Определение порядка пользования земельным участком

Неделимый земельный участок в долевой собственности может стать объектом длительных споров. Однако закон предусматривает несколько вариантов решения вопроса. Например, одна из сторон может продать долю сособственнику.

Если каждый из владельцев желает сохранить свои права, то необходимо определить порядок пользования земельным участком в долевой собственности.

Причины для определения порядка пользования

На практике возникает следующие основания, в которых приходится прибегать к определению принципа использования земли:

1. Собственники не являются родственниками, но владеют долями в одном участке. Например, если на земле расположен жилой дом. Владельцы квартир в доме имеют равные права на надел, на котором расположен дом.
2. Одну из долей выкупил новый собственник. Причем, его не устраивает сложившийся порядок пользования.
3. Объект получен владельцами в наследство. Совместное использование надела затруднено.

Важно! Обязательным условием для определения принципа использования землей является невозможность выделения доли в натуре (минимальный размер участка).

В добровольном порядке

Стороны могут самостоятельно определить порядок пользования объектом. Чтобы юридически удостоверить принятое решение и во избежание будущих споров, необходимо оформить соглашение.

Под соглашением понимается документ, который содержит решение сторон по использованию надела, принятое на добровольной основе. Обязательным условием является письменная форма. Нотариальное удостоверение законом не предусмотрено, однако стороны могут обратиться в нотариальную контору по собственной инициативе.

Документ должен включать следующие сведения:

• наименование;
• дату и место заключения;
• данные сособственников;
• сведения об участке (общая площадь, кадастровый номер, адрес);
• реквизиты правоустанавливающих документов;
• сведения о размере долей;
• сведения о выписке из ЕГРН в отношении надела;
• порядок использования надела;
• принцип пользования общей территорией;
• права и обязанности сособственников;
• ответственность за нарушение условий;
• подписи сторон.

Вопросы, которые должно урегулировать соглашение

Через мировой суд

Если стороны не смогли прийти к соглашению на добровольной основе, то вопрос можно урегулировать через мировой суд. Процедура проводится в порядке искового судопроизводства. К заявлению необходимо приложить доказательства.

Заявление подается по месту расположения земельного надела. Так как земля относится к объектам, в отношении которых действует специальная подсудность.

Перечень документации:

• гражданский паспорт;
• правоустанавливающие документы;
• выписка из ЕГРН;
• кадастровый паспорт;
• документы на постройки.

Для принятия решения суд руководствуется сложившимся порядком использования объекта. Однако стороны должны доказать, что такие правила были установлены. Например, привлечь свидетелей.

При установлении принципа, суд исходит из величины доли, которая находится в собственности у заявителя. В зависимости от размера доли рассчитывается площадь части участка. Однако, это не значит, что суд позволит ее обособить в полном объеме. Часть территории может быть привлечена в качестве общей собственности.

В особых случаях, суд может назначить землеустроительную экспертизу. Специалист изучит ситуацию и предоставит суду один или несколько принципов использования.

Важно! Порядок использования не относится к имущественным искам. Поэтому заявитель оплатит пошлину в размере 300 р.

Споры об определении порядка пользования земельным участком: Проблемы правоприменения

В статье анализируются особенности рассмотрения судами такой немаловажной категории споров, как споры об определении порядка пользования земельным участком, и вносятся определенные предложения по совершенствованию действующего законодательства и правоприменительной практики в данной области.

Споры об определении порядка пользования земельным участком нередко встречаются в практике судов и, надо заметить, вызывают определенные сложности при их разрешении. Для этого имеются свои причины. В частности, в науке гражданского и земельного права, а также в действующем российском законодательстве отсутствуют четкое определение сложившегося порядка землепользования и его конкретные критерии, а ведь судебная практика при разрешении таких споров должна учитывать указанный порядок.

Ранее при возникновении спора между сособственниками строения применялись положения ст. 37 Земельного кодекса РСФСР 1991 г., предусматривавшей, что при переходе права собственности на строение к нескольким собственникам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком, как правило, в размере пропорционально долям в праве собственности на строение, сооружение. Данная норма содержала оговорку «как правило».

Это означало, что в определенных случаях возможны были и другие решения, к числу которых судебная практика относила учет сложившегося порядка пользования земельным участком.

