Земли общего пользования в снт

Для начала следует разобраться, что под собой подразумевает понятие земель общего пользования.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Земельные участки общего назначения — земельные участки, являющиеся имуществом общего пользования, предусмотренные утвержденной документацией по планировке территории и предназначенные для общего использования правообладателями земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, и (или) предназначенные для размещения другого имущества общего пользования.

К числу земель общего пользования в садоводческом товариществе относятся:

• улицы, переулки и площади;
• автомобильные дороги и проезды;
• парковые территории;
• зоны водоемов и пляжи;
• зеленые зоны.

Площадь земель общего пользования можно рассчитать, вычитая из общей территории СНТ площади всех участков, находящихся в собственности граждан.

На землях общего пользования могут быть размещены объекты, направленные на удовлетворение потребностей членов СНТ (например, ЛЭП, трубо-, газопроводы, помещения правления СНТ, подсобные помещения).

Земельные участки общего пользования в СНТ должны быть расположены на территории товарищества, в соответствии с проектом межевания территории СНТ. Проект межевания утверждается членами товарищества, правление которого обязано, как представитель юридического лица, поставить эти земли на кадастровый учет.

Законодательством предусмотрена ответственность за самовольное занятие земельного участка — привлечение к административной ответственности и штраф, который рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости земельного участка общего пользования. Для граждан размер штрафа составит от 1 до 1,5 % кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 5 тыс. руб., в том случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка.

До вступления в силу в 2019 году Федерального закона № 217-ФЗ, земли общего пользования на территории садоводческого товарищества принадлежали муниципалитету или государству. Юридические лица могли оформить земли общего пользования в аренду. Физическим лицам земли общего пользования предоставлялись на условиях безвозмездного бессрочного пользования.

После вступления в силу Федерального закона № 217-ФЗ статья 24 разрешила передавать все земли общего пользования в долевую собственность владельцев участков СНТ. Для этого необходимо получить согласие всех собственников земель на территории товарищества.

Порядок оформления земель общего пользования в долевую собственность

• Провести общее собрание, утвердить проведение работ по межеванию, оформить протокол;
• Выбрать уполномоченное лицо, которое будет ответственным за заключение договора с геодезической компанией;
• Геодезисты приедут в СНТ, оценят объем и стоимость работ, а затем приступят к съемке территорий;
• кадастровые сведения, предоставленные геодезической компанией после завершения всех работ, будут обработаны картографом, а затем переданы кадастровому инженеру;
• завершающим этапом работ станет схема уточнения или определения границ земель общего пользования, которая будет передана на утверждение председателю СНТ;
• если замечаний от уполномоченных лиц не поступит, специалисты сформируют окончательный межевой план.

Про то, как правильно провести выдел земель общего пользования из состава СНТ объясняет статья 24 217-ФЗ: Имущество общего пользования, образование земельных участков общего назначения

1. Образование земельных участков общего назначения осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

2. Управление имуществом общего пользования в границах территории садоводства или огородничества может осуществлять только одно товарищество в соответствии с настоящим Федеральным законом.

3. Имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, может также принадлежать товариществу на праве собственности и ином праве, предусмотренном гражданским законодательством.

4. Земельный участок общего назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и расположенный в границах территории садоводства или огородничества, подлежит предоставлению в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков. Предоставление земельного участка общего назначения в указанном случае может осуществляться по заявлению лица, уполномоченного на подачу соответствующего заявления решением общего собрания членов товарищества.

5. Правообладатели земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, вправе использовать земельные участки общего назначения в границах такой территории для прохода и проезда к своим земельным участкам свободно и без взимания платы. Никто не вправе ограничивать доступ правообладателей земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, к таким земельным участкам.

Права собственности на такое имущество закреплены в статье 25 217-ФЗ: Право собственности на имущество общего пользования

1. Имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, являющееся недвижимым имуществом, созданное (создаваемое), приобретенное после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков.

2. Право собственности на недвижимое имущество, входящее в состав имущества общего пользования, возникает с момента государственной регистрации такого права в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

3. В соответствии с решением общего собрания членов товарищества недвижимое имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, принадлежащее товариществу на праве собственности, может быть передано безвозмездно в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков при условии, что все собственники земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, выразили согласие на приобретение соответствующей доли в праве общей собственности на такое имущество. Передача указанного имущества в соответствии с настоящей частью не является дарением.

