Предложение о выкупе доли образец

Владелец доли в квартире может ее продать. Причем, в качестве покупателя может выступать как совладелец, так и третье лицо. Однако гражданин должен действовать в рамках закона. В 2022 году долевой собственник обязан предупредить совладельцев и предложить выкупить его часть имущества. Рассмотрим образец предложения выкупа доли в квартире.

Для чего предложение необходимо продавцу

Предложение о выкупе доли защищает права не только покупателя, но и продавца. Рассмотрим, для чего требуется данный документ.

Возможности для собственника

Правила составления письма-предложения о выкупе доли в квартире

Документ может содержать дополнительную информацию:

1. Информация о выписке продавца и членов его семьи.
2. Данные о наличии обременения.
3. Дату вручения ключей.
4. Способ передачи оплаты за долю.
5. Наличие/отсутствие залога, аванса.
6. Возможность оплаты в рассрочку.

Образец предложения о выкупе доли в квартире

Как вручить

Варианты ответа на предложение:

1. Согласие на выкуп.
2. Нотариальный отказ от выкупа.
3. Отказ по умолчанию в течение 30 дней.

Отказ по умолчанию учитывается, если гражданин может подтвердить вручение уведомления. Отсутствие документа является причиной для отказа в госрегистрации.

Поэтому необходимо уделить особое внимание моменту вручения и фиксации данного факта.

Как показывает судебная практика целесообразно использовать следующие способы:

1. Телеграмма. Продавец формулирует обращение, которое включает цену объекта и точное описание предмета продажи. Копия документа должна быть сохранена. Доказательством даты вручения является соответствующее уведомление.
2. Нотариальное письмо. В случае уклонения совладельцев от получения документов, необходимо обратиться в нотариальную контору. Специалист оформит письмо и направит его сособственникам. Если граждане откажутся от получения, нотариус выдаст заключение о попытке уведомления. Его можно предъявить в Росреестр вместо отказа совладельца.

Между долевыми субботниками зачастую возникают проблемы. Одной из сложностей является момент продажи доли в квартире третьим лицам. Чтобы соблюсти права сособственников требуется предоставить им преимущественное право.

В случае нарушения права долевых собственников, гражданин может оспорить сделку. Если совладелец продал долю, не предупредив, то необходимо получить юридическую поддержку. Опишите проблему в форме связи и юрист свяжется с вами.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Для чего нужно предложение выкупа?

Предложение выкупа – письменное уведомление о запланированной продаже доли квартиры с указанием суммы, за которую владелец готов уступить свою часть другому покупателю. Документ является обязательным, если предстоит продажа долевого имущества. Поэтому необходимо согласовать сделку с остальными в рамках исполнения преимущественного права выкупа согласно ст.

250 ГК РФ. Совладельцы других долей вправе решить – выкупить ли ее самостоятельно, либо разрешить продажу в пользу третьих лиц.

Из-за высокого риска оспаривания сделки со стороны других участников долевой собственности, следует уделить особое внимание процессу доставки уведомления до адресатов и подтверждения факта, что требование ст. 250 ГК РФ было выполнено.

Письменное предложение выкупа защищает интересы всех участников сделки, поскольку:

• исключается угроза признания сделки недействительной из-за невыполнения преимущественного права;
• спустя 30 дней появится законная возможность подписать договор купли-продажи на условиях, указанных в письме-предложении, с любыми покупателями;
• используя приоритет в правах покупки доли в том же объекте недвижимости, сосед получает возможность в конечном счете объединить квартиру в единый объект;
• текущие совладельцы предупреждены о будущих изменениях и появлении новых жильцов;
• если продавец снизит цену, сделку с третьей стороной аннулируют, а новым владельцем может стать один из соседей, заинтересованный в выкупе по меньшей цене.

Взаимодействие с соседями по единому объекту собственности часто осложняется спорами, конфликтами, обидами. Отправка уведомления в письменном виде освобождает от неприятных разговоров и защищает продавца от попыток оспорить сделку отчуждения в судебном порядке. Главное, чтобы была соблюдена процедура, сроки и составлена правильная форма документа.

Как оформить предложение о выкупе доли в частном доме и земли?

Обычно согласование долевой сделки требуется при продаже доли квартиры, однако аналогичные нормы применимы и к долям частного дома, если они не обособлены и не выделены в натуре.

Чтобы правильно составить документ, используют стандартную форму. Вместо адреса и размера доли в квартире для продажи части дома и земли понадобится указать иные идентификационные характеристики:

• точный адрес объекта;
• общий размер площади;
• сведения о регистрации в Росреестре;
• кадастровый номер.

