Ипотека на квартиру с двумя собственниками

Первоначально собственником помещения является тот из супругов, на кого оформлена ипотека, и чье имя фигурирует в правоустанавливающих документах на собственность.

Документы на недвижимость должны быть зарегистрированы в Росреестре, но невозможно внести изменения в них, пока не выплачена ипотека.

Поэтому супруга нельзя сделать собственником квартиры, хотя он имеет определенные права.

Согласно ст. 34 п. 2 Семейного Кодекса РФ имущество, нажитое в браке, является общим, при этом неважно, кем именно оно оплачивалось. Поэтому, если брак зарегистрирован до оформления документов о собственности на жилье, второй супруг имеет право:

в случае развода претендовать на половину всего имущества, в том числе жилья;

Изменить эту ситуацию можно с помощью брачного договора. В этом документе можно зафиксировать различные режимы собственности:

• совместный;
• долевой;
• раздельный.

Это относится к всему имуществу супругов, распространяясь в том числе на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.

Интересно, что брачный договор может быть оформлен как в отношении любого имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.

Если же супруги не хотят ждать окончания ипотечных выплат, они могут после заключения брачного договора сделать второго супруга собственником доли жилья. После этого необходимо обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать брачный договор.

После регистрации документов в официальном ведомстве необходимо обратиться в то кредитное учреждение, где оформлена ипотека.

Предоставив пакет документов на второго супруга, который включает в себя справку с подтверждением дохода, заемщик должен получить одобрение на переоформление ипотеки.

В случае положительного решения оба супруга выплачивают кредит и являются совместными собственниками жилья.

Как оформить ипотеку на одного человека, а квартиру на двоих

У граждан часто возникает вопрос, как зарегистрировать право собственности на жилье на двух лиц, а ипотечный кредит — только на одного.

В соответствии с ФЗ от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ (в редакции от 25.11.2017 г.) «Об ипотеке» ипотечные кредиты подлежат обязательной государственной регистрации.

При этом государственная регистрация ипотеки с обременением может быть оформлено только на гражданина, который является заемщиком согласно кредитному договору, заключенному с банком.

Только после погашения ипотечного кредита обременение с жилья будет снято, и право собственности может быть переоформлено на одного из супругов.

В любых иных случаях, например, у супругов, состоящих в гражданском браке, или у любых других лиц, которые хотят оформить право собственности на жилье на двоих, возникает необходимость выступить созаемщиками по ипотечному кредиту.

В этом случае один будет выступать титульным заемщиком, а второй — солидарным заемщиком. Квартира может быть оформлена в равных долях или любым другим образом согласно желанию созаемщиков.

Выгодно ли оформлять ипотеку на супругов

По данным Райффайзенбанка, более половины ипотечных кредитов выдается супружеским парам. Но ипотечный кредит на покупку жилья может взять и один из супругов, не привлекая в сделку другого. В статье расскажу, выгодно ли это и чем отличается оформление кредита в обоих случаях.

Каким видом собственности могут владеть супруги

По закону собственность супругов может быть личной, общей совместной и общей долевой.

Общая совместная собственность. По закону имущество супругов, которое они купили в браке, является их общей совместной собственностью. Это значит, что такая недвижимость оформляется на обоих супругов.

Даже если один из супругов прямо не указан в правоустанавливающих документах как собственник, он является таковым по закону. То есть вся недвижимость, которую купили в браке, принадлежит супругам пополам.

Есть только два исключения из совместной собственности супругов:

1. когда супруги заключили брачный договор (ст. 256 ГК РФ);
2. когда недвижимость получена одним из супругов безвозмездно, например ему подарили квартиру или он получил ее в наследство (ст. 36 СК РФ).

Общая долевая собственность — это когда каждому супругу в приобретаемой квартире выделяется определенная доля. Например, одному — ⅓, а другому — ⅔.

Личная собственность — когда собственность полностью принадлежит только одному супругу.