4. Доля в праве общей собственности на имущество общего пользования собственника садового или огородного земельного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества, следует судьбе права собственности на такой садовый или огородный земельный участок.

5. При переходе права собственности на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории садоводства или огородничества, доля в праве общей собственности на имущество общего пользования нового собственника такого земельного участка равна доле в праве общей собственности на указанное имущество общего пользования предыдущего собственника такого земельного участка.

6. Собственник садового или огородного земельного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества, не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на имущество общего пользования; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанный участок.

7. Условия договора, в соответствии с которыми переход права собственности на садовый или огородный земельный участок не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на имущество общего пользования, являются ничтожными (в случае, если собственнику садового или огородного участка принадлежит такая доля).

8. Имущество общего пользования, указанное в пункте 6 части 3 статьи 26 217-ФЗ, может быть передано безвозмездно в государственную собственность субъекта Российской Федерации или муниципального образования, на территориях которых расположена территория садоводства или огородничества, в случае одновременного соблюдения следующих условий: 1) решение о передаче указанного имущества принято общим собранием членов товарищества; 2) в соответствии с федеральным законом указанное имущество может находиться в государственной или муниципальной собственности; 3) в случае, если указанное имущество на праве общей долевой собственности принадлежит лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, получено согласие таких лиц на осуществление указанной передачи.

Ограничения при использовании земель общего пользования

При использовании земель общего пользования садоводы не имеют права:

• расширять площадь индивидуальных земельных участков за счет ЗОП;
• устраивать незаконные свалки мусора, строительных материалов и других отходов на землях общего пользования;
• перекрывать въезд воротами и шлагбаумами для других членов СНТ;
• самовольно устанавливать торговые объекты, хозпостройки и другие помещения для оказания платных услуг без согласования с остальными собственниками.

Если у Вас имеются вопросы по данной теме или необходима консультация и помощь — вы можете написать нашим специалистам через форму обратной связи — и мы обязательно рассмотрим обращение!

Важно! С 27 июля 2018 года некоторые положения данной статьи устарели так как вышел новый федеральный закон

В 2017 Вступил в силу новый закон о земле для СНТ (ТСН) некоторые положения которого изменяют условия использования земель общего пользования. Закон упраздняет СНТ, ДНП и другие формы Садовых товариществ, оставляя всего две формы ТСН (товарищество собственников недвижимости) и ТСЖ (товарищество собственников жилья)

В-четвертых, Закон о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации четко указывает на то, что переоформление садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан, а также гаражными потребительскими кооперативами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками сроком не ограничивается.

В-пятых, у любого садоводческого товарищества, гаражного кооператива в составе документов должен находится правоустанавливающий документ на земли общего пользования. Таким документом может быть акт местных властей о передаче земель в собственность, или акт закрепляющий право постоянного бессрочного пользования землей.

Итак, мы уже вкратце обмолвились, что земли СНТ могут принадлежать как на праве коллективной собственности, так и быть закреплены на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Рассмотрим поподробнее случай, когда земельные участки закреплялись за СНТ на праве коллективной совместной собственности.

Почему коллективная совместная, а не совместная собственность, которая предусмотрена Гражданским кодексом РФ? – спросите вы. Для этого надо вернуться в 90-е годы, когда началась повальная приватизация. Так, в соответствии с Земельным кодексом РСФСР №1103-1 от 25.04.1991 г.

в РСФСР подтверждалось многообразие и равенство государственной, колхозно-кооперативной, частной, коллективно-долевой форм собственности, поддерживается развитие всех форм хозяйствования: колхозов, совхозов, крестьянских хозяйств, их кооперативов и ассоциаций.

В РСФСР устанавливались государственная собственность на землю и собственность граждан и (или) их коллективов (совместная или долевая).

Большинство садовых объединений, которым были выделены земельные наделы на разных правах владения, воспользовались таким правом приватизировать земельные участки. Личные участки граждан закрепили за каждым гражданином с получением свидетельства о собственности индивидуально для каждого, земли общего пользования оформили в соответствии со статьей 8 Земельного кодекса РСФСР, который на то время имел юридическую силу.

Земли общего пользования садоводческих товариществ передавались им бесплатно и разделу не принадлежали.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса РСФСР земельные участки для коллективного садоводства, огородничества и животноводства предоставлялись местными Советами народных депутатов в пределах их компетенции и состояли из земель общего пользования, находящихся в пользовании садоводческих и животноводческих товариществ, и из земель, находящихся в собственности членов указанных товариществ.