Как вручают уведомления собственникам?

Чтобы никто не мог оспорить сделку на основании неисполнения ст. 250 ГК РФ, следует позаботиться о подтверждении факта вручения уведомления. Сделать это можно с помощью:

• отметки на втором оригинале документа (указывают дату и подпись);
• квитанции об отправке заказного письма с описью через почту России;
• телеграммой в виде краткого текстового сообщения с указанием цены и точного определения объекта;
• уведомления о вручении, полученного после доставки письма через Почту России.

Если собственник отказывается получать письмо лично, продавец предлагает выкупить долю в присутствии свидетелей, которые расписываются далее на уведомлении с отметкой об отказе получателя от вручения и устном извещении о продаже.

Получив уведомление, другой собственник может:

1. Согласиться выкупить долю на указанных условиях.
2. Оформить нотариальный отказ, после которого можно сразу искать другого покупателя и регистрировать продажу.
3. Игнорировать предложение – в этом случае продать долю удастся спустя месяц после подтвержденного факта вручения уведомления.

Моментом вручения считается дата подписания почтового уведомления о вручении письма Почтой России, либо подпись собственника о вручении вместе с датой на втором экземпляре.

Личное вручение

Если собственники живут бок о бок, нет ничего проще, чем передать уведомление, однако возникает другая юридическая проблема, когда продавец лишается возможности документально подтвердить доставку извещения. Более того, сосед может отказаться от вручения.

Если собственники соседних долей не имеют ничего против будущей сделки, им предлагают получить свой экземпляр предложения выкупа и подписать дубликат продавца, указав свои ФИО и дату получения документа.

Если сосед отказался подписывать и нет возможности вручить документ по почте, делают попытку передать подготовленный бланк, в присутствии двух свидетелей устно предлагая выкупить долю на предложенных условиях. При отказе от получения свидетели делают подтверждающую отметку и подписывают бланк продавца, указав дату попытки вручения.

Согласно ст. 165.1 ГК РФ, собственник может не получить письма, однако будет считаться, что оно доставлено, если будут доказательства, что отправление дошло до адресата. При этом, уведомление следует направлять по адресу регистрации собственника, а не по адресу квартиры, в которой отчуждается доля.

Иными словами, отказ от вручения не поможет отменить сделку, даже если сосед против продажи чужой доли.

Передача через нотариуса

Доставить письмо непросто, если сосед не проживает в квартире, и его местонахождение неизвестно. Услуги нотариуса платные, однако это самый легкий способ урегулировать проблему с поиском собственников.

Продавец может не знать адресов остальных собственников, нотариус полностью берет на себя:

• выявление и розыск совладельцев;
• подготовку уведомлений;
• рассылку заказных писем.

На выполнение процедуры нотариусом отводится 30 дней, по истечении которых продавцу вручают нотариальное свидетельство о передаче уведомления, либо о непередаче, если письмо доставлено, но адресат не получил его на руки.

Нотариальное уведомление – наиболее надежный способ информирования, к которому прибегают, если есть риск оспаривания сделки.

Судебная практика

Решения суда, связанные с соблюдением нормы преимущественного права выкупа, зависят от достаточности доказательной базы, доказывающей нарушение ст. 250 ГК РФ.

Решение Промышленного районного суда г.Самары № 2-1389/2020 2-1389/2020~М-526/2020 М-526/2020 от 30 июля 2020 г. по делу № 2-1389/2020 отказывает в признании сделки недействительной из-за неверного определения границ доли в составе общего долевого имущества.

Решением Ванинского районного суда Хабаровского края № 2-431/2020 2-431/2020~М-410/2020 М-410/2020 от 29 июля 2020 г. по делу № 2-431/2020 отказано в удовлетворении требования кредитора, намеренного взыскать долг с имущества собственника доли, поскольку его супруга, владеющая второй долей, воспользовалась правом преимущественного выкупа на законных основаниях.

Юридические сложности

При оформлении предложения о выкупе доли обычно не возникает трудностей, если продавец использовал образец и указал все параметры сделки. Сложнее организовать процесс оповещения и получить соответствующие подтверждающие документы.

Помощь юриста позволит избежать ошибок на этапе подготовки к продаже доли и обеспечит полную законность сделки. Столкнувшись с нежеланием соседей подтверждать факт оповещения, стоит призвать на помощь опытного в решении жилищных вопросов юриста. Квалифицированный специалист защитит интересы продавца в суде при обвинении в нарушении права преимущественного выкупа, представив убедительные доказательства законности сделки.

