Продажа квартиры полученной в наследство

Продать квартиру, переданную по наследству, можно сразу после получения на нее свидетельства о праве собственности — в противном случае такая сделка будет считаться недействительной. Для этого нужно обратиться в Росреестр с уже полученным у нотариуса свидетельством о праве на наследство, а также со следующими документами:

• заявление о регистрации права собственности (заполняется в Росреестре при подаче документов);
• документ, удостоверяющий личность наследника (паспорт);
• кадастровый паспорт на квартиру;
• квитанция об уплате госпошлины за регистрацию в размере 2000 руб.

При получении в наследство квартиры и ее регистрации в Росреестре на предмет перехода права собственности ее последующее отчуждение не будет как-либо отличаться от обычной сделки по продаже жилья. Однако если в продаваемой квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то будет необходимо получить разрешение органов опеки.

Налог на продажу унаследованной квартиры

В общем случае продажа квартиры, полученной по наследству, и аналогичная сделка в случае ее приобретения иным путем в соответствии ГК РФ (приватизация, дарение и т.д.) не имеет различий. Поэтому подоходный налог при реализации унаследованной квартиры выплачивается по общим принципам налогообложения физических лиц.

Но следует учитывать также ряд особенностей:

• Если квартира находилась в собственности наследника более трех лет (при получении наследства начиная с 2016 года — пяти лет), то налог при продаже взиматься не будет (ст. 220 НК РФ).
• Этот срок начинается исчисляться не с момента государственной регистрации или фактического принятия, а со дня смерти наследодателя (открытия наследства).

С 1 января 2016 года в налоговых правилах произошли существенные изменения. В настоящее время подоходный налог на физических лиц, составляющий, как и ранее 13%, взимается с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее 5 лет.

Эти изменения не коснулись недвижимости, приобретенной в порядке:

• приватизации;
• наследования или дарения членом семьи или близким родственником;
• договора пожизненного содержания с иждивением

Указанные изменения обратной силы не имеют, то есть относятся лишь к сделкам, совершаемым после 1 января 2016 года!

Если срок менее 3 лет после вступления в наследство

Нередко у наследника возникает желание продать полученную квартиру в максимально короткие сроки. Однако если квартира продается до истечения трех лет, то такая сделка подлежит налогообложению. В этом случае после совершения сделки необходимо предоставить декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.

В п. 2 ст. 220 НК РФ урегулировано, что:

• в таких случаях налог уплачивается с суммы, превышающей 1 млн рублей (фактически продавцу предоставляется имущественный вычет в сумме 1 млн рублей);
• налоговая ставка за реализованное имущество равна обычному подоходному налогу и составляет:
  • для граждан РФ — 13%;
  • для иностранных граждан — 30%.

  Например, продав квартиру за 1,8 млн рублей, налог взимается с суммы, равной 800 тыс. рублей. Для граждан РФ в этом случае уплачиваемая в налоговую инспекцию сумма составит всего 104 тыс. рублей.

  Следует также учитывать, что налоговый вычет при продаже недвижимости допускается один раз.

  Как продать без уплаты налогов

  Подоходный налог с реализации унаследованной квартиры не взимается при соблюдении следующих условий:

  • если квартира находилась в собственности продавца более трех лет;
  • если продажа осуществлена за сумму менее 1 млн рублей (обычно справедливо в случае продажи комнаты или доли в жилом помещении).

  Однако существует категория лиц, которые имеют налоговые льготы. К ним относятся:

  • инвалиды 1-й и 2-й группы;
  • инвалиды детства;
  • пенсионеры.

  Для освобождения от уплаты налога следует обратиться в налоговую инспекцию с заявлением и документами, подтверждающими отношение к одной из указанных категорий граждан.

  Продажа доли в собственности одним из наследников

  При продаже доли в квартире важно учесть право преимущественного выкупа: владельцы долей в собственности на общее имущество имеют преимущественное право выкупить продаваемую одним из наследников долю по ее заявленной цене, а также другие равные условия (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

  1. Для этого сначала необходимо в письменной форме уведомить всех участников общей долевой собственности о своем желании продать принадлежащую часть наследуемой квартиры, указав стоимость и другие условия продажи.
  2. Отказ всех сособственников фиксируется в письменной форме.
  3. Если в течение месяца со дня получения уведомления о продаже участники долевой собственности не подтвердили своего желания приобрести продаваемую долю, отказ принимается автоматически.

