Выдел доли в натуре в квартире

Долевая собственность на жилую недвижимость – явление распространенное. Иногда такая форма владения мешает осуществлять правовые сделки. Например, продавать жилье или сдавать в аренду. Поэтому собственники периодически встают перед вопросом, а можно ли выделить в квартире долю в натуре, чтобы стать хозяином отдельного объекта.

Основные понятия

Согласно ГК РФ, имущество принадлежащее двум (или более) хозяевам, является их общей собственностью (ст. 244). Оно может находиться:

• В совместной собственности. Такой вид предусмотрен лишь для супругов и предполагает, что имущественный объект принадлежит мужу и жене в равных пропорциях. Реальные доли в имуществе не определены даже в процентном соотношении;
• В долевой собственности. Данный вид предполагает, что доли в имуществе выделены для каждого собственника.

Совершать сделки со своей частью имущества владелец совместной собственности не может. Супруги осуществляют их по обоюдному согласию. У владельцев долевой собственности прав больше, но они тоже ограничены.

Если квартира принадлежит нескольким собственникам в долях, эти доли фиксируются в документах на право собственности в процентном соотношении. Например, супруги и их сын приватизировали трехкомнатную квартиру. Недвижимость будет принадлежать всем членам семьи в равных долях.

В свидетельствах о праве собственности каждый будет указан в качестве владельца 33,3 % от объекта недвижимости. При этом каждый член семьи может пользоваться всей квартирой целиком.

При долевой собственности владелец имеет право совершать со своей долей весь спектр правовых сделок. Т.е. он может продать ее, подарить, завещать и пр.

Проблема в том, что покупают такие доли не очень охотно, т.к. каждый собственник желает стать владельцем своего отдельного помещения. А в случае с долями в процентах это невозможно.

Хотя сами собственники могут путем устной или письменной договоренности урегулировать вопрос пользования помещениями. Например, установить, что каждый для проживания займет отдельную комнату.

В таком случае поможет разрешить ситуацию выдел доли в натуре. Общий порядок осуществления процедуры закреплен в ст. 252 ГК РФ. Согласно ей участник долевой собственности наделен правом требовать выдела доли в натуре.

Если это требование реализуется, владелец далее не является участником долевой собственности. Он становится хозяином отдельного объекта недвижимости.

На каких условиях возможен выдел доли?

В Постановлении ВС № 8 (от 21.12.1993) указывается, что из общей долевой собственности можно выделить долю в натуре только, если имеется техническая возможность предоставить собственнику изолированное жилое и подсобные помещения. Также для выдела необходимо, чтобы собственник обладал возможностью сделать отдельный вход в это помещение.

Если такой технической возможности не имеется, определяют порядок пользования жилым помещением.

Выделение доли в натуре в квартире многоквартирного дома – процедура не частая по причине отсутствия технических возможностей. Если она и осуществляется, то, как правило, в квартирах, расположенных на первом этаже, чтобы можно было сделать отдельный вход. Плюс подвод коммуникаций в обособленное жилье не должен мешать прочим жильцам и создавать угрозу повреждения общей конструкции здания.

В каких случаях выделение доли в квартире в натуре невозможно:

• Общий размер и планировка жилья не позволяют провести выдел технически. Например, если речь идет о небольшой однокомнатной квартире;
• Если выдел в натуре нарушит целостность основных конструкций здания;
• Когда выделенная доля не может быть признана пригодной для проживания согласно СНиП. К примеру, если в получившейся комнате невозможно сделать оконный проем;
• Если выделение доли нарушает права и имущественные интересы третьих лиц.

Если выдел в натуре невозможен, а собственник не желает устанавливать договорной режим пользования, остается свою долю в квартире только продать. Возможность получения денежной компенсации закреплена в ст. 252 ГК РФ.

Способы выдела в натуре

Если имеется необходимость выделения долей в недвижимости, владельцы собственности могут осуществить процедуру двумя способами:

1. Составить письменное соглашение.
2. Решить вопрос через суд.

