Могут ли забрать ипотечную квартиру за другие долги

На ипотечную квартиру можно обратить взыскание даже если она является единственным жильем для должника и членов его семьи и даже если имеются несовершеннолетние дети или иные нетрудоспособные лица. Имущественный (исполнительский) иммунитет на такие квартиры не распространяется.

Однако в некоторых случаях момент расставания с ипотечной квартирой можно сильно оттянуть или даже вовсе его избежать. Для этого надо знать некоторые юридические тонкости.

Для простоты изложения будем считать, что ипотекой квартиры обеспечено обязательство заемщика перед банком по кредитному договору.

Обращение взыскания на ипотечную квартиру возможно только по решению суда.

При этом, в силу п.2 ст.348 ГК суд не обратит взыскание на квартиру, если допущенное должником нарушение кредитного договора незначительно и размер требований банка вследствие этого явно несоразмерен стоимости квартиры.

Предполагается, что нарушение кредитного договора незначительно, если период просрочки составляет менее 3 месяцев.

Предполагается, что размер требований банка явно несоразмерен стоимости заложенной квартиры, если сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от стоимости квартиры.

Причем необходимо, чтобы оба эти условия соблюдались одновременно — второе условие должно быть следствием первого.

Для обязательств, исполняемых периодическими платежами (а практически все кредитные договоры к ним относятся) законодатель в п.3 ст.348 ГК предусмотрел еще одно основание для обращения взыскания на предмет залога — при нарушении сроков внесения платежей более 3 раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд (если иное не предусмотрено договором). Причем в данном случае размер просрочки значения не имеет. То есть, можно сказать, что правило п.3 ст.348 ГК является исключением из правила п.2 ст.348 ГК.

Таким образом, в случае неисполнения кредитного договора основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру могут быть как условия, предусмотренные п.2 ст.348 ГК ( значительное нарушение — более 3 месяцев просрочки на общую сумму более 5% стоимости квартиры ), так и условие, предусмотренное п.3 ст.348 ГК ( систематическая просрочка внесения платежей — более 3 раз в течение 12 месяцев ).

Однако заемщику не стоит сильно рассчитывать на то, что пункты 2 и 3 ст.348 ГК защитят его от потери заложенной квартиры.

Дело в том, что согласно п.2 ст.811 ГК при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата. Данная норма применима и к кредитным договорам.

В результате, даже в случае незначительной единоразовой просрочки внесения очередного платежа, банк вправе потребовать досрочно вернуть всю оставшуюся сумму кредита вместе с процентами. Если в течение 3 месяцев и 7 дней (п.2 ст.314 ГК) заемщик не сможет уплатить банку эти деньги, то условие п.2 ст.348 ГК о значительном нарушении будет считаться соблюденным и банк будет вправе обратить взыскание на заложенную квартиру.

Что же делать, если банк обратился в суд с требованием обратить взыскание на квартиру?

Как правило в подобных ситуациях спасти должника может только п.4 ст.348 ГК, согласно которому должник вправе в любое время до реализации квартиры на торгах прекратить обращение на нее взыскания и ее реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено .

Поэтому нужно как можно дальше оттягивать момент реализации квартиры и параллельно искать деньги для погашения долга.

Возможно у заемщика есть менее ценное чем квартира имущество, которое можно продать. Или можно искать вариант как перекредитоваться.

Оттягивать момент реализации квартиры можно путем затягивания судебного процесса по обращению взыскания на квартиру (см. нашу статью “Как затягивают рассмотрение дел в суде и как этому противостоять”) и обжалования действий судебного пристава-исполнителя.

Что можно и следует предпринять конкретно?

1. В рамках судебного дела по обращению взыскания на заложенную квартиру стоит попытаться установить максимально высокую начальную продажную цену квартиры.

В этом случае снижается вероятность продажи квартиры на первых торгах. Рассчитывать на то, что не состоятся повторные торги, не стоит, так как после несостоявшихся повторных торгов банк скорее всего оставит квартиру за собой.

Если в деле имеется отчет оценщика, представленный банком, то результаты такой оценки можно обжаловать в отдельном суде и до рассмотрения этого спора попытаться приостановить производство по делу об обращении взыскания на квартиру.

