Что будет если не заключить договор с управляющей компанией

В последнее время обслуживание многоквартирных домов ведется управляющими компаниями ЖКХ, договор с которыми заключают жильцы. После подписания документов обе стороны действуют в рамках положений, зафиксированных в договоре. Особенности таких договоров будут рассматриваться в данной статье.

Понятие договора

Управляющая компания должна быть юридическим лицом

Договор – это документ, в котором фиксируются обязанности сторон. В случае с заключением соглашения между владельцами недвижимости и управляющей компанией форма документа должна быть обязательно письменной. В договоре оформляется соглашение двух сторон:

1. Владельцы недвижимости, расположенной по адресу, являющемуся основанием договора.
2. Управляющая компания, деятельность которой регламентируется уставом.

Управляющая компания должна являться юридическим лицом. По договору она должна принять на себя обязанности содержать, ремонтировать недвижимое имущество, ставшее предметом договора.

Кроме этого, своевременно предоставлять владельцам жилья определенные услуги. Между сторонами заключается типовой договор, который может быть доработан в соответствии с конкретными обстоятельствами. Минимальный срок действия документа – год.

Согласование с законодательной базой

Все положения договора не должны противоречить действующему законодательству. При этом руководствуются жилищным законом РФ. Статья 162 позволяет передать полномочия по содержанию жилья, решению вопросов, связанных с коммунальной и хозяйственной деятельностью, компании, которая имеет соответствующую лицензию.

Такая компания должна вести свою деятельность в соответствии с требованиями органов власти местного, а также федерального уровня. Все действия управляющей компании должны согласовываться с законодательными нормами.

Основные части договора

Управляющая компания имеет четкие обязанности

Каждый договор состоит из следующих структурных частей: указание на объект, субъект договора, описание прав и обязанностей каждой стороны, уровня ответственности.

Здесь же фиксируются цены и порядок проведения расчетов, а также предоставления отчетности. Объект в данном договоре – многоквартирный дом.

Он детально описывается в документе: адрес, особенности месторасположения, этажность, количество подъездов. Субъект – в таком документе 2 субъекта: владельцы жилья, управляющая компания. Стандартные обязанности компании:

• Приступить к выполнению обязанности в месячный срок после подписания документов.
• Оказывать услуги, в том числе выдавать квитанции, справки.
• Обеспечивать должное состояние здания, а также прилегающих к нему территорий (парковки, детские, спортивные площадки, подвалы, крыши, подъезды).
• Обеспечить полноценное взаимодействие с подрядчиками, которые предоставляют ресурсы (воду, электричество, газ, отопление), организуют вывоз мусора.
• Гарантировать бесперебойную подачу ресурсов, функционирование лифтов в рамках своих стандартных полномочий.
• Выполнение текущего, капитального ремонта.
• Обращаться за помощью к аварийным бригадам.
• Информировать жителей об отключениях энергии, воды, о проведении ремонтных работ и текущих осмотров.
• Начислять платежи в оговоренные сроки, собирать их.
• Производить перерасчет в случае изменений.
• Реагировать на жалобы клиентов, рассматривать все обращения, заявки. Если их исполнение в компетенции управляющей компании, они должны быть удовлетворены.
• Вести бухгалтерские документы, заниматься хозяйственной, финансовой отчетностью, хранить документацию.
• За месяц до окончания года необходимо представлять отчет жильцам. Его в письменном виде размещают на досках объявлений.

В перечень могут входить иные обязанности, не противоречащие закону.

Права управляющей компании

Жильцы должны понимать, что у них также есть обязательства!

Управляющая компания имеет и определенные права:

1. Получать от жильцов своевременную оплату услуг, внесения коммунальных платежей, требовать ее.
2. При наличии просрочек начислять проценты за неустойку.
3. Осуществлять меры по принудительному взысканию, включая подачи исков в суд.
4. Нанимать 3-и лица для выполнения определенного круга обязанностей, заключать с ними договор.
5. Вносить свои предложения, касающиеся вопросов капитального ремонта.
6. Организовывать внеплановые собрания всех собственников, если надо срочно решить важные вопросы.
7. Предлагать платные услуги, которых нет в основном перечне.
8. Можно включить другие права, которые допускаются законом.