Частые вопросы и ответы юриста

Сосед препятствует сделке, отказываясь от вручения писем курьером. Каковы его шансы на признание недействительной купли-продажи с третьим лицом?

Если получатель отказывается получать заказные или доставляемые курьером письма, его возвращают отправителю с пометкой об уклонении от вручения. Письмо с почтовой отметкой станет подтверждением, что собственник оповещен игнорирует возможность преимущественного выкупа.

Хочу купить долю у родственников, но есть другие претенденты на покупку. Могут ли они помешать заключить сделку?

Если сразу несколько человек хотят заключить сделку, продавец выбирает, кому продавать свою жилплощадь. Цена доли не должна быть ниже стоимости, указанной в уведомлении.

Если вы не собираетесь передать жилплощадь одному из текущих собственников, срочная продажа возможна только при наличии нотариально заверенных отказов со стороны других владельцев. Альтернативой возмездной сделки, нуждающейся в согласовании, является дарение, однако дарственная не предполагает получение денежного вознаграждения.

Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: savo992@bk.ru, профиль на ЯндексУслугах.

Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 1-2 дня.

✅ Для чего необходимо предложение о продаже доли?

Одно из преимуществ права собственности на долю в квартире – приоритетное право выкупа долей остальных участников. До тех пор, пока все соседи не определятся с решением, продавец не сможет реализовать свою долю третьим лицам (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

Осталось понять, что это за предложение и в чем его актуальность для продавца и совладельцев?

Отправителю (продавцу)

Уведомление, извещение или предложение о выкупе доли в квартире – это один и тот же документ с разными названиями. Составляется лицом, которое хочет продать долю через договор купли-продажи.

Зачем составлять предложение продавцу?

• Во-первых, соблюдение обязательного права о преимущественном выкупе остальными дольщиками. Если не уведомить их о продаже, сделку легко оспорить в суде. Отправка предложения показывает, что продавец соблюдает интересы других совладельцев.
• Во-вторых, предложение содержит единую выкупную цену и условия сделки. Не нужно встречаться с кандидатами и обсуждать нюансы лично. Достаточно указать цену в предложении и разослать образцы потенциальным покупателям.
• В-третьих, отсчет 30-дневного срока на ответы. Если никто не захочет выкупать долю по заявленной цене, продавец запросто сможет продать ее третьим лицам. До тех пор, пока предложения не разосланы, месячный срок не начинается.

Важно помнить, что цена доли – окончательная для всех совладельцев. Недопустимо снижать стоимость для одних и завышать для других. Равно как и менять условия сделки при продаже доли любому другому лицу.

Если продавец изменяет цену и условия выкупа, а уведомления уже разосланы, он обязан составить новые предложения. Нарушение этого принципа считается несоблюдением приоритетного права покупки.

Получателю (сособственнику)

Текущие совладельцы имеют все шансы на приобретение доли на условиях продавца. Последний обязан разослать извещения всем без исключения сособственникам. Даже если лица живут вместе, понадобится отдельный конверт на имя каждого из них.

Для чего нужно предложение долевым собственникам:

• Во-первых, использование преимущественного права выкупа. На основе полученного извещения сособственники принимают решение – приобретать долю продавца или отказаться от покупки. Если последует отказ, считается, что дольщик утратил преимущественное право.
• Во-вторых, показать, что право используется самим дольщиком. Согласно закону, уступка привилегии третьим лицам не разрешается (п. 4 ст. 250 ГК РФ).
• В-третьих, контроль цены и условий сделки. Если окажется, что продавец снизил цену или переиграл условия, которые были предложены дольщику, последний вправе оспорить сделку через суд.

Получателем уведомлений могут выступать не только сособственники, но и орган опеки. Например, если в числе адресатов фигурируют несовершеннолетние дети. Наравне с их родителями предложения направляются и в отдел ООП по району.

✅ Что будет, если не отправить предложение о выкупе доли?

Несмотря на контроль со стороны нотариусов и Росреестра, нарушения преимущественного права покупки все же случаются. Известны случаи, когда продавец не рассылал предложения, завышал цену, а также игнорировал установленные сроки. Нарушения приводят к аннулированию совершенной сделки с третьим лицом.

Если продавец не отправил извещение о выкупе доли, совладельцы вправе подать исковое заявление о признании сделки недействительной. Вместе с тем они могут перевести права и обязанности покупателя на себя (п. 3 ст.

250 ГК РФ). Иначе, возместить покупателю текущие расходы и переоформить право собственности на долю в квартире – стать новым собственником. Срок на оспаривание сделки – 3 месяца с того момента, когда факт обмана был обнаружен.