Каким способом воспользоваться, решают сами владельцы объекта недвижимости.

Составление соглашения

Если между собственниками квартиры не имеется разногласий, они могут подписать договор о выделении доли в натуре. Унифицированной формы соглашения не предусмотрено. Составляется оно в соответствии с правилами делопроизводства и существующими образцами.

Соглашение о выделении доли должно содержать следующую информацию:

• Основные данные всех собственников объекта (ФИО, даты рождения, место постоянной регистрации, реквизиты паспортов);
• Полные сведения об объекте недвижимости (адрес, этаж, площадь, количество комнат, наличие балкона и пр.);
• Ссылки на правоустанавливающие документы;
• Информация относительно выделенной доли (площадь, расположение, наличие отдельного входа и подсобных помещений, кто становится ее собственником);
• Порядок содержания и обслуживания общего имущества после выделения доли в натуре;
• Условия и срок вступления соглашения в силу. Если этот пункт отсутствует, документ приобретает юридическую значимость после его регистрации;
• Дата подписания документа;
• Подписи сторон с расшифровкой.

После подписания соглашение подлежит нотариальному удостоверению в соответствии со ст. 42 ФЗ РФ № 218 (от 13.07.2015). Стоимость услуги составит 0,5 процента от общей суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб. (ст. 333.24 НК РФ).

Желательно доверить составление соглашения профессиональному юристу. Но еще до его подписания следует обратиться в СРО, которое проведет техническую экспертизу объекта недвижимости и предоставит заключение о возможности выделения доли в натуре. Обратиться можно и к кадастровому инженеру. Он составит технический план и даст заключение.

Важно! После нотариального удостоверения соглашение следует зарегистрировать в Росреестре.

Обратиться в ЕГРН можно через МФЦ. От собственников потребуются следующие документы:

• Гражданские паспорта;
• Заявление от каждого владельца долей в объекте;
• Нотариально удостоверенное соглашение о выделении доли;
• Правоустанавливающие документы на долю каждого;
• Технический план на объект недвижимости.

За регистрацию в Росреестре потребуется заплатить госпошлину. Взыскивают ее с собственника доли, выделяемой в натуре. Размер составляет 2 тыс. руб.

Судебное урегулирование

Если достичь договоренности между собственниками не получается, вопрос выделения доли в недвижимости можно решить в судебном порядке. Для этого заинтересованная сторона должна подать исковое заявление в районный суд. Обращаться следует в судебную организацию по месту проживания ответчика.

В данном случае, это будут остальные собственники. Если их несколько и они проживают по разным адресам, можно обратиться в суд по месту нахождения квартиры, которой владеет истец и ответчики.

Желательно составление искового заявления доверить профессиональному юристу. Составляется оно в соответствии со ст. 131 ГПК РФ и содержит следующую информацию:

• Наименование суда;
• Название подаваемого документа;
• Сведения об истце и ответчике (ФИО, даты рождения, адрес места жительства, реквизиты гражданских паспортов). Если истец не может выяснить все сведения относительно ответчика, он вносит в иск известную ему информацию. Остальное уточнит судья в ходе слушания;
• Суть претензии, т.е. в чем состоит ущемление прав истца. Здесь следует акцентировать внимание на том, что техническая возможность выдела в натуре имеется и дать ссылку на технический план. Нужно представить детальное описание всего объекта недвижимости и той доли, которую намеревается выделить истец. Обязательно указать реквизиты правоустанавливающих документов;
• Предложение по выделению доли;
• Ссылки на действующее законодательство, которое подтверждает правоту притязаний истца;
• Перечень документов, прилагаемых к иску;
• Подпись истца с расшифровкой.