Обязанности собственников

• Без задержек вносить коммунальные платежи, оплачивать услуги компании.
• Соблюдать порядок.
• В местах общего пользования не мусорить (на придомовой территории, в подъездах, лифтах).
• Канализацию, мусоропровод использовать только по назначению. В канализацию нельзя спускать твердые предметы, выливать химически активные жидкости. Которые могут нанести вред трубопроводу. В мусоропровод нельзя бросать мусор с крупными габаритами, лить туда жидкости.
• Не возить на пассажирском лифте тяжелые грузы.
• Если на территории квартиры проводятся ремонтные работы, то вывоз строительного мусора является обязанностью владельцев квартиры.
• При пользовании водой, электроэнергией, газом, следует соблюдать правила безопасности.
• Нельзя допускать действий, которые потенциально опасны для общего или чужого имущества.
• Если обнаружена поломка в работе устройств, за работу которых отвечает управляющая компания, надо информировать ее представителей о выявленных сбоях.
• Следить за состоянием труб, радиаторов, электропроводки, счетчиков, то есть всех устройств, которые связаны с подачей ресурсов.
• Могут быть отмечены другие обязанности, если таковые есть в местных либо федеральных законах.

Права собственников

Договор с управляющей компанией — гарантия выполнения всех обязательств обеими сторонами

Перечень прав собственников таков:

1. Пользоваться всеми услугами, включенными в перечень. в полном объеме.
2. Получать справки, квитанции.
3. При изменении тарифов заблаговременно получать информацию о новых, информация должна поступить не позднее 5 дней до внесения изменений.
4. Потребовать перерасчетов.
5. Стать инициатором внеочередного собрания, чтобы внести изменение в договор либо расторгнуть его.
6. Если будут выявлены нарушения, подать жалобу, претензию, в заявлении выразить свои предложения, замечания.
7. Своевременно получать отчетность.

Если стороны нарушают свои обязательства, позволяют себе пренебрегать обязанностями, они должны ответственность за действия / бездействие. Если происходят сбои из-за действия форс-мажорных обстоятельств, ответственность со сторон снимается. К таким обстоятельствам можно отнести катастрофы, теракты, стихийные бедствия.

Если владелец жилья не вносит платежи, в отношении его принимаются соответствующие меры. При этом за задержку начисляется пеня.

Порядок расчетов

Все расчеты — за месяц

Все расчеты ведутся за месячный период. По окончании месяца собственник должен внести плату до 10 числа. Размер платы определяется существующими тарифами. Если местные власти поменяют тарифы, то изменится пата за жилье. Данные изменения в договоре не отражаются.

Счета обычно доставляют до почтового ящика. При сдаче жилплощади в аренду арендаторы не всегда стараются быстрее внести деньги за коммунальные платежи. Однако надо понимать, что за задержку, произошедшую по вине квартирантов, ответственность все равно будет нести собственник.

Общая сумма платежей включает 2 составляющие: расходы на содержание здания, на текущий и капремонт; счета за потребленные воду, газ, отопление.

Какова должна быть сумма отчислений на содержание здания, на ремонт решают сами владельцы, для этого проводят специальное собрание. Предложенные цены должны быть согласованы с управляющей компаний. Срок их действия: от года.

Платежи за свет, воду, газ, отопление определяются показаниями приборов учета. Поскольку счетчики на воду стоят не у всех, возможно использование средних показателей, определенных местными властями.

Лицевой счет

Каждый дом имеет свой финансово-лицевой счет. За его ведение отвечает управляющая компания. Владельцы в праве контролировать расходование средств с данного счета. Для этого они могут сформировать запрос, получив ответ на который, проанализировать отчетную документацию.

