Продажа квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми

Можно ли продать квартиру, если среди собственников есть несовершеннолетние? Какие условия нужно выполнить, чтобы такая сделка была законной?

Когда у ребенка возникает право собственности на недвижимость?

Несовершеннолетний может стать собственником недвижимости (или доли в ней) в следующих случаях:

Оформление квартиры на ребенка. Родители могут приобрести недвижимость на имя несовершеннолетнего. Закон не ограничивает возможность оформления права собственности на жилье по возрасту. Также ребенок может получить квартиру по наследству или по договору дарения;

Использование средств материнского капитала для покупки жилья. В этом случае родители в обязательном порядке должны выделить детям доли в приобретаемом жилом помещении. Если квартира куплена в ипотеку, то право собственности у ребенка возникает не сразу: доля выделяется после полного погашения задолженности;

Участие в приватизации жилья. После проведения данной процедуры несовершеннолетние, проживающие в квартире, становятся собственниками наряду с остальными жильцами.

Могут ли несовершеннолетние распоряжаться недвижимостью?

Нет. Порядок оформления сделок с недвижимым имуществом, которое принадлежит несовершеннолетним, зависит от возраста ребенка.

Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут продать или купить квартиру при наличии письменного согласия законных представителей (родителей, усыновителей, опекунов). Личное присутствие ребенка при проведении сделки является обязательным. В договоре купли-продажи несовершеннолетний указывается как покупатель, действующий с согласия своего законного представителя.

Все сделки с недвижимостью от имени детей в возрасте младше 14 лет могут совершать только родители (усыновители, опекуны). Ребенок может не присутствовать при подписании договора.

Если несовершеннолетний является собственником квартиры (или доли в ней), то продать такую недвижимость можно только при наличии предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Согласовывать свои действия с опекой необходимо независимо от того, есть ли у несовершеннолетнего родители или нет.

Как получить предварительное разрешение органов опеки?

Для получения разрешения необходимо обратиться в орган опеки и попечительства по месту жительства ребенка. Продажа квартиры может быть одобрена лишь в том случае, если такая сделка будет соответствовать интересам несовершеннолетнего.

Критерии, по которым опека оценивает соблюдение прав ребенка, законом не установлены. Но, как правило, для получения разрешения должно соблюдаться одно из условий:

Приобретение в собственность ребенка иного жилья. При этом условия проживания должны быть не хуже, чем в продаваемой квартире. Оценивается площадь нового жилья, количество комнат, инфраструктура, регион. Доля, которая будет выделена ребенку в приобретаемой квартире, должна быть не меньше, чем в предыдущей.

Если родители не планируют покупать новое жилье, они могут выделить долю несовершеннолетнему в ином жилом помещении, которое находится у них в собственности;

Перечисление средств от продажи на счет несовершеннолетнего. Снять деньги можно будет только после того, как ребенку исполнится 18 лет. Стоит иметь в виду, что выполнение этого условия не всегда является основанием для получения разрешения. Зачастую органы опеки настаивают на предоставлении недвижимости в собственность ребенка.

Какие документы потребуются для получения разрешения органов опеки?

В перечень обязательных документов входит:

заявление обоих родителей (заполняется при обращении в орган опеки);

свидетельство о рождении ребенка и паспорта законных представителей;

согласие ребенка в возрасте от 10 лет на отчуждение квартиры или доли в ней;

документы на продаваемую квартиру (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, отчёт о рыночной стоимости, поэтажный план);

документы на приобретаемую недвижимость (договор купли-продажи, отчёт о рыночной стоимости, поэтажный план).

Органы опеки должны предоставить ответ в письменной форме в течение 15 дней с момента подачи заявления.

Отказ в выдаче разрешения должен быть оспорен в судебном порядке. Также опека может дать свое согласие на проведение сделки только при условии выполнения определенных требований.

Как оформить продажу квартиры, которая принадлежит ребенку?

