Договор передачи квартиры в собственность

Договор передачи квартиры в собственность – базовое юридическое понятие, охватывающее целый комплекс сделок. Права на жилую недвижимость могут переходить к гражданам в результате дарения, продажи, обмена. В непрофессиональной среде термином обозначают соглашения о приватизации.

Физические лица получают помещения безвозмездно либо за плату. Механизм разработан в целях исполнения ст. 40 Конституции РФ.

Правовая основа

Договор передачи квартиры в собственность заключается с опорой на закон № 1541-1 от 04.07.1991 года. Статья 11 нормативного акта закрепляет за россиянами право однократной бесплатной приватизации жилого помещения.

Если в сделке участвуют дети, возможность реализации юридического механизма для них сохраняется в будущем. В этом случае парламентарии исходят из принципа осознанности. Право считается использованным при принятии решения дееспособным совершеннолетним гражданином.

В роли продавца выступают государственные или муниципальные органы. Полномочия по управлению жилищным фондом предоставляются публичным структурам отдельными законами и постановлениями. В Санкт-Петербурге, например, вопросами приватизации занимается ГБУ «Горжилобмен».

Учреждение действует на основании распоряжений № 106-р от 15.02.2012 и № 80-р от 31.01.2018 г.

Важным юридическим документом является закон № 178-ФЗ от 21.12.2001 года. Нормативный акт закрепляет базовые принципы платной приватизации. К регламенту обращаются при продаже государственного и муниципального имущества на конкурсах, аукционах, по итогам публичного предложения или доверительного управления.

Практические аспекты разъясняются в постановлении ВС РФ № 8 от 24.08.1993 года. Высшая инстанция определяет порядок разрешения споров между органами власти и гражданами.

Какие квартиры можно приватизировать

В собственность физлиц передают помещения, предоставленные в рамках социального найма. Правила получения такой жилплощади регламентируется ст. 672 ГК РФ. Основанием включения в число приобретателей недвижимости признается прописка. Члены семьи нанимателя имеют равные права. Решение же о приватизации принимается совместно.

Временное выбытие не препятствует заключению сделки. В круг собственников включаются жильцы, призванные на службу в вооруженные силы, пациенты, госпитализированные на длительный срок, осужденные к лишению свободы. Договоры, заключенные в обход таких лиц, признают недействительными (решение Советского райсуда города Иваново по делу № 2-199).

Перечень объектов, не попадающих под действие закона № 1541-1, закреплен в ст. 4. Предметом договора о добровольной передаче не должны становиться:

• аварийная недвижимость;
• жилье в военных городках;
• общежития;
• служебные квартиры (исключения составляет фонд совхозов и сельскохозяйственных предприятий);
• резерв площадей органов социальной защиты в с/х местности.

Законом также предусмотрена обратная приватизация. Органы власти могут выкупать недвижимость у граждан с целью ее рационального распределения. Сделки заключаются на добровольной основе.

Какие документы потребуются

Договор на передачу и продажу квартир в собственность граждан заключается на основании заявления. Заинтересованные лица могут обратиться через портал государственных услуг или многофункциональный центр.

В качестве приложения выступают:

• удостоверения личности всех будущих собственников;
• свидетельства о рождении несовершеннолетних до 14 лет;
• соглашение о социальном найме помещения;
• технический паспорт;
• ордер или иной документ, подтверждающий выделение квартиры заявителям;
• сведения о составе семьи, выписки из домовой книги;
• справка о неиспользовании гражданами права на приватизацию в прошлом;
• согласие всех прописанных лиц старше 14 лет.

Если один из жильцов отказывается от приобретения недвижимости, потребуется удостоверить факт нотариально. Такой член семьи не будет собственником, но сохранит право проживания в помещении.

Как оформить приватизированную квартиру

Жилое помещение (квартира, комната и т.д.), передаваемое в собственность граждан в порядке приватизации, оформляется договором передачи.

Для подтверждения прав на приобретенное недвижимое имущество, договор передачи, как и любой другой договор купли-продажи, подлежит государственной регистрации.

В данной статье мы рассмотрим какие сведения в таком договоре являются обязательными, а также необходимый пакет документов для целей государственной регистрации прав граждан на приватизируемые жилые помещения.

Какие сведения содержит договор приватизации жилого помещения

Как уже было сказано выше, основанием для регистрации права собственности является договор передачи недвижимого имущества (квартиры, комнаты).