Прежде чем подавать иск, нужно убедиться, что у истца хватит денег на выкуп доли. Если подавать «иск ради иска», без подтверждения платёжеспособности, суд не расторгнет предыдущую сделку. Таким образом, недостаточно одного факта несоблюдения преимущественного права. Нужно иметь средства на возмещение убытков покупателю.

Подробнее о процедуре читайте в статье “Принудительный выкуп доли через суд“.

✅ Как правильно составить письмо-предложение о выкупе доли в квартире (образец)

Предложение, оно же уведомление, составляется в свободной письменной форме. Особых требований не предусмотрено – главное указать предмет сделки (размер доли в квартире) и условия выкупа (индивидуально).

Минимальный набор требований к содержанию:

• ФИО получателя предложения – им выступает один из совладельцев;
• по центру – наименование документа;
• извещение о продаже доли в квартире, адрес жилья, технические и кадастровые характеристики;
• сведения о праве собственности;
• выкупная цена – одинаковая для всех получателей;
• прочие условия сделки;
• указание на преимущественное право выкупа доли – обязательный пункт;
• просьба к получателю – дать ответ в течение 30 (тридцати) дней, путем выражения согласия и/или отказа от операции с жильем;
• дата и подпись.

Желательно не ограничиваться стандартным образцом, а указывать подробные сведения о предстоящей сделке. Рассмотрим наиболее важные.

Продавец имеет право выставлять абсолютно любую цену. Разумеется, не стоит указывать «космические» суммы, т.к. впоследствии придется искать покупателя на стороне за ту же цену.

Например, если продавец хочет продать долю за 300 000 рублей, он должен вписать ее в предложение цифрой и прописью. Далее, если совладельцы не намерены выкупать долю по такой цене – наступает этап поиска покупателя «на стороне». Занижать/завышать цену продавец не может – в договоре купли-продажи отмечаются все те же 300 000 рублей.

Условия и нюансы сделки

Допускается отразить в предложении ряд условий совершения сделки. Обычно отправитель указывает:

• способ передачи денег – наличный или безналичный расчет;
• срок уплаты – в момент заключения договора купли-продажи или после регистрации сделки в ФКП «Росреестра»;
• дату передачи ключей покупателю;
• наличие/отсутствие обременений на долю в квартире – арест, залог (см. “Кредит под залог доли в квартире“);
• сведения о зарегистрированных и/или проживающих в квартире лицах – обычно отмечают дату их выписки или выселения;
• прочие моменты.

Обратите внимание, что предложение выкупа доли – это не предварительный договор купли-продажи. Следует понимать, что его подписание состоится только после выбора кандидата из числа совладельцев.

✅ Как правильно вручить?

Обязанность продавца – не просто отправить уведомления, а обеспечить их вручение адресатам. Ведь в противном случае могут возникнуть споры о нарушении преимущественного права.

Как можно отправить предложения:

1. Заказная корреспонденция – речь идет о ценном письме с описью вложения + уведомлением о вручении адресату. Если отправлять заказное письмо, «опись вложения» не применяется. Обычное уведомление о вручении можно использовать для любой корреспонденции.
2. Лично – дополнительная нагрузка на продавца, которому предстоит встретиться со всеми дольщиками и вручить им письма. Один экземпляр предложения передается получателю, а на втором ему нужно проставить фамилию, подпись и дату.
3. Уведомление через нотариуса – очевидный, но финансово затратный вариант. Отправкой извещений займется сам нотариус. Достаточно оплатить его услуги и сформировать текст предложения о выкупе доли. По итогам отправки собственник получит свидетельство о вручении и/или невручении письма адресату (-ам).

Кроме того, можно делегировать отправку представителям. Еще один способ – доставка через курьерскую службу. Самое главное, чтобы у вас остались документы об отправке/вручении письма по нужному адресу.

Что служит подтверждением?

Для того, чтобы избежать оспаривания сделки, нужно иметь доказательства вручения письма.

Согласно юридической практике, законным подтверждением отправки уведомления могут служить:

• нотариальное свидетельство о вручении извещения;
• свидетельство об отправке письма в адрес совладельца;
• копия уведомления, выданная в почтовом отделении + трек-номер для отслеживания;
• архив курьерской службы – на случай уведомления через курьера.

Опись, как самостоятельный документ, не может служить доказательством отправки. Однако можно воспользоваться уведомлением о вручении, тогда вопросов не возникнет.

Юридически значимое уведомление – это направленное предложение, которое дошло до адреса получателя, но не было им получено в результате его действия/бездействия, либо он с ним не ознакомился (ст. 165.1 ГК РФ). Обычно письмо возвращается обратно с пометкой «несуществующий адрес».