Данная процедура включает несколько этапов:

Шаг 1. Составление договора купли-продажи. В данном документе оговариваются все условия сделки — адрес и площадь жилого помещения, цена квартиры, сроки снятия несовершеннолетнего с учета (если на момент продажи ребенок прописан в квартире);

Шаг 2. Нотариальное удостоверение договора. Все сделки с недвижимостью несовершеннолетних в обязательном порядке заверяются нотариусом, поэтому договор купли-продажи подписывается только в его присутствии. Для нотариального удостоверения сделки нужно предоставить следующие документы:

паспорта покупателя и продавца, в том числе ребенка в возрасте от 14 до 18 лет;

свидетельство о рождении, если одним из собственников является ребенок младше 14 лет;

разрешение органов опеки и попечительства;

письменное согласие родителей, если одним из продавцов является ребенок в возрасте от 14 до 18 лет;

документы на продаваемую квартиру (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения);

Шаг 3. Регистрация сделки. После удостоверения договора нотариус обязан самостоятельно направить в Росреестр заявление о регистрации прав и прилагаемые к нему документы. Это бесплатно (покупателю придется заплатить только госпошлину за регистрацию).

Выписку из ЕГРН можно забрать у нотариуса уже через 3 рабочих дня. При желании одна из сторон может самостоятельно подать документы на регистрацию права собственности (это делается через МФЦ).

Как продать квартиру, которая была подарена ребенку?

Независимо от того, как несовершеннолетний получил квартиру в собственность, условия ее продажи будут аналогичны тем, которые указаны выше.

Как продать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний?

Если ребенок зарегистрирован в квартире, но не является ее собственником, то для продажи такого имущества не нужно получать разрешение органов опеки. В этом случае процедура оформления такой сделки будет стандартной.

Важно! Несовершеннолетнего нужно зарегистрировать по новому месту жительства в течение 7 дней с момента снятия с учета, причем дети младше 14 лет должны быть прописаны по адресу проживания родителей.

Продажа квартиры с прописанным ребенком: как действуем

Продажа квартиры – само по себе дело хлопотное. А некоторые нюансы делают процесс еще более трудоемким. Например, как продать квартиру, если там прописан несовершеннолетний ребенок.

Сделка в этом случае попадает в категорию «рискованных», поэтому многие покупатели просто не хотят иметь дело с такими продавцами. Решить вопрос, как все оформить правильно, чтобы избежать рисков для обеих сторон, можно, но это требует грамотного подхода.

Возможна ли продажа объекта, в котором прописаны дети

Государство всегда стоит на стороне детей и всячески защищает их права. Это не значит, что подобные сделки купли-продажи жилья вовсе запрещены. Просто при реализации жилплощади, на которой проживает несовершеннолетний, должны соблюдаться три условия:

• ему будет, где жить. На момент сделки есть конкретный адрес, по которому малыша поставят на регистрационный учет, или он появится в ближайшем будущем. Согласно п. 2 ст. 20 Гражданского кодекса РФ (об обязательном проживании детей до 14 лет с родителями), по новому адресу должны быть зарегистрированы и законные представители ребенка;
• условия проживания не ухудшатся. В идеале – станут лучше, но как минимум, новое место жительства должно соответствовать санитарным требованиям и элементарным нормам безопасности;
• не будут нарушены имущественные права. В случае, если доля реализуемой недвижимости находится в собственности несовершеннолетнего, нужно убедиться в том, что в новой квартире она будет не меньше. Еще один вариант – перевести деньги на счет ребенка в Сбербанке.

Ответ на вопрос, можно ли продать квартиру, если там прописан несовершеннолетний ребенок, в большинстве случаев положительный, если все оформить правильно. Более того, на дату покупки жилья в помещении может сохраняться регистрация предыдущих владельцев, пока те оформляют документы на новое жилье. В этой ситуации в договоре следует прописать обязанность сняться с учета до оговоренного времени.

Когда рискованно покупать квартиру с прописанными детьми

В стандартных ситуациях и при юридически грамотном оформлении документов опасности для покупателя прописка в квартире граждан до 18 лет не представляет. Однако есть разновидности сделок, когда купля-продажа квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми носит рискованный характер. К ним относится:

• отсутствие адреса последующей прописки малыша. В этом случае выселить детей, соответственно, и их родителей, практически невозможно даже через суд, ведь обычно он занимает сторону ребенка;
• покупка квартиры предыдущими владельцами на средства материнского капитала, причем ребенок не внесен в список совладельцев. При использовании любой государственной субсидии на приобретение жилья свою долю получает каждый член семьи, включая супруга и детей. Если по каким-то причинам имущество не было оформлено надлежащим образом, обиженный муж, повзрослевшие дети или даже органы опеки (ООП) могут оспорить актуальную сделку купли-продажи и требовать возмещения детской доли;
• приватизация квартиры продавцами, при которой дети не были внесены в число собственников. Ситуация схожа с предыдущей, потому что при приватизации жилье делится поровну на всех прописанных в тот момент жильцов. Нет «детской» доли в документах на квартиру – нарушен закон, значит и продажу такой жилплощади можно оспорить.