  В случае нарушения указанного процедуры любой совладелец будет иметь право в срок до трех месяцев подать исковое заявление в суд о переводе на него прав по покупке жилья.

  В 2016 году депутатами Госдумы от фракции ЛДПР было внесено предложение об обязательной продаже квартиры, наследуемой в долях. В этом случае если в течение полугода наследники не смогут самостоятельно определиться с единоличным владельцем или найти покупателя, то квартира будет подлежать принудительной продаже через аукцион. Вырученная сумма будет делиться между наследниками в соответствии с их долями.

  По мнению депутатов, такая мера позволит уменьшить частоту семейных споров вокруг наследуемого имущества и снизит риски мошенничества в ситуациях, когда один из наследников создает условия, непригодные для проживания других собственников, чтобы стать единоличным владельцем жилого помещения.

  Порядок продажи квартиры

  Перед продажей квартиры, полученной путем наследства, по нормам гражданского законодательства РФ будущему продавцу сначала необходимо пройти государственную регистрации права собственности (ст. 131 ГК РФ) на основании уже полученного свидетельства на наследство. После получения в регистрационной палате свидетельства о собственности на квартиру можно приступать к поискам покупателя и оформлению сделки по договору купли-продажи.

  Для продажи унаследованной квартиры необходимо собрать следующий перечень документов:

  • договор купли-продажи квартиры;
  • паспорта лиц, участвующих в сделке; ;
  • документы из Росреестра:
    • свидетельство о государственной регистрации права на собственность;
    • выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов или обременений на квартиру;

    Согласие супруга / супруги в данном случае не требуется, так как любое имущество, полученное в порядке наследования, не является совместной собственностью супругов.

    Перед совершением сделки будущему покупателю такой недвижимости следует выяснить у продавца вопрос о наличии других возможных претендентов на долю унаследованного имущества. В случае обнаружения таких лиц целесообразно перед купли-продажей получить от них официальный отказ от прав на наследство.

    Договор купли-продажи

    Чтобы продать квартиру после вступления в наследство между продавцом и покупателем составляется договор купли-продажи в простой письменной форме.

    • При этом в тексте договора рекомендуется указывать полную рыночную стоимость квартиры, включая ранее внесенный задаток (при наличии). Это важно в связи с тем, что при возникновении спорной ситуации в ходе судебного разбирательства покупатель сможет претендовать только на ту сумму, которая была прописана в договоре купли-продажи, а не на какую-то «фактически выплаченную» сумму, размер которой еще предстоит доказать в суде.
    • Часто с целью ухода от необходимости уплаты подоходного налога или снижения его размера при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, по инициативе продавца стоимость жилья по договору купли-продажи указывается заниженной вплоть до суммы в размере 1 млн рублей (когда подоходный налог можно будет не платить вовсе).

    С целью повышения налоговых сборов с 1 января 2016 года к сделкам с недвижимостью по цене, значительно отличающейся в меньшую сторону от своей рыночной цены, подлежащий к уплате налог будет исчисляться не с той цены, которая указана в договоре купли-продажи, а исходя из кадастровой стоимости квартиры (приближенной к рыночной), умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Читать подробнее…

    Обязательными элементами вышеуказанного договора являются:

    • сведения о сторонах сделки;
    • стоимость квартиры;
    • информация о квартире (адрес, технические сведения, соответствующие кадастровому паспорту);
    • срок и способ передачи денег.

    После обсуждения всех условий и решения спорных вопросов договор подписывается обеими сторонами, а сделка полежит государственной регистрации, считаясь с этого момента заключенной.

    Регистрация сделки в Росреестре

    После подписания договора купли-продажи нужно в обязательном порядке подать в Росреестр заявление о проведении государственной регистрации сделки. Его можно подать лично, направить по почте, через юриста, либо через многофункциональный центр (МФЦ).

    Помимо заявления в Росреестр предоставляются:

    • паспорт продавца и покупателя;
    • договор купли-продажи и подписанный акт приема-передачи квартиры;
    • квитанция об оплате госпошлины покупателем в размере 2000 рублей.

    Государственная регистрация проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и предусмотренных документов (п. 3 ст. 13 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997). В некоторых случаях регистрация может быть приостановлена или отменена.