Вероятно, адресат там не проживает или уклоняется от получения корреспонденции.

Отправляйте уведомления по всем известным адресам содольщиков – как минимум по фактическому пребыванию и по месту регистрации (может не совпадать с адресом, где находится доля собственника). Сохраняйте квитанции и «корешки» об отправке писем. Они могут пригодиться на случай претензий со стороны «получателя».

✅ Расходы, стоимость

Способ вручения писем влияет на финансовые расходы со стороны продавца. Выбирайте тот вариант, который вам ближе с точки зрения бюджета:

Итак, чтобы продать долю в квартире нужно проинформировать о сделке текущих сособственников. Ответственное лицо составляет и рассылает предложения в адрес дольщиков. Передача писем происходит по желанию отправителя: лично, почтой, курьером, по доверенности или через нотариуса.

Ответы на предложение поступают в течение 30 дней. Если никто не согласится выкупить долю в квартире, продавец получит право вести переговоры с третьими лицами.

Переживаете за составление уведомления о продаже доли? Неудивительно, что для многих людей это стресс, а кто-то и вовсе не знает о данной процедуре. Чтобы не сорвать сделку, сохранить нервы и достоинство – обратитесь за консультацией к юристу. Вы узнаете, как правильно составить предложение, что в него включить, как лучше отправить и как подстраховаться на случай претензий.

Задавайте вопросы в чате или звоните по телефонам «горячей» линии!

Можно ли уступить преимущественное право другому лицу?

Передача преимущественного права выкупа доли общего имущества недопустима. Об этом гласит п. 3 ст. 250 ГК РФ.

Если совладелец квартиры не заинтересован в приобретении, он может отказаться от предложения либо проигнорировать его, но никоим образом не вправе влиять на дальнейший выбор продавца относительно покупателя доли.

Что делать, если совладелец не согласен с предложенными условиями продажи?

Несогласие сособственника приобретать долю на заявленных продавцом условиях лишает его права преимущественной покупки, поскольку по сути означает отказ от него.

Это касается случаев, когда потенциального покупателя не устраивает цена, срок заключения сделки, особенности несения расходов по оформлению договора и другие принципиальные для продавца моменты. С позиции законодательства сособственник не может диктовать свои условия, и, если договориться сторонам не удастся, ему придется отступить от намерения приобрести долю.

Однако и продавцу, и обладателю преимущественного права необходимо знать, что отчуждение части квартиры постороннему лицу по цене, которая по факту будет ниже указанной в уведомлении о продаже доли, является нарушением и влечет за собой определенные последствия (см. ниже).

Последствия нарушения преимущественного права

Если продавец не отправит предложение о выкупе части квартиры всем совладельцам, не выдержит установленный законодательством срок или заключит договор на условиях, более выгодных, чем было заявлено «соседям», сделка будет признана незаконной.

Но к аннулированию продажи это не приведет: любой желающий из числа правообладателей жилья в течение трёх месяцев сможет обратиться в суд с просьбой о переводе прав и обязанностей покупателя на себя.

На практике это будет выглядеть примерно так:

1. Сособственник квартиры узнает о продаже ее доли постороннему лицу по цене, меньшей заявленной ему в предложении о выкупе.
2. Он собирает доказательства нарушения (делает копию уведомления, просит судью истребовать недостающие доказательства из органа госрегистрации).
3. Заинтересованное лицо или его представитель подает иск о переводе прав и обязанностей покупателя на него.
4. В случае удовлетворения заявленной просьбы сделка купли-продажи переоформляется — реальному покупателю компенсируется потраченная им сумма, а приобретателем по договору становится истец (заинтересованный участник долевой собственности).

В результате признания сделки незаконной в данном случае не страдает ни одна из сторон: фактический покупатель не теряет деньги, продавец по сути им же и остается (сделка не аннулируется, полученные средства в указанном объеме остаются у него), а новый приобретатель реализует преимущественное право покупки.

Способы

Доставка и вручение предложения о выкупе может совершаться несколькими способами. Особенности их осуществления представлены в таблице.

Продавец самостоятельно развозит уведомления о продаже всем совладельцам, и вручает их под расписку о получении.

Может стать самым экономичным вариантом вручения, если сособственники живут недалеко;

у продавца появляется возможность взять процесс рассылки под личный контроль, исключив недобросовестность третьих лиц;

непосредственный контакт сторон способствует их взаимопониманию

Хлопоты, связанные с доставкой и вручением писем полностью ложатся на продавца, что особенно неудобно в случае отдаленного места жительства сособственников или их уклонения от вручения.