Вид собственности влияет не только на право конкретного супруга, но и на обязательства. Например, если собственность общая, то за обслуживанием квартиры или уплатой налога должны следить оба супруга, то есть ответственность тоже общая. Если взяли кредит под залог такой квартиры, то оба супруга отвечают по долгам.

Но если супруги решат развестись, им все равно придется договориться и разделить нажитое имущество. Если собственность долевая — каждый отвечает по обязательствам пропорционально своим долям, и после развода каждому остается понятная доля. Если собственность личная, то и ответственность тоже личная.

Варианты участия супругов в ипотечной сделке

Банк всегда просит раскрывать семейное положение. Сокрытие этого факта может негативно отразиться на взаимодействии человека с любым другим банком в будущем. У банков достаточно инструментов для того, чтобы проверить эту информацию.

За искажение информации о себе и своем семейном положении заемщик может попасть в черный список — это затруднит дальнейшее получение кредитов.

Для банков важен официальный факт супружества, который подтверждается свидетельством о браке. Гражданские супруги обычно рассматриваются как третьи лица.

С точки зрения ипотечной сделки есть несколько вариантов участия супругов.

1. Добровольное участие обоих супругов. Супруги могут изначально договориться, что оба выступают собственниками и титульными заемщиками. В этом случае они оба фигурируют в договорах сделки: в кредитном договоре — как заемщики, а в договоре приобретения — как собственники. Совместное участие в сделке может увеличить шансы на одобрение заявки и повысить сумму кредита. Это связано с тем, что банк будет рассматривать совокупный доход обоих заемщиков.
2. Обязательное участие обоих супругов. Участие обоих супругов в сделке может требоваться условиями конкретной государственной жилищной программы, в рамках которой выделяется субсидия на покупку. Например, такие условия действуют в госпрограмме «Молодая семья».
3. Участие одного супруга в сделке. Супруги могут договориться и исключить одного из ипотечной сделки. Например, это может быть полезно, когда у одного из супругов плохая кредитная история, которая снизит шанс на одобрение ипотеки. Либо супруги в принципе все имущество делят между собой изначально в рамках брачного договора: например, они договорились, что новая квартира будет личной собственностью только одного супруга.

Если в сделке участвует только один супруг

Если кредитный договор и договор приобретения оформляются только на одного из супругов, то есть два варианта сделки.

Второй супруг не участвует в сделке, но дает на нее согласие. Дело в том, что супруг не может распорядиться имуществом, которое возмездно приобреталось в браке и которое является общим имуществом, без согласия другого супруга. Это значит, что нельзя продать, подарить, завещать или заложить квартиру при покупке в ипотеку.

Для этого необходимо согласие супруга, которое оформляется в нотариальной форме.

По закону это общая совместная собственность, поэтому в случае продажи квартиры, которая оформлена на одного супруга, право на деньги от сделки имеет и второй супруг.

Согласие супруга на сделку обязательно оформляется в нотариальной форме

Супруги оформляют брачный договор. Брачным договором можно установить режим раздельной собственности как на все имущество сразу, так и на конкретные объекты недвижимости, например квартиру, которую купили в ипотеку. Брачный договор всегда оформляется в нотариальной форме.

Нужно понимать, что у банков разное видение участия супругов в сделке. Одним необходимо участие обоих супругов. Если супруги хотят видеть в сделке только кого-то одного, то требуется брачный договор.

Другие — могут исключить одного супруга из сделки при наличии его нотариального согласия на залог. Этот момент нужно уточнять сразу и выбирать банк с учетом своих семейных особенностей.

Так выглядит брачный договор

Семейные ипотечные программы

Разберем основные государственные ипотечные программы для семей с точки зрения участия в них супругов.

