от Жилищное право Последнее обновление Авг 3, 2022
Нотариальное заверение купли-продажи квартиры в большинстве случаев не требуется. Но нередко граждане по собственному желанию оформляют договор нотариально. Это позволяет подстраховаться от ошибок, неточностей и возможных мошеннических действий. И даже в случае ошибки посредника пострадавшая сторона получает компенсацию в 100% размере.
Нужен ли нотариус при купле-продаже квартиры
Нотариальное заверение сделок с недвижимостью в общем случае необязательно. Однако в некоторых ситуациях граждане обязаны обращаться к нотариусу.
Обязательно ли обращение в нотариат
Оформление купли-продажи квартиры через нотариуса в большинстве случае не требуется. Продавец и покупатель (либо их представители) заключают договор и регистрируют его в отделении Росреестра или через МФЦ. В отдельных случаях обязательно получить заключение нотариуса.
Но даже если этого не требует закон, граждане всегда могут обратиться к нему по собственному желанию.
В каких случаях заверение считается обязательным
- Любые операции с долевой собственностью – купля, продажа, приватизация и другие (ст. 42 ФЗ №218).
- Покупка или продажа недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему и/или частично дееспособному гражданину (ст. 54 ФЗ №218).
- Проведение сделки по договору ренты (ст. 584 ГК).
- Раздел общего имущества, которое было нажито во время официального брака (ст. 38 СК).
Порядок действий предусматривает обращение к нотариусу – в противном случае Росреестр откажет в регистрации сделки. Поэтому ранее подписанный договор купли-продажи не сможет обрести юридическую силу. Это может вызывать ряд проблем, особенно если расчеты уже были проведены (полностью или частично).
Преимущества и недостатки оформления сделки через нотариуса
Оформление сделки у нотариуса имеет ряд преимуществ, причем как для покупателя, так и для продавца. С другой стороны, у этой процедуры есть и недостатки. Несмотря на то что чаще всего обращаться к нотариусу не нужно, многие граждане стремятся оформлять соглашение именно таким способом.
- проверить дееспособность участников сделки;
- проверить их вменяемость, полное осознание последствий своих действий (отсутствие психологического давления, шантажа и т.п.);
- убедиться в юридической чистоте недвижимости;
- запросить информацию в открытых и закрытых базах данных, доступ к которым не имеют риэлторы, юристы и другие посредники;
- гарантировать законность проведения сделки;
- обеспечить проведение безопасных расчетов (наличными или переводом);
- отправить документы на электронную регистрацию в Росреестре (иногда услуга предоставляется и оплачивается дополнительно);
- провести видеосъемку процесса подписания договора, проведения расчетов (при наличии технической возможности, в качестве дополнительной услуги).
Гарантии нотариальной сделки с недвижимостью
Основное преимущество для покупателя и продавца – гарантия со стороны нотариуса. Он проверяет сведения относительно сторон сделки и объекта недвижимости, а самое главное – несет полную имущественную ответственность за возможное допущение ошибки.
Посредник обязан убедиться, а в случае допущения неточности со своей стороны – предоставить 100% компенсацию пострадавшему покупателю или продавцу, а также ответить на несколько вопросов:
- дееспособны ли участники сделки;
- действуют ли они по доброй воле;
- действительно ли объект недвижимости принадлежит продавцу;
- нет ли других владельцев или лиц, которые могут притязать (дети, супруг);
- не состоит ли квартира под арестом;
- не находится ли она в залоге.
Внимание! Сделка, оформленная нотариально, имеет повышенную доказательную силу. Поэтому оспорить ее в суде крайне трудно или невозможно. По данным нотариуса Ирины Мясниковой (Санкт-Петербург) в судах РФ удалось отменить только 0,07% заверенных сделок против 20% договоров, заключенных без участия нотариуса.
Какую ответственность несет нотариус
Нотариус обязуется зарегистрировать сделку купли-продажи, не допустив ни одной ошибки, которая может повлиять на оспаривание договора. Если же возникнет какая-то неточность по невнимательности (другая буква в фамилии, не проставлена печать и т.п.), пострадавшая сторона получает 100% материальную компенсацию ущерба.
Предоставление выплаты возможно благодаря многоступенчатой системе страхования, в которой участвует каждый нотариус (в противном случае он не сможет заниматься этой деятельностью).
Сумма выплачивается солидарно (или в отдельном порядке) за счет нескольких элементов системы страхования:
- индивидуальное страхование нотариуса (за это он выплачивает периодические взносы в страховую компанию);
- коллективная страховка нотариальной палаты субъекта РФ;
- Компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты;
- личное имущество нотариуса.
На практике нотариусы ошибаются крайне редко – процент оспоренных сделок, прошедших удостоверение, ничтожен (менее 1% от общего количества). Однако даже такие случаи не исключены – вот лишь некоторые примеры:
- ошибка в номере банковского счета: выплачена компенсация 200 тыс. руб.;
- нотариус не прочел вслух итоговый текст договора купли-продажи с новой стоимостью объекта: выплачено 4 млн. руб.;
- ошибка в оформлении доверенности на продажу квартиры: взыскано 2 млн. руб.
Важно! Риэлтор, юрист и другие посредники не несут имущественную ответственность. Риэлтор подбирает предложения и организует сделки, юрист оказывает услуги сопровождения, дает консультации. Однако гарантировать со своей стороны они ничего не могут.
Поэтому в случае непредвиденной ситуации истребовать с них материальную компенсацию практически невозможно.