Почтой или курьером

Инициатор сделки отправляет уведомления заказным письмом или оформляет аналогичную услугу в курьерской службе доставки, чтобы в дальнейшем быть в курсе местонахождения писем и момента их получения адресатом

Отправителю нет необходимости озадачиваться процессом доставки и вручения писем — ответственность за это переносится на работников курьерской службы или «Почты России»;

в случае надобности факт и момент вручения отправления легко подтвердить с помощью выписки из официальных источников (архива почтового отделения или службы доставки).

Из-за халатности уполномоченных сотрудников письма могут затеряться, попасть не в те руки и т. п.;

процесс доставки рискует затянуться;

могут возникнуть сложности с подтверждением вручения.

Продавец оформляет у нотариуса доверенность, в которой наделяет выбранное лицо частью своих полномочий и обязанностей, в числе которых — составление и рассылка уведомлений о продаже доли квартиры

При достаточной надежности и ответственности представителя продавец может освободить себя от необходимости отправлять уведомления и следить за их дальнейшей судьбой (очень удобной при большой занятости, отдаленного места пребывания или ограниченных физических возможностях).

Некомпетентный и безответственный посредник вместо того, чтобы облегчить задачу может значительно прибавить продавцу проблем;

расходы на рассылку предложений увеличатся за счет оплаты госпошлины и услуг нотариуса по выдаче доверенности

С помощью нотариуса

Услуга по передаче писем с предложением выкупа доли заказывается у нотариуса, который перепроверяет полученные данные, устанавливает правомерность процедуры и случае необходимости выдает достоверное подтверждение о ее совершении.

Гарантирует наиболее веские доказательства соблюдения преимущественного права покупки;

снимает с продавца обязанность личного контроля рассылки.

Является наиболее дорогостоящим способом передачи предложений о продаже доли.

Выбирая вариант вручения уведомлений, продавцу следует помнить, что основная цель мероприятия — доходчиво и своевременно сообщить сособственникам квартиры о намерении продать ее долю. И любой способ, позволяющий достичь результата, будет подходящим.

Адресат

Получателями предложения выкупа доли должны стать все без исключения собственники общей жилплощади. Письма отправляются каждому отдельно, даже, если продавцу достоверно известно о том, что некоторые из них тесно общаются или живут вместе.

Пример. Владелец доли квартиры направил 2 уведомления о продаже 2-м сособственникам в одном конверте, так как получатели приходились друг другу близкими родственниками — матерью и дочерью (в надежде на то, что одна из них передаст письмо другой). При этом адреса их регистрации не совпадали.

Это стало грубейшим нарушением порядка, и мать, проживавшая за пределами РФ, после продажи доли постороннему покупателю заявила о своих правах на нее приобретение, мотивировав свой протест тем, что не получала от дочери предназначенного ей сообщения.

В адресной строке необходимо указывать место фактического пребывания получателя или, при отсутствии сведений о нем, адрес регистрации по месту жительства.

Во избежание ошибки при выборе достоверного адреса рекомендуется направить несколько уведомлений к каждому известному месту пребывания получателя.

Однако последствия отсутствия адресата по последнему известному месту жительства/пребывания полностью ложатся под его ответственность. Если причиной неполучения уведомления станет именно это, оспорить сделку и восстановить преимущественное право покупки он уже не сможет.

Пример. Получатель уведомления за полгода до направления ему предложения о выкупе доли сменил место жительства, не сообщив об этом сособственникам общей квартиры и не отметив данное обстоятельство в органах госрегистрации. Письмо о продаже части квартиры было доставлено по прежнему адресу и, соответственно, к получателю не попало.

Когда через 2 месяца после продажи доли другому участник общей собственности попытался вернуть права и обязанности покупателя через суд, ему было отказано.

Стоимость

Предполагаемые расходы отправителя представлены в таблице

Зависит от удаленности получателей, того, каким образом отправитель будет добираться к ним, сколько раз наведываться и т. п.

По почте, курьером

Можно узнать на официальном сайте Почты России или курьерской компании

За удостоверение доверенности продавцу придется заплатить госпошлину в размере 200 руб. и за оказание услуг нотариуса (согласно тарифу, установленному нотариальной палатой субъекта)

100 руб. в качестве госпошлины и около 2 000 руб. за услуги правового и технического характера.

Что делать, если ответа не последовало

Отсутствие ответа на предложение о выкупе равнозначно его отклонению. То же касается и случаев уклонения от вручения, когда получатель умышленно создает «мнимые» препятствия к ознакомлению с текстом уведомления — скрывается от курьера, внезапно меняет место жительства и пр.