Материнский семейный капитал (МСК). Маткапитал — это субсидия в рамках программы семьям с несовершеннолетними детьми, с 2020 года она положена даже при рождении первого ребенка. В 2021 году по госпрограмме выдают 483 882 ₽ за первого ребенка, 639 432 ₽ — за второго или последующего ребенка.

Эти деньги можно потратить на покупку или строительство жилья, на погашение ипотеки, которую взяли на эти же цели, или на первоначальный взнос по ипотеке.

На маткапитал имеют право женщины, которые родили или усыновили:

• первого ребенка — с 1 января 2020 года;
• второго ребенка или последующих детей — с 1 января 2007 года, если ранее не воспользовались этим правом.

А также маткапитал может получить мужчина, если с мамой ребенка что-то случилось или он единственный усыновитель.

Нужно понимать, что не каждый банк работает с маткапиталом в качестве первоначального взноса или могут быть нюансы, например в виде обязательного участия определенной доли собственных денег во взносе. Это стоит уточнять сразу. А вот маткапитал в качестве досрочного погашения принимает любой банк.

Например, Райффайзенбанк принимает маткапитал в качестве первоначального взноса и на погашение кредита.

В этой программе есть нюанс: если при покупке жилья был использован маткапитал, то на всех детей и на обоих супругов нужно выделять доли в приобретаемой квартире. Если при покупке используется ипотечный кредит, то это можно сделать после полного погашения долга перед банком.

Семейная ипотека. Семейная ипотека предполагает выдачу льготной ипотеки семьям, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился или был усыновлен ребенок. По закону ставка не выше 6 % годовых, хотя банки дают и более низкие ставки. Например, в Райффайзенбанке это 5,19 % годовых.

Хоть программа и называется семейной, но обязательного участия в ней обоих супругов не требуется, как и выделения доли в собственности детям. Единственное ее ограничение: жилье можно купить только в новостройке — на этапе строительства либо уже готовое.

Субсидия 450 000 ₽ на погашение ипотеки. На эту субсидию могут претендовать семьи, в которых в период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года родился или был усыновлен третий или последующий ребенок.

Государство дает семье сумму до 450 000 ₽. В любом случае она не может быть больше долга заемщика по ипотеке. Например, остаток долга по ипотеке составляет 300 000 ₽ и еще 10 000 ₽ — проценты. В этом случае, по условиям субсидии, семья получит только 310 000 ₽, а не 450 000 ₽.

Тут важна цель кредита. Ипотека должна быть на покупку или строительство жилья, а также на рефинансирование по этим же целям. А предметом ипотеки может быть квартира или частный дом.

По условиям этой программы, у семьи нет обязательства выделять доли в собственности другому супругу и детям. А еще — субсидию можно использовать совместно с другими семейными программами, о которых писали выше.

Ипотека и развод

Развод — это неприятно, но лучше заранее оценить возможные последствия и договориться на берегу: например, заранее разделить имущество и обязанности по нему, в том числе оплату ипотеки, с помощью брачного договора. Другой вариант — определиться с разделом имущества уже после развода.

Пускать этот вопрос на самотек не стоит, иначе могут быть проблемы с дальнейшим использованием имущества. Например, если потребуется продать или заложить квартиру, то придется искать бывшего супруга и просить у него согласие на сделку. Или один из бывших супругов через пару лет решит воспользоваться своим правом и разделить имущество — для второго это может оказаться неожиданным и несвоевременным процессом, который не получится проигнорировать.

Нужно понимать, что наличие детей на раздел совместного имущества никак не влияет — это договоренности только между супругами.

Если в процессе развода договориться не получается, то решать вопрос придется через суд.

Ипотека на двоих: когда собственники не в браке

Ситуации, когда два человека решают совместными усилиями взять кредит, случаются не только у супругов. Близкие родственники, деловые партнеры и друзья тоже могут объединить свои усилия для решения жилищного вопроса.

Статья подготовлена компанией Ипотека Live. Если требуется помощь в ипотеке, обращайтесь. Также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.