Особенности резервного фонда

Чтобы всегда имелись средства на непредвиденные расходы, можно создать резервный фон. Обычно с таким предложением выступает управляющая компания. В этот фонд идут деньги из тех средств, которые идут на ремонт, на содержание здания.

Все владельцы должны знать, что такой фонд существует, что в него идут определенные отчисления. Также собственники получают информацию, если средства из этого фонда расходуются на какие-либо нужды.

Отчетность

За 30 дней до истечения года УК представляет собственникам отчет, в котором отражены все расходы, все оказанные услуги. Его оформляют в виде письменного документа и вывешивают там, где его смогут все увидеть.

Осложнения при заключении договора

Хороший вариант — создание резервного фонда

Если не все собственники согласны на заключение договора с УК, это создают серьезное препятствие. Их отношения с компанией ЖКХ будут не ясны, ничем не регламентированы. Другие жильцы могут на собрании выбрать человека, который от имени всех будет заключать соглашение с УК.

Чтобы этот человек стал уполномоченным по соблюдению прав всех собственников, за него должно проголосовать больше половины собственников. Если большинство выступила за принятие документа, то он будет считаться юридически действительным, обязательным к исполнению.

Такой документ сразу составляют в 2-х экземплярах. Один находится в УК, другой – у выбранного представителя. Каждый владелец квартиры может получить копию для себя. Если отдельные жильцы будут не согласны с такими решениями, они могут оспаривать свои права в суде.

Особенности ситуации, когда договор не заключен

Если отдельные лица против заключения договора, они должны выступить на собрании и заявить о своем решении. Потом жители выбирают представителя. Также на собрании обсуждается договор, его нюансы. Когда все тонкости будут учтены, выбранному лицу передают право подписания документа.

Если договора с УК нет, платить за коммунальные услуги все равно надо. Если заключен договор от имени всех владельцев, то отсутствие своего личного документа не освобождает от платежей. Если договора с УК нет вообще, надо выбирать какую-либо компанию и с ней заключать договор.

А платить все равно надо, в случае просрочки будет начисляться пеня, которую отменить будет очень сложно.

Способы подписания договоров

Существует 2 способа подписания:

1. составление индивидуальных договоров и подписание их собственников и УК;
2. составление общего договора и подписание его представителем собственников и УК.

Если подписей нет, то документ не имеет юридической силы. УК только тогда смоет приступить к своим обязанностям, если договор будет подписан всеми жильцами или законно выбранным представителем.

Тема сюжета: можно ли расторгнуть договор с управляющей компанией и на каких основаниях это делается:

Если нет договора с управляющей компанией, надо ли платить квартплату?

В жилищных отношениях распространенное явление – привлекать сторонние организации по ведению хозяйственной деятельности в многоквартирных домах. Подобный способ эффективен. Полномочия по управлению передаются одному компетентному субъекту. Но не все жильцы охотно соглашаются с такой практикой. И на то есть причины.

Необходимо ли заключать договор с УК?

Прежде чем решить проблему, обязан ли собственник заключать договор с управляющей компанией, необходимо разобраться с нормативным регулированием.

В России действует принцип свободы договоров, который закреплен в Конституции РФ и Гражданском Кодексе. Никто не вправе обязывать других лиц заключать противные им соглашения.

Права и обязанности начинаются со сделки. Перед тем, как возникнут правовые отношения, должен быть заключен договор. Законодателем установлен добровольный порядок достижения соглашения.

• ✅ Временная прописка: чем грозит собственнику квартиры
• ✅ Как продать квартиру в долевой собственности
• ✅ Процедура выписки из квартиры или частного дома
• ✅ Как быстро продать дом вместе с земельным участком

Владелец жилья может спокойно отказаться от заключения договора. Никакой обязанности формально не существует. На деле ситуация выглядит сложнее.

Можно ли не платить, если не заключен договор?