В настоящее время данные общественные отношения регулируются ч. 2 п. 1 ст.

35 Земельного кодекса Российской Федерации, которая устанавливает, что порядок пользования земельным участком, находящимся в общем пользовании сособственников зданий, строений, сооружений, расположенных на этом участке, определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Согласно пункту 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в ч. 2 п.

4 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.

На практике предпочтение предлагается отдавать тому варианту пользования земельным участком, который в наибольшей степени учитывает долевое соотношение сторон в праве собственности или сложившийся порядок пользования земельным участком, возможность проезда или прохода каждым из совладельцев к занимаемым частям дома и подсобным постройкам, выделение земельных участков единым массивом, зон для обслуживания построек и ряд других требований. К примеру, в Кассационном определении от 20 июня 2015 г. по делу N 33-2974/2015 Тюменский областной суд установил: «…между сторонами отсутствует соглашение о порядке владения и пользования земельным участком, не сложился фактический порядок пользования земельным участком, устраивающий стороны, при этом при определении порядка пользования земельным участком учтены нуждаемость каждого из собственников в общем имуществе, возможность каждой из сторон осуществлять эксплуатацию принадлежащих им объектов в соответствии с описанием расположенных частей земельного участка, приведенных в одном из вариантов заключения судебного эксперта, поскольку в остальных вариантах пользования спорным имуществом, предложенных экспертом, возникают ограничения в эксплуатации объектов недвижимости и участка».

При рассмотрении дел об определении порядка пользования земельным участком судам также рекомендуется учитывать положения ст. 247 ГК РФ. Согласно пункту 1 ст.

244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. В силу п. 1 ст.

247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при отсутствии согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

По смыслу указанной нормы право определения порядка пользования земельным участком состоит в том, чтобы, соблюдая равенство и баланс прав собственников, выделить каждому из них во владение и пользование часть участка, пригодного к использованию.

Так, Пушкинский городской суд Московской области в Апелляционном определении по делу N 11-8/2015 от 2 февраля 2015 г., оставляя решение мирового судьи в силе, отметил, что мировым судьей по настоящему делу была назначена судебная землеустроительная экспертиза для разработки вариантов пользования земельным участком по предложению сторон. Экспертом составлены три варианта определения порядка пользования спорным земельным участком.

Мировым судьей обоснованно сделан вывод о том, что вариант определения порядка пользования земельным участком N 1, составленный экспертом по предложению истца, не может быть положен в основу решения суда, поскольку в этом случае ответчику земля, использованная под домом, выделяется двумя обособленными участками, сохраняется чересполосица.

Следует отметить, что владение как правомочие собственника — это отношение лица к вещи как к своей, фактическое обладание вещью. При определении сложившегося порядка землепользования необходимо учитывать такие сознательные действия лица, которые указывают на его отношение к земельному участку как к своему, например установку по меже земельного участка забора.

Так, например, до 1 марта 2015 г. п. 7 ст.

36 ЗК РФ предусматривал: в случае если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения, предусмотренного ст. 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти, в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Кроме того, до 1 марта 2015 г. п. 2 ст.

35 ЗК РФ устанавливал: предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Положения ЗК РФ неразрывно связывают судьбу земельного участка и расположенных на нем строений. Образование земельных участков не допускается, если граница проходит по конструктивным частям строения, как следует из положений п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ.

Так, Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда, оставляя в силе решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 3 февраля 2016 г. по делу N 2-7549/2015, руководствовалась положениями ч. 3 ст.

6, ч. 7 ст. 36 ЗК РФ, ч.

3 ст. 1, ст. 38, 40 Федерального закона от 24 июля 2007 г.

N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и пришла к выводу о необходимости установления границы по варианту, предлагаемому истицей. При этом суд указал на то, что имеет место сложившийся на протяжении многих лет порядок землепользования, определяемый существующими строениями и шиферным забором. Суд пришел к выводу: граница должна проходить таким образом, чтобы строение гаража полностью размещалось на земельном участке истицы с учетом выступающих частей, а границы земельного участка в вертикальной проекции не резали это строение.

Таким образом, российские суды, рассматривая конкретные споры, определяют «сложившийся порядок землепользования» как сложившийся порядок эксплуатации земельного участка и находящихся на земельном участке объектов недвижимости владельцами этих объектов.