К исковому заявлению в соответствии со ст. 132 ГПК РФ следует приложить пакет документов:

• Удостоверения личности всех собственников. Если среди них имеются лица до 14 лет, требуются свидетельства о рождении. От всех прочих – гражданские паспорта;
• Выписка из Росреестра о правах собственности;
• Правоустанавливающие документы на недвижимость;
• Кадастровый и технический план;
• Экспертное заключение СРО о возможности выдела доли в натуре;
• Квитанция об уплате госпошлины. Величина ее определяется в соответствии со ст. 333 НК РФ и зависит от стоимости выделяемой доли. Минимальный размер пошлины – 400 руб., а максимальный – 60 тыс. руб.;
• Любые иные документы, если истец предполагает, что они помогут ему выиграть судебный процесс.

Важно! Для подачи в суд следует подготовить простые копии документов. Подлинники представляют по требованию судьи уже во время рассмотрения дела.

Подать иск можно следующими способами:

1. Направить в виде заказной корреспонденции на адрес суда.
2. Лично передать в судебную канцелярию.

Подать исковое заявление может доверенное лицо. В таком случае потребуется сведения о нем указать в иске и дополнительно представить нотариальную доверенность и паспорт данного лица.

Порядок выделения доли через суд следующий. Если иск принят к судопроизводству, рассмотреть его обязаны в течение двух месяцев после регистрации (ст. 154 ГПК РФ). Когда в ходе разбирательств потребуется техническая экспертиза, срок рассмотрения может быть увеличен. Как правило, подобные дела рассматриваются в течение 3 – 6 месяцев.

После вынесения судебного решения у несогласной стороны имеется один месяц на его обжалование в высшей судебной инстанции. Если этого не произошло, через 30 дней после вынесения судебное решение вступает в силу.

Если оно вынесено в пользу истца, ему необходимо копию решения получить в судебной канцелярии, а затем обратиться в Росреестр для регистрации.

В ЕГРН потребуется представить следующие документы:

• Гражданский паспорт;
• Правоустанавливающие документы на объект;
• Заявление о проведении регистрационных действий;
• Квитанцию о внесении госпошлины;
• Копию судебного решения;

Долю в квартире сотрудники Росреестра обязаны зарегистрировать в течение семи дней после принятия заявления (ст. 16 ФЗ РФ № 218 от 13.07.2015). Если документы подаются через МФЦ, на регистрационные действия отводится девять дней. По итогу владельцу доли должны предоставить новое свидетельство о правах собственности.

Судебная практика

Как показывает статистический анализ, иски о выделе доли в натуре подаются довольно часто, но судебные решения большим разнообразием не отличаются. Если речь идет о квартирах в многоквартирном доме, шанс на положительный исход очень низок. Такой вариант возможен, если квартира была объединена из двух и в ней изначально предусматривались отдельные входы и имеется два санузла.

Но такие случаи в судебной практике – большая редкость.

Обычно по результатам рассмотрения исковых заявлений судья выносит решение о правилах пользования общим имуществом. За собственниками может закрепляться и отдельная комната в квартире, но сам объект остается в общей долевой собственности.

Как правило, выдел в натуре допускается, если речь идет о частном доме. И даже в таком случае истец не всегда выигрывает судебный спор. Самая распространенная причина отказа – невозможность технического обеспечения положительного решения.

В некоторых домах невозможно сделать отдельный вход, а где-то – оборудовать кухню и ванную комнату без повреждения важных конструкций здания.

Положительные решения иногда выносят, если речь идет о многоквартирном одноэтажном доме или о таунхаусе.

Нужна ли помощь юриста?

Если собственник решил выделить свою долю в недвижимости в натуре, ему обязательно понадобится помощь специалистов. В первую очередь нужно получить консультацию квалифицированного юриста, чтобы оценить свои шансы на положительный исход дела. Если они высоки, надо разработать план действий.

И в этом тоже поможет юрист. Он даст перечень документов, которые следует подготовить, направит к техническим специалистам для получения экспертных заключений.

В случае необходимости юрист может провести переговоры с прочими жильцами и при достижении положительной договоренности составит письменное соглашение.