    Продажа квартиры, полученной в наследство (менее 3 лет или более 3 лет в собственности)

    Вступление в наследство и продажа квартиры — обычная ситуация. После такой продажи у вас не будет дохода, облагаемого налогом, если квартира находилась более 3 лет в вашей собственности. Три года — это 36 месяцев подряд.

    В этой ситуации вам не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по налогу. Продажная стоимость квартиры значения не имеет. Если квартира находилась менее 3 лет в собственности у вас возникнет доход, облагаемый налогом.

    Это правило распространяется на всех граждан России. В том числе и пенсионеров. Если квартира находится менее 3 лет в собственности и ее продает пенсионер, он должен рассчитать налог по общим правилам.

    Отсчет срока начинают со дня получения квартиры в собственность по наследству, до даты регистрации перехода права собственности к новому владельцу.

    Пример
    Вы получили квартиру в собственность 22 марта 2022 года. 3-х летний срок заканчивается 22 марта 2025 года. Это ровно 36 месяцев. Начиная с этой даты доход от продажи квартиры не будет облагаться налогом.

    Если же наследственная квартира будет продана, например, 20 марта 2025 года, то доход от ее продажи будет облагаться налогом. На момент продажи пройдет не 36, а 35 месяцев. А этого недостаточно, чтобы не платить налог. Поэтому продажа квартиры, после вступления в наследство, должна быть проведена не ранее (а лучше позднее) 22 марта 2025 года.

    Как определить дату с которой унаследованная квартира поступила в вашу собственность?

    По общему правилу право собственности на любую недвижимость возникает только с момента его государственной регистрации. Вы можете пользоваться квартирой и жить в ней. Но до момента госрегистрации она вам не принадлежит. Из этого правила есть несколько исключений. Одно из них касается наследства.

    Право собственности на квартиру, полученную в наследство, возникает с даты открытия наследства. День государственной регистрации собственности значения не имеет. Это прямо предусмотрено статьей 1152 (пункт 4) Гражданского кодекса . Цитата:

    Статья 1152. Принятие наследства

    4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

    Датой открытия наследства считают день смерти наследодателя или вступления в силу решения суда об объявлении его умершим. Об этом говорит статья 1114 (пункт 1) Гражданского кодекса. Цитата:

    Статья 1114. Время открытия наследства

    1. Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с пунктом 3 статьи 45 настоящего Кодекса днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, — день и момент смерти, указанные в решении суда.

    Итак, право собственности на квартиру, полученную в наследство, возникает в день смерти наследодателя. Дата оформления наследства, вступления в наследство и государственной регистрации собственности никакого значения не имеют. Вы считаетесь собственником квартиры с той даты, которая указана в свидетельстве о смерти наследодателя.

    Если с этого момента по день продажи квартиры прошло 3 года и больше (36 месяцев), то с полученного дохода налог платить не надо. Декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) вы подавать не обязаны.

    Пример
    Вы продаете квартиру после наследства. Дата смерти наследодателя — 22 апреля 2022 года. Дата оформления наследства и государственной регистрации права собственности на квартиру -18 ноября 2022 года.

    Ситуация 1
    Квартира продана 26 июня 2025 года. На эту дату зарегистрировано право собственности на покупателя. Она находилась в вашей собственности с 22 апреля 2022 года по 26 июня 2025 года — 38 месяцев, то есть более 3 лет.

    Доход от продажи этой квартиры налогом не облагают. После продажи этой квартиры декларацию сдавать не нужно.

    Ситуация 2
    Квартира продана 29 марта 2025 года. Она находилась в вашей собственности с 22 апреля 2022 года по 29 марта 2025 года — 35 месяцев, то есть менее 3 лет.

    Доход от продажи этой квартиры облагают налогом на доходы. Вне зависимости от того нужно будет платить налог или нет вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ).

    Если срок владения квартирой менее 3 лет (36 месяцев), то обязанность платить или не платить налог зависит от суммы полученного дохода.

    Сумма дохода от продажи наследственной квартиры

    Чтобы посчитать налог вам нужно определить:

    • сумму дохода от продажи;
    • сумму, на которую может быть уменьшен доход при расчете налога;
    • доход, облагаемый налогом. Это разница между доходом и суммой, на которую он может быть уменьшен.