Это не полный перечень рискованных ситуаций. В каждом случае могут быть свои нюансы.

Наличие рисков не значит, что от сделки нужно воздержаться. Просто перед покупкой следует более тщательно проверить все документы.

Нюансы продажи квартиры с прописанными детьми

Последовательность решения вопроса, как продать квартиру, если в ней прописаны несовершеннолетние дети, зависит от нескольких факторов:

• возраст (до 14 лет от имени малолетних выступают родители, в 14-18 лет подросток может ставить подпись сам, но с разрешения законного представителя);
• статус малыша в квартире: просто прописан (не является стороной сделки) или собственник;
• состав семьи (воспитывают родные родители или опекуны/попечители).

В зависимости от этого варьируется содержание пакета документов и алгоритм юридических операций.

Стандартный перечень документов, которые нужно подготовить к дате продажи квартиры:

• удостоверения личности всех участников: паспорта и свидетельства о рождении;
• подтверждение права собственности: соответствующие свидетельства или выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости);
• 3 экземпляра договора купли-продажи;
• акт приема-передачи жилого имущества;
• чек об уплате госпошлины;
• согласие всех собственников на реализацию квартиры;
• сведения о зарегистрированных на жилплощади лицах. В идеале – «чистая» справка о составе семьи, лучше – справка о регистрации по месту жительства по форме №9.

• справка о прописке детей по другому адресу;
• бумаги, подтверждающие отсутствие долгов по оплате коммунальных услуг, кредитов и прочих финансовых обременений.

В зависимости от ситуации список расширяется.

Если ребенок просто прописан

Возможности продать квартиру, если в ней прописан ребенок не собственник, намного шире, чем в случае долевой собственности. Здесь исключаются некоторые риски, как в случае, например с материнским капиталом или приватизацией, не нужны дополнительные разрешения из Органов опеки и попечительства.

Единственное правило, которое нужно соблюсти – выписать малышей на конкретную жилплощадь, а не «в никуда».

В таком случае перечень документов чаще всего ограничивается перечисленными выше позициями. Единственный нюанс: если ребенок растет без родителей (погибли, лишены прав и подобные ситуации), то без участия в сделке ООП не обойтись.

Когда ребенок является собственником помещения

С юридической точки зрения более сложна продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком, когда он является одним из ее владельцев. В этом случае у маленького гражданина есть имущественные права, поэтому он является стороной сделки купли-продажи.

Помимо родителей, в процессе задействованы органы опеки и попечительства. Они должны следить, чтобы права малышей не нарушались. К стандартному перечню документов добавляется письменное разрешение из этой государственной инстанции.

После рассмотрения пакета бумаг комиссия ООП решает, дать согласие на продажу квартиры или отказать родителям в удовлетворении просьбы.

Владелец или просто прописан: как узнать

Как мы установили, алгоритм действий, по которому происходит продажа квартиры, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок, напрямую зависит от его прав на имущество: пользования (просто зарегистрирован по адресу) или собственности (владеет частью реализуемого жилья). В интересах обеих сторон четко прояснить этот вопрос.

Подтвердить статус детей поможет выписка из ЕГРН. Реестр предоставляет документы разных типов в зависимости от полноты нужной информации.

Чтобы определить статус ребенка (владелец или нет) достаточно стандартного бланка выписки из ЕГРН-1.

Сведения обо все зарегистрированных лицах размещаются во втором разделе документа.

Данные о прописанных есть также в выписке из домовой книги или в Едином жилищном документе.

Подробнее о разрешении из органов опеки

Обращаться в ООП за разрешением на продажу жилого имущества, в котором прописан несовершеннолетний, нужно, если он:

• владелец квартиры;
• просто прописан (не имеет доли собственности), но сам находится под опекой или попечительством.

Чтобы получить согласие на реализацию жилого помещения, законным представителям малыша необходимо обратиться в местные исполнительные органы, приложив такие бумаги:

• заявление с просьбой дать согласие на реализацию имущества. Обязательно описать ситуацию, почему квартиру нужно продать, и обосновать перспективы для ребенка: где он будет жить и как планируется соблюсти его имущественные права.