Если прочие собственники против, нужен иск в суд. Составить его самостоятельно очень сложно. Для этого требуется хорошо знать действующее законодательство. Юрист же напишет заявление таким образом, чтобы шансы на положительное решение по делу возросли. А при необходимости специалист будет защищать интересы своего клиента в суде.

Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: savo992@bk.ru, профиль на ЯндексУслугах.

Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 1-2 дня.

Как выделить долю в натуре? Раздел квартиры

Для не юристов может быть весьма сложно понять значение процедуры по выделу доли в натуре. Поэтому в данной статье мы попытаемся максимально просто и в то же время подробно рассказать, что же это всё означает и в каких случаях используется. А также на примере из нашей практики мы расскажем, как можно разделить квартиру в натуре.

Долевая собственность

Начнём с того, что собственность может быть нескольких видов:

1. Индивидуальная собственность, когда один человек является собственником одного объекта недвижимости.
2. Общая совместная собственность, когда несколько лиц имеют права на объект недвижимости, но их доли не определены. Самый типичный пример – это покупка супругами в браке квартиры. В документах может быть указан лишь один собственник жилья, однако второй супруг имеет на недвижимость в соответствии с семейным законодательством точно такие же права. Поэтому он может требовать разделить это имущество через суд.
3. Общая долевая собственность означает, что в правоустанавливающих документах чётко закреплено, что квартира принадлежит трём собственникам в равных долях. Например, трое детей получили в наследство квартиру после смерти отца, и за каждым их них было зарегистрировано право собственности на долю.

В данном случае доля выделяется только по документам, физического раздела жилья между собственниками не происходит.

Порядок пользования квартирой

Если собственники жилья конфликтуют и не могут договориться, как пользоваться вместе квартирой, они могут в судебном порядке определить порядок пользования. В решении суда будет чётко прописано: кто какой комнатой пользуется. Также в судебном порядке можно обязать проживающих в квартире лиц не чинить препятствия в пользовании жильём.

Более того, можно даже разделить между всеми жильцами оплату жилищно-коммунальных платежей, и возложить на управляющую компанию обязанность разделить лицевые счета и выдавать каждому отдельную квитанцию на оплату.

С правовой точки зрения, это не означает, что один получает право собственности на одну комнату, а другой – на другую. Определение порядка пользования – это процедура по урегулированию разногласий жильцов по распоряжению имуществом и не более.

При этом, если жильцы договорились мирно, определить порядок пользования можно и без суда. Для этого достаточно обратиться к нотариусу и подписать соответствующее соглашение.

Следует учитывать, что определение порядка пользования относится именно к конкретным жильцам. Если один из них продаст свою долю, прежний порядок пользования фактически перестанет действовать, так как он был закреплён за определёнными людьми, а не комнатами квартиры. Новый собственник жилья при желании может также в судебном порядке или по соглашению с другим собственником урегулировать данный вопрос.

Можно ли выделить долю в натуре

Процедура выдела доли в натуре имеет совершенно другие правовые последствия.

Согласно статье 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Это допускается, если в результате раздела не будет нарушен закон и причинён ущерб имуществу.

Выделение доли в натуре означает физический раздел одного жилого помещения на несколько самостоятельных. По итогу данной процедуры общая долевая собственность на один объект недвижимости прекращается, и появляется индивидуальная собственность на несколько разных объектов. У каждого объекта появляется свой кадастровый номер и адрес.

Например, две семьи решили построить дом и совместно в нём проживать, одна семья в одной половине, а другая семья в другой. Они зарегистрировали право собственности на дом по 1/2 за каждым. Потом семьи поссорились и решили совсем разделить дом, каждый сделал себе отдельный вход, построил собственную кухню и необходимое количество санузлов.

При таких обстоятельствах один из собственников имеет полное право подать иск в суд с требованием о разделе дома натуре. Если никаких нарушений закона при этом суд не усмотрит, а также установит, что с точки зрения строительно-технических характеристик физический раздел дома на два объекта возможен без причинения ущерба строению, дом будет поделен.
За каждым из собственников будет зарегистрировано право собственности только на его часть, у каждого появится свой собственный кадастровый номер и адрес.