    Для расчета налога вашим доходом от продажи считают одну, но наибольшую сумму:

    • или продажную цену квартиры по договору;
    • или 70% от ее кадастровой стоимости. Найти кадастровую стоимость квартиры вы можете в нашем сервисе «Узнать кадастровую стоимость»;

    Именно этот доход должен быть задекларирован. При расчете налога вы можете ее уменьшить. Подробности ниже.

    Пример
    Вы продаете квартиру, полученную по наследству. На момент продажи она находилась в вашей собственности менее 3-х лет.

    Ситуация 1
    Продажная цена квартиры — 4 600 000 руб., кадастровая стоимость — 5 150 000 руб.

    70 процентов от кадастра:
    5 150 000 х 70% = 3 605 000 руб.

    Наибольшая сумма — это продажная цена по договору. Поэтому для расчета налога вашим доходом от продажи считают 4 600 000 руб. От этой суммы будут рассчитывать налог на квартиру при ее продаже по наследству.

    Ситуация 2
    Продажная цена квартиры — 4 600 000 руб., кадастровая стоимость 7 850 000 руб.

    70 процентов от кадастра:
    7 850 000 х 70% = 5 495 000 руб.

    Наибольшая сумма — это 70 процентов от кадастровой стоимости. Поэтому для расчета налога вашим доходом от продажи считают 5 495 000 руб.

    При расчете налога доход от продажи вы можете уменьшить одним из двух способов (по вашему выбору):

    • первый — на 1 000 000 руб. Это имущественный налоговый вычет для продавцов недвижимости, установленный статьей 220 (пункт 2 пп 1) Налогового кодекса;
    • второй — на расходы по покупке проданной квартиры, которые оплатил наследодатель, если вы можете их подтвердить документально (договором купли-продажи, платежными документами или расписками продавца квартиры в том, что он получил деньги от наследодателя). Такое правило установлено статьей 220 (пункт 2 пп 2) Налогового кодекса.

    Второй способ использовать выгодней если у вас есть документы, которые подтверждают расходы наследодателя на покупку этой квартиры и сумма таких расходов больше 1 000 000 руб. Если меньше, то выгодней и проще применить первый способ — налоговый вычет. Если документов на покупку квартиры нет, то нет и выбора.

    Вы вправе применить только первый способ. Использовать оба способа одновременно (то есть уменьшить и на налоговый вычет в 1 000 000 руб. и на расходы) нельзя.

    Внимание!
    Второй способ уменьшения можно применять только в отношении квартир, которые были проданы в 2019 году и позже. Если квартира продавалась в 2018 году и раньше вы вправе использовать только первый способ — имущественный вычет.

    Налоговый вычет для продавцов недвижимости

    Здесь все просто. Доход от продажи квартиры по наследству вы уменьшаете на 1 000 000 руб. Если доход больше вы платите налог — 13% с суммы превышения. Если доход равен или меньше вычета налог платить не надо. Не нужно сдавать и декларацию по нему. Заметим, что эти правила распространяются на всех граждан России. В том числе и пенсионеров.

    Пример
    Вы продаете унаследованную квартиру, полученную по наследству. На момент продажи она находилась в собственности наследника меньше 3 лет. Продажная цена по договору больше кадастровой стоимости квартиры. Поэтому при расчете налога доходом считают продажную цену.

    Ситуация 1
    Продажная цена 2 300 000 руб. При расчете налога вы уменьшаете ее на вычет — 1 000 000 руб.

    Ваш доход, облагаемый налогом, составит:
    2 300 000 — 1 000 000 = 1 300 000 руб.

    С него нужно заплатить налог в размере:
    1 300 000 х 13% = 169 000 руб.

    В году, следующем за годом продажи квартиры, вам нужно:

    • до 30 апреля сдать декларацию по форме 3-НДФЛ;
    • до 15 июля заплатить налог в сумме 169 000 руб.

    Ситуация 2
    Продажная цена 750 000 руб. При расчете налога вы уменьшаете ее на вычет — 1 000 000 руб.

    Ваш доход, облагаемый налогом, составит:
    750 000 — 1 000 000 = 0 руб.

    Налог платить не надо. Декларацию сдавать вы не обязаны.

    Доходы минус расходы наследодателя

    Как мы сказали выше этот способ применим, если у вас есть документы, которые подтверждают расходы наследодателя на покупку квартиры, которую вы получили вступив в наследство. Вам будут нужны:

    • договор на основании которого квартира перешла в собственность наследодателя (например, купли-продажи или ДДУ);
    • платежные документы по которым квартира была оплачена наследодателем (платежное поручение, расписка продавца в получении денег и т. д.).