В нем должны содержаться сведения, необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Подлежит описанию следующее:

• лица, принявшие участие в приватизации (или, наоборот, отказавшиеся от нее);
• дата приватизации;
• подписи уполномоченного органа, ответственного за жилой фонд и гражданина (граждан), который становится собственником;
• адрес объекта (комнаты, квартиры);
• площадь;
• количество комнат;
• номер этажа здания (для квартир) и иные сведения.

Документы, необходимые для регистрации прав по договору приватизации

Для учета права собственности гражданина в реестре недвижимости (Росреестре), кроме договора безвозмездной передачи объекта, еще потребуется представить определенный пакет документов.

Одной стороной в договоре по приватизации всегда выступает орган, за которым закреплен жилой фонд (муниципалитет, учреждение, предприятие).

Поэтому для оформления перехода права по такому договору подается два заявления: от указанного органа и гражданина (граждан).

При обращении для учета прав на объект недвижимости по результатам приватизации, к заявлению гражданин прикладывает следующие документы:

1. Документ, удостоверяющий личность заявителя (всех участников приватизации).
2. Разрешение органов опеки и попечительства, (если приватизация происходит с участием несовершеннолетнего).
3. Документ, подтверждающий уплату гражданином государственной пошлины (в случае освобождения от уплаты представляется документ являющийся основанием этой льготы).
4. Договор социального найма жилого помещения, при его отсутствии — ордер на жилое помещение.
5. Отказ(ы) от приватизации граждан, имеющих право на приватизацию (когда не все проживающие в помещении участвуют в приватизации).
6. Справка из органа, отвечающего за регистрацию граждан по месту жительства, о лицах, имеющих право пользования жилым помещением (квартирой, комнатой).

Документы, указанные в пунктах 4 и 5, представляются, если в договоре безвозмездной передачи жилого помещения (о содержании, которого упомянуто выше) нет указанной информации.

При отсутствии заинтересованного лица в момент подачи заявления, следует предоставить нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую полномочия его представителя.

Необходима также справка о том, что ранее не было использовано право на приватизацию.

Справка не понадобится в случае, когда вы проживали по адресу приватизируемого помещения постоянно.

При смене места жительства соответствующая справка потребуется за все периоды регистрации (прописки).

Порядок и сроки оформления прав собственности в порядке приватизации

Если собственность (или иное право) на передаваемое гражданину (гражданам) жилое помещение зарегистрировано в реестре недвижимости, то на основании поданных документов права на квартиру (комнату) будут учтены в течение семи рабочих дней (со сроками можно ознакомиться в этой статье).

Договор передачи жилых помещений считается вступившим в законную силу с момента регистрации прав.

При отсутствии сведений в ЕГРН, объект (квартиру, комнату) необходимо одновременно поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право (собственности, хозяйственного ведения или иное) органа, ответственного за жилой фонд. Только потом регистрируется переход данного права гражданину.

Если вы решили приватизировать свое жилье, рекомендуем предварительно ознакомиться в нашей статье с условиями этой процедуры.

Предлагаем также вашему вниманию видеоролик с информацией о регистрации прав собственности по договору безвозмездной передачи жилых помещений в собственность граждан.

Для того чтобы граждане могли оформить в собственность государственную или муниципальную квартиру, в которой они проживают, им надо предпринять ряд шагов.

Одним из важнейших среди них является заключение договора на приватизацию – документа, содержащего условия передачи квартиры в собственность жильцов. Посмотрим же, что собой представляет такой документ и как он оформляется.

Что это такое?

Договор приватизации – это документ, на основании которого происходит передача гражданам квартиры, ранее принадлежавшей муниципалитету либо, что бывает реже, государству. Он заключается между двумя сторонами:

1. Местным самоуправлением, которое ранее владело жильём и предоставляло его по договору социального найма гражданам.
2. Жильцами, с которыми был в порядке, предусмотренном ЖК РФ, заключён договор социального найма жилого помещения.

После того как закончено оформление документов на приватизацию, экземпляр договора остаётся на руках у гражданина. Именно на основании этого документа и происходит последующая регистрация прав на квартиру в органах Росреестра.

Как оформляется?

Относительно формы договора ГК РФ и Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» устанавливает лишь одно требование: договор должен быть составлен в письменном виде. На практике же органы местной власти часто утверждают типовую форму договора, применяемую в конкретном муниципальном образовании.

В том случае, если бланк договора был утверждён, его составление, по сути, сводится лишь к заполнению пустых граф необходимой информацией. Обычно этим занимаются специалисты соответствующих отделов местной власти, занимающихся управлением муниципальным имуществом.

Однако законодательство не запрещает использовать и самостоятельно подготовленные договора. Если указаны все необходимые условия и сведения, может быть принят и подписан даже договор, который гражданин подготовил самостоятельно.