К землям общего пользования относились земельные участки, занятые охранными зонами, дорогами, проездами, другими сооружениями и объектами общего пользования.

На земли общего пользования местными Советами народных депутатов садоводческому или животноводческому товариществу должны были выдать документ, удостоверяющий право на землю.

Такие земельные участки, зарегистрированные в соответствии с Земельным кодексом РСФСР, принадлежат гражданам, а ни в коей мере не юридическому лицу. Свидетельство, имеющееся в наличии у садового товарищества, подтверждает наличие права на земельный участок именно у граждан. То, что в качестве правообладателя (субъекта права) указано садоводческое товарищество, накладывает определенные отпечатки, но не исключает право собственности граждан.

Хотя Гражданский и Земельный кодексы не предусматривают наличие коллективной собственности, а только совместную и долевую – это не значит, что ваши земельные наделы вне закона. В Федеральном законе 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», который принят 25 октября 2001 года, есть пункт 9 статьи 3, в котором говорится: «Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Нужно ли менять старое свидетельство с формой собственности коллективная совместная?

Нет, не стоит и даже опасно, принимая решение о переоформлении земель общего пользования из коллективной совместной собственности в собственность юридического лица, каждый гражданин-садовод отказывается от своей доли в общем имуществе товарищества и передает ее в собственность юридического лица.
Передавая земли в собственность юридического лица, вы навсегда привязываете себя к членству, тем самым лишаясь собственности.

Если вы выходите из членов по своему желанию или вас исключают по решению общего собрания, то вы уже не будете иметь свое влияние на судьбу земель общего пользования, так как вы уже не являетесь членами объединения. Если же земли общего пользования остаются в совместной собственности граждан, то выходя из членов объединения, вы все равно остаетесь собственником земель общего пользования до тех пор, пока вы являетесь владельцем своего индивидуального участка.

Здесь же считаем необходимым отметить еще целый ряд вопросов, который может возникнуть в ходе оформления прав на земли общего пользования, а именно несоответствие площади земли, указанной в постановлении и свидетельстве (акте) и уточненной площади, после проведения межевания. Такое расхождение может быть связано как с нарушением границ самого садоводства, так и с самозахватом чужого земельного участка (незаконное увеличение земельного участка). Или участки, уже оформленные в СНТ в собственность, не соответствуют первичной документации и расположены на землях общего пользования.

Возможно расхождение в списках членов, представленных председателями СНТ, и это при том, что численность владельцев земельных участков в СНТ может быть свыше двухсот-трехсот и фактически собрать всех собственников для обсуждения того или иного вопроса очень затруднительно, не говоря уже о том, что практически в каждом садоводческом товариществе находятся заброшенные земельные участки, а также другие вопросы, которые затрудняют процесс формирования и оформления земельных участков.

Однако стоит помнить, что существующие права на земли общего пользования у садоводов никто не сможет отнять.

ООО «Доходные земли» профессиональная управляющая компания основана в 2011 году. Основным направлением деятельности компании является предпродажная подготовка и последующая реализация земельных участков в Коттеджных поселках Ленинградской области. Специалисты компании разрабатывают и реализуют полный комплекс услуг по регулированию хозяйственной и административной деятельности объектов загородного строительства в форме юридического образования ДНП, ТСН, СНТ, ИЖС и т.д.

Вот уже много лет мы являемся надежным партнером для наших клиентов.

*Обращаем ваше внимание на то, что данный интернет-сайт носит исключительно информационный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой, определяемой положениями Статьи 437 (2) Гражданского кодекса Российской Федерации. Для получения подробной информации о наличии и стоимости указанных товаров и (или) услуг, пожалуйста, обращайтесь к менеджеру компании с помощью специальной формы связи или по телефону

Ведение садоводства по новым правилам

До 2019 г. садоводы-индивидуалы, желавшие использовать общее имущество садоводческого некоммерческого товарищества, заключали с ним договоры. С 1 января этого года вступил в силу новый Закон о садоводстве и огородничестве.

Согласно ему садоводам-индивидуалам не придется заключать договоры с товариществом, однако они должны будут уплачивать взносы. Давайте разберемся, что делать с ранее заключенными договорами; как узнать, почему установлена та или иная сумма взносов; что делать, если она завышена; и какие преимущества садоводам дает новый закон.