    Налог нужно заплатить если расходы наследодателя меньше доходов от продажи квартиры. Его платят по ставке 13% с суммы превышения. Если расходы больше доходов налог платить не надо. Но декларацию по налогу на доходы (форма 3-НДФЛ) вы обязаны сдать в любом случае.

    Пример
    Вы продаете унаследованную квартиру. На момент продажи она находилась в вашей собственности меньше 3-х лет. Продажная цена квартиры по договору больше ее кадастровой стоимости.

    Поэтому при расчете налога доходом считают продажную цену. Она равна 5 300 000 руб. У вас есть документы, которые подтверждают расходы наследодателя на покупку этой квартиры.

    Сохранился договор купли-продажи и расписка продавца в том, что он получил деньги в оплату квартиры от наследодателя.

    Ситуация 1
    Расходы на покупку квартиры наследодателем — 3 750 000 руб.

    Ваш доход, облагаемый налогом, составит:
    5 300 000 — 3 750 000 = 1 550 000 руб.

    С него нужно заплатить налог в размере:
    1 550 000 х 13% = 201 500 руб.

    В году, следующем за годом продажи квартиры, вам нужно:

    • до 30 апреля сдать декларацию по форме 3-НДФЛ;
    • до 15 июля заплатить налог в сумме 201 500 руб.

    Ситуация 2
    Расходы на покупку квартиры наследодателем — 6 200 000 руб.

    Ваш доход, облагаемый налогом, составит:
    5 300 000 — 6 200 000 = 0 руб.

    В данной ситуации доходы меньше расходов. Поэтому дохода, облагаемого налогом, нет. Нет и обязанности платить налог. Но вам в любом случае нужно сдать декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры.

    Нужно ли платить налог с продажи унаследованной квартиры?

    Какие налоги действуют при перепродаже унаследованной квартиры? И можно ли в таких случаях оформить вычет?

    Что такое налог с продажи недвижимости?

    При продаже недвижимости физические лица обязаны заплатить налог с полученного дохода. Исключение составляют случаи, когда имущество находятся в собственности больше минимального срока владения (от 3 до 5 лет в зависимости от ситуации).

    Ставка налога составляет 13%. Например, если вы купили квартиру за 1 млн рублей, а продали за 1 млн. 500 тыс., налог 13% придется заплатить с 500 тыс. рублей.

    Как рассчитывается срок владения квартирой?

    Чтобы правильно отсчитать срок владения квартирой, необходимо учитывать некоторые правила:

    • Отсчет срока владения квартирой начинается со дня смерти наследодателя (того, кто оставил квартиру в наследство);
    • Если наследодатель пропал без вести, то дата исчисляется с момента признания судом факта исчезновения;
    • Если квартира была в собственности супругов, а впоследствии один из них умер, то отсчет начинается с даты приобретения квартиры в собственность. Например, если квартира куплена в 2015 году в совместную собственность супругов, в 2018 году умер один из супругов, то уже в 2019 году продать квартиру можно без уплаты налога.

    Нужно ли подавать налоговую декларацию?

    При продаже унаследованной квартиры после истечения минимального срока владения подавать налоговую декларацию не требуется. Если же сделка произошла до этого момента, необходимо направить декларацию до 30 апреля года, следующего за годом продажи.

    Как снизить налог с продажи квартиры, полученной в наследство?

    Получатель наследства может законным способом уменьшить сумму налога с помощью оформления налогового вычета, а также, уменьшить налоговую базу сумму, которую наследодатель потратил на покупку данного жилья.

    Вариант 1. Воспользоваться налоговым вычетом

    Имущественный вычет позволяет уменьшить сумму, с которой уплачивается налог, на 1 млн рублей (при продаже квартир, комнат, домов, садовых домов, земельных участков) или на 250 тыс. рублей (при продаже нежилых помещений, гаражей и т. д.).

    Например, вы унаследовали квартиру и сразу же решили ее перепродать за 3 млн рублей. Вы сможете заплатить налог по ставке 13% не с 3 млн рублей, а с 2 млн рублей, если к налоговой декларации приложите заявку на оформление вычета.

    Подробнее о том, как уменьшить налог с помощью налогового вычета, мы рассказали в материале — «Налог с продажи недвижимости».

