Сделка купли-продажи недвижимости сопровождается определёнными рисками, особенно если одну из сторон представляет юридическое лицо.
Для благополучного исхода нужно не только грамотно составить соглашение, но и знать, какие документы проверять перед тем, как поставить подпись в договоре. В данной статье мы рассмотрим все особенности оформления договора и за что нужно будет заплатить.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Законные требования
Сам договор может быть оформлен как самостоятельно, продавцом и покупателем, так и риэлтором либо уполномоченным на совершение таких действий чиновником. Однако доказательную силу в суде имеет только нотариально заверенное соглашение, подписанное обеими сторонами.
Согласно статье 160 Гражданского кодекса РФ, договор составляется в письменном виде. Обязательными пунктами являются:
- данные сторон (ФИО, место жительство и паспортные данные);
- стоимость жилой площади;
- её данные (адрес местонахождения, площадь и ее жилое назначение);
- обременения или отсутствие их на недвижимости;
- согласие супруга на осуществление сделки – кто не замужем, указывают это в договоре;
- отсутствие других собственников и зарегистрированных в квартире лиц.
- Скачать бланк договора купли-продажи жилого помещения между юридическим и физическим лицом
- Скачать образец договора купли-продажи квартиры между ооо и физическим лицом
- Скачать бланк договора купли-продажи квартиры между физ лицом и юр лицом
- Скачать образец договора купли-продажи квартиры между физическим и юридическим лицом
- Скачать бланк договора купли-продажи недвижимости между юридическими лицами
- Скачать образец договора купли-продажи недвижимости между юридическими лицами
Статья 317 ГК РФ утверждает, что сделка заключается только в рублях, и если сумма указывается в иностранной валюте, то обязательно должно быть указанно значение её конвертации в рублях.
Статья 317 ГК РФ. Валюта денежных обязательств
- Денежные обязательства должны быть выражены в рублях (ст. 140).
- В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, «специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.
- Использование иностранной валюты, а также платежных документов в иностранной валюте при осуществлении расчетов на территории Российской Федерации по обязательствам допускается в случаях, в порядке и на условиях, определенных законом или в установленном им порядке.
Договор купли-продажи жилого помещения, а точнее переход права собственности на неё, по статье 551 ГК РФ подлежит обязательной государственной регистрации.
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
- Может ли муж или жена, если они собственники, продать квартиру без согласия супруга и как это сделать?
- Что такое оценка квартиры для суда: стоимость и нюансы проведения процедуры
- Особенности сделки с квартирой после дарения: когда можно продать недвижимость?
- Сделки с недвижимостью: правила взаимозачёта при продаже и покупке квартиры
- На что обратить внимание и как действовать, чтобы продать квартиру через агентство недвижимости?
Подготовка к подписанию
Купля-продажа недвижимости для каждой из сторон определяется законом как крупная сделка. Для юридических лиц предусмотрен особый порядок заключения такого договора. Крупной сделкой считается та, стоимость которой больше 25% от основных активов организации.
Фирма может определять свои границы крупных соглашений, но они должны быть не выше этих. Заключение крупной сделки возможно, если директор компании получит на то согласие всех её членов. Оно подтверждается протоколом заседания директоров или учредителей с подписями всех участников собрания, большая часть которых должна быть за.
Директор права заключать договор купли-продажи самостоятельно не имеет. Если недвижимость реализуется физическим лицом, юридическому нужно предварительно запросить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) выписку о владельце.
В ней, помимо подтверждения права собственности, указана информация о возможных обременяющих факторах и ограничениях на эту жилплощадь, притязаниях и судебных тяжбах.
Пакет документов, если продавец физлицо
Как правило, покупателями жилых помещений чаще бывают физические лица, но если заключает сделку в этом качестве организация, необходимы следующие бумаги:
- документ, подтверждающий личность покупателя;
- аналогичный документ посредника, если организация действует через доверенное лицо, и соответствующая доверенность либо протокол о согласии участников предприятия, если его представляет сам директор;
- устав организации;
- документ, утверждающий право продавца на объект сделки (договор купли-продажи, приватизации, наследования);
- свидетельство о праве собственности продавца (выписка из ЕГРП);
- кадастровый паспорт;
- справка по форме 9 из ЖЭКа;
- справка об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг из налоговой.
Пакет документов, если собственник юрлицо
Перечень основных документов в обратной ситуации тот же, но их может оказаться недостаточно. При реализации недвижимости организацией сложности могут возникнуть в связи с тем, что у неё нет бумаг, подтверждающих право собственности.
Это не критично и объясняется тем, что большие компании зачастую передают права на распоряжение объектом недвижимости другим с ними связанным фирмам. Такая доверенность подобна доверенности на сотрудника организации. В этом случае на свидетельстве о регистрации права должна быть соответствующая отметка.
Также важно то, каким образом юридическое лицо получило право на квартиру. Если квартира приобретается у застройщика, помимо перечисленных документов потребуются:
- разрешение на строительство;
- свидетельство о праве собственности на участок или договор долгосрочной аренды;
- проектная документация на объект;
- проектная декларация.
Дополнительно покупатель, руководствуясь законом №214-ФЗ, может потребовать документацию, подтверждающую статус юридического лица:
- свидетельство о регистрации и ИНН;
- выписку из Единого государственного реестра юридических лиц.
Особенности оформления
Для соглашения купли-продажи жилого помещения, независимо от характеристик сторон сделки как субъектов правовых отношений, существует расширенный список необходимых условий:
- Гражданский кодекс предъявляет повышенные требования к предмету такой сделки – в договоре должны быть указаны точные данные о расположении жилплощади, в частности о месте расположения на земельном участке или в составе другого недвижимого имущества.
- Установление стоимости возможно двумя способами – за единицу площади или за всё помещение в целом.
- В договоре обязательно указывается перечень лиц, сохраняющих право пользования объектом после перехода права собственности покупателю, с уточнением их прав на жилплощадь- это могут быть наниматели и их сожители, арендаторы, лица, проживающие в помещении в силу завещательного отказа и на основании договора пожизненного проживания с иждивением.
Зарегистрировать благополучно составленный договор можно в ближайшем отделении Многофункционального центра или через Росреестр. Для этого нужно заполнить на выдаваемом на месте бланке заявление на регистрацию договора и подать его вместе с вышеперечисленными документами, оплатив госпошлину:
- 2 000 рублей – для физических лиц;
- 22 000 – для юридических.
Налоги
Налоговым кодексом РФ налог при покупке жилой площади не установлен. Исключением являются случаи, когда:
- покупаемая квартира не будет использоваться и причислится к балансу основных средств юридической организации;
- компания работает по общей системе налогообложения.
А вот продавцам после совершения придётся приготовиться к дополнительным затратам.