Кто относится к садоводам-индивидуалам?

Как по ранее действовавшему Закону о садоводстве и огородничестве 1 , так и по новым правилам 2 , которые начали действовать с 1 января 2019 г., садоводами-индивидуалами считаются граждане, которые ведут садоводство в индивидуальном порядке. Фактически к ним относятся лица, которые владеют участками на территории садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ), но не желают вступать в него.

К примеру, человек, достигший 18 лет, приобрел земельный участок для выращивания яблонь на территории СНТ, но членом товарищества он так и не стал. Для того чтобы вступить в СНТ, ему нужно будет обратиться к председателю товарищества, на территории которого расположен его земельный участок, и подать заявление на вступление в члены СНТ с приложением копий паспорта и документов, подтверждающих приобретение земельного участка, например договора купли-продажи.

Зачем садоводы-индивидуалы заключали договоры с СНТ, если планировали использовать общее имущество?

Садоводы-индивидуалы так же, как и садоводы, являющиеся членами СНТ, вправе использовать общее имущество товарищества за плату. К такому имуществу относятся дороги, сети электроснабжения (подстанция, если ею пользуются только члены товарищества, провода, столбы), сети водоснабжения (водонапорная башня или емкости, насосы (скважина), трубы).

Ранее садоводы-индивидуалы заключали договоры с СНТ, если планировали использовать общее имущество товарищества в своих целях. Такие договоры назывались «О порядке пользования объектами инфраструктуры и иным имуществом общего пользования садоводческого некоммерческого товарищества при ведении садоводства в индивидуальном порядке». Без договоров садоводы-индивидуалы не вправе были пользоваться общим имуществом, поскольку они не члены СНТ, а имущество общего пользования является собственностью товарищества.

Право на заключение таких договоров с СНТ гарантировалось в ч. 2 ст. 8 действовавшего ранее Закона о садоводстве и огородничестве (от 15 апреля 1998 г.

№ 66). В договоре предусматривались его наименование и предмет – то, ради чего он заключался, права и обязанности сторон, их реквизиты, порядок расчетов и дата вступления договора в силу. Ставилась печать, стороны подписывали документ и оставляли себе по одному экземпляру.

В случае возникновения конфликтных ситуаций, например если садоводу-индивидуалу отказали в пользовании дорогой, корректно составленный договор защищал стороны. Скажем, товарищество могло ссылаться на то, что садовод-индивидуал не уплачивал суммы, предусмотренные договором, а садовод-индивидуал – на обязанность товарищества не препятствовать ему в реализации своих прав.

Если товарищество не предлагало заключить садоводу-индивидуалу договор (например, в связи с тем, что он редко приезжает на свой садовый участок), он вправе был обратиться в суд с исковым заявлением о понуждении СНТ к заключению договора.

Почему изменили порядок использования общего имущества?

Ранее по закону садоводы-индивидуалы, желавшие использовать общее имущество товарищества, не обязаны были заключать договоры с СНТ. Это было их правом. И в то же время они не могли пользоваться общим имуществом без заключения таких договоров.

Соответственно, на практике речь шла об обязанности заключать договоры, хотя по закону это было всего лишь правом 3 . Вопросы о праве и обязанности садоводов-индивидуалов приходилось решать в суде, поскольку каждый случай всегда индивидуален.

Так сложилась противоречивая ситуация. Одни суды считали, что садоводы-индивидуалы обязаны заключать договоры с товариществом, ведь им в любом случае приходится пользоваться общим имуществом СНТ, а договор подразумевает оплату. Соответственно, если нет договора, то нет и оплаты.

Договор в этом случае подтверждал реализацию садоводом-индивидуалом своего права на пользование общим имуществом. Без заключения договора садовод-индивидуал не вправе был использовать это имущество.

Другие суды, напротив, приходили к выводу об отсутствии такой обязанности: если кому-то из садоводов-индивидуалов не нужно имущество общего пользования, почему он тогда должен платить, как остальные?

Противоречивую ситуацию разрешил новый Закон о садоводстве и огородничестве.

Вместо заключения договора придется уплачивать взносы?

В новом законе не предусмотрено заключение договоров садоводами-индивидуалами, но определена их обязанность платить взносы. Новелла о взносах коснется каждого гражданина, не желающего вступать в товарищество. Новый закон обязывает любого собственника земельного участка, входящего в состав товарищества, уплачивать взносы, установленные правлением, независимо от наличия членства в товариществе.