    Вариант 2. Уменьшить налоговую базу на изначальную стоимость жилья

    В данном случае нужны подтверждающие документы о расходах наследодателя (договор купли-продажи, другие документы). Например, если близкий родственник оставил в наследство квартиру, которую купил за 2 млн рублей, а наследополучатель продал квартиру за 3 млн. рублей, то последний может снизить свой доход от продажи на 2 млн рублей.

    В нашем материале мы рассказали, как подать документы на налоговый вычет — «Налог с продажи недвижимости».

    Оформление наследства. Особенности

    Итак, вам досталась квартира по завещанию. Когда можно продать имущество и как правильно это сделать?

    Оглашение завещания является началом трудного и длительного пути к получению денег за унаследованное имущество. Продать квартиру можно лишь с том случае, когда имеются все соответствующие документы, к тому же, правильно оформленные. Существует определенный порядок действий:

    1. Обратиться в нотариальную контору, заявить о правах на наследство.
    2. Вступить в права наследования в течение 6 месяцев с даты его открытия.
    3. Получить на руки свидетельство о наследстве.
    4. Уплатить государственную пошлину.
    5. Зарегистрировать в собственность унаследованный объект и получить соответствующий документ.
    6. Найти покупателя, оформить документы для продажи.
    7. Уплатить налог с продажи квартиры, полученной по наследству.

    Размер налогового отчисления

    Если предстоит продажа квартиры, полученной по наследству, налог 2018 будет обусловливаться сроком, в течение которого гражданин непрерывно проживает на территории России на протяжении текущего года.

    • 13% — придется уплатить тем, кто находился в пределах страны более 183 дней (резиденты);
    • 30% — государство потребует с того, кто присутствовал на территории государства менее указанного периода (не резиденты).

    Исключение

    Существуют отдельные категории граждан, для которых срок пребывания в стране не имеет значения. Они по умолчанию относятся к резидентам РФ вне зависимости, сколько дней за год провели на территории государства. К ним относят:

    • военнослужащих, выполняющих обязанности на территории другого государства по решению правительственных органов;
    • госслужащих, чья работа напрямую связана с пребыванием за границей (дипломаты, послы, др.);
    • специалистов высокой квалификации, опыт и знания которых чрезвычайно важны для государства (по отдельному списку).

    Лица, причисленные к любой из указанных категорий, уплачивают налог в размере 13% вне зависимости от числа дней, проведенных на территории России.

    Кто освобождается от выплаты налога

    Налог с квартиры, полученной по наследству, уплачивают все граждане. Ошибочно полагать, что инвалиды или пенсионеры или освобождаются от этого вида налогообложения. Это не так. В данном случае речь идет не об имущественном налоге, по которому и вправду предусмотрены льготы, а именно о налоге на доходы физлиц.

    Единственное послабление, на которое стоит рассчитывать — уменьшение налогооблагаемой базы. Речь идет о том, что при выплате НДФЛ есть возможность снизить его размер. Для этого от полной стоимости сделки необходимо отнять 1 000 000 и уже с полученной суммы рассчитывать налог для уплаты.

    Особенность вычета

    Необходимо знать, что размер вычета в 1 миллион начисляется на весь объект. Поэтому если наследников несколько, то каждый может претендовать только на часть вычета, равнозначную доле в собственности. Такое утверждение справедливо, когда имущество продается по общему договору.

    Чтобы каждый собственник (наследник) имел право требовать полный налоговый вычет в размере 1 млн рублей, квартиру необходимо продавать частями. То есть каждый наследник (собственник) должен заключать отдельный договор на продажу своей части квартиры.

    Оформление сделки

    По завершении процедуры наследования и регистрации собственности, реализация унаследованной недвижимости не будет чем-либо отличаться от продажи прочих видов жилья.

    Единственный нюанс, который необходимо учитывать — количество наследников. Если их много, придется прийти к договоренности о продаже общего имущества. В противном случае возможна продажа каждой отдельной части, причем, не обязательно одному покупателю.

    Каждый наследник имеет право реализовать свою долю как отдельную часть, если, конечно, отыщет покупателя.

