Разрешение органов опеки на продажу квартиры

Здравствуйте. Около 40% сделок по продаже квартир, в которых я занималась юридическим сопровождением, одним из собственников являлся несовершеннолетний. Инструкция описана не столько на основании законов и регламентов, сколько на моем опыте общения с инспекторами из опеки.

Законы здесь имеют меньшее значение, большее человеческий фактор. В этом вы убедитесь после прочтения статьи.

Небольшое отступление: если ребенок не является одним из собственников квартиры, а просто прописан в ней, разрешение органов опеки для продажи не требуется. Исключения — 1) При покупке квартиры был использован мат.капитал, но сразу ребенку долю не выделили. 2) Если прописанный ребенок остался без попечения родителей.

В каждой опеке свои требования к сделке

При оформлении разрешения на продажу очень многое остается на усмотрение самой опеки. В каждой опеке своё видение и требования к сделке, свой взгляд на ту или иную ситуацию. При одних и тех же условиях в одной опеке дадут разрешение, а в соседней могут и отказать. Почему так?

Органы опеки защищают имущественные права несовершеннолетнего — ст. 7 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ. Опека даст разрешение на продажу недвижимости ребенка, только если не будут ущемлены его права, не ухудшены его условия — п.

1 ст. 21 того же закона. Но проблема в том, что в законах четко не прописано — в каких именно случаях ущемляются права ребенка, а в каких нет.

Поэтому решения разных отделов опеки могут различаться.

Из-за несовершенства закона появляется много споров. С одной стороны родители (опекуны) ребенка, у которых своя ситуация и причина для продажи . С другой стороны органы опеки, которые могут отказать в оформлении разрешения по своим установленным правилам, препятствуя сделке.

При чем в некоторых случаях сотрудник опеки действуют не в интересах ребенка, а чтобы ему не создавали лишних проблем. К сожалению, такова реальность.

На что опека обычно дает разрешение, а на что нет — разбираем ситуации и условия

При продаже недвижимости ребенка нужно обязательно предоставить ему что-либо взамен. Для этого нужно соблюдать его имущественные права и интересы. За этим и должна следить опека, разбирая каждую ситуацию.

Ситуация №1 — Выделить ребенку аналогичную долю в покупаемой взамен недвижимости

При покупке другой квартиры (в том же городе/нас.пункте).

Здесь я имею в виду покупку на вторичном рынке и без ипотеки. Это самое распространенное требование, на которое опека легко дает разрешение. В данной ситуации для органа опеки главное, чтобы в новой купленной квартире доля ребенка была не меньше ПО МЕТРАЖУ, чем в продаваемой.

Например, продается однокомнатная квартиру в 40 кв.м. Доля ребенка в ней 1/6, то есть примерно 7 кв.м. Родители (опекуны) ребенка обязаны выделить ребенку минимум те же 7 кв.м. в новой квартире. В данной ситуации они получат разрешение на продажу.

Конечно, лучше всего когда покупается квартира с бОльшим метражом и количеством комнат, а ребенку выделяется бОльшая доля. В такой ситуации легко получить разрешение. А так, опека не сильно обращает внимание на общий метраж новой квартиры. Главное — это соблюдение метража для ребенка.

С другой стороны, по закону и логике нужно смотреть не на метраж, а на стоимость продаваемой и покупаемой квартиры. И уже исходя из разницы в стоимости, определять долю ребенка. Такая же позиция и у судов.

Например, у ребенка имеется 1/4 однокомнатной квартиры. Площадь квартиры — 50 кв.м. Значит у ребенка 12,5 кв.м.

Квартиру продают за 4 млн. руб., а взамен покупают более просторную и в новом доме — в 60 кв.м. за 7 млн.

руб. Получается, доля ребенка в старой квартире оценена в 1 млн. руб.

Значит, из-за разницы в цене доля ребенка в покупаемой квартире должна быть 1/7, что равно 8,5 кв.м. Но у опеки свои требования.

Продажу квартиры с несовершеннолетними собственниками обязательно удостоверяется у нотариуса — подробнее

Большинство органов опеки очень не любит такой случай. Многое зависит от города. Например, в Москве местные опеки всегда отказывают.

В Санкт-Петербурге разрешают, но не все. Во-первых, не каждый ипотечный банк согласится на то, чтобы ребенок был одним из собственников. Во-вторых, даже если банк и согласится (например, Сбербанк), квартира (а значит и доля ребенка) будет в залоге/обременении — ст.

1 и ст. 19 Федерального закона об ипотеке от 16.07.1998 N 102-ФЗ. Опека считает, что при залоге на долю ребенка ухудшаются его права.

Хотя Верховный суд не видит в этом проблем — Определение от 6 августа 2013 г. № 24-КГ13-4.

Опека может разрешить, если будут улучшения жилищных условий для ребенка. А именно: 1) Ему выделят долю бОльшим метражом. 2) Квартира будет просторней и в ней больше комнат.

3) Доп.условие — вся сумма с продажи квартиры пойдет на покупку новой как первоначальный взнос. Тогда опека оформит два постановления — на разрешение продажи доли ребенка и на залог его доли в покупаемой квартире.

Так как дом еще не построен, долю ребенку в строящееся квартиру выделяется не сразу. И не факт, что дом будет построен вовремя. Часто Застройщики не укладываются в сроки. Поэтому многие опеки отказывают.

В каждой опеке свои требования к Застройщику. Не каждого она одобрит. Например, покупка должна оформляться только по договору долевого участия или уступке прав.

Потому что в данном договоре можно сразу указать долю ребенка и он проходит гос.регистрацию — ст. 48 Федерального закона о регистрации недвижимости. Не подойдут Застройщики, которые продают квартиры по договору паенакопления (ЖСК) и предварительному договору купли-продажи.

Еще влияет процент постройки дома на момент обращения. Где-то требуют чтобы дом был построен минимум 30%, где-то 70%. В Санкт-Петербурге опека на это не обращает внимание, поэтому подробно писать об этом не могу.

Если опека одобрит Застройщика, доля ребенка по метражу должна быть минимум такой же, что и в продаваемой — как и в ситуации на вторичном рынке.

Опека будет смотреть на год постройки дома и его нынешнее состояние. При покупке дома как и с квартирами — в нем нужно выделить ребенку минимум тот же метраж, что и в продаваемой квартире.

Был у меня один случай, когда опека дала разрешение на продажу квартиры с покупкой более дешевого частного дома. Дом находился в 50 км от города и был не в лучшем состоянии. Разрешение дали, т.к.

ребенок болел астмой. К документам приложили справку от врача. Комиссия в опеке посчитала, что астматику будет лучше на месте с более чистым воздухом.

Да и родители обещали со временем сделать ремонт с разницы в цене.

Опека считает, что комната в коммуналке хуже, чем доля в отдельной квартире. Ведь в коммуналке общий коридор, кухня и туалет.

Можно получить разрешение, если у ребенка будет бОльший метраж. Например, ребенку выделили по мат.капиталу долю в 1/10 в квартире в 40 кв.м. По метражу получается около у него около 4 кв.м. Если ему купят отдельную комнату, например, в 14 квадратов, органы опеки, возможно, дадут разрешение.

В данной ситуации опека будет смотреть не на метраж доли ребенка (писала об этом выше), а на кадастровую стоимость продаваемой и покупаемой недвижимости. То есть ребенку нужно выделить долю в покупаемой недвижимости как минимум за ту же стоимость. Лучше ее увеличить.

Кадастровую стоимость можно узнать в интернете и бесплатно — инструкция по ссылке.

Чаще всего кадастровая стоимость не соответствует рыночной. Поэтому вместо нее в опеку можно предоставить оценки каждой недвижимости.

Ситуация №1 из практики: семья из Санкт-Петербурга решила переехать в Москву. Их квартира была 50 кв.м. На нее нашли покупателя за 6 млн. руб. Доля ребенка была 1/4 (12,5 кв.м.), то есть его доля оценена в 1,5 млн. руб.

В Москве нашли квартиру поменьше и дороже — за 7 млн. руб. за 40 кв.м. Органы опеки дали разрешение, когда родители предложили выделить долю ребенку в 2 млн. руб., хоть и получилось у него 11 кв.м.

Ситуация №2: Мать с ребенком из Казани решили переехать в Санкт-Петербург. В Казани они продавали однокомнатную квартиру, где доля ребенка была оценена в 2 млн. руб. Опека дала разрешение, хоть взамен ребенку купили комнату в коммуналке. Но комната стоила уже 3 млн. руб.

Некоторые родители хотят продать квартиру, и построить частный дом на своем участке. Затем в нем же и выделить долю ребенку. Опека точно не даст разрешение в таком случае. Можно деньги с продажи положить на счет ребенка (разрешают не везде), а лучше деньги на счет + подарить ему какую-либо недвижимость.

Ситуация №2 — Деньги с продажи доли ребенка положить ему на счет в банке

Если у ребенка маленькая доля, органы опеки охотней дают разрешение на это. Обычно маленькие доли детей появляются при использовании мат.капитала. В данном случае можно выделить долю ребенку, равную сумме его части мат.капитала — Определение Верховного суда РФ от 14.03.2017 N 4-КГ16-73.

Например, супруги купили квартиру за 6 млн. руб. Был использован мат.капитал — его сумма была 409 тыс.

руб. Семья из 4 человек, значит каждому государство предоставило по 136,3 тыс.руб. — это 2,28% от 6 млн.

руб. (стоимости квартиры). Родители округлили до полных 3% и выделили каждому ребенку по 3/100.

Квартиру продают за 7 млн.руб. Поэтому доля ребенка оценивается в 210 тыс.руб. В данной ситуации, скорее всего разрешат положить эти 210 тыс.руб.

на счет ребенка, потому на них недвижимость взамен не купишь.

Другое дело если у ребенка, например 1/4. В Москве и Санкт-Петербурге редко дают разрешение положить деньги на его счет в такой ситуации. Хотя многое зависит от опеки.

В некоторых опеках говорят, что недвижимость для ребенка лучше и безопаснее, чем деньги. Например, ребенок после совершеннолетия сможет снять деньги со счета и потратить «на всякую фигню». Именно так мне ответила один из сотрудников.

Наверное она не в курсе, что ребенок после 18 лет и так может продать свою долю без каких-либо проблем (ст. 246 ГК РФ). Потом деньги с продажи потратить по своему усмотрению.

Есть и другая ситуация, которую рассказала мне знакомая. Опека дала разрешение положить деньги на счет ребенка с продажи его доли. Около 300 тыс.руб.

Они знали, что после 18 лет ребенок может распоряжаться своими деньгами как он хочет. В итоге они уговорили его (не без ультиматумов), чтобы он отдал им деньги на ремонт в их частном доме. Он проживал в нем, но не был собственником.

Как видите, ситуация здесь двоякая.

Ситуация №5 — Если ребенок уезжает в другую страну или уже проживает в ней на момент продажи квартиры

Если ребенок переезжает в другую страну, опека обычно разрешает деньги с продажи положить на его специальный счет. При этом нужно доказать факт будущего переезда — покупка билетов, получение виз, предоставление ПМЖ и т.п. В каждой опеке свои требования.

Если ребенок уже проживает за рубежом, обычно опека дает разрешение без каких-либо дополнительных условий. Сотрудник опеки мне сказал, что они не имеют право диктовать условия в данной ситуации. В постановлении укажут, что разрешают продажу доли ребенка и всё. Нужно доказать факт проживания ребенка — документ о ПМЖ, паспорт другой страны и т.п.

Как получить разрешение

Нужно обращаться в районную опеку только по месту постоянной прописки ребенка , а не временной или места нахождения недвижимости — п. 3 ст. 34, ст. 24 и ст. 20 ГК РФ, ст. 2 и ст. 6 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1. Например, в Москве и Санкт-Петербурге опеки делятся по муниципальным округам. В одном районе несколько округов.

В каждой опеке свой график приема граждан — в некоторых можно прийти в любое время, в других только в определенный день недели.

1. Сначала нужно прийти в опеку, подробно описать свою ситуацию и спросить — в каких случаях можно получить разрешение. В общем, подробно проконсультироваться и подобрать оптимальный вариант решения, который устроит обе стороны. Это нужно сделать в первую очередь. На консультацию разрешается прийти одному и родителей. Даже нанятому риэлтору.
2. После получения консультаций при наличии обоих родителей, в органы опеки и попечительства должны придти оба, даже если они разведены — п. 1 ст. 61 СК РФ. Или усыновители/опекуны. Если один из родителей лишен родительских прав, его присутствие не требуется — он ни в чем не участвует (п. 1 ст. 71 СК РФ).

Если ребенку больше 14 лет, он тоже должен присутствовать. Не требуется присутствие детей до 14 лет.

Так выглядит типичный кабинет отдела опеки и попечительства

Отдать сотруднику документы. Список нужных документов перечислила по этой ссылке.

По закону разрешение или отказ должны выдать максимум через 15 дней — п. 3 ст. 51 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ. В Санкт-Петербурге обычно оформляют через 10 дней. Но бывают задержки и до месяца.

Небольшая хитрость, если опека не дала разрешение

Например, родители решили продать квартиру, а новую купить в ипотеку. Они пошли в свою районную опеку, но там им сообщили, что комиссия не даст разрешение. Они посчитали, что раз доля ребенка будет в залоге у банка, это будет являются ухудшением его имущественных прав.

Что делать? В каждом городе есть как и «строгие» районные опеки, так и более «лояльные». Поэтому родителям нужно прописать ребенка в том районе, где районный отдел опеки спокойно относится к покупке квартиры в ипотеку и легко даст разрешение в данной ситуации. С ребенком должен прописаться один из родителей — п.

2 ст. 20 ГК РФ. Прописка должны быть постоянной, а не временной.

А где узнать какие отделы опеки «лояльные» в моем городе? Это нужно спрашивать у местных риэлторов. Данная информация собирается годами.

Понравилась статья? Вы знаете, что надо сделать

Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

Как продать квартиру с долей ребенка и купить новую?

Продажа недвижимого имущества, доля в праве собственности на которое принадлежит несовершеннолетнему, осуществляется с согласия органов опеки (ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ).

Если ребенку нет 14 лет, от его имени сделку совершает один из родителей. То есть именно мать или отец ставят подпись в договоре за малолетнего. Но до этого они должны обратиться в орган опеки за разрешением на продажу доли ребенка.

При этом любая сделка должна совершаться так, чтобы не пострадали имущественные права несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не позволит продать квартиру ребенка, если родители хотят на вырученные деньги, например, погасить кредит.

Как получить согласие органа опеки на продажу квартиры?

Обратитесь в орган опеки по месту своего жительства. В каждом регионе установлены свои требования к документам, необходимым для получения разрешения на сделку. Но в любом случае нужно будет предоставить:

• сведения о сделке (что продается и на каких условиях);
• данные о том, как вы планируете распорядиться детской долей (перечислить вырученные от продажи доли деньги на специальный счет и т.п.);
• сведения о том, что будет куплено взамен и на каких условиях.

Что делать, если орган опеки не дает согласие на продажу недвижимости?

Отказ в выдаче разрешения на сделку можно оспорить в суде. В этом случае необходимо доказать, что орган опеки нарушает права ребенка, а предстоящая сделка, напротив, в его интересах. Например, в исковом заявлении можно указать, что вы желаете приобрести квартиру большей площади или расположенную в лучшем районе, с более удобной инфраструктурой, а орган опеки вам препятствует.

Но нужно понимать, что если родители решили продать обустроенную трехкомнатную квартиру и купить вместо нее малопригодный для жизни деревенский домик, то шанс оспорить отказ органа опеки будет небольшим.

Какие возможны риски при продаже квартиры с долей ребенка?

Основная проблема при продаже такой квартиры связана с необходимостью получать согласие органа опеки. Покупатели часто настаивают на включении в договор условия о задатке. И если орган опеки не даст согласие на сделку, продавец будет обязан выплатить несостоявшемуся покупателю двойной задаток.

Потребуется ли нотариальное удостоверение сделки?

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Исключение в числе прочих составляют случаи отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).

Как быть, если вы решили продать квартиру, но новую пока не покупаете?

В такой ситуации органы опеки обычно выдают разрешение на сделку только с условием, что денежные средства, полученные за долю ребенка, будут перечислены на специальный счет, открытый на имя несовершеннолетнего.

Что будет, если не перечислить на спецсчет деньги, вырученные от продажи доли ребенка?

При продаже квартиры нужно внимательно отнестись к условиям, которые выдвинул орган опеки для дачи своего согласия. Их несоблюдение может повлечь судебные тяжбы и аннулирование сделки.

Родителям – о том, как поставить ребенка на регистрационный учет и снять с него; как определить размер долей в праве собственности на квартиру, купленную с привлечением средств маткапитала, и как ее продать; о передаче ребенку недвижимости в счет исполнения алиментных обязательств и привлечении второго родителя к участию в дополнительных расходах на ребенка

В редакцию «АГ» был направлен такой вопрос: «Орган опеки дал согласие на продажу квартиры при условии, что денежные средства, полученные за долю ребенка, будут перечислены на указанный счет. Чем грозит отказ от перечисления средств? Деньги в целости и сохранности, а не отдаю их под контроль органа опеки, потому что невыгодно хранить их на спецсчете, так как инфляция съедает часть этих средств».

Несоблюдение договоренностей с органом опеки может стать причиной признания сделки недействительной. На это указано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25.

Позже высшая судебная инстанция подтвердила свою позицию. В одном из своих определений Верховный Суд отметил, что условием выдачи разрешения на сделку со стороны органа опеки была покупка ребенку другой жилплощади. Но поскольку это сделано не было, согласие считается неполученным (Определение ВС РФ от 27 февраля 2018 г.

№ 48-КГ18-1).

В случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, суд, признав сделку недействительной, обяжет вас вернуть деньги покупателю. Кроме того, покупатель дополнительно будет вправе потребовать с вас проценты за пользование его денежными средствами (Определение ВС РФ от 17 августа 2017 г. № 305-ЭС17-3817).

За неисполнение решения суда грозит уголовная ответственность по ч. 1 ст. 315 УК РФ. В этом случае может применяться наказание в виде штрафа в размере до 50 тыс. руб. или заработной платы за период до шести месяцев, либо обязательных работ на срок до 240 часов, либо исправительных работ на срок до года, либо лишения свободы на срок до года.

Вместе с тем суды при рассмотрении таких споров стараются уходить от формального подхода и пытаются разобраться, были ли нарушены права ребенка (Определение ВС РФ от 15 декабря 2015 г. № 25-КГ15-12). Если вам удастся доказать, что деньги детей в целости и сохранности, что они не были потрачены на ваши личные нужды, в иске органа опеки будет отказано.

Однако безопаснее будет перечислить средства на специальный счет, а потом, получив согласие органа опеки, перевести их на вклад, открытый на имя ребенка.

Можно ли вместо покупки недвижимости потратить деньги на обучение ребенка?

Гражданский кодекс РФ и Закон «Об опеке и попечительстве» запрещают уменьшать имущество несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не одобрит продажу квартиры на подобных условиях. Такие действия будут считаться незаконными.

Кроме того, организация развития и обучения детей – обязанность родителей (ст. 63 Семейного кодекса РФ). Поэтому попытка направить вырученные от продажи квартиры деньги на оплату учебы ребенка будет воспринята как уклонение родителями от исполнения своих обязанностей.

Как перечислить деньги, которые находятся на спецсчете?

Поскольку речь идет о счете, открытом на имя ребенка, распоряжаться хранящимися на нем денежными средствами можно только с согласия органа опеки. Как и при продаже жилья, нужно будет доказать, что траты пойдут на ребенка.

Сколько времени дается на покупку квартиры?

Действующее законодательство не устанавливает конкретный срок для покупки нового жилья детям. Тем не менее органы опеки перед выдачей разрешения выясняют этот вопрос. Часто сделка одобряется, только если одновременно с продажей жилья будет приобретена новая недвижимость.

Обязательно ли выделять долю ребенка в праве собственности на новую квартиру?

Все будет зависеть от того, что написано в разрешении на сделку. Если таково требование органа опеки, то ребенку придется выделить долю. В противном случае орган опеки сделает это через суд.

Если же в разрешении указана обязанность родителя перечислить средства, полученные от продажи детской доли, на специальный счет, то выделять долю не нужно, поскольку ребенок получил причитающееся ему деньгами.

А если супруги решат развестись и дети останутся у одного из них, а квартира с их долями – у другого?

Если квартира была куплена в браке, супруги имеют на нее равные права – за вычетом тех долей, что принадлежат детям. Это значит, что оба супруга вправе в ней проживать. В случае развода такую квартиру можно разделить.

При этом продать свою долю посторонним будет сложно. Верховный Суд РФ еще в 2013 г. указал, что отчуждение родителем своей доли незаконно, если оно ущемляет права детей.

Если же квартира была приобретена вне брака или по безвозмездным сделкам, то второй супруг никаких прав на нее не имеет.

Как обратиться в органы опеки и попечительства?

Зачастую при оформлении сделок с недвижимостью продавцы и покупатели недвижимости сталкиваются с необходимостью получения разрешений в органах опеки и попечительства. Разбираемся, в каких случаях это нужно делать, а в каких нет.

Что такое опека и попечительство?

Опека и попечительство – особая форма защиты прав и интересов несовершеннолетних и частично или полностью недееспособных граждан.

По действующим правилам под опекой находятся несовершеннолетние до 14 лет и полностью недееспособные граждане. Эта категория граждан не может самостоятельно совершать сделки и другие юридически значимые действия. Обычно их интересы защищает опекун или законный представитель.

Попечительство устанавливается в отношении несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет и ограничено дееспособных граждан. В отличии от несовершеннолетних, находящихся под опекой, они могут самостоятельно заключать договоры и участвовать в сделках с согласия попечителя или законного представителя.

В каких случаях требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства?

Получать предварительное разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки нужно в случаях, когда она может привести к ухудшению имущественного положения несовершеннолетнего или подопечного. К таким случаям могут относиться:

• Купля-продажа, дарение или обмен недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний;
• Сделки по передаче недвижимости в аренду, безвозмездное пользование или в залог;
• Раздел имущества или выделение из него долей;
• Снятие денежных средств со счета подопечного.

В каких случаях получать разрешение не требуется?

Некоторые сделки с недвижимостью не приводят к ухудшению жилищных условий, поэтому не требуют участия органов опеки и попечительства. Например, при передаче новой квартиры в дар несовершеннолетнему получать разрешение не требуется.

В какой орган обращаться для получения разрешения?

Вопросами опеки и попечительства в каждом регионе заведуют региональные органы социальной защиты населения . Например, в Ярославской области это Департамент по социальной поддержке населения и охране труда мэрии и территориальные отделы департамента, а в Москве районные отделы социальной защиты населения.

Государственная услуга по выдаче разрешения оказывается органами по месту жительства несовершеннолетнего или недееспособного собственника.

Какое условие необходимо соблюсти для получения разрешения на распоряжение недвижимостью?

Для того, чтобы орган опеки и попечительства дал свое разрешение на сделку, необходимо предоставить доказательства того, что имущественное положение подопечного не ухудшится. Это допустимо в одном из следующих вариантов:

Приобретение взамен продаваемого жилого помещения равнозначного по основным характеристикам – альтернативная сделка;

Как получить разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки с недвижимостью?

Для того, чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства, необходимо совершить следующие действия:

Шаг 1. Собрать необходимые документы

Точный перечень документов устанавливается региональным уполномоченным органом. Примерный перечень документов может быть следующим:

паспорт законного представителя;

свидетельства о рождении (для детей до 14 лет) или паспорта детей;

документы на объекты недвижимости, например, на продаваемую и приобретаемую квартиры (технический паспорт и выписка из ЕГРН);

документы, подтверждающие открытие банковского счета, на котором находятся необходимые денежные средства;

единый жилищный документ (ЕЖД) или выписка из домовой книги, финансового лицевого счета и справка об отсутствии задолженности по ЖКХ;

Шаг 2. Подать документы

Пакет документов необходимо подать в уполномоченный орган в вашем регионе лично. В некоторых регионах подать заявление можно в электронном виде на региональном портале «Госуслуги»;

Шаг 3. Дождаться решения

Уполномоченный орган обязан вынести решение в течение 15 рабочих дней.

Нужна ли оценка недвижимости для органов опеки?

Да, как правило, в перечень необходимых документов входит отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, с которыми совершается сделка. Отчет об оценке составляет профессиональный оценщик.

Что будет, если продать недвижимость без получения разрешения?

Сделка без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, когда такое разрешение необходимо, не соответствует закону, поэтому не будет зарегистрирована в ЕГРН.

Если же Росреестр все же допустит регистрацию сделки, которая к тому же ухудшает имущественное положение подопечного, орган опеки и попечительства будет обязан обратиться в суд для оспаривания сделки с момента обнаружения им такого факта.

Когда могут отказать в выдаче разрешения?

Отказать могут по формальным основаниям. Например, представлен неполный пакет документов. В этом случае после исправления недостатков, можно повторно подать заявление.

Также отказ в выдаче разрешения могут мотивировать тем, что, по мнению органов опеки, сделка приведет к ухудшению имущественного положения. Например, возможно ситуация, при которой в результате альтернативной сделки площадь или стоимость жилого помещения уменьшатся по сравнению с уже имеющимися. Также во внимание могут приниматься и другие обстоятельства, в частности, наличие необходимой инфраструктуры, школ, больниц, необходимость переезда для смены климата или для улучшения условий проживания ребенка.

В этих случаях вполне допустимо приложить к заявлению и другие документы, например, письменные рекомендации врачей, учителей, детских психологов или соцработников.

В течение какого срока действует разрешение?

Срок действия такого разрешения не установлен, однако сделка может быть совершена при соблюдении ранее оговоренных условий, например, в разрешении может быть указано, что по итогам сделки несовершеннолетний должен получить в собственность другое жилое помещение.

Какие есть особенности, если для приобретения квартиры использован материнский капитал?

Процедура получения разрешения в случае, если использован материнский капитал, отличается только необходимостью предоставления дополнительно сертификата (сведений) на маткапитал, который был использован на покупку жилья.

Продажа квартиры с долей собственности несовершеннолетнего ребенка

Закон запрещает несовершеннолетним гражданам самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Полномочия по совершению сделки с их имуществом передаются родителям или опекунам.

Но законный представитель также не имеет права на единоличное решение. Необходимо согласовать сделку в районном отделе опеки по месту регистрации собственника.

Важно! Согласовать сделку в отделе опеки можно только при наличии постоянной или временной регистрации по месту обращения.

Законы, регулирующие процесс продажи жилого помещения несовершеннолетнего или недееспособного:

• Гражданский кодекс РФ (ст. 26, ст. 28, ст. 29, ст. 37);
• Семейный кодекс РФ (ст. 60, гл. 20, гл. 21); ; .

В случае, если собственник является малолетним или недееспособным, то законный представитель (родитель или опекун) совершает сделку без согласия собственника.

В отношении квартиры недееспособного (в возрасте от 14 до 17 лет) или ограниченно дееспособного потребуется его присутствие и заявление. Представитель только дает согласие.

Порядок действий при получении разрешения опеки на продажу квартиры

Одним из важнейших документов при продаже квартиры несовершеннолетнего или недееспособного является предварительное разрешение районного отдела опеки.

Для его получения необходимо:

1. Собрать документы.
2. Обратиться в отдел опеки.
3. Подать заявление на выдачу разрешения.
4. Получить ответ.

В случае выдачи отрицательного решения, гражданин имеет право оспорить акт органа местного самоуправления в судебном порядке. Однако он должен доказать, что действует исключительно в интересах ребенка или подопечного.

Документы в органы опеки

Необходимо учитывать, что закон передал полномочия по опеке и попечительству муниципалитетам. Поэтому общий перечень документов для выдачи разрешения на продажу квартиры отсутствует.

В 2022 году в РФ нет разработанного общего нормативного акта, который регулировал бы данный вопрос.

Ряд регионов разработал перечень документации для внутреннего использования. Также поступили некоторые муниципалитеты.

Важно! Чтобы узнать точный перечень документов, необходимо обратиться в отдел опеки по месту расположения жилого помещения несовершеннолетнего собственника.

Примерный перечень документации:

• гражданский паспорт опекуна или родителя;
• гражданский паспорт несовершеннолетнего или недееспособного собственника;
• свидетельство о рождении собственника в возрасте от 0 до 13 лет;
• правоустанавливающий документ;
• предварительный договор купли-продажи (если взамен покупается другая квартира);
• правоустанавливающий документ на новое жилье (если взамен предоставляется альтернативное жилье);
• выписку из домовой книги;
• постановление о назначении опеки (если интересы собственника представляет опекун);
• выписка из домовой книги;
• согласие на продажу от собственника в возрасте от 10 до 14 лет;
• выписка с лицевого счета (об отсутствии долгов);
• номер личного счета ребенка или недееспособного, на который будут перечислены деньги.

Обращение в отдел опеки

В отдел опеки обращается:

• в интересах малолетнего ребенка – мать и отец;
• в интересах малолетнего подопечного – опекун;
• в интересах несовершеннолетнего ребенка – сам собственник и оба родителя;
• в интересах несовершеннолетнего подопечного – сам собственник и попечитель;
• в интересах недееспособного гражданина – опекун;
• в интересах ограничено дееспособного гражданина – сам собственник и попечитель.

В случае, если заявление подается только одним из родителей, то необходимо представить один из следующих документов о причинах отсутствия второго родителя:

• справку Ф 25 (отец записан со слов матери);
• решение суда о признании недееспособным;
• судебное решение о лишении или ограничении родителя в правах;
• документы о розыске;
• решение суда о признании умершим или безвестно отсутствующим;
• свидетельство о смерти;
• нотариально удостоверенное согласие второго родителя.

Документацию необходимо представить:

• в отдел опеки;
• в МФЦ (если между муниципалитетом и МФЦ заключен договор).

Образец заявления

При обращении в отдел опеки необходимо представить заявление.

Документ должен содержать (образец):

• название районной администрации;
• данные главы района;
• данные заявителя;
• название заявления;
• причины, по которым необходимо продать квартиру;
• данные собственника;
• информация об имуществе, полученном взамен;
• просьба о выдаче разрешения;
• перечень прилагаемых данных;
• подпись и дата.

В качестве заявителя выступает родитель или опекун. Ограничено дееспособный гражданин и ребенок в возрасте от 14 до 17 лет самостоятельно составляют заявление. А законные представители только указывают свое согласие.

Образец заявления в органы опеки на разрешение купли-продажи квартиры:

Получение согласия отдела опеки

Для того, чтобы отдел опеки дал согласие, необходимо доказать необходимость сделки. Кроме того, законный представитель должен предоставить подопечному альтернативное помещение в собственность, нужно не просто прописать несовершеннолетнего в другую квартиру. Он должен получить долю собственности в ней.

Причем имущественные права собственника не должны нарушаться. Поэтому новое жилье должно соответствовать объему площади либо стоимости проданной квартиры.

Если представитель не может выделить альтернативную жилплощадь, существует возможность перечислить деньги за продажу квартиры на личный счет собственника. На практике, отделы опеки практически никогда не дают разрешение на такие сделки. Денежные средства со счета могут быть сняты под разными предлогами.

И ребенок или недееспособный останутся без жилья.

Более реальным вариантом является предоставление альтернативного жилья. Если новая жилплощадь примерно соответствует требованиям, то есть шанс получения согласия.

Важно! Необходимо помнить, что обязанностью специалистов отдела опеки является защита детских прав. Поэтому они не обязаны давать согласие на сделку. Как показывает практика, отказ дается в 50% случаев.

Заключение органов опеки и попечительства о лишении родительских прав

Как написать автобиографию для органов опеки?

За что могут забрать ребенка органы опеки и как этого не допустить? Могут ли отобрать ребенка по жалобе соседей, если он шумит или плачет?

Ответы юриста на популярные вопросы

Как получить разрешение, если квартира находится в одном регионе, а мы с ребенком переехали и живем за 1 000 км?

Обращение возможно в любой отдел опеки, вне зависимости от места расположения имущества. Но заявитель и ребенок должны быть прописаны в регионе обращения. Закон разрешает обращаться не только по постоянной регистрации, но и по временной.

Можно ли продать квартиру недееспособного без согласия органа опеки?

Нет. Такая сделка может быть оспорена в суде. Опекун недееспособного должен ежегодно предоставлять в отдел опеки отчет о сохранности имущества. Как только специалисты выявят факт нарушения детских прав, сделка будет признана недействительной в суде.

Какое жилье нужно предоставить взамен реализуемой квартиры?

Родитель должен предоставить равноценное жилье. Оно не должно быть ветхим или аварийным. Квартира должна соответствовать техническим и санитарным нормам.

Можно ли подарить ребенку долю в доме бабушки, а его квартиру продать?

Доля не может быть меньше, чем часть в продаваемой квартиры. Например, если несовершеннолетний был владельцем ½ доли в квартиры, площадью 60 кв.м., то он должен получить 30 кв.м. Причем жилье не может быть хуже или дешевле.

Можно ли деньги со сделки использовать на лечение ребенка?

Сложно, но можно. Если несовершеннолетний получил взамен альтернативное жилье. А денежные средства от сделки были направлены на его счет, то родители могут их использовать с предварительного разрешения отдела опеки в интересах ребенка.

Использование на лечение допустимо, если мать и отец докажут невозможность получения лечения на безвозмездной основе.

Характеристика на ребенка в органы опеки со школы, детского сада

10 видов и форм опеки и попечительства

Прекращение опеки и попечительства над детьми и недееспособными

Оформление опеки над ребенком из дома малютки

Заявление в органы опеки о проведении проверки

Характеристика на ребенка из неблагополучной семьи

О чем говорит закон

Основная идея действующего законодательства состоит в полной защите интересов ребенка. Дети по возрасту еще не полностью осознают свои права, не могут вовремя обнаружить, что кто-то их нарушает или игнорирует. Одну из самых больших опасностей для несовершеннолетнего представляет продажа собственности без учета его интересов.

При продаже необходимо предоставить несовершеннолетнему взамен жилплощадь, равную или превышающую по размеру (квадратуре, величине доли) предыдущую. Обязанность озаботиться приобретением равноценного жилья вменяется законным представителям ребенка – его родителям или опекунам (попечителям). За правильным исполнением этой обязанности следят органы попечительства.

Важно. Правила, изложенные ниже, необходимы для случаев, когда ребенок является хозяином жилья – единоличным или долевым собственником. Если же ребенок просто прописан, но не имеет прав собственности, то разрешение органов опеки на продажу квартиры не требуется.

Разрешение органов опеки и попечительства является доказательством того, что родитель (опекун) надлежащим образом исполнил свою обязанность и учел интересы ребенка при проведении сделки.

Если же взрослый решит проигнорировать закон, продать жилье без разрешения, могут наступить следующие последствия:

1. Сделка не пройдет государственную регистрацию у сотрудников Росреестра, если регистратор установит, что пакет документов не содержит необходимых разрешений.
2. Если сделка пройдет регистрацию, то государство или ребенок, достигнув совершеннолетия, смогут обратиться к компетентному судье и аннулировать договор купли-продажи.

Независимо от оснований, покупатель и продавец недвижимости несет массу негативных последствий, которые неизбежно приведут к убыткам и судебным тяжбам.

Как выглядит образец разрешения о продаже

Разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним составляется на отдельном бланке территориального органа и подписывается уполномоченным должностным лицом. Разрешение обязательно имеет порядковый номер и дату, которая определяет момент начала действия разрешения.

Текст согласия содержит:

• наименование органа;
• ФИО несовершеннолетнего, ФИО законного представителя (опекуна);
• факт дачи разрешения;
• условия продажи;
• действия, которые заявителю надлежит предпринять после продажи;
• служебная информация для соответствующих департаментов.

Пример разрешения можно посмотреть ниже.

Обратите внимание. Срок действия разрешения от опеки на продажу квартиры составляет один месяц с даты выдачи.

Список необходимых документов

Необходимо заранее подготовить перечень доказательств, благодаря которым чиновники смогут оценить, законна ли сделка. Примерный список документов для опеки при продаже квартиры в 2022 году следующий:

1. Заявление о продаже квартиры. Образец заявления в опеку на продажу квартиры можно скачать здесь.
2. Удостоверения личности родителей (опекунов).
3. Если ребенок уже достиг 14 лет, от него потребуется паспорт, согласие о продаже.
4. Свидетельства о рождении детей.
5. Свидетельства о регистрации или расторжении брака.
6. Документы о продаваемой квартире.
7. Документы о покупаемой квартире.

О жилплощади, которая продается, в органы опеки нужно представить:

• документ о праве собственности (подойдет выписка из ЕГРН, свидетельство);
• технические документы на жилье (паспорта, планы, справки);
• документ-основание приобретения;
• справка о кадастровой или инвентаризационной стоимости;
• справки об отсутствии долга по ЖКУ и налогу на имущество.

По поводу жилья, которое планируется купить, для органов опеки предоставляют следующие бумаги:

• предварительный ДКП;
• выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
• технические разрешения и справки.

Указанный перечень документов является типовым, орган опеки может потребовать представить дополнительно иные справки. Документы предоставляются в копиях и подлинниках, последние возвращаются заявителю.

Какие установлены сроки

Срок получения разрешения начинает исчисляться со дня передачи заявления с документами. Правовой анализ ситуации на практике составляет до 14 рабочих дней, однако иногда придется подождать один месяц.

Рассматривая заявление по существу, специалист органа опеки вправе совершать следующие действия:

• вызывать родителей на собеседование;
• просить представить дополнительные доказательства;
• выехать на осмотр недвижимости – продаваемой или покупаемой;
• совершать иные действия для исполнения обязанностей.

После получения согласования чиновников у продавцов есть один месяц для распоряжения продаваемым жильем для купли-продажи квартиры, затем бумага утратит силу.

Особенности получения согласия при переезде в другой город

Закон не содержит ограничений на переезд семьи из одного города в другой. Можно продать квартиру в одном городе, затем купить в другом, предоставив опеке по предыдущему месту жительства аналогичный комплект документов, что и при переезде в переделах одного населенного пункта.

Если населенные пункты значительно удалены друг от друга, то совершить сделки продажи старой и покупки новой квартиры одновременно не получится. Тогда родители открывают ребенку временный банковский счет, на который переводят вырученные от продажи квартиры средства. Реквизиты счета, выписку о перечислении денег нужно будет представить сотрудникам опеки.

Отзывы и типичные проблемы

Практика выдачи разрешений разнится от региона к региону. Где-то согласия выдаются без особых проблем, а где-то чиновники рассматривают заявления несколько месяцев. Все зависит от конкретной индивидуальной ситуации.

Ниже представлены типичные проблемы, при которых гражданам отказывают:

• приобретается жилье, которого не существует – квартира на стадии котлована;
• новая квартира по площади меньше старой;
• после переезда с детьми несовершеннолетний ребенок станет хозяином меньшей доли, чем прежде;
• квартира приобретается в рассрочку, есть вероятность судебных разбирательств;
• новое жилье по техническим характеристикам уступает старому;
• новый район лишен достаточной инфраструктуры.

Общий подход попечительских и опекунских органов одинаковый – если из документов видно, что новая квартира по какому-то признаку хуже старой, гражданин получит отказ.

Чтобы обезопаситься, рекомендуется заранее – еще до выставления квартиры на продажу – прийти к специалисту опеки, получить предварительное заключение. Консультант расскажет, при каких условиях можно будет продать жилье.

Отказ опеки: что делать

Отказ органа опеки в согласовании продажи квартиры несовершеннолетнего не является окончательным. Любое решение можно обжаловать по правилам административного судопроизводства. Закон гласит, что произвольный (немотивированный) отказ опеки от выдачи разрешения является недопустимым.

Если родители уверены, что переезд никак не ущемит права ребенка, то обязательно нужно обратиться с административным исковым заявлением к районному суду по своему месту жительства. Далее судья будет устанавливать, насколько правомерно чиновники отказали при рассмотрении дела.

К заявлению следует приложить копию отказа, а также все документы, которые были переданы сотрудникам опеки для выдачи согласия. По времени судебное разбирательство может занять от полугода.

Длительные судебные разбирательства пугают основную массу заявителей по подобным делам. Ведь тогда страдает не только заявитель, но и покупатель его недвижимости. Иногда проще согласиться с опекой и подыскать другой объект покупки.