В судебной практике отмечается, что наличие многолетних насаждений и территории, огороженной межевыми знаками, свидетельствует о сложившемся порядке землепользования. Так, в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 1 августа 2017 г. N 83-КГ17-15 указывается: суд первой инстанции при вынесении решения по делу исходил из того, что «…между прежними сособственниками домовладения… на протяжении длительного периода времени (около 30 лет) сложился порядок пользования земельным участком, который был установлен на местности путем установки забора».

Этот вывод суда первой инстанции был принят во внимание судами вышестоящих инстанций, в том числе Верховным Судом РФ, и не оспаривался в дальнейшем.

По другому делу Советским районным судом г. Воронежа в Апелляционном определении от 27 марта 2014 г. N 11-30/14 установлено, что сложившийся порядок землепользования между сторонами подтверждается, в частности, следующими доказательствами: пояснениями сторон о том, что на спорном земельном участке был возведен забор с 1973 г., когда пользователями земельного участка являлись родственники сторон по настоящему делу, в последующем менялся материал забора, а совладельцы пользовались участками земли в соответствии с разделяющим забором.

Разрешая спор об установлении порядка пользования земельным участком, Свердловский районный суд г. Костромы в решении от 15 апреля 2016 г. по делу N 2-126/2016 указал, что был выбран вариант землепользования, учитывающий сложившийся порядок пользования имуществом, соответствие размеру принадлежащих сособственникам объектов недвижимости долей в праве на земельный участок, не предполагающий переноса существующих ограждений либо вырубки деревьев и кустарников, обеспечивающий равную для всех сторон возможность пользования общим имуществом.

В пункте 2.9 Обзора судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010 — 2013 годы (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 02.07.2014) указывается: «…в том случае, если точные границы земельного участка не установлены по результатам кадастровых работ (сведения о его координатах отсутствуют в государственном кадастре недвижимости) (далее — ГКН), в связи с чем установить их местоположение на местности не представляется возможным, судом от истца истребуются доказательства того, что спорная часть входит в состав принадлежащего ему участка, а ответчик своими действиями создает препятствия в его использовании. Установление местонахождения спорной границы участка осуществляется судом путем сравнения фактической площади с указанной в правоустанавливающих документах (первичных землеотводных документах) с помощью существующих на местности природных или искусственных ориентиров (многолетних насаждений, жилого дома, хозяйственных и бытовых построек, трубопроводов и др.) при условии, что они зафиксированы в планах обмеров органов технической инвентаризации, топографических съемках или иных документах, отражающих ранее существовавшие фактические границы».

Следовательно, многолетние насаждения используются в качестве природных или искусственных ориентиров, подтверждающих фактическое использование земельного участка тем или иным землепользователем. Наличие многолетних насаждений и территории, огороженной межевыми знаками, свидетельствует о сложившемся порядке землепользования.

В законодательстве долгое время не был установлен конкретный срок эксплуатации территории, или срок пользования земельного участка, для определения порядка землепользования как сложившегося. В правоприменительной практике предполагается, что он должен быть длительным. После принятия Федерального закона от 24 июля 2007 г.

N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в ч. 9 ст. 38 появилась правовая норма, согласно которой при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа — из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании.

В случае если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Так, Тульский областной суд в Апелляционном определении от 31 мая 2012 г. по делу N 33-1450, руководствуясь в том числе ч. 9 ст.

36 ЗК РФ, ст. 38 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Федеральный закон N 221-ФЗ), удовлетворил исковые требования С., правильно указав, что границы земельного участка, которые просит установить истица, существуют на местности 15 и более лет, они закреплены с помощью таких объектов, как подвал, сооруженный еще в 1930 г., который находится в собственности истицы, и межа, существующая более 50 лет и разделяющая территорию перед жилым домом на два участка, на одном из которых находятся строения истицы и ответчицы.

Свердловский районный суд города Костромы в решении от 15 апреля 2016 г. по делу N 2-126/2016, определяя порядок пользования земельным участком между сторонами, в качестве одного из критериев выбора варианта землепользования отметил длительность сложившегося порядка землепользования — более 15 лет.

В настоящее время правовая норма, аналогичная ч. 9 ст. 38 Федерального закона N 221-ФЗ, содержится в п. 10 ст. 22 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Итак, для определения порядка пользования земельным участком как «сложившегося» необходим непрерывный срок использования земельного участка не менее 15 лет.