В рамках дела по обращению взыскания на квартиру суд может назначить судебную оценочную экспертизу.

2. В рамках судебного дела по обращению взыскания на заложенную квартиру стоит на основании п.3 ст.54 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)» подать заявление о предоставлении отсрочки реализации квартиры на 1 год.

3. Обжаловать решение суда об обращении взыскания на квартиру в апелляционном порядке, чтобы отсрочить его вступление в законную силу.

4. Обжаловать торги по продаже квартиры. Иногда для этого к участию в торгах привлекают дружественных лиц.

5. Просить суд приостановить исполнительное производство на основании ст.104.5 ФЗ “Об исполнительном производстве”.

6. Обжаловать действия судебного пристава-исполнителя.

Есть еще один вариант, при котором залог с квартиры снимается даже без погашения долга перед банком.

Такое может произойти, если в отношении заемщика будет возбуждена процедура банкротства и банк пропустит двухмесячный срок на включение своих требований в реестр требований кредиторов.

Правовые последствия пропуска этого срока предусмотрены в п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан»:

“ Если кредитор по требованию, обеспеченному залогом единственного пригодного для постоянного проживания должника и членов его семьи жилого помещения, не предъявил это требование должнику в рамках дела о банкротстве либо обратился за установлением статуса залогового кредитора с пропуском срока, определенного пунктом 1 статьи 142 Закона о банкротстве, и судом было отказано в восстановлении пропущенного срока, такой кредитор не вправе рассчитывать на удовлетворение своего требования за счет предмета залога, в том числе посредством обращения взыскания на данное имущество вне рамок дела о банкротстве ”.

Для граждан, у которых нет иного жилья помимо ипотечной квартиры, такая “забывчивость” банка — большая удача.

Что в таком случае происходит с точки зрения закона?

В отношении квартиры начинает действовать исполнительский иммунитет, она не попадает в конкурсную массу гражданина (п.3 ст.213.25 Закона о банкротстве) и не может быть реализована в процедуре банкротства.

Если по окончании процедуры реализации арбитражный суд освободит гражданина от дальнейшего исполнения обязательств, то право залога на квартиру прекратится. На нее уже никто не сможет обратить взыскание (ст.446 ГПК). Квартира останется в собственности заемщика.

Не плачу кредиты, но плачу ипотеку: что будет с долгами и как идет взыскание

Ипотека отличается от потребительских кредитов целевым назначением. По ипотечному договору банк выдает деньги исключительно на приобретение недвижимости. Это может быть квартира на вторичном рынке или строящееся жилье, частный дом.

Может это быть и коммерческая недвижимость, например, помещение под офис или склад. О нюансах и отличиях при взыскании просрочки по ипотеке и потребительским кредитам читайте в нашем материале.

Есть отличия и в процессе взыскания просрочки между потребительским и ипотечным кредитом. При долгах по ипотеке банк обратит взыскание на заложенную недвижимость, даже если она является единственным жильем заемщика. Если не платить кредиты, но платить ипотеку, взыскание не затронет единственное жилье, тем более если на него зарегистрирован залог.

Но рано или поздно кредитор, претендующий на возврат своих долгов, по которым вы не платите, подаст на такого заемщика заявление в арбитражный суд на банкротство. Тогда и ипотечное жилье тоже отправится в конкурсную массу и его реализуют за долги. То есть не платить кредиты и думать, что своевременность взносов по ипотеке в любом случае и всегда защитит жилье от взыскания, как минимум, недальновидно.

Общие последствия неоплаты кредитов

Внесение платежей по потребительским кредитам и ипотеке осуществляется в даты, определенные графиком и договором. При просрочке банк вправе использовать следующие меры воздействия на должника:

• предпринимать различные досудебные варианты действий, от звонков по телефону до направления письменных требований, претензий;
• начислять штрафные санкции, повышать процентную ставку (если это предусмотрено условиями договора);
• взыскивать задолженность через обращение в суды, а потом — передавать исполнительные листы на взыскание судебным приставам, а также привлекать к взысканию коллекторов.

