Выкуп земли по кадастровой стоимости 2022

Кадастровая стоимость недвижимости – главное мерило имущественных налогов и не только их. Сегодня, когда страна испытывает колоссальное санкционное давление, задача как бизнесменов, так и обычных граждан – помочь себе самостоятельно в вопросе оптимизации расходов. Расходы на налоги – не исключение.

Выступая категорически против неуплаты налога, тем не менее призываем к их правильному расчету. В таком ракурсе установление справедливой кадастровой стоимости есть ни что иное, как помощь государству в его деятельности по кадастровой оценке, с одной стороны, и легальная возможность сэкономить на налогах, с другой.

С 1 января 2017 года – со времени вступления в действие Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) – в России начался новый этап развития системы оценки всех видов недвижимого имущества. В настоящий момент все еще идет так называемый «переходный этап», когда все регионы должны перейти на новый порядок расчета кадастровой стоимости.

Чтобы ускорить этот процесс было принято решение о том, что в 2022 году будет проведена повсеместная государственная кадастровая оценка земель, а в 2023 году – остальных объектов недвижимости. Соответственно, новая кадастровая стоимость вступит в силу в 2023 году для земельный участков и в 2025 году – для остальной недвижимости. Говорить о том, что земля подешевеет, к сожалению, не приходится.

Во-первых, инфляция с момента последней кадастровой оценки, а в некоторых регионах кадастровая оценка не проводилась вот уже несколько лет. Во-вторых, сам рынок земельных участков тоже не стоит на месте – земли, как ни странно это для России, становится меньше, и цена растет. Кадастровая стоимость должна отражать такие изменения.

Кадастровая оценка земельных участков: когда ее проводят?

Начиная с начала 2018 года кадастровая оценка недвижимости, в том числе земельных участков, проводится не частными оценочными организациями, а государственными бюджетными учреждениями (ГБУ).

Функционал таких учреждений разъяснен довольно подробно – и в Законе № 237-ФЗ, и в Методических указаниях Росреестра (Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 4 августа 2021 г. № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке»). Там же прописаны правила оценки земли, а также требования к оценщикам ГБУ.

Найти ГБУ, которое занимается такими вопросами в вашем субъекте, очень легко. Достаточно зайти на сайт Росреестра в раздел «Фонд данных государственной кадастровой оценки». Либо в любом поисковике забить фразу «ГБУ кадастровая оценка» и далее наименование вашего региона.

На странице учреждения в открытом доступе есть не только контакты, но и проекты отчетов, и другая полезная информация.

Государственная кадастровая оценка проводится централизованно. Время проведения ГКО и перечень объектов, подлежащих ей, всегда известны заранее. Для осуществления связанных с этим процессов, их правового регулирования во всех регионах созданы свои государственные бюджетные учреждения (ГБУ).

Первые регионы начали проводить кадастровую оценку уже в 2018 году. Периодичность проведения этих мероприятий с тех пор несколько раз менялась.

В итоге законодатели пришли к общему знаменателю. В настоящий момент действует решение, согласно которому кадастровая оценка будет проводиться (ч. 7 ст. 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон № 269-ФЗ):

• раз в два года в городах федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь);
• раз в 3-5 лет – в остальных регионах.

В ряде российских регионов пока действует предыдущая кадастровая оценка (например, в Республике Татарстан, где предыдущая кадастровая оценка недвижимости проводилась в далеком 2014 году). Чтобы ускорить переход на новые рельсы, были приняты поправки в законодательство о кадастровой оценке, призванные облегчить и ускорить эту задачу. Процедуру планируется завершить к 2025 году.

Процесс не стоит на месте: после того, как в 2022 году будут оценены все земельные участки, в 2022 году ГКО должны пройти остальные объекты недвижимости.

Итак, в текущем году все регионы, вне зависимости от даты проведения предыдущей ГКО (если она вообще проводилась там), обязаны провести государственную кадастровую оценку всех земельных участков – вне зависимости от категории земель и видов разрешенного использования земель. То есть процедуру оценки пройдут все земельные ресурсы России.

Что даст проведение ГКО земельных участков?

Оценив их в 2022 году, мы получим с 2023 года новую кадастровую стоимость земли. Кадастровая стоимость увеличится как минимум на уровень инфляции с момента последней оценки. В результате увеличится земельный налог, при расчете которого налогооблагаемой базой является именно она (ст.

390 Налогового кодекса). К тому же с 2025 года предполагается «привязать» к кадастровой стоимости ставку арендной платы за муниципальные земли – соответствующий законопроект в настоящий момент готовится к внесению в Госдуму.

Как узнать, будут ли оценивать ваш участок в этом году?