Для гражданских пар такая возможность тоже доступна, правда, с некоторыми оговорками. Как оформить ипотеку на двух собственников, которые не являются официальными супругами? Есть важные юридические нюансы, которые нужно знать будущим созаемщикам.

Условия кредитования

Кому выгодно брать ипотеку с созаемщиком, который не является супругом? Вариантов много. Два друга решили инвестировать в квартиру на стадии котлована, чтобы в будущем продать ее и заработать. Брат и сестра хотят вместе купить квартиру, потому что доверяют друг другу, а в одиночку не могут потянуть первоначальный взнос.

Две юридические фирмы совместными усилиями берут кредит для расширения складских и торговых площадей. Иногда человек выбирает между поиском созаемщика и поручителя для ипотеки. Найти поручителя сложнее, чем созаемщика, потому что поручительство — это ответственность без выгоды.

Как оформить ипотеку на двух собственников:

• Скопить средства на первоначальный взнос
• Иметь стабильный источник дохода
• Достичь возраста 21 год
• Иметь хорошую кредитную историю

Поскольку в законе об ипотеке нет требований к обязательному наличию семейных связей между людьми, которые хотят вместе взять ипотеку, кредит для двоих выдадут в любом банке. Сроки рассмотрения заявки и процедура оформления при этом стандартная, как для всех заемщиков.

Как правило, 2 человека имеют более высокий совокупный доход. За счет этого возрастают шансы на одобрение ипотеки. Придется собирать 2 пакета документов на каждого владельца. Зато получится быстрее выплатить долгосрочный кредит.

Иногда у одного созаемщика отличная КИ, а у второго были проблемы с выплатой банковских займов. В такой ситуации взять ипотеку сложнее. Придется подавать заявления в несколько банков и искать более лояльного кредитора.

Вся материальная ответственность за погашение платежей может лежать на созаемщике с хорошей кредитной историей. Второй собственник будет владеть частью жилья без финансовых обязательств. Однако если первый не сможет платить, банк обратится ко второму за деньгами.

Поэтому КИ проверяют у всех.

Особенности ипотечного договора на двух собственников

Прежде чем взять жилье в совместную ипотеку, нужно определиться с будущим видом долевой собственности:

• право общей совместной собственности — когда жилье разделено на комнаты и у каждого владельца есть отдельный техпаспорт на его часть жилья и свой лицевой счет. Пример — обычная коммунальная квартира;
• общая долевая собственность — у каждого созаемщика в собственности находится некоторая часть жилья (1/2, 1/3 и так далее).

Банки охотно выдают ипотечные кредиты супругам, которые находятся в зарегистрированном браке. По закону супруги являются созаемщиками и владельцами приобретаемого жилья в равных долях, даже если жена сидит в декрете и выплаты производит только муж. Если созаемщики являются близкими родственниками, банк одобрит оформление залоговой квартиры в общую долевую собственность.

Если квартира ранее не была разделена на комнаты и продается целиком, оформить общую совместную собственность будет сложнее, чем долевую. Проще всего купить в общую совместную собственность коммунальную квартиру, где уже есть разделение на комнаты.

Прежде чем искать человека для совместной покупки жилья в кредит, нужно учесть следующие нюансы:

• в договоре нужно указать порядок действий в случае, если один из созаемщиков не сможет платить;
• родственные, деловые и дружеские отношения со временем могут испортиться. В договоре кредитования должно быть указано распределение долевой собственности, которое устраивает обе стороны. Если плательщиком является только один человек, стоит взять второго поручителем, а не созаемщиком;
• оспорить через суд право собственности созаемщиков по договору ипотеки сложно, но можно. Для этого необходимы твердые доказательства того, что человек не исполнял свои обязанности по договору.

Важный момент: плательщик, который погашает кредит за собственника, не являясь совладельцем жилья, — невозможная для банка ситуация. Теоретически плательщик может принимать деньги от родственников или третьих лиц для оплат кредита, но плательщик обязательно должен быть совладельцем недвижимости.