Точный порядок взыскание зависит от многих факторов. Например, если заемщик воспользуется кредитными каникулами или другими программами банка, взыскание может не дойти до суда. Но при отказе от взаимодействия и уклонении от претензий банка, иск в суд направят уже через несколько недель или месяцев после образования просрочки.

Обязательно ли банк сначала подаст документы
на выдачу судебного приказа при образовании
просрочки по кредиту? Спросите юриста

При взыскании задолженности по просрочке может проводиться реализация имущества неплательщика. Если просрочка возникла по ипотеке, банк может обратить взыскание на заложенную квартиру во внесудебном порядке или через суд.

При наличии долгов перед другими кредиторами у банка-залогодержателя всегда будет преимущество, так как его требования обеспечены залогом. При взыскании по потребительским кредитам жилье под ипотечным залогом исключается из-под реализации.

Что грозит, если не платить кредиты, но платить ипотеку

Заемщик по ипотеке может одновременно иметь обязательства по потребительским кредитам, по автокредиту, по кредитным картам, по займам в МФО. Договоры могут быть заключены с одним или сразу с несколькими банками. Это может повлиять на процесс взыскания, особенно если просрочка возникла не по всем кредитным договорам.

Банки не могут произвольно объединять обязательства по разным договорам. При возникновении просрочки ее будут взыскивать по каждому кредиту отдельно, даже если они все оформлены в одном банке. Заемщик может сам условно объединить свои кредиты в один, если пройдет рефинансирование.

Заемщик в сложной финансовой ситуации может оказаться не в состоянии платить сразу по всем кредитам. В этом случае придется делать выбор, по какому договору вносить платежи в приоритетном порядке.

Скорее всего, выбор будет сделан в пользу ипотеки, чтобы квартиру не забрали за долги. Правда, не платить потребительски кредит или долг по карте и платить залоговый кредит, то есть ипотеку – не тот путь, который однозначно спасет ипотечное жилье.

Если потребительские кредиты и ипотека в одном банке

Нет принципиальной разницы, где именно оформлены потребительские кредиты и ипотека. В любом случае взыскание через суд идет только по каждому отдельному договору. Например, если заемщик просрочил платежи по двум из трех потребительских кредитов, банк будет подавать два отдельных иска. Но по кредиту без просрочки взыскание не начнется.

При этом ипотечный договор не расторгается автоматически, если по нему нет просрочки. Квартиру с залогом по ипотеке могут реализовать только по требованию банка-залогодержателя. Или при подаче кредитора в суд на должника на банкротство. При банкротстве продажа заложенной квартиры проводится для погашения требований всех кредиторов.

Просрочка по потребительским кредитам не влечет изменения условий ипотечного договора. Пока заемщик исправно платит ипотеку, банк не потребует возврата всей суммы, не обратит взыскание на квартиру под залогом. Но только тот банк, где оформлена ипотека.

Если в этом же банке оформлены и другие просроченные кредиты, кредитор имеет право подать на банкротство должника — зная, что с него есть что взять из имущества. Квартиру, а они в последние годы растут в цене по всей территории России.

Могут ли забрать ипотечную квартиру за долги по потребительским кредитам

Это зависит от процедур, которые предпринимаются в отношении должника. При взыскании через приставов на ипотечную квартиру распространяется исполнительский иммунитет. Это является гарантией банку, который выдал ипотеку.

Иначе будет вестись банкротство, возбужденное по заявлению кредиторов или должника. В банкротном деле ипотечную квартиру могут выставить на торги. Вырученные средства получит не только банк-залогодержатель, но и другие кредиторы.

На какое имущество могут обратить взыскание за просрочку по кредитам

На реализацию могут выставить все имущество, принадлежащее должнику. Но есть и ряд исключений, предусмотренных ст. 446 ГПК РФ. За долги по потребительским кредитам не могут продать:

• единственное жилье неплательщика, где он фактически проживает с семьей;
• недвижимость, на которую зарегистрирован залог по ипотеке.

Наличие залога проверяется по сведениям ЕГРН. Пристав запрашивает их на начальном этапе исполнительного производства. Если ФССП ошибочно начнет реализацию ипотечной квартиры, жалобу может подать не только должник, но и банк-залогодержатель.