Согласно ст. 13 Закона № 237-ФЗ, еще в прошлом году территориальные управления Росреестра должны были предоставить региональным органам власти предварительные перечни земельных участков, которые подлежат оценке уже в текущем году.

Почему именно предварительные? Оценку проходят все участки, данные о которых были зафиксированы в ЕГРН на 1 января 2022 года. Предварительные перечни составляются, чтобы специалисты ГБУ могли составить представление об объеме предстоящей работы.

В течение января-февраля информация должна была быть систематизирована, после чего окончательный перечень земельных участков поступает в региональные органы власти и в местные ГБУ. Только после этого можно приступать собственно к процедуре оценки.

Перечни оцениваемых объектов недвижимости должны выкладываться на сайте Росреестра, в фонде данных государственной кадастровой оценки, где аккумулируются сведения о параметрах земельных участков и сделках, проведенных с ними.

Как выяснили специалисты «Митсан Консалтинг», все ГБУ уже получили их и приступили к подсчету кадастровой стоимости.

Почему важно удостовериться, внесен ли ваш земельный участок в перечень или нет?

Земельного участка, владельцем которого вы являетесь, может не оказаться в списке. К примеру, участок, сформированный совсем недавно, будет оценен не сейчас, а в начале 2023 года.

Если он сформирован до 01.01.2022 года, но в списке его не оказалось, велика вероятность, что он в принципе не будет проходить ГКО. Просчитайте, устраивает ли вас текущая ситуация, или вы хотели бы изменить его кадастровую стоимость. Земельный участок, который не пройдет оценку сохранит за собой предыдущую кадастровую стоимость.

Если вам очевидно, что «старая» цена меньше той, что потенциально могут насчитают при новой ГКО, то и не надо никуда обращаться – оставьте себе низкую кадастровую стоимость и низкий земельный налог. Если же вам требуется, чтобы участок был все-таки оценен, то придется обратиться в региональное ГБУ и потребовать внесения земельного участка в перечень оцениваемых. Специальной формы для подобного обращения не существует, поэтому пишите в свободной форме.

Кроме того, ознакомившись с перечнем, обязательно сверьте зафиксированные там характеристики участка с фактическим положением дел. Ведь информация может не соответствовать действительности – ошибки в площади, ВРИ, в других графах. Если решите исправить неточность, то это тоже юрисдикция ГБУ.

Когда можно узнать результаты ГБУ по кадастровой оценке?

У большинства землевладельцев сразу возникает вопрос – как же выяснить результаты работы государственных бюджетных учреждений по оценке?

К сожалению, в Законе № 237-ФЗ не прописаны конкретные сроки проведения ГКО. Но есть весьма жесткие указания, касающиеся периодов:

• размещения предварительных отчетов о ГКО;
• обработки замечаний, поступивших по предварительным отчетам;
• утверждения результатов предварительных отчетов.

Окончательные результаты ГКО земельных участков должны быть утверждены не позднее 30 ноября текущего года. Значит, до этого они должны успеть пройти процедуру предварительного анализа, предварительной публикации.

Многолетняя практика «Митсан консалтинг» показывает: предварительные отчеты начинают появляться в фонде данных государственной кадастровой оценки ближе к концу лета. Самая жаркая пора для собственников земельных участков, своего рода дедлайн. Потому что именно в этот период необходимо тщательно следить, когда появится предварительный отчет.

Исправляем кадастровую стоимость, если ее размер, очевидно завышен по сравнению с рыночной стоимостью или же при ее расчете учтены не все ценообразующие факторы.

Что делать, если не согласны с результатами оценки или считаете несправедливым применение/неприменение каких-либо ценообразующих факторов? Проконсультировавшись с профильным юристом, отправить замечания и предложения к предварительному отчету в ГБУ, которое проводило кадастровую оценку. Добивайтесь исправления кадастровой стоимости до ее утверждения, на этапе предварительного отчета. На все это дается всего лишь 30 дней после публикации отчета в Фонде данных государственной кадастровой оценки Росреестра.

Документ вступит в силу, перестанет носить статус предварительного и исправить ошибки в кадастровой стоимости будет уже несколько сложнее.

Чтобы подойти к этапу анализа предварительных отчетов во всеоружии, рекомендую в том числе расширить багаж знаний. Это можно сделать на вебинаре «Антикризисные меры. Как снизить налоги на имущество и землю», который состоится 14 апреля.

Приобретение земельного участка у государства

С принятием Конституции РФ с 1993 г. у граждан и организаций появилось право на приобретение федеральной или муниципальной земли в собственность. А в 1997 г.

был введен Земельный кодекс, содержащий правила землепользования. Но в нашей стране законодательные акты постоянно терпят изменения, и чтобы выкупить землю из государственной собственности необходимо владеть актуальными на 2018 г. сведениями и знать все нюансы приобретения земли.