• письменное согласие подростка старше 14 лет; ;
• паспорта родителей (опекунов, попечителей) и свидетельства о рождении детей;
• правоустанавливающие документы на собственность;
• кадастровый план дома (квартиры);
• справка из БТИ с оценкой недвижимости;
• справка об отсутствии просрочек по уплате налогов.

Чтобы гарантировать, что дети не останутся без крова после продажи квартиры, нужно предоставить справку об их регистрации по другому адресу.

Если нового жилья на момент написания ходатайства нет, следует подать документы, которые подтверждают, что жилплощадь появится в ближайшем будущем:

• бумаги на новую квартиру,
• договор о намерении,
• предварительное соглашение купли-продажи и прочие.

Когда не обязательно подтверждать наличие нового жилья

В практике есть ситуации, когда подтверждать в ООП наличие нового жилья взамен продаваемой квартиры или дома не нужно. К ним относится:

• эмиграция (квартира в РФ семье не понадобится);
• переезд в другой город. Логично, что в новом населенном пункте помещение еще могли не найти. В этом случае следует перевести деньги за часть квартиры, принадлежащей ребенку, на счет в Сбербанке;
• приобретение в новостройке. Родителям придется обосновать, где будет жить малыш до полной готовности дома.

Алгоритм купли-продажи жилья с прописанными детьми

Учитывая все описанные нюансы, граждане, которые намерены продать квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком, должны пройти следующие этапы:

1. Подготовка к реализации: погашение долгов, оформление прав всем собственникам, если это не было сделано раньше, и прочее.
2. Решение вопроса последующей регистрации детей: постановка на учет на новой жилплощади или оформление документов, которые подтверждают возможности прописки после продажи квартиры.
3. Получение разрешения ООП, если ребенок – один из владельцев или находится под опекой.
4. Подготовка пакета документов и их проверка нотариусом.
5. Собственно сделка.

4 thoughts on “Продажа квартиры с прописанным ребенком: как действуем”

Конечно государство в таких вопросах должно защищать права и будущее несовершеннолетних детей. Потому что, есть неадекватные родители, которые ради собственной выгоды не переживают, что останется их детям.

Как раз недавно была ситуация, что при разводе друзей остался несовершеннолетний ребенок и они хотели продать частный дом, где он был прописан. Набегались с документацией прилично, но все-таки продать смогли.

При продаже квартиры обязательно нужно обратиться к нотариусу. Он поможет решить все эти проблемы.

Возможна ли продажа квартиры, если в ней прописаны несовершеннолетние дети? Выписка и прописка ребенка при покупке

Различные обстоятельства, связанные с личностью владельцев помещения, могут значительно повлиять на процедуру купли-продажи.

Если в жилище прописаны несовершеннолетние дети, то продать квартиру несколько сложнее из-за ряда официальных процедур.

Считается, что дети не могут самостоятельно защищать свои права, поэтому за такими сделками тщательно следят контролирующие органы.

Очень часто у граждан возникает вопрос: как продать квартиру, если прописаны несовершеннолетние дети? Вот об этом мы и расскажем. Можно ли продать квартиру с прописанным ребенком и если да, то как?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Сложности такой сделки

Как осуществляется продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком?

Если ребенок только прописан в квартире и не является ее собственником, то сложностей с отчуждением жилплощади гораздо меньше.

В этом случае даже не обязательно обращаться в орган опеки, так как на имущественные права несовершеннолетнего никто не покушается.

Если малыша не выписать, то он при продаже сохраняет свое право на проживание в квартире, что, естественно, неудобно для покупателя.

Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми влечет за собой массу трудностей. Согласитесь, если вы купили квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком и он имеет право проживать на вашей территории, приятного в этом мало.

Поэтому главной задачей участников сделки становится выписка ребенка из квартиры. Это осуществляется по заявлению отца или матери в паспортном столе или в отделе миграционной службы.

Возможные осложнения могут доставить:

• родители, которые не пожелают выписывать малыша с жилплощади – придется их в этом убедить, возможно, сами пойти на какие-то уступки, например, повысить плату за квартиру;
• сотрудники ФМС, которые откажутся выписать ребенка «в никуда» – он должен быть прописан вместе с мамой или папой, поэтому одного малыша снять с регистрации не удастся;
• регистраторы, которые откажутся прописывать малолетнего по новому месту жительства – пока он не достигнет 14-ти лет, его должны регистрировать вместе с родителями;
• если же малыша попытаются «подселить» к чужим людям (даже если это родные бабушки и дедушки), то вполне правомерен отказ.