Что делать с долгами по потребительским кредитам

Подача на банкротство для списания долгов по потребительским кредитам при наличии ипотеки влечет риск потери квартиры. Если остаток по ипотечному договору небольшой, его можно закрыть до обращения на банкротство.

В этой ситуации залог на квартиру снимается, а продать единственное жилье без обременений могут только в исключительных случаях. В любом случае рекомендуем сначала проконсультироваться у юриста, чтобы оценить и предусмотреть все риски.

При просрочке по потребительским кредитам можно попытаться реструктурировать или рефинансировать их. Желательно делать это до образования большого долга, так как он снижает шансы на одобрение заявки. Если решить проблему не получилось, лучше дождаться судебного взыскания и передачи документов приставам.

При наличии действующей ипотеки:

• пристав не сможет выставить на продажу заложенную квартиру;
• при удержаниях с доходов должнику обязаны оставить сумму, не меньше прожиточного минимума, если он подаст такое заявление в ФССП;
• можно получить через суд рассрочку или отсрочку по погашению долга.

Чтобы не потерять квартиру при взыскании, обсуждайте с юристами все варианты действий. Наши специалисты готовы помощь даже в самой сложной ситуации!

В каких случаях банк не заберет ипотечную квартиру?

Кредитор откажется продать квартиру должника в том случае, если недвижимостью владеет не только он, и доля слишком мала, чтобы покрыть расходы по долгам.

Если квартиру выставили на торги, но на нее нет спроса, например, из-за плохого ремонта, часто через 2−3 месяца кредиторы отказываются от реализации. В итоге квартира останется в собственности банка, но банкроту все равно придется оплачивать ипотеку. Во всех остальных случаях банк заберет недвижимость, даже если он единственная собственность должника.

Пример

Сергей попал в долговую яму, но у него есть доля квартиры в ипотеку. Живет вместе с супругой и есть ребенок. Это единственное жилье, которое оформлено на всех членов семьи.

Сергей подал через три месяца заявление на банкротство по стандартной схеме, т. к. сумма долга 1 млн руб.

Недвижимость оформлена на двоих супругов и ребенка, а еще в договоре купли-продажи участвует тетя жены. Получается, что Сергею принадлежит 1/3 имущества, поэтому кредитор отказался от реализации имущества.

Как сохранить ипотечное жилье?

Сценарий выше считается самым пессимистичным. Отдать квартиру, за которую платили годами, никто не захочет. Для сохранения недвижимости при подаче документов на банкротство существует несколько законных способов.

Реструктуризация долга

Должнику разрешается провести реструктуризацию долга во время подачи документов на банкротство. Подходит в том случае, если у будущего банкрота несколько кредитов в разных банках и он хочет сохранить имущество. В этом случае ипотечную недвижимость снимают с реализуемых объектов, сумму ипотеки уменьшают, а длительность кредитования увеличивают.

Статья 213 о банкротстве физических лиц гласит, что реструктуризация обязательный этап для граждан, заявивших о несостоятельности. Когда испытываете временные финансовые трудности, реструктуризация поможет сохранить ипотечную квартиру.

В процессе реструктуризации:

штраф не начисляется;

должнику дают два месяца на разработку плана по выплатам;

кредит разрешается не платить, пока не утвержден план;

финансовый управляющий изучает план и принимает решение об утверждении.

План согласовывается с кредиторами и утверждается на судебном процессе. По закону, сумма ежемесячного платежа не превышает 50% от дохода банкрота.

Пример

Андрей приобрел двухкомнатную квартиру вместе с женой. Оформил ипотеку на 11 лет, но через пять лет потерял работу. Помимо долгов по ипотеке, был и потребительский кредит на сумму в 650 тыс.

руб. Андрей решил начать процедуру банкротства. Кредиторы сразу подали обращение в суд о продаже ипотечного жилья в счет погашения долга.

Но благодаря реструктуризации долга по ипотеке банк пересмотрел кредитный договор, уменьшил ежемесячный платеж и продлил срок ипотеки. Андрей нашел работу и постепенно начал рассчитываться с долгами по ипотеке.