Таким образом, предлагаем предусмотреть в законодательстве следующие критерии определения порядка землепользования как сложившегося и применять их на практике при рассмотрении соответствующих земельных споров:

1) учет долей в праве собственности на здание, сооружение на земельном участке;

2) возможность проезда или прохода каждым из совладельцев к занимаемым частям дома и подсобным постройкам;

3) выделение земельных участков единым массивом, исключая чересполосицу;

4) выделение зон для обслуживания построек на земельном участке;

5) использование многолетних насаждений в качестве природных или искусственных ориентиров (межевых знаков), подтверждающих фактическое использование земельного участка тем или иным землепользователем;

6) непрерывный срок использования земельного участка должен составлять не менее 15 лет.

Представляется, что решение указанной проблемы будет способствовать более эффективному рассмотрению споров об определении порядка пользования земельными участками.

1. Бариев А.Г. Земельные споры: постановка проблемы, общие положения, процессуальные особенности / А.Г. Бариев // Вестник гражданского процесса. 2018. N 5. С. 213 — 244.

2. Ефимов А.Ф. Настольная книга судьи по земельным спорам / А.Ф. Ефимов, Н.К. Толчеев; под редакцией Н.К. Толчеева. Москва: ТК «Велби», Проспект, 2006. 202 с.

3. Кияшко В.А. Некоторые вопросы предъявления виндикационного и негаторного исков / В.А. Кияшко // Право и экономика. 2010. N 1. С. 63 — 67.

4. Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации / под редакцией В.Д. Карповича. Москва: Спарк, 1995. 597 с.

Споры об определении порядка пользования земельным участком: Проблемы правоприменения.

Елисеева Инга Александровна, доцент кафедры гражданского права Кубанского государственного университета, кандидат юридических наук, доцент.

Как определить порядок пользования земельным участком

При единоличном владении землей, споры могут возникать только с обладателями смежных участков. Однако если земельный надел принадлежит нескольким гражданам на праве долевой собственности или ином виде владения, им предстоит совместно решать правила и условия пользования территорией. В этом случае можно определить порядок пользования по соглашению или в судебном порядке.

Сложившийся порядок

Если общее владение землей носит длящийся характер, порядок пользования землей может сложиться естественным образом. Например, на протяжении десятилетий часть площадей может быть отдана под цветники и клумбы, причем соседи по участкам взаимно признают этот порядок пользования. При отсутствии взаимных споров, совладельцы могут пользоваться участком без оформления письменного соглашения.

По взаимной договоренности могут предусматриваться следующие условия землепользования:

• предоставление определенных частей общего надела разным гражданам для садоводства и огородничества, размещения хозяйственных построек и т.д.;
• определение режима пользования объектами коммунальной сферы – например, скважиной для подачи воды или естественным водоемом;
• определение мест прохода через участок к строениям, и т.д.

При сложившемся порядке землепользования каждый из совладельцев может требовать оформления письменного соглашения. Кроме того, такая необходимость может возникнуть, когда права на строение или участок получает новый собственник – он вправе согласиться со сложившимся порядком пользования, либо потребовать изменения его условий. Если стороны не договорятся об изменении или сохранении прежних условий в обоюдном порядке, им придется оформлять соглашение или обращаться в суд.

Соглашение о порядке пользования

Статья 247 ГК РФ предписывает, что пользование долевым объектом недвижимости происходит по соглашению всех совладельцев. Такое соглашение не обязательно должно выражаться в письменной форме. Однако для устранения возможных споров лучше подготовить единый письменный документ.

Оформлять соглашение нужно по нормам ГК РФ и ЗК РФ. Выделим общие правила подготовки такого документа:

• оформить соглашение должны все лица, имеющие права на участок – сюда относятся не только собственники, но и иные правопользователи (например, граждане, имеющие право постоянно проживания в доме);
• соглашение будет действовать только на территории участка в пределах его официальных границ (если режим пользования затрагивает объекты на других земельных наделах, придется оформлять сервитут);
• для вступления соглашения в силу, совладельцы должны достигнуть договоренности обо всех его условиях;
• если хотя бы несколько положений соглашения были отклонены, спор предстоит решать в судебном порядке.