Фактически, договор с управляющей компанией – не единственный источник возникновения обязательств. Основным актом, регулирующим деятельность управляющей компании, является Жилищный Кодекс РФ. Ст. 162 Закона содержит норму о праве граждан привлечь лицензированную организацию к управлению домом.

Само решение о выборе управляющей компании принимается в следующем порядке:

• созывается общее собрание владельцев жилых помещений;
• обсуждается необходимость в услугах УК;
• составляется проект соглашения;
• выбор представителя от всего дома;
• голосование;
• подписание договора.

При этом в качестве стороны выступает отнюдь не каждый отдельный собственник, а процентное большинство владельцев. Иными словами, если за подписание сделки проголосовало более 50% собственников, то договор считается заключенным. Причем независимо от желаний меньшинства.

После принятого решения управляющая компания в обязательном порядке должна обойти каждого жителя и ознакомить его с условиями договора.

Логика законодателя в данном случае проста: если дать право каждому гражданину влиять на подписание соглашения, то договоры перестали бы существовать. Это не снижает градус конфликта. Наоборот, на практике устойчиво наблюдается диктатура большинства, когда одни жильцы формально диктуют свои условия другим.

Таким образом, даже если не заключен договор с УК, платить все равно придется. В обязательном порядке.

Ответственность за неуплату квартплаты

Обязанность по квартирной выплате закреплена в ст. 153 ЖК РФ. Квартплата – сумма за пользование общим имуществом и коммунальные услуги. Несвоевременная оплата ЖКХ влечет ответственность.

Меры, которые могут быть применены к должнику:

• пеня;
• отключение от систем снабжения;
• штраф;
• выселение.

Пеня начисляется за каждый день просрочки. Как мера ответственности, закреплена в п.14 ст.155 ЖК РФ. Ее сумма составляет 1/300 от величины задолженности, если просрочка составляет от 30 до 90 дней.

Если срок превысил 91 день включительно, то ставка будет составлять 1/130. Законом установлен лимит: размер пени не должен превышать сам долг. Следовательно, максимальная ответственность такого типа – двойная величина задолженности.

Отдельной мерой является отключение должника от сетей жизнеобеспечения. Такое право остается за коммунальными службами. Примеры: отключение отопления и установка заглушки на канализацию. Ответственность наступает после 3 месяцев неуплаты ЖКХ.

Если должник продолжает уклоняться от обязанности более 3 месяцев, то УК вправе подать исковое заявление в суд. По итогам разбирательства лицо будет обязано не только возместить всю сумму долга, но и выплатить штраф.

Крайняя мера – выселение. Его особенности:

• возможно только по судебному решению;
• применяется к должникам, срок задолженности которых превышает 6 месяцев;
• имеет ограничение, накладываемое Конституцией РФ: если жилье является единственным, то выселение невозможно. В противном случае суд может вынести положительное решение.

Перед применением каждой меры ответственности должнику выносят предупреждение. Как правило, предупреждение имеет вид уведомления.

Что делать, если не согласны с выбором УК?

Практика показывает, что конфликты между собственниками жилья по поводу выбора управляющей компании – частое явление.

У собственника, который не согласен с выбором УК, есть два способа повлиять на решение:

• суд;
• принятие нового решения.

Обжалование через суд требует определенных оснований. Закон выделяет следующие причины, по которым можно запустить судебное разбирательство:

• владелец не участвовал в голосовании;
• решение общего собрания было принято с нарушением закона.

Процесс обжалования начинается с составления искового заявления, в котором должно четко отражаться основание для обжалования. Для такой категории дел установлен шестимесячный срок исковой давности с момента, когда лицо узнало о нарушенном праве.

Наличие причины – еще не выигранное дело. Необходимо доказать либо решающую роль голоса, либо существенное нарушение закона. На практике суды часто оставляют решение общего собрания в силе. В то же время, если голос действительно был бы решающим или имеет место существенное нарушение процедуры, то рекомендуется начинать судебное разбирательство.