Ипотека с поручителем

Чтобы повысить свои шансы на получение кредита, можно найти поручителя и вместе с ним обратиться в банк.

Поручителю не требуется подтверждать свои доходы перед банком. Однако у этого способа есть несколько минусов:

• поручитель не имеет прав на недвижимость, за которую он поручается;
• в случае, если заемщик и созаемщик перестают платить ипотеку, прежде чем продавать жилье, банк потребует с поручителя уплаты ипотечного кредита;
• учитывая вышесказанное, найти человека, который согласится быть поручителем, очень непросто.

Родственная ипотека

Поскольку российское законодательство четко устанавливает порядок наследования как имущества, так и долговых обязательств, банки намного охотнее выдают кредиты родственникам.

Квартира в ипотеку на двух собственников, которые связаны семейными узами, — распространенная практика.

Это могут быть законные супруги или близкие родственники — братья, сестры, родители и дети. Основное условие — чтобы у всех будущих заемщиков было чистое кредитное прошлое и достаточный доход для выплаты кредита. В остальном процесс оформления родственной ипотеки на двоих не подразумевает особенных нюансов.

Ипотека для законных супругов

Поскольку по закону совместно нажитое имущество принадлежит в равных долях обоим супругам, муж и жена автоматически становятся созаемщиками при оформлении ипотеки. Исключение — если между супругами заключен брачный контракт, согласно которому право собственности оформляется только на того из супругов, кто является действительным плательщиком по кредиту. Заключить такой брачный контракт можно непосредственно перед подписанием договора ипотеки: так оба супруга будут уверены, что в случае развода их права достаточно защищены в соответствии с уровнем вклада в приобретение недвижимости.

Хорошо, когда ипотека не заканчивается раньше, чем супружеская жизнь. Развод часто ставит бывшего мужа и жену перед нелегким выбором — что делать с совместным жильем и долгами. Можно найти покупателя, закрыть ипотеку и поделить остаток денег между собой.

Если при разводе один из супругов хочет переоформить ипотечную квартиру на себя, для этого потребуется разрешение банка.

Часто супруги-созаемщики с детьми решают использовать для погашения основного долга или процентов по займу материнский капитал. При этом родители должны помнить об обязательстве после погашения кредита выделить доли в ипотечной недвижимости всем детям. На это у родителей есть 6 месяцев после выплаты кредита.

При перечислении средств маткапитала в счет ипотеки родители подписывают соответствующее нотариальное обязательство, за исполнением которого следят органы опеки и попечительства.

Ипотека и гражданский брак

Типичная ситуация: в банк для оформления жилищного кредита обратились двое граждан, которые не являются родственниками и не состоят в законном браке. Это не противоречит закону об ипотеке, однако кредиторы не спешат одобрять ипотеку гражданским супругам:

• если созаемщики внезапно решат разойтись, потребуется переоформлять договор ипотеки, а это сопряжено с рисками;
• отношения, не зарегистрированные юридически, — дополнительный фактор риска для кредитора. Это учитывается при проведении скоринга.

Но если вы твердо решили не ходить в ЗАГС, а идти сразу в банк, будьте готовы доказать вашу совместную платежеспособность и надежность. Для этого потребуется подготовить немало документов — банки словам не верят.

Собираем документы

Каждый созаемщик самостоятельно предоставляет банку личные документы, чтобы кредитор принял решение о выдаче займа. Стандартный пакет документов для ипотеки выглядит так:

• заполненная анкета потенциального ипотечного клиента;
• документ, удостоверяющий личность, — обычно паспорт;
• документы о трудоустройстве — заверенная копия трудовой книжки с минимальным стажем на последнем месте работы от полугода либо трудовой договор на аналогичный срок;
• документальное подтверждение стабильного и достаточного дохода — справка по форме 2-НДФЛ или документ о зарплате по форме банка, заверенный бухгалтером работодателя;
• подтверждение семейного статуса — свидетельство о браке, свидетельства о рождении детей.