Проблема в том, что многие интернет-порталы содержат устаревшую или недостоверную информацию, из-за которой граждане не могут получить участки даже на платной основе и правильно оформить их в собственность.

В данной статье содержится информация о том, в каких случаях можно выкупить государственные участки, как происходит процедура выкупа, сколько это будет стоить и как рассчитать. Также мы предоставим пошаговую инструкцию с описанием каждого этапа.

Выкуп земельного участка: когда это возможно

Выкупу земельных участков из федеральной и муниципальной собственности посвящена Глава 5.1 ЗК РФ. Так в ст. 39.1 указанного акта сказано, что на основании договора купли-продажи (далее – ДКП) можно получить землю в частную собственность.

Такая возможность предоставляется всем гражданам России, ИП и юридическим лицам при соблюдении определенных условий.

Условия для выкупа земли из государственной и муниципальной собственности:

1. Отсутствие ограничений на покупку земли.
2. Использование земель должно осуществляться в соответствии с ее назначением и видом разрешенного пользования.
3. Участие в аукционе, а в некоторых случаях выкуп производится без торгов по фиксированной сумме.
4. Межевание и постановка на кадастровый учет производится за счет покупателя.

Рассмотрим каждый пункт подробнее.

В частную собственность могут переходить только те участки, которые не изъяты из оборота или не ограничены. Такими являются земли лесного фонда (узнайте, как заключить договор аренды на лесной участок), территории, на которых расположены стратегически важные для страны объекты или объекты, несущие угрозу причинения вреда – например изготовление ядов, наркотиков и подобных веществ. Также государство не передает гражданам земли, расположенные на границе.

Важным моментом при приобретении земли является использование участка по назначению. Т.е. если вы купили ЗУ под строительство дома, а фактически построили там магазин или осуществляете другую коммерческую деятельность, то Администрация в лице инспектора по земельным делам может привлечь вас к административной ответственности, вплоть до изъятия земли.

Таким образом, планируя покупку земли стоит обратить внимание на категорию и вид разрешенного пользования.

Что касается способа покупки, то их 2:

1. Через аукцион, участвуя в торгах.
2. Без проведения торгов.

Торги по продаже государственной собственности проходят как и все аукционы. Есть лот и несколько участников, которые делают ставки. Тот, кто даст большую сумму и будет новым владельцем земли. Такой способ выкупа предусмотрен в большинстве случаев для организаций и иногда для граждан.

Что касается второго варианта, то выкуп производится по фиксированной цене, если:

• Участок ранее находился у вас в аренде или бессрочном пользовании.
• Участок образовался в ходе раздела земли для дачного хозяйства, для ИЖС, комплексного освоения территории (при условии, что ранее земля предоставлялась некоммерческим товариществам).
• На участке находится объект, принадлежащий покупателю.
• Участок предназначен для ИЖС, ЛПХ, КФХ, СНТ, ДНТ.

Это далеко не весь перечень оснований для выкупа земли без торгов – всего в ЗК указано 11 оснований для выкупа участка без аукциона. Подробная информация сдержится в ст. 39.3 ЗК РФ.

Одним из важных моментов при выкупе ЗУ является кадастровый учет. Каждый метр земли, находящийся в частных руках должен быть зарегистрирован в Росреестре. Но о государственных землях в законодательстве данное положение отсутствует.

И на сегодняшний день большинство земель не учтены и не имеют координат. Поэтому, выкупая себе надел, будущий собственник обязан провести межевание и зарегистрировать участок в Реестре недвижимости за свой счет.

Таким образом, если на выкупаемом участке расположены объекты строительства или эта земля уже находилась в аренде, то будущий собственник проводит межевание и кадастровый инженер передает данные в Росреестр. А в случае выкупа первично образованного участка необходимо составить схему расположения самостоятельно (если ЗУ за пределами населенного пункта) или кадастровым специалистом (если на территории населенного пункта). Полученная схема утверждается в администрации и после одобрения будущий собственник проводит межевание в соответствии с регламентом, ставит землю на учет в Росреестре и выкупает вновь образованный участок.

Если покупатель готов соблюдать все пункты, то можно обратиться в местный орган самоуправления – Администрацию. Ведь все обращения граждан по земельным вопросам рассматриваются на местном уровне. Там же будет принято решение о продаже земли или об отказе.

Не откладывайте возникшие вопросы! Напишите нашему юристу в чат справа и получите подробную консультацию исходя из вашей ситуации абсолютно бесплатно.

Пошаговая инструкция

Покупка земли из государственной собственности несколько отличается от купли-продажи участков между собственниками. Однако такой способ приобретения недвижимости гораздо безопаснее. Ведь покупая федеральную или муниципальную землю можно быть уверенным в том, что у нее один собственник – государство, и после заключения ДКП не появятся «подводные камни».