Описанный порядок подтверждается ст. 165.1 ГК РФ, которая гласит, что юридически значимые сообщения признаются доставленными и в случаях, когда они не были вручены непосредственно адресату по зависящим от него причинам.

Пример. Адресат не получил отправление лично и не явился в почтовое отделение позднее, в ответ на извещение об ожидающем его заказном письме. По истечении срока хранения предложение выкупа доли вернулось продавцу обратно. Это и стало доказательством безразличия совладельца квартиры в совершении предстоящей сделки.

Такой, казалось бы, несущественный эпизод, как составление и рассылка предложений выкупа доли квартиры, при неправильном проведении может сорвать сделку и разрушить планы продавца. Поэтому к данному этапу необходимо подходить крайне внимательно и ответственно, подключая к его осуществлению грамотных юристов. Хотите убедиться, что защищены от неприятностей? Сделать это очень просто: достаточно написать сообщение через электронную форму нашего сайта либо связаться со специалистами по указанным номерам телефонов для получения бесплатной консультации.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

Как уведомить соседей о продаже доли или комнаты в квартире?

При продаже доли в квартире, закон требует соблюсти интересы владельцев остальных долей, и предложить им выкупить долю в праве общей долевой собственности. Как правильно уведомить других собственников о продаже доли в квартире?

Ответ:

Общая долевая собственность на квартиру подразумевает, что разными частями этой квартиры владеют разные люди (как родственники, так и не родственники). При этом, сами части (доли) квартиры могут быть определены по документам как в натуральном виде (в виде отдельной комнаты), так и в идеальном или «в бумажном» виде (например, в виде 1/3 или 9/16 долей) без привязки к конкретной жилой площади в квартире.

Владелец как «бумажной» доли, так и отдельной комнаты имеет право распорядиться своей собственностью по своему усмотрению – подарить, завещать или продать. Только в случае продажи доли или комнаты, собственники остальных долей в квартире будут иметь преимущественное право выкупа этой доли перед всеми остальными покупателями (ст. 250 ГК РФ).

То есть перед тем, как продать свою долю (или комнату) на рынке, владелец должен сначала предложить ее выкупить всем своим соседям – остальным собственникам долей в этой квартире. И только если они откажутся, тогда владелец сможет продать ее на рынке кому угодно.

Правоустанавливающие документы на квартиру. Какие документы устанавливают право собственности – смотри в Глоссарии по ссылке.

Если все долевые собственники недвижимости доступны, вменяемы и готовы к диалогу, то Продавец может взять с них письменный отказ от выкупа своей доли. Эта бумага будет служить ему подтверждением того, что требование закона о праве преимущественной покупки доли соблюдено.

Если же соседи (сособственники) не идут на контакт или проживают по другим адресам и недоступны для разговора, то для соблюдения закона необходимо выслать каждому из них письменное извещение (уведомление) с предложением выкупить долю в квартире на определенных условиях. И если они не ответят согласием и не выкупят долю в течение месяца после уведомления, то это будет считаться отказом от выкупа (подробнее об этом – ниже). Тогда Продавец уже может действовать свободно и продавать свою долю кому пожелает.

Если же соседей проигнорировать и сразу продать долю на рынке, то любой из сособственников сможет оспорить совершенную сделку в суде и признать ее недействительной (о разных причинах недействительности сделок с недвижимостью – см. в Глоссарии по ссылке).

Эксперты уточняют

Законодательное условие о преимущественном праве сособственников на выкуп доли в квартире относится не только к договору купли-продажи, но и к договору мены доли или комнаты. К дарению или завещанию это правило не применяется.

Продавцу доли еще нужно иметь в виду, что при регистрации сделки купли-продажи, Росреестр может потребовать документы, подтверждающие, что все остальные сособственники долей в квартире были надлежащим образом уведомлены и/или отказались от выкупа.

В каких случаях требуется согласие супруга на продажу квартиры? И когда такое согласие не нужно? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Как правильно уведомить собственников о намерении продать свою долю или комнату в квартире?

Принцип продажи доли или комнаты и преимущественного права ее выкупа всем понятен: сначала надо уведомить других собственников специальным письмом. Но тут возникает сразу несколько вопросов:

• Как именно нужно составлять это письмо (извещение, уведомление)?
• Как и куда его отправлять, чтобы остальные собственники долей его гарантированно получили (особенно, если они не живут в этой же квартире)?
• Нужно ли заверять это письмо у нотариуса?
• Что будет, если другие собственники не получат уведомления?
• Какие документы и подтверждения должны остаться у Продавца на руках для сделки купли-продажи?