Отсрочка через суд

Когда кредиторы требуют выставить ипотечную квартиру на торги, чтобы продать и изъять деньги в счет погашения долга, собственник вправе оттянуть этот процесс. Должник вправе обратиться в суд, написать заявление, чтобы разрешили отсрочку на срок до 12 месяцев. А еще должник во время процедуры банкротства вправе подавать апелляции и требовать изменить стартовую сумму, в которую кредиторы оценили недвижимость.

Это позволит еще два-три месяца. В итоге если это временные финансовые трудности, должник соберет деньги и будет постепенно погашать долги.

Пример

Илья купил однокомнатную квартиру в ипотеку. Через год потерял работу из-за кризиса. Новую работу искал три мессяца, но так и не нашел.

За это время собрались долги, пени, и Илья решил начать процедуру банкротства. Кредиторы в суде потребовали изъять квартиру для продажи на торгах, но Илья попросил об отсрочке на 12 месяцев. Суд удовлетворил требование и приостановил дело об изъятии ипотечной недвижимости.

Через шесть месяцев Илья устроился на новую работу и продолжил выполнять финансовые обязательства перед кредиторами. В итоге удалось сохранить ипотечную недвижимость.

Сбор документов и подача заявления в арбитражный суд

Перед тем как объявить себя банкротом, соберите документы, которые подтвердят невозможность выполнять кредитные обязательства. Суд будет опираться при вынесении вердикта на эти документы, поэтому подготовьте все сведения:

список кредиторов и долги перед ними;

график оплаты и кредитный договор;

выписка из банка о счетах должника;

сведения о доходах за последние три года;

данные о ценных бумагах и доли в уставном капитале при наличии;

сведения о сделках с недвижимостью за последние три года.

Полный список документов регламентирован в соответствии со ст. 213.4. 127-ФЗ. Для решения суд вправе запросить и другие сведения о банкроте. После сбора документов должник при стандартной процедуре подает заявление в арбитражный суд. Подать заявление разрешается тремя способами:

онлайн-сервис «Мой Арбитр»;

направить заявление по почте;

лично явиться в арбитражный суд и написать заявление.

Как реализуют ипотечную квартиру?

Ипотечную квартиру включают в имущество для реализации на торгах. Такая же процедура предусмотрена и при продаже квартиры собственника, если он объявляет себя банкротом. Но по закону, нельзя продавать с торгов единственное жилье собственника.

На реализацию ипотечной квартиры с торгов выделяется шесть месяцев, но при необходимости срок продлевают после решения суда. Схема продажи ипотечной квартиры выглядит так:

оценивается объект продажи, во внимание принимается оценка независимых экспертов;

назначается дата электронных торгов;

проводятся торги, продается квартира новому собственнику;

вырученные деньги возвращаются банку, а оставшаяся сумма распределяется между кредиторами и финансовым управляющим.

Хотите знать, как избавиться от долгов по микрозаймам, кредитам и ЖКХ? Подготовили подборку статей «Как избавиться от долгов»

При каких обстоятельствах начинать банкротство с ипотекой?

Некоторые должники боятся подавать на банкротство, т. к. есть квартира в ипотеке. Закон, запрещающий изъятие единственного имущества должника, не распространяется на ипотечную квартиру. Это связано с тем, что недвижимость в собственности у банка, а не заемщика. И полная переуступка прав будет произведена после выплаты долгов по ипотеке.

Процедура банкротства при наличии ипотеки подходит должникам, у которых несколько долгов перед кредиторами, но хочется сохранить недвижимость. Для сохранения недвижимости разрешается подавать апелляции на отсрочку по оплате, пользоваться реструктуризацией или даже рефинансированием.

Но когда должник не планирует погашать долги перед кредиторами, ипотечная квартира будет продана на торгах. На торгах запрещается участвовать заинтересованным людям, поэтому родственников и близких для этих целей использовать нельзя. Когда финансовый управляющий заподозрит такую покупку, сделку отменят.

Но есть и негативные последствия.

• В течение пяти лет придется уведомлять кредитов при получении кредита о том, что была процедура признания банкротства.
• Запрещается повторно оформлять банкротство в течение десяти лет.
• В течение трех лет нельзя занимать руководящие должности.
• Десять лет запрещается работать в банках и пять лет в МФО.