    Для совершения сделки необходимо приготовить:

    • гражданские паспорта участников сделки;
    • документ о праве на наследство;
    • регистрационный документ из Росреестра;
    • техпаспорт, кадастровый паспорт на помещение;
    • доказательство, что на жилье не накладывалось обременение в виде ареста, залогового обязательства (выписка ЕГРП);
    • справки коммунальщиков об отсутствии задолженности;
    • выписка управляющей организации о количестве и перечне лиц, зарегистрированных по указанному адресу;
    • заверенное нотариусом согласие на совершение сделки от супругов продавца и покупателя;
    • письменный отказ от претендентов на наследство, когда таковые имеются;
    • разрешение опеки, когда сделка затрагивает интересы несовершеннолетних детей.

    В общем-то, сложностей при реализации квартиры возникать не должно. Исключение может представлять случай, когда наследуемая недвижимость находилась в ипотеке. Через сколько можно продать квартиру в этом случае придется решать с банком.

    Важно! Поскольку по наследству переходят не только права, но и обязательства, наследникам придется самостоятельно выплачивать задолженность по ипотеке, либо отказаться от принятия такого имущества.

    Возможные риски

    Если процедура принятия наследства проведена без нарушений, осложнений возникнуть не должно. Тем не менее, периодически случаются ситуации, при которых вопрос, надо ли платить налог при продаже квартиры, отступает на второй план. Например, после реализации квадратных метров вдруг объявляются дополнительные наследники, также претендующие на долю имущества.

    Истребовать свою часть они могут исключительно через суд. Но если рассмотрев все обстоятельства дела судья придет к выводу, что права заявителя ущемлены, договор будет аннулирован.

    Получение наследства по завещанию не избавляет от такого риска. Завещание можно оспорить в судебном порядке.

    Чтобы снизить риск подобной ситуации, следует придерживаться некоторых правил:

    • требовать документ, подтверждающий факт отсутствия прочих наследников;
    • получить нотариальный отказ от доли в пользу продавца у других претендентов, если таковые имеются;
    • уточнить у нотариуса, все ли действия проведены для установления полного круга наследников.

    Однако даже точное соблюдение этих условий не может со стопроцентной вероятностью гарантировать отсутствие рисков. Для дополнительной безопасности лучше воспользоваться помощью квалифицированного юриста, причем такого, который разбирается в тонкостях ведения сделок с наследуемым имуществом, имеет успешный опыт подобной работы.

    Удостоверение нотариусом сделки с продажей долей

    С 2016 года сделку по продаже квартиры в долевой собственности необходимо заверять у нотариуса. Это требование не обязательно только в том случае, когда наследники продают все доли одновременно. Требование обусловлено тем, что в сфере недвижимости развито множество мошеннических схем.

    Удостоверение сделки у нотариуса гарантирует соблюдение всех законодательных норм. Если долевая квартира отчуждается всеми сособственниками одновременно — такую сделку можно сделать в простой письменной форме.

    Так, чтобы обойти условие о соблюдении преимущественного права покупки доли квартиры участниками долевой собственности, часто использовалась схема дарения. В этом случае не обязательно предупреждать сособственников, чем и пользовались недобросовестные продавцы. Для покупателя такая сделка нежелательна.

    Если в суде будет доказано, что «дарение» было за деньги, сделка будет признана недействительной со всеми вытекающими последствиями.

    Документы, требующиеся при продаже квартиры

    • Свидетельство о праве на наследство — это основание приобретения квартиры.
    • Выписка из ЕГРН, свидетельство, полученное до 15 июля 2016 года.
    • Документы с перечнем всех лиц, зарегистрированных в жилом помещении (выписка из домовой книги или единый жилищный документ).

    Перечисленные документы, как правило, требует покупатель (риэлторская компания) для проверки объекта недвижимости. Кроме них, нужно подготовить документы о личности продавца и подтверждающие его права на отчуждение квартиры, полученной в порядке наследования. К ним относятся:

    • паспорт продавца, свидетельство о рождении ребенка до 14 лет, если сделка совершается представителем от его имени;
    • обязательство о снятии с регистрационного учета лиц, зарегистрированных в квартире (могут также затребовать на них справку из ПДД, что не стоят на учете);
    • разрешение органов опеки и попечительства, если в помещении прописаны дети до 18 лет.

    Комментирует нотариус:

    Обратите внимание, что при продаже наследственной квартиры не требуется предъявлять согласие супруга, если продавец состоит в браке. Имущество, полученное по наследству, не входит в состав общей семейной собственности и принадлежит наследнику единолично.