Давайте рассмотрим это по порядку.

Что касается текста. Точный состав такого письма-уведомления о продаже доли или комнаты законом не установлен. Текст можно составить произвольно.

Главное, чтобы в этом извещении были указаны адрес квартиры, размер продаваемой доли (или площадь комнаты), ее цена, а также ФИО владельца, который продает долю, и ФИО адресата, которому предлагается эту долю купить (п.2, ст.250 ГК РФ).

Что касается отправки извещения о продаже доли, то здесь могут быть варианты, и выбор оптимального способа зависит от конкретных обстоятельств.

Отправить письмо-уведомление другим собственникам можно тремя способами:

1. Передать уведомление лично в руки;
2. Отправить почтой (заказным письмом);
3. Передать извещение через нотариуса.

Вручить лично в руки

В случае личной передачи извещения, получатель (сосед, сособственник) должен предоставить расписку в получении извещения о продаже доли, с датой получения, подписью и расшифровкой подписи. Эти расписки надо будет взять с каждого сособственника. Впоследствии такие расписки будут служить Продавцу доказательством надлежащего извещения всех долевых собственников.

Отправить по почте

В случае отправки почтой – уведомление о продаже доли или комнаты в квартире направляется адресату ценным (заказным) письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Опись подтверждает, что направлено именно извещение о продаже, а уведомление о вручении подтвердит получение письма адресатом. При этом, на уведомлении о вручении будет указана дата получения письма, от которой и будет отсчитываться месячный срок, по прошествии которого можно продавать долю кому угодно.

Если адресат (сособственник) получил это письменное уведомление, но никак не отреагировал на него, это расценивается как отказ от покупки доли.

Подтверждение: Письмо ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3

5.3. Отсутствие ответа сособственника о намерении использовать свое преимущественное право признается отказом от покупки.

То же самое происходит, если уведомление было отправлено заказным письмом по адресу квартиры (где продается доля) или по адресу фактического проживания сособственника, но не было им получено и вернулось по почте с пометкой об отсутствии адресата. И не имеет значения, по какой причине данный собственник не получил письмо (например, он фактически не проживает по данному адресу, находится в длительной командировке, отпуске, на лечении, либо просто не проверяет почтовый ящик). Главное, что отправитель (Продавец доли) совершил все положенные действия для уведомления других собственников долей.

Подтверждение: Определение ВС РФ от 24.02.2015 N 5-КГ14-136

…«закон не возлагает на продавца обязанности по вручению почтовых отправлений, а обязывает лишь предпринять меры к извещению других собственников о предстоящей продаже».

Проще говоря, Продавец должен сделать всё возможное, чтобы совладельцы получили извещение о продаже доли (или комнаты) в квартире. И если извещение вернется обратно (после истечения срока хранения на почте), то Продавец будет считаться выполнившим обязанность по уведомлению соседей.

Эксперты подтверждают

В Апелляционном определении Московского городского суда от 26.05.2016 N 33-10935/2016 по делу о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли, суд отказал в удовлетворении требований, сочтя извещение о продаже доли, вернувшееся отправителю в связи с истечением срока хранения – надлежащим уведомлением.

Заверять письмо-уведомление о продаже доли у нотариуса НЕ требуется. Но.

Но на практике можно столкнуться с некоторыми сложностями, так сказать, психологического характера… Дело в том, что отдельные нотариусы очень не любят удостоверять сделки купли-продажи с долями квартир, если извещения были отправлены без участия этих самых нотариусов (как это делается – см. ниже). И хотя такой отказ нотариуса неправомерен, в практике такое все же встречается.

• свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;
• выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

Учитывая этот нюанс, для оформления продажи доли в квартире лучше заранее выбрать нотариуса, который не будет возражать, если Продавец известит сособственников самостоятельно по почте.

На какой адрес отправлять?

Адрес, по которому нужно направлять письмо-уведомление – это либо адрес самой квартиры, в которой продается доля/комната (если совладелец там живет или жил), либо другой известный Продавцу адрес места жительства этого совладельца.

Подтверждение: Определение ВС РФ от 19.11.2013 N 5-КГ13-109

…«требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников».

Продавцу доли нужно помнить еще об одном нюансе! Это письмо-извещение должно быть передано только лично в руки адресату (совладельцу долей в квартире), а не его родственникам, друзьям или сожителям. По общему правилу, сотрудники почтовых отделений должны отдавать заказное письмо лично в руки, однако бывает, что письма (после недолгих уговоров) отдают родственникам. Обезопасить себя от подобного развития событий невозможно, и этот риск надо учитывать при выборе способа извещения.