Если созаемщик планирует участвовать в ипотеке без учета доходов, достаточно личного паспорта и документов о семейном положении. Также банк может запросить дополнительный второй личный документ — СНИЛС, ИНН, военный билет (для мужчин призывного возраста).

Также список документов может быть увеличен при наличии особенных обстоятельств:

• при оформлении ипотеки под залог уже имеющегося имущества необходимо предоставить документальное подтверждение права собственности и технические документы на объект залога;
• если созаемщики планируют участвовать в ипотечной госпрограмме, потребуются дополнительные бумаги в соответствии с выбранной программой.

После того, как банк одобрил совместное заявление на жилищный кредит, потребуется предоставить документы на приобретаемую недвижимость. Техническую документацию и правоустанавливающие документы предоставляет продавец, покупатели оплачивают оценку недвижимости в аккредитованном агентстве.

Страховка на двух собственников

Как известно, без страхования не обходится ни одна ипотечная сделка. Поэтому если вы рассчитываете брать ипотеку с первым взносом, вам следует узнать хотя бы приблизительную стоимость страховки и учесть ее при расчете стартовой суммы.

Страховка по ипотеке состоит из следующих частей:

• страховка на залоговую недвижимость;
• страхование здоровья и жизни заемщика и созаемщика;
• титульное страхование — защита от ограничения или прекращения права собственности в результате оспаривания залоговой недвижимости в судебном порядке.

В разных банках разные требования к страховкам по ипотечному кредиту. Как правило, самые популярные и солидные кредитные организации предпочитают застраховать себя от всех возможных рисков по максимуму.

Оформление страховки при ипотеке на двух собственников обойдется вам дороже, чем на одного заемщика, это необходимо учитывать.

Помните, что в случае, когда один из созаемщиков теряет трудоспособность по какой-либо причине, за ним сохраняется право собственности на ипотечное жилье.

Что делать, если…

Не всегда удается самостоятельно найти оптимальное решение в случае с двумя заемщиками по ипотеке.

Проверьте, соответствуете ли вы хотя бы одному из этих условий:

• ищите лучшие условия по ипотеке на двоих собственников;
• не хотите тратить драгоценное время на бумажную волокиту;
• не готовы ходить по разным банкам и получать отказ либо предложения с высокими кредитными ставками;
• хотите стать собственником выбранного объекта недвижимости в самое ближайшее время.

Профессиональные ипотечные брокеры, работающие в этой фирме, помогут купить квартиру на двоих собственников в ипотеку на максимально выгодных для вас условиях. «Ипотекарь» реально экономит ваши деньги, при этом услуги кредитного брокера вы оплачиваете уже по факту сделки.

Можно ли взять ипотеку на двоих?

Оформить ипотеку на двоих – вполне осуществимая процедура. Более того, банки охотно идут на такую сделку, особенно если ипотека оформляется на семейную пару.

Суть данного варианта в том, что обязательства по ипотечному займу накладываются не на одного человека, а на двоих (иногда и на троих) людей.

Вторым кредитополучателем может стать родственник, приятель, партнёр и даже представитель работодателя, который выступает в качестве созаёмщика или поручителя.

Подписание договора поручителем обеспечивает банку дополнительную гарантию возвращения долга при возникновении форс-мажорных обстоятельств.

Иногда банки даже не требуют от поручителя предоставления сведений о размерах дохода, что позволяет упростить процесс оформления кредита. Однако найти человека, готового отвечать по обязательствам заёмщика непросто, поэтому данный вариант применяется нечасто.

Более распространённой сделкой можно назвать заключение договора с созаёмщиком. В этом случае финансовые обязательства будут разделены поровну (или в долях) между двумя заёмщиками.