Если оснований для обращения в суд не имеется, то существует альтернатива. Необходимо отменить старое решение и вынести новое. Выбирать управляющую компанию гражданам придется в любом случае. Если не выберут они, то выберет орган местного самоуправления.

• объявить жильцам о проведении нового, внеочередного собрания;
• проголосовать за отмену прежнего решения;
• вынести новое решение;
• заключить договор с новой УК.

Владельцев нужно поставить в известность о проведении нового собрания. Информирование возможно как личной беседой, так и путем расклеивания объявлений.

Инициатору потребуется убедить других собственников. Как правило, требуется доказать, что старая управляющая компания неэффективна. Если организация плохо справляется с задачами, то ее нужно заменить. Принятие нового акта всецело зависит от активности инициатора и его убедительности.

Как выбрать управляющую компанию?

Широко распространены организации, которые под видом УК вымогают деньги с жильцов и не выполняют свои обязанности. Необходимо грамотно подходить к выбору управляющей компании.

Советы:

• Выбирать сообща. Коллектив должен знать все нюансы;
• Взять список обслуживающих организаций в администрации города;
• Изучить портфолио компаний: дата создания, опыт работы, стоимость услуг и т.д.;
• Проследить, не замечена ли УК в новостях. Чем реже она фигурирует в СМИ, тем добросовестнее работает;
• Пригласить представителей в дом. Таким образом можно узнать о компетентности специалистов.

Перечисленные советы помогут правильно выбрать УК. При заключении договора необходимо тщательно ознакомиться с его условиями. Большинство граждан вслепую подписывают бумаги. Такой способ решения вопросов повышает риск связаться с мошенниками. Юридическая грамотность – залог долгого и надежного сотрудничества с управляющими компаниями.

Нужен ли договор с управляющей компанией на обслуживание дома

Если некоторые жильцы не хотят участвовать в подписании договора и брать на себя обязательства, прописанные в нем, они должны понимать, что отсутствие документа приведет к неопределенности их взаимоотношений с компанией.

Проблему такого рода можно решить только на собрании жильцов, где выбирается лицо, впоследствии уполномоченное заключить договор. Именно такой человек будет говорить от имени каждого владельца помещения, но следует заручиться поддержкой не менее половины всех жильцов в доме.

Только в этом случае документ будет полноценным и официальным. Если же половина голосов набралась, но отдельные люди не согласны с условиями договора, они могут начать судебный спор, это же право есть у новых собственников жилья.

Схема работы с УК.

Когда имеется несогласие, то по статье 445 Гражданского кодекса РФ нужно составлять протокол разногласий, где отмечаются моменты, требующие изменений.

1. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

2. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

3. Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Также там оговаривается желаемая формулировка условий, которую управляющая компания может принять, либо отвергнуть и потребовать принятия изначального варианта.

Гражданин имеет право обратиться в суд для разбирательств, и если он решит, что договор незаконен, его нужно будет изменить. В противном случае документ будет действовать для гражданина и ему понадобится возместить убытки.

Чем грозит отсутствие договора

Если с управляющей компанией не заключалось документа, в котором оговаривались бы предоставляемые услуги, размер оплаты и человек, представляющий интересы общественности, это не позволит получать необходимые услуги.

Как только было проведено собрание, на котором обсуждались предложения УК и принималось решение о присоединении к ней, бумага формируется и все жильцы должны исполнять условия.

Что включает договор с УК?

Один из двух оригиналов договора хранится у того самого человека, который был избран и является стороной в документе. Каждый владелец помещения имеет право запросить копию соглашения, чтобы проанализировать положения и сделать из них выводы.

Нужно ли платить

В той же статье 153 Жилищного кодекса говорится о том, что каждый гражданин должен оплачивать все услуги, которые потребляет и квартплату за используемую площадь.

Даже то, что он не согласен с договором, либо не имеет его на руках, не будет поводом для отказа платить по счетам, поскольку за него решило большинство.