При этом взносы могут быть либо одинаковыми для каждого владельца земельного участка, либо пропорциональными площади участка – в зависимости от решения членов правления товарищества, согласно п. 21 ч. 1 ст.

17 нового Закона о садоводстве и огородничестве. Важно отметить, что до сих пор законодательно не урегулированы порядок исчисления, размер и механизм уплаты взносов в СНТ. Кроме того, в уставе товарищества могут быть определены порядок взимания и размер пеней в случае несвоевременной уплаты взносов.

Как узнать, каким образом устанавливается размер взносов?

Размер членских взносов не может быть определен произвольно. Он должен иметь финансовое обоснование. Обоснованность размера взносов, взимаемых с садоводов-индивидуалов, должна подтверждаться расчетом. Его подготовкой занимается правление товарищества. Утверждается такой документ общим собранием членов товарищества.

По просьбе садовода-индивидуала товарищество должно выдать ему этот расчет и отказать не вправе. В связи с тем, что садоводы-индивидуалы теперь обязаны платить взносы на содержание общего имущества СНТ, в силу п. 6 ч.

3 ст. 11 нового Закона о садоводстве и огородничестве они имеют право знакомиться с финансово-экономическим обоснованием размера взносов. На основании этого же пункта садоводы-индивидуалы вправе получать заверенные печатью товарищества и подписью его председателя копии финансово-экономического обоснования размера взносов.

Они предоставляются по заявлению садовода за плату, размер которой устанавливается решением общего собрания членов товарищества.

Ответственным лицом за ведение делопроизводства в товариществе является его председатель. Поэтому обращаться за получением финансово-экономического обоснования размера взносов нужно именно к нему.

Что делать, если СНТ отказывает в выдаче обоснованного расчета суммы взносов?

Товарищество может не предоставлять сведения садоводу-индивидуалу, которые его не касаются. Но в данном случае речь идет об информации, затрагивающей обязанность садовода-индивидуала вносить взносы. Обоснованный расчет не содержит данные о расходовании денежных средств товариществом, а указывает на целесообразность установления размера взносов.

Поэтому на основании того же п. 6 ч. 3 ст.

11 нового Закона о садоводстве и огородничестве СНТ не вправе отказать садоводу-индивидуалу в его выдаче.

В случае отказа предоставить обоснованный расчет садовод-индивидуал может обратиться в прокуратуру в связи с нарушением товариществом закона о садоводстве и огородничестве. Также он может написать в СНТ претензию, касающуюся обоснованности размера начисления взносов. Полученная информация может пригодиться садоводу-индивидуалу, если он пожелает обратиться в суд.

Если садовод не хочет платить взносы, придется идти в суд?

Если возник конфликт по поводу уплаты взносов и пеней, вопрос может быть решен сразу в судебном порядке. Например, садовод-индивидуал вправе обратиться в суд, если сумма взносов завышена. Но суд примет его сторону, только если он докажет свою правоту. Это можно сделать следующим образом.

Садовод-индивидуал должен подать исковое заявление, в котором нужно просить уменьшить сумму взносов. К нему необходимо приложить доказательства. Это обоснованный расчет суммы взносов, который следует получить в СНТ, а также пояснения к нему: почему садовод-индивидуал считает его необоснованным – возможно, в расчете есть ошибки и неточности.

Если в суде они будут выявлены, то сумма должна быть уменьшена. Таким образом, садовод-индивидуал должен выяснить, как производится расчет суммы взносов, по каким формулам и по какому принципу. Эти пояснения можно написать в исковом заявлении – суд будет рассматривать их в качестве доказательств (объяснения сторон).

Также их можно написать на отдельных листах, которые будут поданы в качестве приложения к исковому заявлению. Но тогда в иске важно недвусмысленным образом сослаться на это приложение, чтобы суд и другая сторона спора сразу же смогли найти оспариваемую информацию.

Другими важными доказательствами могут быть приходные кассовые ордера СНТ, чеки, квитанции и иные письменные документы, подтверждающие перечисление взносов.

Свидетельские показания, аудио- и видеозаписи в данном случае также могут быть учтены судом. Однако в подобных делах большая роль традиционно отводится письменным доказательствам, которые однозначно подтверждают факт уплаты взносов.