Только тщательно проверив ситуацию можно осуществлять покупку квартиры, где прописан несовершеннолетний ребенок.

Получение согласия родителей

Если собственниками квартиры являются мама с папой, а дети только прописаны на жилплощади, то проблем с их выпиской возникнуть не должно.

Единственное, что нужно: получить согласие законных представителей на выписку.

В большинстве случаев достаточно письменного заверения.

Кроме того, собственники обычно стараются выписать детей из квартиры еще на стадии предпродажной подготовки, чтобы не смущать потенциальных покупателей.

Это возможно, если ребенок достиг 14-ти лет и есть другие родственники. Если же малыш еще не достиг 14-ти лет, то прописать его можно только с одним из родителей.

Иногда в получении согласия возникает проблема другого плана: папа и мама малыша находятся в разводе.

Бывают такие осложнения:

• второго родителя невозможно найти;
• родитель не дает согласия на выписку;
• отец и мать не могут договориться о будущем месте жительства их чада.

В первом случае придется подавать в полицию на розыск и оформлять его через суд как без вести пропавшего. Если же он объявится и откажется дать согласие (либо проигнорирует просьбу), то придется либо договариваться с ним, либо обращаться в суд для лишения его родительских прав.

Когда требуется обращение в органы опеки?

Обращение в органы опеки в обязательном порядке понадобится, если несовершеннолетний не просто прописан на жилплощади, но и является ее собственником.

В этом случае, продажа квартиры с прописанным ребенком становится гораздо сложнее. Обязательно понадобится предоставлять малышу такую же долю в другом принадлежащем родителям жилом помещении.

Чаще всего проводят так называемые «альтернативные сделки» – одновременную куплю-продажу двух квартир. Иными словами, семья продают свое старое жилье и покупает новое.

При этом нужно соблюдение таких правил:

• условия проживания в новой квартире (или доме) не должны быть хуже, чем на прежнем месте жительства;
• доля малыша не должна быть меньше ни в процентом соотношении, ни по метражу;
• жилье должно быть достроенным и признанным годным к проживанию.

В редких случаях допускается, чтобы ребенку выделяли долю не в приобретаемой квартире, а в другой, уже принадлежащей отцу или матери.

Обращение в органы опеки потребуется и в тех случаях, если затруднена выписка малыша из квартиры, к примеру, если один из представителей ребенка препятствует проведению сделки.

Надеемся теперь вам стало понятно, можно ли продать квартиру если прописан несовершеннолетний ребенок?

Можно ли выписать «в никуда» малыша?

Отвечая на вопрос: как продать квартиру с прописанным ребенком, стоит отдельно поговорить и о том куда его можно выписать.

Иногда родители согласны на проведение сделки, но не могут совершить этого в силу закона.

Это происходит в том случае, если их чадо не достигло 14-ти лет. В соответствии со статьей 20 Гражданского кодекса малолетние должны проживать со своими законными представителями.

Более того, им обязательно должно быть предоставлено место жительства, т.е. выписать их «в никуда» не получится.

Детей после 14-ти лет также выписать «в никуда» не получится, но их можно зарегистрировать по месту жительства родственников.

Поэтому отцу или матери надо будет выписаться из квартиры еще до оформления ее продажи. Затем он может сразу «переписать» место жительства детей, либо дать согласие на смену места их регистрации.

1. Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий.
2. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.

Схема затруднительна, если производится альтернативная сделка, а у родителей нет места, где они пропишутся на время оформления всех документов.

Естественно, что нынешние хозяева продаваемой квартиры вряд ли согласятся прописать у себя на жилплощади взрослого и ребенка до подписания договора купли-продажи.

• Возможна ли покупка квартиры с обременением по ипотеке или её продажа?
• Что значит переуступка прав и можно ли осуществить по ней продажу квартиры, если дом не сдан?
• Как получить или использовать материнский капитал на покупку квартиры (жилья) до 3 лет без ипотеки? .
• Предварительный и основной договора купли-продажи квартиры с использованием ипотеки Сбербанка.
• Подготовка и написание договора на долю в квартире с материнским капиталом. .