Если несогласный гражданин захочет оспорить размер оплаты или порядок сотрудничества, указанные в соглашении, ему нужно следовать алгоритму, описанному выше.

Сначала составляется протокол разногласий, а если он не сработал, можно идти в суд с отказом и копией договора. Но перечислять средства за весь период до решения суда все же необходимо, несмотря на несогласие.

В случае, если денег не будет, то суд может постановить выплатить весь ущерб в пользу управляющей компании, а также начислят пени в качестве санкционной меры.

Можно ли расторгнуть договор с управляющей компанией, смотрите в видео:

Поэтому лучше оплачивать квитанции, а если договор признают недействительным, можно потребовать возврата денег, правда необходимо для этого сохранять все платежные документы.

Шесть случаев заключения договора управления МКД

Чаще всего УО заключает договор управления с собственниками помещений в доме согласно их решению на общем собрании. Но это лишь один из случаев, когда компания получает дом в свою лицензию. Рассказываем о шести разных обстоятельствах заключения договора управления домом, сроках действия договора и порядке выбора компании.

В ЖК РФ прописана процедура заключения договора управления по решению ОСС и другие случаи

Согласно ч. ч. 1, 7 ст.

162 ЖК РФ, организация для управления МКД заключает с собственниками помещений соответствующий договор и приступает к его исполнению с момента внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ. При этом предшествующие заключению договора управления (ДУ) действия различаются в зависимости от обстоятельств, при которой такой договор был подписан.

• по решению общего собрания собственников;
• по муниципальному открытому конкурсу;
• в качестве временной УО, назначенной органом местного самоуправления;
• по договору с застройщиком;
• по решению правления ТСЖ или кооператива;
• согласно выбору единственного собственника помещений в доме.

Каждый случай – отдельная процедура получения дома в управление и подписания договора управления, свой срок действия ДУ и перечень документов, которые потребует орган ГЖН для внесения изменений в реестр лицензий. Разбираемся подробнее в каждой ситуации.

По решению общего собрания собственников

Чаще всего управляющая организация приходит работать в МКД по решению общего собрания собственников помещений (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). Это может быть первый выбор жителей новостройки или смена компании, изменение способа управления с ТСЖ или кооператива на УО.

Согласно ч. ч. 5, 6 ст. 162 ЖК РФ, договор управления в таком случае заключается на срок от одного года до пяти лет с автоматической пролонгацией на аналогичный период, если ни УО, ни собственники не выразят желания его не продлевать.

Инициатором ОСС о выборе управляющей организации и заключении с ней ДУ может выступить любой собственник, действующая УО, муниципалитет в соответствии с ч. 6 ст. 161 ЖК РФ. Решение по этим вопросам принимается простым большинством: 50%+1 голов от всех голосов собственников, присутствовавших на собрании (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

При выборе управляющей организации договор управления заключается с каждым собственником в таком доме. При этом жителей дома представляют владельцы помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего их числа в МКД.

Муниципалитет назначил УО на дом как временную

Случаи, когда УО получает дом в управление как временная, назначенная муниципалитетом, описаны в ч. 17 ст. 161 ЖК РФ. Орган местного самоуправления может самостоятельно определить управляющую организацию, если собственники не выбрали способ управления или не реализовали его, а открытый конкурс признан несостоявшимся.

Порядок выбора временной УО для дома описан в постановлении Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616. Временная компания выбирается из перечня, в который попадают все УО, подавшие соответствующую заявку и, или с 1 января 2019 года участвовавшие в любом открытом конкурсе по отбору управляющей организации (п. п. 52, 53 ПП РФ № 75).

Организации включаются перечень в хронологическом порядке: по дате заявления или заявки на участие в конкурсе. Согласно п. 8 ПП РФ № 1616, из перечня муниципалитет выбирает ту компания, которая «временно» управляет наименьшим количеством домов.