Что требуется для подготовки такого соглашения? Прежде всего, нужно подтвердить права на землю или на объект капитального строительства, расположенный на участке. К правоустанавливающим и правоопределяющим документам закон относит выписки ЕГРН, свидетельство о праве собственности или о наследстве, домовые книги, постановление муниципалитета о выделении участка, договор купли-продажи и т.д. В тексте соглашения нужно указать, на основании какого документа у граждан возникло право собственности или пользования.

Для урегулирования споров может потребоваться межевой план на землю. Этот документ может оформить только кадастровый инженер после обследования участка. В тексте межевого плана будет указано месторасположения дома и построек, объектов жизнедеятельности.

Как правило, межевой план необходим только для обращения в суд, если стороны не достигли единого мнения по всем пунктам соглашения.

Условия порядка пользования стороны определяют самостоятельно, в пределах своих полномочий и с соблюдением норм закона. Недопустимо менять целевое назначение земли и виды разрешенного использования, зафиксированные в ЕГРН, муниципальных актах. На практике, при определении порядка пользования в соглашении указывается о передаче определенной части земли каждому из совладельцев, перечисление объектов и территорий, на которые граждане имеют равные права.

При заключении и исполнении соглашения нужно учитывать следующие нюансы:

• документ не обязательно удостоверять через нотариат – стороны могут сделать это по собственной инициативе, однако отсутствие нотариального удостоверения не лишает соглашение юридической силы;
• соглашение не регистрируется в Росреестре, за исключением случаев, когда его условиями предусмотрен сервитут;
• для вступления соглашения в силу достаточно личных подписей всех совладельцев, либо их представителей по доверенности.

Расторгнуть соглашения можно по обоюдному решению всех участников. Одностороннее расторжение допускается только при существенном нарушении интересов одного или нескольких участников, либо при изменении условий владения недвижимостью. Например, если один из участников соглашения увеличил свою долю путем выкупа у других собственников, он может потребовать изменения условий пользования или расторжения документа.

Судебный порядок определения режим пользования

Если стороны не смогли договориться обо всех правилах общего пользования землей, им предстоит обращение в суд. Инициатором подачи иска может являться любой из совладельцев. В суд нужно представить следующие документы:

• вариант пользования участком, предложенный истцом;
• межевой план с заключением кадастрового инженера – этот документ может быть оформлен уже в ходе судебного процесса, так как инженер должен подготовить заключение с учетом интересов всех сторон;
• правоустанавливающие документы на землю, на объекты капитального строительства, хозпостройки и т.д.

Вариант порядка пользования, представленный истцом, не обязательно будет утвержден судом. Каждая сторона процесса может предлагать собственные условия пользования – их можно представить в форме встречного иска, отзыва или возражений. Суд обязан принять решение с учетом интересов всех сторон.

Все характеристики участка, а также возможные варианты взаимного пользования, будут указаны в межевом плане. Если инженер оформляет этот документ по запросу суда или по инициативе всех участником дела, он сможет предложить один или несколько вариантов общего пользования. Помимо оформления письменного заключения, кадастровый инженер может быть вызван в суд в качестве эксперта или специалиста.

При вынесении решения суд должен учитывать следующие факторы:

• доводы и возражения сторон, а также предложенные ими варианты общего пользования;
• сложившийся ранее порядок пользования;
• размеры долей совладельцев земли и жилых помещений;
• мотивированное заключение кадастрового инженера;
• качественные и количественные характеристики участка, места расположения построек и объектов жизнедеятельности.

Судебный акт, определивший порядок пользования участком, может быть обжалован заинтересованными лицами в вышестоящих инстанциях. При отсутствии жалоб, граждане обязаны соблюдать утвержденный порядок, а нарушение его условий будет являться основанием для обращения в суд.

Судебный акт не нужно регистрировать в Росреестре, так как он является документом прямого действия. Если один из совладельцев уклоняется от исполнения решения, допускается вариант с понуждением к определенным действиям через суд и ФССП. Например, если гражданин отказывается освободить часть участка для передачи ее в пользования другому собственнику, его можно обязать в принудительном порядке.

Помощь в определении порядка пользования земельным участком окажут наши юристы. Обращайтесь, мы разъясним нормы законодательства, подготовим для вас все необходимые документы.