Для получения информации, подтверждающей уплату взносов, суд может истребовать информацию путем направления запросов в банк и иные органы. Но это целесообразно, если садовод-индивидуал самостоятельно не может получить запрашиваемые сведения. Например, в связи с потерей чеков, подтверждающих перевод суммы взносов на расчетный счет в СНТ безналичным способом.

Во внесудебном порядке получить эту информацию будет весьма затруднительно, особенно если речь идет о давно прошедших периодах.

В каком случае суд займет сторону товарищества, а садовод окажется неправ?

Если садовод-индивидуал не сослался на норму закона, на основании которой суд может занять его сторону; не представил доказательства, подтверждающие его правоту (не смог обосновать неправомерность начисления взносов; предоставил суду не все документы (квитанции, чеки и т.п.), подтверждающие оплату); не смог грамотно отстоять свою позицию в суде.

Люди, которые редко посещают судебные заседания, зачастую не знают, как правильно себя вести в суде, забывают важную информацию и не представляют необходимые доказательства. Конечно, решение суда можно обжаловать в вышестоящую судебную инстанцию. Но все же лучше обратиться к квалифицированному адвокату, который окажет помощь и минимизирует возникшие проблемы с СНТ.

Каковы преимущества и недостатки нового закона?

Раньше садоводы-индивидуалы могли не платить за общее имущество, если они им не пользовались, теперь же обязали платить всех. Уплаченные взносы идут на содержание общего имущества СНТ.

Однако новый закон дает и явные преимущества садоводам-индивидуалам: поскольку они теперь платят взносы, у них появилось право голосования на общем собрании. То есть все владельцы участков на территории товарищества смогут проголосовать по двум основным блокам вопросов, которые касаются принятия приходно-расходной сметы, утверждения взносов и оформления земельных участков общего пользования.

Кворум сейчас по-прежнему сохраняется: общее собрание считается правомочным, если в нем приняли участие более 50% участников из членов товарищества. Таким образом, пришли садоводы-индивидуалы или не пришли – это их право, но если пришли, то по двум основным вопросам товарищество обязано учитывать их голоса. Оно же определяет порядок учета голосов.

Отметим также, что теперь заключать договоры с товариществом не нужно. Значит, будет меньше бумажной волокиты. Однако, когда заключались договоры об использовании общего имущества, можно было дополнительно прописать условия, устраивающие одновременно две стороны (допустим, особенности оплаты – полная, частичная и т.п.), а теперь все урегулировано законодательно.

С одной стороны, это не очень удобно, ведь дополнительные условия предусмотреть нельзя. А с другой – теперь порядок един для всех.

Как быть с ранее заключенными договорами?

Перезаключать либо изменять существующие договоры не нужно. Они будут действовать до 1 января 2020 г., если стороны не предусмотрели меньший срок действия договора. После этой даты садоводы-индивидуалы начнут уплачивать не платежи по договору, а взносы на оплату имущества общего пользования.

Отметим, что по действующему гражданскому законодательству односторонний отказ от исполнения договора недопустим. Поэтому если, например, садоводу-индивидуалу выгоднее платить взносы в соответствии с новым законом, чем с условиями договора, раньше прекратить его действие нельзя. Это возможно, только если право на односторонний отказ предусмотрено в договоре либо достигнуто соглашение между сторонами о прекращении его действия.

1 Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. № 66 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

2 Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

3 Этот вывод следует, например, из п. 2.7 Обзора судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010–2013 гг. (утв.

Президиумом ВС РФ 2 июля 2014 г.), Апелляционного определения Свердловского областного суда от 14 июля 2015 г. по делу № 33-10001/2015, а также из иных судебных актов.

Для чего нужно размежевание границ ЗОП?

Под межеванием земель общего пользования СНТ понимается кадастровая процедура, проводимая для установления границ участка с определением его площади, указанием месторасположения и ориентации в пространстве. Также к ЗОПам относятся:

• Дороги и область проходов;
• Участок под зданием магазина, газообменного пункта, сторожевые будки и тому подобное объекты;
• Территории с аналогичным характером использования.

Землёй общего пользования считается любая территория в СНТ, не размежеванная как отдельный земельный участок.

Земли общего пользования СНТ в кадастре

Зачем СНТ межевать ЗОПы?