Если одной УО ранее отдали три дома во временное управление, а другой – четыре, то орган местного самоуправления назначит на дом первую из этих компаний.

Когда орган местного самоуправления выбрал УО для дома, то у него есть пять рабочих дней на то, чтобы письменно уведомить собственников помещений о своём решении и условиях договора управления. ДУ между временной компанией и владельцами помещений заключается автоматически со дня её назначения.

Выбранная органом местного самоуправления УО работает в доме до момента, когда собственники проведут ОСС и определятся со способом управления, заключат договор управления с выбранной ими компанией или же состоится открытый конкурс муниципалитета. При этом этот срок не может превышать один год.

По решению правления ТСЖ или кооператива

Другие случаи заключения договоров управления можно назвать частными: они возможны только при определённых обстоятельствах. Например, в доме, где собственники создали ТСЖ или кооператив. Согласно п.

1 ч. 1 ст. 137, ч.

2.2 ст. 161 ЖК РФ, товарищество собственников жилья или кооператив могут сами оказывать услуги по содержанию и ремонту общего имущества или привлечь стороннюю компанию по договору. При заключении договора управления ТСЖ и ЖК контролируют выполнение управляющей организацией обязательств по нему.

Решение о заключении ДУ принимает правление товарищества собственников простым большинством голосов (ч. 6 ст. 147.6, ч. 4 ст. 148 ЖК РФ). Оно оформляется протоколом заседания правления, документ подписывает председатель правления и секретарь заседания.

Договор управления в таком случае заключается между выбранной организацией и ТСЖ, кооперативом. По аналогии с договором, заключённым по решению ОСС, срок действия ДУ составляет от одного до пяти лет, если иное не предусмотрено Уставом товарищества или кооператива.

Договор управления с единственным собственником всех помещений в доме

Ещё один специальный случай заключения договора управления – на основании решения единственного собственника всех помещений в МКД. Здесь важно не путать с ситуацией, когда собственник всех помещений – РФ или муниципалитет. Согласно ч.

2 ст. 163 ЖК РФ, договор управления таким МКД заключается на основании открытого конкурса в соответствии с ч. 4 ст.

161 ЖК РФ.

Совершенно другой случай, когда все помещения в доме принадлежат частной компании, например, предприятию в подведомственном общежитии. Тогда именно собственник заключает договор управления с выбранной им УО на срок от одного года до пяти лет с автоматической пролонгацией.

Договор управления с застройщиком

Условия заключения ДУ в новостройке сразу после сдачи её в эксплуатацию прописаны в ч. 14 ст. 161 ЖК РФ. Через пять дней после даты получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию застройщик заключает договор управления с выбранной им компанией.

В данном случае управляющая организация будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Она должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию.

Срок действия такого ДУ – не более трёх месяцев. За этот период собственники успеют провести ОСС и выбрать УО, или муниципалитет объявит и проведёт открытый конкурс.

Используйте все варианты получения домов в управление для роста компании

Управляющим организациям, которые стремятся расширять и развивать бизнес за счёт получения новых домов в управление, следует использовать все случаи заключения договоров управления.

Для УО и жителей дома оптимальным способом заключения договора управления остаётся выбор компании на ОСС. Управляющая организация приходит в дом без стороннего вмешательства и навязывания, а жители дома понимают, что сами выбрали компанию для своего дома.

Также УО может активно участвовать в открытых конкурсах муниципалитета, тем самым у неё появится шанс стать «временной» УО, назначенной на дом. Это может быть возможностью убедить собственников помещений в доме выбрать компанию на ОСС для дальнейшего управления.

По договору с застройщиком чаще всего работает «своя» УО, но и она, стремясь расширяться, может выйти за рамки новостроек и заключать договоры управления и по другим условиям. Можно рассмотреть варианты переговоров с ТСЖ, предложив правлению профессиональное управление домом.

Проанализируйте свои возможности и рынок управления МКД в вашем городе и регионе и выберите оптимальный путь для развития компании.