Условия для заключения

Чтобы договор о приватизации жилого помещения был заключён, необходимы следующие условия:

• Граждане должны проживать в квартире на основании социального найма. Снимающие квартиру на коммерческих условий права её приватизировать не имеют.
• Все жильцы должны постоянно там проживать и иметь соответствующую регистрацию. Временные жильцы в приватизации не участвуют.
• Квартира не должна иметь статус служебного жилья либо относиться к категории общежитий. Кроме того, она не может находиться на территории военных городков при армейских частях – такое жильё не приватизируется.
• Никто из жильцов ранее не должен был участвовать в приватизации. Участием считается и отказ от оформления на себя доли в приватизируемой квартире. Единственное исключение закон предусматривает для тех, кто ранее участвовал в приватизации как несовершеннолетний: они, достигнув 18 лет и получив другое жильё на основании социального найма, вправе вновь подавать заявление и подписывать приватизационный договор.

Нужно ли регистрировать?

После того, как договор подписан сторонами, его нужно нести в Росреестр или МФЦ на регистрацию. Однако в данном случае регистрируется не сам договор, а новые права, возникшие на его основании.

Фактически во время приватизации одна сторона (муниципальное образование) теряет право собственности на жильё, а другая (один или несколько жильцов, ранее проживавших в квартире на основании социального найма) это право приобретают. Именно переход права и должен быть зарегистрирован и внесён в ЕГРН.

Читайте также: Простым языком о приватизации: понятие, способы приватизации и порядок проведения

Возможные проблемы и их решение

Что делать, если в тексте ошибка?

Идеальных людей, не совершающих ошибок, не бывает. Не исключение и сотрудники местной власти, готовящие договора. Что можно сделать, если в текст договора вкралась ошибка?

Исправить ситуацию можно следующим образом:

• Если регистрация права ещё не прошла, можно уничтожить старые экземпляры договора и подписать новые, уже без ошибки.
• Можно заключить дополнительное соглашение, указав в нём, какое именно исправление вносится в текст договора.
• Наконец, если ошибка существенная и мешающая зарегистрировать право – можно обратиться в суд. В этом случае подаётся заявление об установлении факта в порядке, установленном ГПК РФ. В частности, такое практикуется, если в тексте документа всё правильно, но с ошибкой написано имя одного из новых собственников жилья, и собрать всех вместе, чтобы заново подписать договор либо соглашение к нему, нереально.

Такая же процедура предусмотрена при аренде жилья, то есть можно заключить доп. соглашение к договору аренды.

Если заключен, но право не зарегистрировано

Другой распространённой ситуацией является та, когда стороны успешно подписали документ, но сама регистрация права в ЕГРН через Росреестр ещё не состоялась. В этом случае единственный выход – обратиться в регистрирующие органы (напрямую либо через МФЦ) и завершить наконец процедуру.

В 1993 году Пленум ВС РФ установил, что регистрация должна быть произведена в срок не позднее 2 месяцев после подписания. Однако сейчас и действующие нормативные акты значительно изменили – и проследить за исполнением этого требования практически невозможно.

Тем не менее, процедуру регистрации лучше не затягивать. Граждане должны помнить, что до внесения сведений в ЕГРН назвать себя собственниками квартиры они не могут, равно как и не могут совершать с ней никаких сделок – даже сдать в коммерческий наём.

Если же оформление затягивается по вине местной власти или сотрудников Росреестра, необоснованно отказывающих в регистрации права, решить вопрос можно, обратившись в суд с заявлением.

Можно ли расторгнуть?

Законодательство разрешает не только приватизировать квартиру, но и расторгать договор. Это возможно в следующих ситуациях:

1. Договор изначально был заключен с нарушениями. В этом случае он расторгается через суд по заявлению заинтересованной стороны.
2. Происходит добровольное расторжение («расприватизация», деприватизация). В этом случае владелец жилья договор фактически не расторгает – он заключает новый о передаче квартиры обратно в собственность муниципальной власти.

В свою очередь, деприватизация обычно происходит по следующим причинам:

• Гражданин обнаруживает, что не может финансово содержать квартиру. Дело в том, что на жильё, находящееся в собственности, платится налог на имущество (глава 32 НК РФ). На жильё он платится по кадастровой стоимости – а она сейчас всё больше приближается к рыночной. Кроме того, собственник платит и за капитальный ремонт, и за обслуживание общедомового имущества. В результате сумма может оказаться значительной.
• Безопасность. Одинокие пожилые люди часто становятся жертвами мошенников и так называемых «чёрных риелторов», если имеют в собственности квартиры. Чтобы избавиться от угрозы, некоторые из них предпочитают вернуть жильё, которое некому завещать, обратно в собственность муниципалитета.
• Шанс на получение большей жилплощади. Граждане, имеющие жильё в собственности, не участвуют в местных программах по улучшению жилищных условий. Поэтому вернуть квартиру и снова жить в ней на основании социального найма – для многих возможность принять участие в такой программе.