Если покупка частного ЗУ начинается с просмотра досок объявлений, то государственную недвижимость вы найдете непосредственно в Администрации муниципального образования. Также, если выкуп возможен только через аукцион, то можно воспользоваться официальным сайтом содержащем информацию о торгах – https://torgi.gov.ru.

Выбрав участок для покупки, можно перейти к процедуре выкупа.

Подача заявления

Будущий собственник подает заявление о предоставлении земли за плату или о допуске к аукциону в местный орган самоуправления.

В заявлении указывается:

1. Наименование органа власти.
2. ФИО заявителя, его адрес и телефон.
3. Цель заявления – предоставление ЗУ в собственность за плату.
4. Данные запрашиваемого участка – категория, целевое назначение, адрес, площадь, кадастровый номер.
5. Цель использования ЗУ.

Подать готовое заявление можно самостоятельно, почтой или через представителя. Также гражданам во многих обращениях помогает МФЦ. Вы можете написать заявление и сдать пакет документов сотруднику местного центра.

Однако обращение непосредственно к главе Администрации остается наиболее актуальным способом. Поскольку «на месте» вам могут сразу сказать о недостающих документах или даже сообщить есть ли у вас шансы на покупку запрашиваемой земли.

Документы

К заявлению полагается предоставить следующие документы:

1. Копия паспорта заявителя.
2. Доверенность и копия паспорта доверенного лица (при обращении через представителя).
3. Договор аренды, безвозмездного пользования (если есть).
4. Документы на зарегистрированные объекты недвижимости, расположенные на участке (если есть).

Для юридических лиц пакет документов выглядит так:

1. Копия паспорта представителя.
2. Доверенность.
3. Свидетельство о гос. регистрации (копия).
4. Копия устава.

Также можно предоставить кадастровый паспорт ЗУ, выписку из ЕГРН, схему участка и любые документы, которые могут повлиять на решение Администрации в продаже участка именно вам.

Ответ

После принятия документов ваше заявление должно быть рассмотрено не позднее 30 дней. Орган местного самоуправления примет решение и уведомит вас письменно. Ответ может быть положительным – выкуп одобрен или вас допустили до участия в аукционе, а также отрицательным – отказ в выкупе или участии в торгах.

1. Обратилось лицо, не имеющее прав на выкуп.
2. В заявлении допущены ошибки.
3. Не предоставлены соответствующие документы.
4. На ЗУ расположены постройки принадлежащие муниципальному образованию, субъекту РФ или РФ.
5. ЗУ находится в пользовании у другого лица или предназначен для гос. нужд.
6. Предоставлен юр. лицу для освоения территории.
7. ЗУ изъят или ограничен из оборота.
8. Аукцион проведен с нарушением.

Безусловно, когда отказ последовал из-за невнимательности заявителя, то споров не возникает. Но если такой ответ не обоснован или у вас есть сомнения, вы всегда можете обжаловать его. Для этого есть 2 варианта:

• досудебный – урегулирование вопроса путем обращения в администрацию;
• судебный – подача искового заявления в суд.

Прежде, чем начинать споры с Администрацией, опишите в чате справа свою ситуацию. Наш специалист изучит ее и поможет вам выбрать рациональный путь решения проблемы абсолютно бесплатно.

Регистрация в Росреестре

Подписав договор, покупатель приобрел право зарегистрировать купленную землю в собственность. Для этого он предоставляет свой паспорт и ДКП в территориальное отделение Росреестра. Однако данная госуслуга не бесплатна.

За регистрацию права собственности на ЗУ предусмотрена госпошлина в размере 350 р. (пп.24. п.

1 ст. 333.33 НК РФ). Предоставлять квитанцию не обязательно, но если платеж не поступит, то выписку ЕГРН с подтверждением возникших прав вы не получите.

Выкупная стоимость ЗУ

Государственная земля всегда привлекательнее для покупки. Это связано не только с юридической чистотой участка, но и с его ценой. Как правило такие земли на порядок дешевле, чем у частников.

В настоящее время возможен выкуп земли по кадастровой стоимости (КС), ниже ее или по результатам аукционов. Последнее не требует подробного описания. Поскольку цену за участок назначает сам покупатель.

Что касается выкупа по цене ниже КС, то законом установлено:

1. 50 % от КС для инвалидов и пенсионеров.
2. От 20 % до 60% для арендаторов выкупаемых ЗУ.
3. 80 % для выкупа с изменением категории или назначения ЗУ.

Для граждан, которые пользовались ЗУ более 10 лет, и которые имеют в собственности кап. строения на выкупаемом участке стоимость может быть снижена до 2,5 %.