1. Необходимость проведения официальной регистрации сооружений, а также лицензирования и получения разрешения на введение в эксплуатацию;
2. Для снижения риска возникновения споров при определении смежных границ;
3. Для устранения возможных обвинений в проведении самовольного захвата земли;
4. В качестве защиты прав СНТ, если наблюдается акт посягательство на целостность границ участка.

Без межевания земель общего пользования нельзя увеличить участки владельцев за счёт общей территории.

Собрание СНТ при межевание ЗОПов

Межевой план участков СНТ с зафиксированными документально границами даёт возможность владельцам смежных территорий свободно совершать законные юридические действия. Межеванием участков занимаются кадастровые инженеры.

Документы для межевания участков ЗОП

Процедура межевания ЗОПов обязательна с января 2018 года . Без выполнения кадастровых работ собственники не могут совершать юридических действий с участком. Поэтому стоит заранее знать, какие документы собирают, чтобы провести межевание территории общего использования СНТ, список ниже:

• Генеральный план СНТ
• Оригинал и копия договора об аренде недвижимости или земельного участка;
• Действительный кадастровый паспорт на землю;
• Подготовленный проект размежевания земли;
• Технические документы на данную территорию СНТ;
• Копия паспорта заявителя;
• Документы о назначении председателя;

Инициировать процедуру межевания может председатель СНТ или арендатор.

Особенности межевания территории СНТ

После того, как бумаги подготовлены и инженер для размежевания ЗОП найден, процедура выглядит следующим образом:

1. Кадастровый инженер выезжает в СНТ для съёмки границ территории общего пользования.
2. Готовится схема межевания границ, согласовывается с соседствующими землями, подписывается акт согласования границ.
3. Межевой план оформляется по стандартам, подаются документы для регистрации в кадастре.

В кадастровом межевании нет явных сложностей, однако имеются некоторые нюансы. Первое, что стоит помнить – лучше заранее обговорить нюансы процедуры с инженером, сколько и за что придется заплатить, а какие услуги не входят в сервис.

Разметка границ участка для межевания

Второе – инициатор определения и закрепления границ участка на общей территории СНТ должен быть готов к проявлению несогласия со стороны других участников. До начала размежевания границ участков информируют владельцев соседних земель . Даже при споре, сосдеи не предотвратят процедуру, но имеют полное право обратиться в суд в течение 15 лет.

Несогласия со стороны соседей на процедуру и предоставление необходимых документов могут препятствовать в межевании, поэтому получить согласие участников – это для инициатора главное.

Третье – лучше лично присутствовать при определении границ участков. Это не является обязательной мерой, однако избавит заявителя от лишнего волнения и позволит самостоятельно оценить ситуацию.

Уточнение границ ЗОПов проходит в течение 60 дней. Этот период нужен для полного оформления – от дня подачи заявления до получения готового результата.

Стоимость межевания земли СНТ зависит от размера территории и составляет 30-60 тысяч рублей в среднем. За отдельную стоимость предлагают согласование границ с другими участками, подачу документов в МФЦ.

Что содержится в деле о межевании?

После определения границ участка, прилегающего к территории общего пользования, на руки выдается межевой план или дело, состоящий из двух частей:

1. Текстовая – исходная информация и используемые при работе сведения;
2. Графическая – это графическое изображение территории СНТ. Изображается в виде чертежей и схем, передающих геодезические особенности места.

Обязаны ли проводить размежевание ЗОПов СНТ?

Проведение кадастровых работ по уточнению границ участков земельных наделов на территории СНТ являются обязательными. Однако это актуально только в ряде случаев:

• Планируется заключение сделки с землей – купля-продажа, завещание и прочее;
• Разбирательства, в которых необходимо предоставить подтверждение прав на участок;
• Есть необходимость объединения или разделения территории;
• Участок в конкретном СНТ имеет высокую ценность;
• Владельцу требуется определить точную площадь принадлежащего ему надела;
• Требуется исправление ошибок в кадастровых реестрах.

Руководство СНТ не имеет законного права самостоятельно инициировать мероприятия по межеванию территории. Вся земля не является собственностью садоводства, поэтому без согласия владельцев на процедуру ничего не будет происходить. Однако в интересах владельцев земель перепоручить заняться межеванием руководству товарищества.

Владелец получит массу ограничений по распоряжению имущества, если участок не размежеван. Земельный надел нельзя будет продать, подарить и прочее. Относительно территорий, которые считаются общими, то размежевание может происходить только в случае наличия согласия большинства владельцев участковых наделов в СНТ.