Процедура деприватизации выглядит следующим образом:

1. Владелец (или владельцы, если их несколько) квартиры пишут заявление в местный орган власти. В заявлении они указывают, что желают безвозмездно передать квартиру в муниципальную собственность.
2. Специалисты муниципалитета в срок не более 30 дней рассматривают этот вопрос и либо дают согласие на деприватизацию, либо отказываются от неё. Возможности добиться принудительного приёма жилья обратно закон не предусматривает.
3. Подписывается новый договор о передаче недвижимости.
4. Вновь возникшее право собственности регистрируется в ЕГРН.

Как получить дубликат?

В том случае, если сам договор утерян, гражданин может получить его дубликат. Для этого ему необходимо обратиться с заявлением в соответствующий орган местной власти.

Кроме того, если приватизация производилась недавно (то есть до 2004 года, когда была образована современная регистрационная служба), один экземпляр договора может иметься и в архиве Росреестра. При необходимости можно запросить копию и там.

Наконец, если произошла полная утеря всех документов, что крайне маловероятно, восстановить договор и признать право собственности на квартиру можно в судебном порядке.

Основания для признания недействительным

В некоторых ситуациях договор, по которому была приватизирована квартира, может быть оспорен в суде и признан недействительным. Такое возможно в следующих случаях:

• В приватизацию не включили несовершеннолетних. Для них законом не предусмотрена возможность отказа от приватизации даже с согласия органов опеки.
• Договор подписан лицом, не имевшим полной дееспособности по состоянию здоровья или же по возрасту.
• Гражданин, заключивший договор, действовал вынужденно или же был введён в заблуждение.
• Со стороны администрации документ был подписан сотрудником, не имевшим на это полномочий.

Возможны и иные основания, предусмотренные нормами ГК РФ относительно недействительности сделок.

Специалист рассказывает о признании договора приватизации недействительным:

Что это?

Договор подтверждает безвозмездную передачу жилья в домах с государственной и муниципальной принадлежностью в личную собственность физических лиц и выглядит он соответственно также, как любой подобный документ.

Правом бесплатной приватизации могут воспользоваться физические лица, зарегистрированные в квартире, а также отсутствующие, но не утратившие право на площадь в жилом помещении.

В роли объектов приватизации рассматриваются:

• отдельное жилье;
• комнаты в коммунальных квартирах.

Следует подчеркнуть, что заключение договора подобного рода — право, но не обязанность граждан.

Согласно Конституции, ГК РФ и ЖК РФ, человек не может принуждаться к приобретению собственности на квартиру в порядке приватизации.

Документы для составления

Оформление договора требует предоставления пакета документов:

• письменное заявление, напечатанное или заполненное вручную чернилами синего или черного цвета;
• копии паспортов всех лиц, желающих поучаствовать в бесплатной приватизации;
• копии свидетельств о рождении несовершеннолетних, участвующих в приватизации;
• копия ордера на вселение в жилое помещение или договора о пользовании квартирой в порядке социального найма;
• кадастровый паспорт (с 2013 года не входит в перечень обязательных документов и предоставляется по желанию заявителя);
• разрешение на процедуру от органов опеки, если в жилище проживают исключительно лица, не достигшие восемнадцатилетнего возраста;
• справки с прежнего и текущего мест проживания о том, что право приватизации заинтересованными лицами ранее не было реализовано;
• согласие всех членов семьи на приватизацию, выраженное в письменном виде в произвольной форме, либо письменно выраженный отказ от участия в ней.

В момент подписания договора следует иметь при себе оригиналы документов, копии которых вошли в вышеперечисленный список.

Оформление

Юридически начало процедуры оформления договора знаменуется подачей заявления по установленной форме.

Процедура подготовки документа совершается в двухмесячный срок. Отказ в предоставлении услуги возможен в трех случаях:

• в пакете не хватает документов;
• человеком уже было использовано право приватизации жилья;
• жилое помещение не относится к имуществу Российской Федерации.

Государственная услуга предоставляется заявителям бесплатно органами исполнительной власти. В Москве она реализуется через управление приватизации жилищного фонда Департамента муниципального жилья. В Санкт-Петербурге решение принимается СПБ ГБУ Горжилобмен (Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением «Горжилобмен») и Жилищным Комитетом.

