцами жилья на безвозмездной основе. Перераспределить жилплощадь в дальнейшем не получится, как в случае с оформлением соглашения.

В зависимости от ситуации дарственная может оформляться следующими способами:

1. Мать и отец оформляют отдельные дарственные, передавая часть личной собственности детям.
2. Если отец не состоит с матерью в официальном браке, то собственнице МСК достаточно оформить единый договор, который наделяет частью жилья каждого ребенка.
3. При наличии брачного договора, по которому жилье принадлежит супруге, ей достаточно подписать 1 договор, наделяющий правами владения супруга и каждого ребенка.

Дарственная в обязательном порядке регистрируется в нотариате. Если данную процедуру не провести, то Росреестр не оформит переход прав владения.

Можно ли не выделять доли, чем это грозит

Если прокуратура обнаружит, что на протяжении полугода от момента регистрации прав владения собственник сертификата не выделил доли супругу и детям, на нарушителя накладываются штрафные санкции. Государственные деньги придется отдать ПФР, а сделку признают незаконной и продавцу придется вернуть деньги покупателю.