И, например, при продаже обязательно предлагать сначала соседу купить вашу часть дома уже будет не нужно. Так как у каждого теперь по документам свой отдельный объект недвижимости в индивидуальной собственности, и он имеет полное право распоряжаться им по своему усмотрению. Естественно без причинения своими действиями ущерба собственнику второй половины дома.

Теоретически такой иск о разделе объекта недвижимости в натуре может быть заявлен и собственником квартиры в многоквартирном доме. Однако, как показывает практика, суды отказывают в удовлетворении подобных требований.

Для выдела доли необходимо существенно переоборудовать квартиру или предъявить доказательства возможности в будущем переоборудовать её без причинения ущерба строению. Должна иметься техническая возможность оборудования отдельного входа и передачи истцу изолированной части не только жилых комнат, но и подсобных помещений. К таким помещениям относятся кухня, коридор, санузел.

Если такая возможность отсутствует, суд может по заявлению истца лишь определить порядок пользования жильём.

Наличие технической возможности переоборудования помещения будет оцениваться строительно-техническим экспертом.

Одна из главных причин отказа суда в удовлетворении исков о разделе квартир в натуре – это невозможность технически переоборудовать для каждого отдельный вход, сделать отдельные кухни и санузлы. В этом случае может потребоваться переносить мокрые зоны в квартире, затрагивать несущие стены и производить другие изменения, которые могут нанести ущерб многоквартирному дому в целом и другим собственникам жилья.

Собственникам долей в квартирах в многоквартирных домах мы рекомендуем всё же не прибегать к таким радикальным способам, вероятнее всего суд откажет в выделении доли в натуре. Лучше ограничиться определением порядка пользования жильём. Суд решит, кто из жильцов какими комнатами будет пользоваться, разделит оплату коммунальных платежей, и каждый сможет проживать в квартире вполне себе обособленно.

Или же можно просто продать свою долю и приобрести новое жильё.

Правовое регулирование

Теоретически совладелец долевой собственности вправе требовать выделения доли в натуре из совокупного имущества (п.3 ст.252 ГК РФ). При невозможности достижения компромисса между сособственниками к решению вопроса должен подключиться судебный орган.

Однако вышеуказанный пункт содержит оговорку о компенсационной выплате в денежном эквиваленте, если выдел в натуральном выражении:

• запрещён законодательными актами;
• невозможен технически без причинения несоизмеримого ущерба.

Руководствуясь Постановлением ВАС РФ №8 от 01.07.1996 г. под ущербом понимается невозможность дальнейшего использования в соответствии с целевым назначением, значительное ухудшение общего технического состояния или существенные неудобства в процессе эксплуатации. Выдел доли в квартире в натуре означает разделение одного жилого помещения на несколько индивидуальных объектов, пригодных для жилья.

Технически можно ли выделить долю в квартире, определяется это возможностью выполнения ряда условий:

• оборудованием персонального входа в выделенную территорию;
• подведением обособленных коммуникаций к «мокрой зоне» (кухне, ванной комнате);
• обеспечением изолированности жилой площади.

При выполнении вышеперечисленных условий необходимо согласовать перепланировку и оформить техническую документацию в БТИ. Выделением доли в квартире в натуре считается и превращение объекта в «коммуналку» с закреплением порядка пользования общей территорией (кухней, санузлом и т.д.), которой необходимо распоряжаться по соглашению сторон, а при отсутствии руководствоваться решением суда (ст.247 ГК РФ).

Выделение доли миром

Если выделить долю в натуре невозможно или сособственников не устраивают предложенные условия перепланировки, то по общему согласию можно составить и подписать договор со всеми владельцами, в котором определиться по существенным вопросам:

• кому достанется доля, а кому денежная компенсация;
• как провести перепланировку исходя из технических условий;
• в каком размере будет выплачена компенсация владельцу выделенной доли квартиры в натуре в меньшем метраже или уступающей по техническим характеристикам.

Определить в числовом значении и компенсировать разницу обладатели более «комфортабельных» выделенных долей в квартире могут не только в денежном эквиваленте, но и в товарном, включая дачу, загородный дом, автомобиль и другие имущественные ценности, приравниваемые к возмещению по соглашению.

Алгоритм действий

Перед обращением в судебную инстанцию важно определиться с приоритетами: как через суд выделить долю в квартире в желаемом натуральном эквиваленте или как получить средства в денежном или товарном выражении, то есть как продать подороже имеющуюся часть жилья.

Далее следует придерживаться алгоритма последовательных действий:

1. Попытаться решить вопрос на компромиссной основе. В случае отрицательного результата судом будут добавлены «баллы» за попытку.
2. Запросить отчёт эксперта, включающий детальную информацию объекта недвижимости:

• техническую сторону, как выделить долю в квартире в натуре и можно ли это сделать практически;
• общее число долей и их процентное соотношение с общим метражом квартиры;
• степень морального и физического износа жилого помещения;
• рыночную стоимость объекта недвижимости на вторичном рынке.

1. Составить и подать в районный суд исковое заявление с комплектом сопутствующих документов.
2. Присутствовать на судебных заседаниях, представлять необходимые документы дополнительно, доказывать обоснованность заявленных исковых требований.

Следствием судебного разбирательства в идеале будет вынесенное положительное решение суда, являющееся основанием для внесения изменений специалистами Росреестра и выдаче новой выписки – правоподтверждающей выделение доли.

Список прилагаемых к заявлению документов

Внизу текста заявления указывается перечень всех дополнительных документов:

• паспорт, удостоверяющий личность;
• правоподтвердающий (выписка из ЕГРН) и правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, мены, дарения, наследование);
• технический паспорт с планом, выдаваемый БТИ;
• отчёт эксперта о возможности перепланировки с выделением доли в квартире в натуре;
• квитанция об уплате государственной пошлины;
• расчёт денежной компенсации, если разделение противоречит закону;
• иные документы, подтверждающие обоснованность требований.

Сроки и расходы

На рассмотрение обращения судебной инстанции отводится два месяца. Однако при наличии большого числа ответчиков, возражающих против выдела доли в квартире в натуре, тяжба затягивается до полугода.

Иск относится к категории имущественных с уплатой госпошлины, состоящей из постоянной и переменной величины, указанной в таблице:

Вне зависимости от оценочной стоимости квартиры и планируемой к получению доли минимальный размер госпошлины при судебных разбирательствах составляет 400 рублей, а максимальный – 60 000 рублей (ст.333.19 НК РФ).

В зависимости от предварительной цены иска госпошлина рассчитывается по формуле суммированием двух слагаемых:

Зачем нужно выдел в натуре

Проблема выделения в натуре обычно поднимается в следующих ситуациях:

• Необходимость продажи недвижимости или её части;
• Желание упразднить ограничения и неудобства, основанные на совместном владении одной жилой площадью;
• Желание распорядиться своей частью имущества в индивидуальном порядке;
• Необходимость решения конфликтов или споров с иными собственниками квартиры.

Реализовать своё право на распоряжение площадью гражданин может в любой удобный момент: время, прошедшее со дня его вступления в собственности, роли не играет.

Выдел доли и раздел имущества: в чём различие

Выдел и раздел – это два различных юридических понятия.

При выделе в натуре соответствующей части квартиры остальная площадь остаётся в общей собственности у других участников.

В результате раздела имущества каждому из собственников передаётся отдельное определённое помещение.

В первой ситуации при этом право общей собственности утрачивается только тем субъектом, который выделил в натуре площадь, соответствующую его части. Остальные собственники по-прежнему владеют оставшейся площадью квартиры на праве общей собственности.

Если был произведён раздел имущества, то право общей собственности прекращается у всех участников.

Компенсация стоимости

В соответствии с положениями ГК РФ, если не удаётся в натуре выделить часть жилой площади, точно соответствующую доле гражданина в общей собственности, последнему полагается денежная компенсация.

Если размер выделенной площади, наоборот, превышает установленный соотношением доли участника, то этот владелец компенсирует со своей стороны другим собственникам эту разницу.

Также закон устанавливает, что в случае, когда определение доли в реальности невозможно, то другие участники собственности должны выплатить ему соразмерную денежную компенсацию.

По договорённости, денежная выплата может быть заменена каким-либо другим эквивалентом.

Заменить выдел в натуре выплатами можно лишь с согласия владельца.

В ситуациях, когда полагающаяся владельцу часть слишком мала по размеру, или данный гражданин слабо заинтересован в реализации своих прав на имущество, или выдел доли в натуре невозможен, по решению суда другие собственники могут выплатить этому лицу компенсацию и без его на то согласия.

Все вопросы, касающиеся определения размера выплат, решаются на основании выводов экспертов, профессионально занимающихся оценкой недвижимости.

Условия для выделения

Практика выдела в натуре из жилой площади отдельного дома достаточно распространена. С квартирой в этом плане ситуация несколько сложнее в связи с тем, что не всегда возможно реализовать одно из требований ко вновь организуемому помещению.

Согласно требованиям нормативно-правовых актов, выделяемая часть жилой площади:

• Должна быть полностью изолирована и независима от остальной части квартиры;
• Иметь свой собственный вход;
• Иметь отдельные коммуникации;
• Должна остаться пригодной для проживания и использования по назначению.

Перед выделом доли в натуре необходимо узаконить осуществлённую перепланировку, если такая процедура имела место быть. В противном случае её результаты не будут приняты во внимание при выделе.

Соглашение о выделе

Решение проблемы с выделом доли в квартире в натуре возможно без участия суда в той ситуации, когда все иные участники общей собственности не возражают против проведения такой процедуры.

Зафиксировать все принятые договорённости можно путём составления единого документа – соглашения, которое должны подписать все собственники квартиры.

Основные требования к такому документу:

• Совершение в письменном виде;
• Необходима заверка нотариусом;
• Документ подлежит госрегистрации органами Росреестра, так же как и изменение соотношения частей в имуществе всех участников.

Гражданский кодекс РФ предъявляет конкретные требования к разным типам договоров. В данном случае существенными условиями (т.е. без них документ будет признан недействительным) будут следующие:

Определение и чёткое описание предмета договора.

Объект недвижимости, на основании приведённых в договоре характеристик, должен быть однозначно идентифицирован. В противном случае соглашение не будет признано заключённым;

Определение сторон сделки.

Визировать соглашение должны все собственники описываемой недвижимости.

В шапке указываются реквизиты всех сторон. Если речь идёт о физических лицах, то это – паспортные данные, сведения о проживании (регистрации);

Реквизиты правоустанавливающих и правоподтверждающих документов участников сделки.

К первым относятся договор купли-продажи, свидетельство о наследстве или иные документы, на основании которых субъект получил своё право.

Ко второй группе относится свидетельство о праве собственности.

Дополнительно рекомендуется указать следующее:

• Отсутствие взаимных материальных претензий сторон после подписания соглашения;
• Возможность корректировки или редакции отдельных положений документа путём составления дополнительного соглашения, подписанного всеми собственниками недвижимости;
• Правила пользования, содержания и ремонта площадей, остающихся в общей собственности;
• Невозможность сторон отказаться в одностороннем порядке от выполнения условия договора;
• Информации об имеющихся обременениях или их отсутствии;
• Установленное время, в течение которого все участники данной сделки обязуются обратиться в Росреестр за регистрацией изменений;
• Количество экземпляров. Их число определяется количеством сторон-участниц (каждой из них – по одному оригинальному экземпляру) плюс один для Росреестра.