Для получения услуги человек обращается в МФЦ лично или направляет туда своего представителя на основе нотариально удостоверенной доверенности.

Также сейчас реализован альтернативный способ подачи заявки в электронной форме посредством портала госуслуг. Пакет документов перед заполнением заявки нужно отсканировать или переснять на цифровой фотоаппарат и приложить цифровые копии перечисленных выше бумаг к заявлению на приватизацию жилого помещения, направляемому через интернет.

После отправки данных через портал нужно мониторить электронную почту, введенную заявителем при заполнении заявки. Орган, отвечающий за предоставление услуги, будет направлять туда уведомления о ходе исполнения заявки и может пригласить физическое лицо лично явиться в организацию, оказывающую услугу.

Подготовив договор, исполнитель направляет заявителю письменное предложение явиться в назначенное время для подписания этого документа.

В указанную дату все заинтересованные лица являются в МФЦ, знакомятся с документом, проверяют, нет ли там ошибок. Затем каждый подписывает договор приватизации квартиры, после чего он прошивается, скрепляется голограммой и выдается на руки заявителям.

Этот документ — основа комплекта бумаг, с которыми следует посетить Росреестр, дабы зарегистрировать право собственности на жилье и получить возможность осуществлять с недвижимостью сделки разного рода (продажа, обмен, дарение и тому подобные).

Как восстановить?

Для восстановления утраченного договора следует обратиться в орган, в котором оформлялась приватизация. Там выдадут дубликат документа.

Если гражданин в свое время получил свидетельство о собственности, основанное на договоре приватизации, то в Росреестр повторно обращаться не надо.

При продаже жилого помещения, полученного в собственность подобным образом, покупатели или их агент точно поинтересуются, как имущество было приобретено, и пожелают ознакомиться с этим документом.

Возможно, правом бесплатной приватизации удастся воспользоваться вплоть до 2018 года, но пока соответствующие изменения в законодательство только ожидаются, стоит поторопиться, чтобы успеть перевести квартиру из государственной собственности в частную.

Суть документа

Договор приватизации квартиры – это документ, на основании которого муниципальная жилплощадь передаётся в собственность нанимателю.

Он является двусторонним документом, заключаемым между наймодателем (органами местного самоуправления) и нанимателем (гражданином, проживающим в квартире по договору социального найма).

Юридические нюансы

Данный документ не подлежит заверению у нотариуса, однако он должен быть зарегистрирован в соответствующих государственных органах. В настоящее время регистрацию можно оформить в службе единого окна в МФЦ.

Договор является бессрочным и необходим для дальнейшего получения правоустанавливающих документов в государственных регистрационных органах. После регистрации он представляется Росреестр, и на его основании каждому участнику процесса выдаётся Свидетельство о собственности на квартиру или её долю.

На оформление Свидетельства о собственности отводится 60 календарных дней. Несоблюдение этих сроков может стать препятствием для окончательного оформления сделки.

Расторжение

Заключенный Договор можно расторгнуть, если собственники решат, что им выгоднее проживать в муниципальном жилье или передача в собственность проведена с нарушениями. Это происходит в ходе процесса обратного приватизации и носит наименование расприватизация (деприватизация).

Если гражданин, оформивший права собственности на муниципальное жильё, решит вернуть его государству, он расторгает сделку. В этом случае документ признаётся не действительным, и человек теряет все права.

Для этого необходимо подать заявление в местные органы самоуправления и получить разрешение на расторжение.

Заявление на расторжение можно подать в МФЦ. В случае отказа властей процедура проводится путём подачи иска в суд.

В то же время расторжение невозможно при наличии следующих условий:

1. Один из собственников против расторжения.
2. На жилплощадь наложено обременения в виде залога у кредитной организации.
3. В приватизации участвовал несовершеннолетний гражданин.
4. Собственник владеет ещё одним жилым помещением.
5. В квартире зарегистрированы новые жильцы после заключения договора.

Кроме того, лицо, участвовавшее в расторжении, теряет свои права. Повторно участвовать в приватизации даже другого жилого помещения будет нельзя.

Что делать, если документ утерян?

Утерян договор приватизации жилья, как восстановить? При потере документа необходимо получить его дубликат у бывшего собственника жилого помещения, то есть той организации, в которой вы его заключали. Восстанавливать его нужно в обязательном порядке, поскольку никакие сделки по отчуждению объекта в будущем без него нельзя будет оформить. Дубликат вам выдадут в течение 7 дней после подачи заявления.

Полезная информация в видео: